1、第九章 房地產中介服務管理制度與政策,目 錄,第一節(jié) 房地產中介服務的行業(yè)管理 第二節(jié) 房地產經紀人員職業(yè)資格制度 第三節(jié) 房地產經紀活動管理,第一節(jié) 房地產中介服務的行業(yè)管理,我國房地產中介服務隨著我國房地產市場的發(fā)展產生、發(fā)展。 城市房地產管理法的頒布實施，房地產中介服務行業(yè)的法律地位得到確認。 2003年8國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知： 要健全房地產中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產經紀人，房地產估價師職業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。,一、房地產中介服務的概念及特征,（一）房地產中介服務的概念 是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產投資，開發(fā)，銷售，交易等各個環(huán)節(jié)

2、中，為當事人提供專業(yè)服務的經營活動，是房地產咨詢，房地產估價，房地產經紀等活動的總稱。,一、房地產中介服務的概念及特征,（二）房地產中介服務的內容: 法規(guī)類咨詢 咨詢 信息類咨詢 技術類咨詢 房地產中介服務內容 估價 房地產居間 經紀 房地產代理 房地產行紀,房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、代理等服務并收取傭金的行為。,（三）房地產中介服務的主要特征,1、人員特定 2、委托服務 3、服務有償,二、房地產中介服務機構的設立P58,設立房地產中介服務機構的條件： （1）有自己的名稱，組織機構； （2）有固定的服務場所； （3）有規(guī)定數量的財產

3、和經費； （4）有足夠數量的專業(yè)人員； （5）法律，法規(guī)規(guī)定的其他條件。,從事房地產咨詢業(yè)務的，具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷，初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數的50%以上，從事房地產估價業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業(yè)務的，須有規(guī)定數量的房地產經紀人,設立房地產經紀機構和分支機構，應當具有足夠數量的房地產經紀人員。 (指從事房地產經紀活動的房地產經紀人和房地產經紀人協(xié)理)房地產經紀機構和分支機構與其招用的房地產經紀人員，應當按照中華人民共和國勞動合同法的規(guī)定簽訂勞動合同。,設立房地產中介服務機構，應當向當地工商行政部門申請設立登記。 房地產中介服務機構在領取營業(yè)執(zhí)照后

4、的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。,三、房地產中介服務收費,關于房地產中介服務收費的通知 （一）房地產咨詢收費 1、口頭咨詢費：按照咨詢服務所需時間結合咨詢人員專業(yè)技術等級由雙方協(xié)商議定標準。 2、書面咨詢費：按照咨詢報告的技術難度、工作繁簡結合標的額大小計收。 國家指導性參考價格：普通咨詢報告，每份收費3001000元； 技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間較多的咨詢報告，可適當提高收費標準，但一般不超過咨詢標準的額的0.5%,（二）房地產估價收費P66-67 房地產估價收費采用差額定率分檔累進制收費方法。 按房地產價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的

5、收費，各檔次收費額累計之和為收費總額。 表9-1、表9-2、表9-3分別為以房產為主、一般宗地、城鎮(zhèn)基準地價的評估收費標準。,表9-1以房地產為主的房地產估價收費標準,例：某標的總額40000萬元，計算評估收費額。 100萬元5%。=0.5萬元 (1000100)萬元2.5%。=2.25萬元 (20001000)萬元1.5%。=1.5萬元 (50002000)萬元0.8%。=2.4萬元 (80005000)萬元0.4%。=1.2萬元 (100008000)萬元0.2%。=0.4萬元 (4000010000)萬元0.1%。= 3萬元 收費總金額為： 0.5+2.25+1.5+2.4+1.2+0.

6、4+3=11.25萬元,差額定率分檔累進制收費方法舉例,（三）房地產經紀收費,根據代理項目的不同，房地產經紀收費實行不同的收費標準。 房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商議定一次性計收。 房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%2.5%計收。 實行獨家代理的，由雙方協(xié)商，但最高不超過成交價格的3%,上述的房地產估價、房地產經紀收費為國家制定的最高標準。 各地可根據當地實際情況，由省、自治區(qū)、直轄市價格部門會同房地產、土地管理部門制定當地具體執(zhí)行的相應的收費標準。,五、房地產中介業(yè)務管理,承辦業(yè)務管理、中介服務行為的管理及財務管理。 （一）承辦業(yè)務

7、管理 房地產中介服務人員承辦業(yè)務，應當由其所在房地產中介服務機構與委托人簽訂書面合同。 中介服務人員不得以個人名義承攬業(yè)務，也不得個人與委托人簽訂委托合同。 在承辦業(yè)務時，中介服務人員若與委托人、相關當事人有利害關系時，中介服務人員應當實行回避制度并主動告知委托人及所在中介服務機構。委托人也有權要求其回避。,房地產中介服務合同內容： 1）當事人的姓名或名稱、住所； 2）中介服務項目名稱、內容、要求和標準；合同履行期限； 3）收費金額和支付方式、時間； 4）違約責任和糾紛解決方式； 5）當事人約定的其他內容。,（二）中介服務行為管理,房地產中介服務人員執(zhí)行業(yè)務可以根據需要查詢委托人的有關資料和文

8、件，查勘業(yè)務現(xiàn)場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)作。 對委托人提供的資料、文件，中介服務機構和中介服務人員有為委托人保密的義務，未經委托人同意不得轉借相關資料、文件。 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由其所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追索。,中介服務人員違法應受到的刑事處罰,刑法第229條規(guī)定：承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。 第一款規(guī)定的人員，嚴重不

