1、薊州酒店項目投資分析報告北京通天福地餐飲文化傳播有限公司二O 年 月 日第一章總 論第一節(jié)項目提出的背景及建設(shè)的必要性1、項目提出的背景歷史已跨躍千年，進入一個嶄新的世紀(jì)。在蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)中，賓館居于重要地位。薊縣的賓館業(yè)盡管有了很大發(fā)展，但對于薊縣旅游業(yè)大的發(fā)展形勢，無論在數(shù)量還是質(zhì)量上，仍有很大的發(fā)展空間。為此，北京通天福地餐飲文化傳播有限公司和盤山風(fēng)景名勝區(qū)管理局，為拓寬其經(jīng)營領(lǐng)域，決定進一步發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，建設(shè)天津市薊州酒店。2、項目建設(shè)的必要性此項目的選定與成功運行，可以進一步彌補薊縣旅游配套設(shè)施的不足，擴大再就業(yè)，第二節(jié)項目概況及項目建設(shè)單位簡介1、項目概況北京通天福地餐飲文化傳播

2、有限公司，在對盤山風(fēng)景區(qū)及云南昆明、麗江等地區(qū)的酒店服務(wù)業(yè)進行調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對本項目選址及經(jīng)營等有關(guān)情況進行了分析研究，確定本項目建設(shè)方案如下：（1）項目名稱、地址、性質(zhì)和法定代表人。項目名稱：天津市薊州酒店（暫定名稱）項目地址：盤山風(fēng)景名勝區(qū)管理局院內(nèi)（天津薊縣縣城南關(guān)津圍公路東側(cè)）附：薊縣地理位置圖（圖一）、薊州酒店位置圖（圖二）企業(yè)性質(zhì)：民營（有限責(zé)任）法定代表人：岳艷菊（2）建設(shè)內(nèi)容項目占地面積12.6畝。總建筑面積25050平方米。主樓建筑面積13000平方米。包括：住房5000平方米餐飲2000平方米寫字樓2000平方米各種會議室、健身娛樂、服務(wù)大廳等4000平方米。輔樓160

3、0平方米。鍋爐房、配電室1450平方米。其余為停車場等。（3）項目總投資9000萬元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資8000萬元人民幣，流動資金墊支800萬元人民幣，遞延資產(chǎn)支出200萬元人民幣。資金全部通過招商、引資解決。（4）項目市場前景廣闊，經(jīng)濟效益樂觀。計算期內(nèi)，年均實現(xiàn)利潤總額1443.84萬元人民幣，利稅1639.62萬元人民幣。2、項目單位簡介項目開發(fā)建設(shè)單位是北京通天福地餐飲文化傳播有限公司。該公司主要以酒店管理、組織餐飲文化交流活動為主，已組織一批精明強干的決策人員和勤奮敬業(yè)的管理人員，為游客提供一流的服務(wù)。第三節(jié)結(jié) 論天津薊縣旅游區(qū)融自然資源和人文資源為一體，通過近年來對資源管理及

4、全力打造品牌，可以認(rèn)定，該項目前景廣闊，項目切實可行。第二章市場預(yù)測第一節(jié)旅游市場發(fā)展趨勢隨著新世紀(jì)的到來，我國實行的生產(chǎn)、生活假期制度，已進入一個新的換代期。發(fā)展中短期旅游觀光及附屬文化的配套設(shè)施，是豐富生活內(nèi)容、發(fā)展旅游業(yè)的必然結(jié)果，實非商業(yè)炒作的標(biāo)新立異。國力的增強，人們生活水平的提高，對旅游的需求量大幅度提高。追求質(zhì)量好，品位高的旅游服務(wù)業(yè)，已形成大趨勢。第二節(jié)國內(nèi)市場預(yù)測為了建設(shè)好本項目，我們對酒店選址的周圍飯店和服務(wù)業(yè)進行了大量的分析，結(jié)果表明：本項目的位置選在北京和天津兩大旅游度假帶內(nèi)，山清水秀，名勝古跡眾多，民風(fēng)淳樸、具有強烈的地方吸引性，是旅游熱點區(qū)域，是中短線游客的旅游觀光

