1、思維導(dǎo)圖,項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目核心問(wèn)題,項(xiàng)目應(yīng)選擇怎么樣的開(kāi)發(fā)模式？,核心問(wèn)題分析,開(kāi)發(fā)模式研判,解讀城市,項(xiàng)目本體,城市綜合體模式,操盤(pán)思考,開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,商業(yè)規(guī)劃思考,咸豐縣主城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目,項(xiàng)目目標(biāo),樹(shù)立咸豐地產(chǎn)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的標(biāo)竿，提升品牌價(jià)值； 項(xiàng)目在保障利潤(rùn)前提下順利銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化,案例研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目核心問(wèn)題,核心問(wèn)題分析,開(kāi)發(fā)模式研判,解讀城市,項(xiàng)目本體,城市綜合體模式,操盤(pán)思考,開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,商業(yè)規(guī)劃思考,項(xiàng)目目標(biāo),案例研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,城市區(qū)位：湖北 “西大門(mén)” ，位于東部連通西部的重要通道上；,區(qū)位：位

2、于湖北西南部，位于鄂、湘、黔、渝四?。ㄊ校┻厖^(qū)結(jié)合部，距州府所在地恩施98公里，距重慶市黔江區(qū)53公里，是華中、華南連接西部和西部通沿海的便捷大通道。 人口、面積：轄區(qū)面積為2250平方公里?！笆晃濉逼陂g城市規(guī)模擴(kuò)大近3倍，2009年末總?cè)丝跒?6.7萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口11.3萬(wàn)人。,解讀城市,古有“荊南雄鎮(zhèn) ”，今有湖北 “西大門(mén)”之稱(chēng)，是華中、華南連接西部和西部通沿海的便捷大通道。,重慶市,陜西省,河南省,安徽省,湖南省,江西省,武漢市,襄樊市,荊門(mén),十堰,荊州,宜昌市,神龍架林區(qū),恩施,宜昌市,恩施土家族苗族自治州,黔江,重慶市,咸豐縣,河南省,武漢市,荊門(mén),宜昌市,神龍架林區(qū),宜昌市,恩

3、施土家族苗族自治州,黔江,咸豐縣,三園一都 努力打造鄂渝邊區(qū)的綠色產(chǎn)業(yè)示范園、休閑度假后花園、土苗風(fēng)情大觀園和武陵石材之都。 十二五”集中精力實(shí)施6大工程（1+3工業(yè)園、兩帶五景、三區(qū)四路、四院六校、五場(chǎng)七網(wǎng)、六館兩?。?，總投資將達(dá)到300億元,力爭(zhēng)工業(yè)總產(chǎn)值突破17億元。,城市發(fā)展定位： 咸豐縣位于兩圈一帶的鄂西生態(tài)旅游圈，將建設(shè)為“三園一都”的生態(tài)特色旅游城市,解讀城市,圖：近幾年咸豐縣生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)情況,城市經(jīng)濟(jì)：從2008年開(kāi)始，咸豐縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)突破性增長(zhǎng)，在投資、消費(fèi)和收入上增長(zhǎng)迅速,圖：近幾年咸豐縣固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)情況,圖：近幾年咸豐縣人均可支配收入及增長(zhǎng)情況,圖：近幾年咸豐縣社會(huì)

4、消費(fèi)及增長(zhǎng)情況,解讀城市,城市旅游資源：游資源豐富，為湖北旅游強(qiáng)縣，近兩年來(lái)旅游旅人數(shù)和收入大幅度增加，形成一心兩帶四區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)格局,咸豐縣以坪壩營(yíng)生態(tài)旅游區(qū)為龍頭、以“一心兩帶四區(qū)： 高樂(lè)山林海休閑中心 唐崖小三峽山水畫(huà)廊旅游帶 官壩民俗風(fēng)情走廊旅游帶 坪壩營(yíng)生態(tài)康體度假旅游區(qū) 唐崖土司城民俗文化旅游區(qū) 黃金洞洞公園地質(zhì)奇觀旅游區(qū) 汪大海二仙巖科考覽勝旅游區(qū)”為骨架,圖：近幾年咸豐縣旅游人數(shù)和旅游收入,2009年咸豐縣旅游人數(shù)和旅游收入實(shí)現(xiàn)突破性進(jìn)展，相比2008年增長(zhǎng)了五倍； 近幾年咸豐縣旅游收入對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度逐步增加； 2009年被推為“湖北旅游強(qiáng)縣”。,圖：近幾年咸豐縣旅游收入對(duì)經(jīng)