9、負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。,下列關于房地產中介的表述中，錯誤的是( ) A房地產中介服務人員不得以個人名義承攬業(yè)務 B房地產中介服務人員不得以個人名義與委托人簽訂委托合同C房地產中介委托合同的主要事項包括違約責任和糾紛處理方式D因房地產中介服務人員的過失給當事人造成經濟損失的，房地產中介服務機構可以免責,D,刑法規(guī)定，承擔資產評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的可處( )，并處罰金 A三年以下有期徒刑或者拘役 B五年以下有期徒刑或者拘役 C五年以下有期徒刑或者管制

10、 D五年以上，十年以下有期徒刑,B,（三）收費管理,房地產中介服務實行有償服務。 房地產中介服務機構在接受委托時應主動向當事人介紹有關中介服務的價格及服務的內容，出示收費標準。 中介服務費必須由中介服務機構統(tǒng)一收取，并給繳費人開發(fā)票。 在房地產中介服務活動中嚴禁只收費不服務，多收費少服務。,第二節(jié) 房地產經紀人員職業(yè)資格制度,房地產經紀人員與房地產評估師同屬于房地產中介服務人員。 原建設部、原人事部從建立市場準入制度，加強對經紀人執(zhí)業(yè)資格考試、認證入手，制定了房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法 我國房地產經紀人員職業(yè)資格分為：房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人

11、協(xié)理從業(yè)資格兩個層次。,一、房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試及其注冊管理,國家對房地產經紀人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。 (1)房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，原則上每年舉行一次。 (2)房地產經紀人協(xié)理實行全國統(tǒng)一大綱，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數根據行業(yè)發(fā)展需要確定。,房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試科目共有個科目，包括： 房地產基本制度與政策 房地產經紀概論 房地產經紀實務 房地產經紀相關知識。 考試成績實行兩年

12、為一個周期的滾動管理。參加全部個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內通過應試科目。 對已經取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的，報名參加房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試可免試房地產基本政策與制度科目，但必須在一個考試年度內通過其他個應試科目。,取得中華人民共和國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書的人員，經注冊，并取得中華人民共和國房地產經紀人注冊證后，方能以房地產經紀人名義從事房地產經紀活動。,二、房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試及其注冊管理,房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱，由各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，具有高中以上學歷，愿意從事房地產經紀活動的人員，均可

13、報名參加房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。 考試合格人員，由各省、自治區(qū)、直轄市人事部門頒發(fā)人事部、建設部統(tǒng)一格式的中華人民共和國房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書。 該證書在所在行政區(qū)域內有效。 房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊登記管理工作由各省級房地產管理部門負責。,三、房地產經紀人員技術能力、權利與義務,(一)房地產經紀人員的職業(yè)技術能力 1、房地產經紀人應當具備下列職業(yè)技術能力： (1)具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平，并具有豐富的房地產專業(yè)知識； (2)能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業(yè)務相關的法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定； (3)熟悉房地產市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務操作的技術和技能

14、； (4)具有豐富的房地產經紀實踐經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌； (5)有一定的外語水平。,2、房地產經紀人協(xié)理應當具備下列職業(yè)技術能力： (1)了解房地產的法律、法規(guī)及有關行業(yè)管理的規(guī)定； (2)具有一定的房地產專業(yè)知識； (3)掌握一定的房地產流通的程序和實務操作技術及技能。,(二)房地產經紀人員的權利和義務,1、房地產經紀人享有以下權利： (1)依法發(fā)起設立房地產經紀機構； (2)加入房地產經紀機構，在房地產經紀機構關鍵崗位任職； (3)指導房地產經紀人協(xié)理進行各種經紀業(yè)務； (4)經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要文件； (5)要

15、求委托人提供與交易有關的資料； (6)有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令； (7)執(zhí)行房地產經紀業(yè)務并獲得合理傭金。,2、房地產經紀人協(xié)理享有以下權利： (1)房地產經紀人協(xié)理有權加入房地產經紀機構； (2)協(xié)助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。,（三）房地產經紀人、房地產經紀人協(xié)理應當履行義務,(1)遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范； (2)不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執(zhí)行業(yè)務； (3)接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平； (4)向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業(yè)務； (5)為委托人保守商業(yè)秘密。,第三節(jié) 房地產經紀活動,一、業(yè)務承攬

16、房地產經紀業(yè)務應當由房地產經紀機構統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產經紀機構統(tǒng)一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業(yè)務。 房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用。,二、經營場所公示內容,房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：（一）營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；（二）服務項目、內容、標準；（三）業(yè)務流程；（四）收費項目、依據、標準；（五）交易資金監(jiān)管方式；,（六）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話； （七）政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本； （八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事

17、項。分支機構還應當公示設立該分支機構的房地產經紀機構的經營地址及聯(lián)系方式。房地產經紀機構代理銷售商品房項目的，還應當在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關證明文件。,房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。 房地產經紀服務合同應當包含下列內容：（一）房地產經紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業(yè)務的房地產經紀人員情況；（二）房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準；（三）服務費用及其支付方式；（四）合同當事人的權利和義務；（五）違約責任和糾紛解決方式。,房地產經紀服務實行明碼標價

18、制度。 房地產經紀機構不得收取任何未予標明的費用； 不得利用虛假或者使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐； 一項服務可以分解為多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。,房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，不得收取傭金。 兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業(yè)務的，只能按照一宗業(yè)務收取傭金，不得向委托人增加收費。,房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，應當向委托人說明房地產經紀服務合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關內容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關系；（二）應當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場參考價格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；（五）房屋交易涉及的稅費；,（六）經紀服務的內容及完成標準； （七）經紀服務收費標準和支付時間； （八）其他需要告知的事項。 房地產經紀機構根據交易當事人需要提供房地產經紀服務以外的其他服務的，應當事先經當事人書面同意并告知服務內容及收費標準。書面告知材料應當經委托人簽名（蓋章）確認。,房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：,（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產開發(fā)經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