5、的理想之地，是京、津兩大都市廣大市民度假的首選之地。據(jù)統(tǒng)計，第三節(jié)國外市場預(yù)測世界經(jīng)濟發(fā)展前景的不確定性因素增加，東亞日本經(jīng)濟復(fù)蘇緩慢，美國經(jīng)濟滯漲，惟有中國一枝獨秀，世界看好中國。中國加入世貿(mào)組織，2008年北京成功舉辦奧運會，必將極大地促進中國對外貿(mào)易的進一步發(fā)展，必將帶來巨大的人流，薊縣有更大的優(yōu)勢。市、縣旅游部門每年成功的組織大型活動，吸引了大量的外賓來薊觀光、游覽。他們對住宿條件要求很高，但薊縣目前僅有的三星級賓館，遠遠不能滿足需求。如一年一度的黃崖關(guān)長城的國際馬拉松專項旅游活動，每次都有2000人/天以上的住宿需求，薊縣目前接待外賓的賓館設(shè)施明顯不足。該項目薊州酒店選在薊縣城內(nèi)，地

6、理位置優(yōu)越，交通便利，優(yōu)勢明顯。因此，薊州酒店客源市場，前景廣闊。第三章項目選址及建設(shè)方案第一節(jié)項目的地理位置及自然條件1、項目的地理位置酒店選定在薊縣縣城南關(guān)津圍公路東側(cè)的盤山風(fēng)景名勝區(qū)管理局院內(nèi)，鄰近薊縣火車站和汽車總站，是薊縣縣城的南大門，交通十分便利，環(huán)境舒適，非常適合游人休閑度假。2、自然條件薊縣地處京、津、唐腹地，交通十分便捷。京秦（北京至秦皇島）、大秦（大連至秦皇島）鐵路，途經(jīng)薊縣縣城。北京至薊縣、天津至薊縣的高速公路，汽車只需40分鐘，可謂京、津兩大都市的后花園。3、宏觀環(huán)境旅游業(yè)是新興服務(wù)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。第二節(jié)消防設(shè)施1、消防設(shè)計遵循的原則為了保護國家和個人家庭財產(chǎn)不受

7、損失，保證公民和顧客人身安全，必須貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，采取行之有效的防火措施，防止和減少火災(zāi)危害。2、消防設(shè)計依據(jù)消防設(shè)計依據(jù)有：建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層建筑防火規(guī)范和人民防空工程設(shè)計防火規(guī)范等。3、消防外部條件薊州酒店距薊縣消防支隊不到2公里。該消防支隊裝備新、能力強，在其保防半徑范圍內(nèi)，消防、自救的外部條件是非常好的。4、消防設(shè)施項目平面布置上，嚴(yán)格執(zhí)行防火規(guī)范和高層建設(shè)設(shè)計防火規(guī)范，保證建筑物間隔距離和消防通道寬度，設(shè)計的建筑物面積等級要求二級以上耐火等級。多層建筑設(shè)置消防栓和滅火器，高層建筑和商業(yè)建筑設(shè)置火災(zāi)自動報警裝置和自動噴淋裝置系統(tǒng)。5、消防供水室內(nèi)、外消防水量為55

8、升/秒，室內(nèi)自動噴水滅火設(shè)備用水量為45升/秒，總消防用水量為133升/秒，設(shè)置兩個1200立方米的消防水池及消防配套泵房，可滿足項目要求。6、消防供水保障本項目擬用電屬二類負(fù)荷，消防水泵單獨設(shè)置，保證消防水泵的隨時啟動。7、消防通道高層建筑設(shè)有便于疏散和共用前室的布置，并考察防煙通風(fēng)道設(shè)置。8、消防供電消防電源及配電、火災(zāi)應(yīng)急照明等，均嚴(yán)格按規(guī)范要求執(zhí)行。第三節(jié)項目設(shè)計和規(guī)劃1、總體規(guī)劃項目總占地面積10000平方米。總建筑面積25050平方米。（1）主體樓，建成13層的主體大廈，13000平方米，內(nèi)設(shè)住房：標(biāo)準(zhǔn)間200套，豪華包間12套，普通包間35套，共有500個床位。餐廳包括：貴賓廳、