5、濟(jì)的貢獻(xiàn)程,圖：咸豐縣唐崖土司皇城,解讀城市,8,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,0-800美元,啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期 減緩發(fā)展期,2010年咸豐縣地區(qū)GDP總量為34.82億元 ，同比增長(zhǎng)16%；人均GDP為9405元，折合1380美元。 根據(jù)相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，咸豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。,咸豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該步入快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)生存與改善性需求并存,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,9,咸豐縣房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)

6、投資逐年增長(zhǎng)，投資處于基本正常的水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例偏低,根據(jù)國(guó)家發(fā)改委房地產(chǎn)投資及固定資產(chǎn)投資指標(biāo)系統(tǒng)模型，咸豐縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅及占GDP的比例均處于基本正常的水平，但未進(jìn)入正常運(yùn)行的范疇，投資水平落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。,注：數(shù)據(jù)來(lái)源于2005-2010年咸豐縣統(tǒng)計(jì)公報(bào)。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,10,咸豐縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程： 咸豐縣房地產(chǎn)仍處于初步發(fā)展期，尚未進(jìn)入快速發(fā)展期,背景：1998年住房貨幣化改革啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工建設(shè),背景：明珠小區(qū)、禧豐家園、新力花園、高樂(lè)華庭、楚蜀名樓等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，規(guī)?；^(qū)初現(xiàn)，建筑類(lèi)型多樣化。,1998-2002年,空白期,萌芽期,快速

7、發(fā)展期,2003-2007年,特征：以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主。,背景：商品房小區(qū)零星出現(xiàn)；同時(shí)，很多企事企業(yè)單位利用劃撥地集資建房。,特征：商品房市場(chǎng)開(kāi)始建成，但單位集資建房現(xiàn)象較多，分流商品房市場(chǎng)需求。,初步發(fā)展期,2008至今,特征：商品房小區(qū)逐漸增加，需求大于供應(yīng)。,？,特征：市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)且市場(chǎng)消化情況良好，形成多元化的的開(kāi)發(fā)格局。,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,分布格局：主要分布于縣城中心區(qū)高樂(lè)山鎮(zhèn)，主要沿城市交道干道分布，表明仍處于商業(yè)價(jià)值決定居住價(jià)值的時(shí)期,明珠小區(qū),禧豐家園,家家鍵小區(qū),新力花園,皇城廣場(chǎng),楚蜀大廈,高樂(lè)華庭,坤冠樓,水井溝宿舍,待售項(xiàng)目,售罄項(xiàng)目,圖：近三年咸豐縣樓盤(pán)分布圖

8、,本項(xiàng)目,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,主要分布于縣城中心區(qū)高樂(lè)山鎮(zhèn)，主要沿解放路和楚蜀大道分布。,樓盤(pán)特征：樓盤(pán)數(shù)量少，規(guī)模較小，物業(yè)類(lèi)型單一，以多層為主，目前樓盤(pán)已售罄，處于市場(chǎng)空檔期，待售項(xiàng)目規(guī)模較小，價(jià)格為2500元/。,表：近三年咸豐縣樓盤(pán)一覽表,注：紅色標(biāo)注為待售項(xiàng)目,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,市場(chǎng)特征：商品房供需基本平衡，但目前市場(chǎng)空檔期持續(xù)3個(gè)月，表明供需處于低水平的平衡，目前供應(yīng)短缺，需求尚未被激發(fā)出來(lái)；商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于三線城市價(jià)格。,近三年來(lái)咸豐縣房屋年均供應(yīng)量約為15 ，其中商品房年均供應(yīng)量約為10萬(wàn) ，根據(jù)近三年的項(xiàng)目銷(xiāo)售情況來(lái)看，商品房年均銷(xiāo)售量為8-10萬(wàn) ，商品房供需基本平衡。,從20