9、雅間和大廳，開設(shè)中餐廳、西餐廳、藥膳廳，同時可供600人用餐。另設(shè)寫字樓，各種會議廳，健身、娛樂廳和服務(wù)大廳等。（2）輔樓2層1600平方米。內(nèi)設(shè)辦公室，職工宿舍、職工食堂、洗衣房和職工浴室等。（3）其他建筑包括：鍋爐房、變電室、停車場等。2、主要設(shè)計規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（1）建筑結(jié)構(gòu)統(tǒng)一規(guī)定（GB50022000）（2）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB50092001）（3）建筑給排水設(shè)計規(guī)程（GB500152003）（4）建筑設(shè)計防火規(guī)范（GBJ1687）2001年版（5）民用建筑電氣設(shè)計技術(shù)規(guī)范（JGJ/T1692）以及國家關(guān)于“環(huán)境影響評價”的相關(guān)規(guī)定等。土 建 工 程 一 覽 表（表1）序號土建工程名稱

10、建筑面積（m2）備注1主體大廈（13層）130002輔樓（2層）16003鍋爐房4504配電室10005停車場及綠化9000第四章項目組織機構(gòu)、物業(yè)管理及營銷方案第一節(jié)組織機構(gòu)及勞動定員企業(yè)實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，獨立核算，自負(fù)盈虧。公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，總會計師1人，管理人員10人，廚師、服務(wù)員、保衛(wèi)人員等114人。員工實行聘任制。主要從當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)、職業(yè)高中及社會聘任。第二節(jié)物業(yè)管理為提高客房的出住率，在創(chuàng)造并保護居住環(huán)境的同時，把舒適、安全、方便帶給客人，一個重要的條件就是有超一流的現(xiàn)代化服務(wù)管理機制，充分發(fā)揮飯店的服務(wù)管理水平，創(chuàng)一流服務(wù)。第三節(jié)營銷方案1、總體戰(zhàn)略本公

11、司以經(jīng)營酒店為主，弘揚中國餐飲文化，為發(fā)展旅游事業(yè)服務(wù)。與旅游業(yè)各方聯(lián)手，為中外游客提供全方位服務(wù)。公司的宗旨是“以誠為金”。2、職能戰(zhàn)略根據(jù)旅游市場需求，酒店會不斷推出受游客歡迎的具有地方風(fēng)情的服務(wù)項目、具有地方特色的綠色佳肴和中外名菜形成的最佳菜譜。為游客及社會各界來酒店的顧客提供食、住、行、休閑、娛樂等一流的服務(wù)。力爭年利潤達到1500萬元人民幣以上。3、競爭戰(zhàn)略目前薊縣有4家三星級或接近三星級的賓館。旅游旺季遠不能滿足市場需求。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，酒店將會增加，因此，薊州酒店與同行業(yè)競爭會日趨激烈。薊州酒店在經(jīng)營過程發(fā)揮以下的優(yōu)勢：（1）服務(wù)價格優(yōu)勢 （2）花色品種優(yōu)勢 （3）服務(wù)項目優(yōu)

12、勢 （4）定位優(yōu)勢（5）位置優(yōu)勢第五章項目實施進度根據(jù)國內(nèi)同類型建筑的建設(shè)情況、本工程的工作量、材料運輸及施工的具體條件，初步確定施工期為3年。各項施工內(nèi)容、時間如表2 。 項目實施進度表表2序號實施內(nèi)容實施時間（月）建 設(shè) 期1勘察設(shè)計3計劃建設(shè)期為3年。從2010年7月起，到2007年7月竣工，交付使用。2土建施工243內(nèi)外裝飾64竣工驗收25交付使用1第六章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算1、編制依據(jù)（1）國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（2）天津市關(guān)于減免行政性收費的有關(guān)意見。2、固定資產(chǎn)估算固定資產(chǎn)投資估算為8000萬元人民幣，詳見表3 。序號工程或費用名稱概算價值合

13、計備注建筑工程設(shè)備安裝其他費用一工程費用2670.120004955165.11歐式主體大廈13層1996.6336.92333.513000m22綜合樓19237.6229.61600m23鍋爐房31.5169200.5450m24變配電室1001206.51306.51000m25停車場及綠化1501509000m26其他附屬房1001007室外排水1001008室外客線1001009總圖運輸10050150包括三臺車10室內(nèi)陳設(shè)配套959511餐廳裝具30030012健身、娛樂、音像100100二其他費用2834.92834.91勘察設(shè)計費4524522工程監(jiān)理費135.6135.63預(yù)

14、備費284.3284.34配套費6786785土地使用權(quán)費6306306購買原建筑物655655合計總費用2670.120003329.98000（表3） 單位：萬元人民幣3、流動資金估算流動資金包括現(xiàn)金、應(yīng)收款和外購材料、燃料等 。預(yù)計賒銷款占營業(yè)收入的20%，平均收現(xiàn)期為30天。外購材料、燃料間隔期為30天。現(xiàn)金除了用于支付水電汽、工資及福利、營業(yè)稅金及附加、所得稅、管理費用及償還本息外，還用于客戶所需商品的供應(yīng)及組織各類大型活動等費用的支出。項目營業(yè)前流動資金墊支800萬元左右。附：流動資金估算表見表 另外項目建設(shè)期遞延資產(chǎn)支出估計為200萬元人民幣。綜上，項目總投資為9000萬元人民幣

15、左右。第二節(jié)資金籌措及分年度使用計劃1、資金籌措項目總投資為9000萬元人民幣，其中固定資產(chǎn)投資為8000萬元人民幣，流動資金投資為800萬元人民幣，遞延資產(chǎn)為200萬元人民幣。資金采用向融資方式解決。 2、資金分年度使用計劃計劃項目建設(shè)第一期，從2010年7月至2011年7月。購買土地使用權(quán)、購買原建筑物（樓房等）、工程勘察設(shè)計、土建施工等，需要建設(shè)費用5000萬元人民幣。項目建設(shè)第二期，從2011年7月至2012年7月。土建施工、購置設(shè)備等，需要建設(shè)費用2000萬元人民幣。項目建設(shè)第三期，從2012年7月至2013年7月，工程裝飾、建筑輔助配套設(shè)施、室內(nèi)陳設(shè)、人員培訓(xùn)、廣告費、流動資金等，

16、需要費用2000萬元人民幣。投資計劃與資金籌措表見附表；遞延資產(chǎn)攤銷表見附表。第七章財務(wù)評價第一節(jié)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、收入測算（1）客房出住收入，1825萬元人民幣/年；（2）餐飲收入，1077萬元人民幣/年；（3）健身娛樂收入及其他收入，548萬元人民幣/年。綜上，本項目平均年營業(yè)收入3450萬元人民幣，年平均利潤總額為 萬元人民幣，見附表3。2、成本測算營業(yè)期總成本測算表見附表 。3、法定盈余公積金測算法定盈余公積金為稅后利潤的10%，平均每年可提取96.74萬元人民幣。4、其它法定公益金按稅后利潤的5%提取，平均每年可提取 萬元人民幣。項目建設(shè)期為3年，項目計算期為15年，盈余公積金共15%，基

17、準(zhǔn)內(nèi)部收益率為6%。第二節(jié)財務(wù)評價1、利潤分析項目在整個經(jīng)營期內(nèi)可實現(xiàn)年平均利潤總額為 萬元人民幣，年平均營業(yè)稅金及附加為 萬元人民幣。營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加的估算見附表 。項目總投資額為 萬元人民幣。項目投資利潤率為：稅前 %、稅后 %；投資利稅率為 %。2、現(xiàn)金流量分析根據(jù)項目全部投資現(xiàn)金流量估算表，見附表 ，可以計算出以下經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：投資回收期為 年。財務(wù)內(nèi)部收益率為 （稅后）。財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元人民幣（貼現(xiàn)率I= 6%）第三節(jié)不確定性分析1、盈虧平衡分析以設(shè)計能力利用率（BEP）表示的盈虧平衡點，可用下式計算。年固定總成本年營業(yè)收入年可變動總成本年營業(yè)稅金及附加BEP= 100%

18、= 100%= %盈虧平衡圖見附圖 。可以看出，當(dāng)營業(yè)收入達到 萬元人民幣時，即可保本。2、敏感性分析從附表 可以看出營業(yè)收入對內(nèi)部收益影響比較敏感。敏感性分析圖見附圖 。從敏感性分析結(jié)果看，在單因素不利的情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率仍能達到 % ，因此本項目有一定的抗風(fēng)險能力。 建設(shè)期利息分?jǐn)偙硪姼奖?，固定資產(chǎn)折舊計算表見附表 。經(jīng)濟評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與效益指標(biāo)匯總表見附表 。第八章還款計劃此項目建設(shè)投資所需的9000萬元人民幣， 解決方式為 。設(shè)計還款計劃， 還借款計劃及利息計算表見附表 。第九章 風(fēng)險分析及防范第一節(jié)自然風(fēng)險及對策在酒店經(jīng)營中，除不可抗力的自然災(zāi)害外，主要是避免火災(zāi)。為此，在酒店設(shè)

19、計和建設(shè)中，已采取有效的措施，安裝了完善而先進的防火設(shè)備。此外，酒店全體員工都要接受防火教育，牢固地樹立防火意識，掌握防火知識和應(yīng)急辦法，并組成兼職消防人員隊伍，進行日常的防火監(jiān)督和檢查，杜絕火災(zāi)的發(fā)生。第二節(jié)利率風(fēng)險酒店項目投資的9000萬元人民幣，全部借款取得。按三年建設(shè)期，以每年12%固定回報率，12年還完借款本息計算，年實際利率為4.93%。由于以固定回報形式還本息，人民幣的利率不管如何波動，都不會給酒店帶來風(fēng)險。第三節(jié)外匯風(fēng)險外匯風(fēng)險主要反映在美元與人民幣的比價變化。可以相信，我國的經(jīng)濟，在相當(dāng)長時間內(nèi)保持穩(wěn)定發(fā)展，人民幣也不會發(fā)生貶值。由于酒店的利潤空間較大，對外匯的波動有一定承受

20、能力。第四節(jié)經(jīng)營風(fēng)險酒店的經(jīng)營風(fēng)險，主要來自自身的經(jīng)營決策、管理水平和服務(wù)質(zhì)量。決策者針對市場的需求，不斷推出新的有特色的經(jīng)營項目。經(jīng)營者以經(jīng)濟實惠的價格，一流的服務(wù)質(zhì)量，以誠待人，樹立形象，打造品牌，創(chuàng)出聲譽，名揚海內(nèi)外。加上與地方旅游局合作的優(yōu)勢和得天獨厚的地理位置，在自身發(fā)展和與同行業(yè)競爭中，可以避免風(fēng)險，立于不敗之地。第五節(jié)其他風(fēng)險如政策，大環(huán)境，不利于酒店經(jīng)營等。主要依靠酒店自身力量，加以抵御。 第十章 附表附圖 現(xiàn)金流量估算表(全部投資) （附表1） 單位：萬元人民幣21序號年份項目建 設(shè) 期經(jīng) 營 期0123456生產(chǎn)負(fù)荷（%）1現(xiàn)金流入1.1營業(yè)收入1.2回收固定資產(chǎn)余額1.3

21、回收流動資金2現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2流動資金2.3經(jīng)營成本2.4營業(yè)稅金及附加2.5所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2）4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量（3+2.5）6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量損 益 表（附表3） 單位：萬元人民幣序號年份項目建設(shè)期經(jīng) 營 期合 計1456781415生產(chǎn)負(fù)荷（%）1營業(yè)收入2總成本費用3營業(yè)稅金及附加4成本費用及營業(yè)稅金合計5利潤總額6所得稅(33%)7稅后利潤8可供分配利潤8.1法定盈余公積金8.2法定公益金8.3應(yīng)付利潤8.4未分配利潤9累計未分配利潤資 產(chǎn) 負(fù) 債 表（附表5 ） 單位：萬元人民幣項 目1234567131415一、資產(chǎn)流動資產(chǎn)總額其

22、中：累計留存收益在建工程固定資產(chǎn)原值減：累計折舊固定資產(chǎn)凈值遞延資產(chǎn)資產(chǎn)總計二、負(fù)債及所有者權(quán)益應(yīng)付款流動負(fù)債合計長期應(yīng)付款長期負(fù)債合計實收資本盈余公積未分配利潤負(fù)債及所有者權(quán)益總計總成本費用估算表（附表10） 單位：萬元人民幣序號年份項目建設(shè)期經(jīng) 營 期合產(chǎn)負(fù)荷（%）1外購原材料1.1外購商品1.2客房用材料2外購燃料動力(水、電、汽等)3工資及福利費4修理費5租賃費6折舊費7遞延資產(chǎn)攤銷8財務(wù)費用8.1長期負(fù)債利息8.2流動資金借款利息8.3匯兌損益8.4金融機構(gòu)手續(xù)費9其他費用10總成本費用其中：固定成本變動成本11經(jīng)營成本（10-6-7-8）營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表(附表11) 單位：萬元人