9、10年商品住宅價(jià)格水平來(lái)看，在四線城市范圍內(nèi)，咸豐縣商品住宅價(jià)格水平處于中等水平，與三線城市黔江、恩施市相比，商品住宅價(jià)格遠(yuǎn)低于三線城市價(jià)格水平。,圖：2010年咸豐縣及周邊地區(qū)商品住宅價(jià)格水平,圖：歷年咸豐縣房屋新開(kāi)施工面積,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,14,客群特征：本地剛性需求和改善型需求客戶(hù)構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)主力,客戶(hù)以本地客戶(hù)為主，包括分戶(hù)獨(dú)立出來(lái)的剛性需求和提升居住質(zhì)量的改善性需求；咸豐縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及返鄉(xiāng)置業(yè)等地緣關(guān)系人群是本區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)力的重要補(bǔ)充，且比重有不斷擴(kuò)大趨勢(shì)；此外，還有少量外地人如武漢、重慶及江浙投資人群。,購(gòu)房 需求,剛性需求,改善型需求,區(qū)域聚集型,縣城本地,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外來(lái)

10、,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,返鄉(xiāng)置業(yè),咸豐縣自古到今都占據(jù)重要地位；,結(jié)論,隨著鄂西圈建設(shè)速度加快，旅游業(yè)成為咸豐縣的重要產(chǎn)業(yè)之一;,近兩年來(lái)咸豐縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)突破性增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展;,供需處于低水平的平衡，出現(xiàn)供應(yīng)空檔期，需求未被激發(fā)出來(lái);,樓盤(pán)沿城市交通干道分布，處于商業(yè)價(jià)值決定居住價(jià)值時(shí)期;,項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于咸豐縣新城區(qū)，距離老城區(qū)約2公里，距離開(kāi)發(fā)區(qū)約5公里。,項(xiàng)目本體,咸豐新城總建筑面積為25萬(wàn) ，在咸豐這樣一座城市可謂是個(gè)超級(jí)大盤(pán)，它的建成也必將成為咸豐具有代表性的城市建筑。 注：咸豐縣暫無(wú)建筑面積超過(guò)10萬(wàn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,項(xiàng)目規(guī)模：為咸豐縣超級(jí)大盤(pán)，將成為咸豐縣具有代表性的城市建筑

11、。,項(xiàng)目印象,市政公建,純商業(yè)體,住宅,酒店,本案是一個(gè)集商業(yè)、酒店、住宅、市政公建為一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，總建筑面積約20萬(wàn)方，在咸豐可謂是超級(jí)大盤(pán)。,項(xiàng)目本體,城中城,對(duì)項(xiàng)目的初步判斷：,超級(jí)大盤(pán),現(xiàn)代城,1、她是咸豐的一個(gè)超級(jí)大盤(pán)，她的建成必將成為咸豐的一個(gè)標(biāo)志性建筑群。,2、她是一個(gè)城中城，在這個(gè)城中可以滿(mǎn)足人們的自給自足。,3、她表達(dá)了一個(gè)城市向現(xiàn)代化發(fā)展的一個(gè)方向，以現(xiàn)代的城市建筑來(lái)營(yíng)造時(shí)尚的生活方式。,項(xiàng)目印象,咸豐縣大型城市綜合體項(xiàng)目,項(xiàng)目屬性界定：,項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目核心問(wèn)題,項(xiàng)目應(yīng)選擇怎么樣的開(kāi)發(fā)模式？,本體分析,開(kāi)發(fā)模式研判,解讀城市,城市綜合體模式,操盤(pán)思考,開(kāi)發(fā)時(shí)

12、序與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,商業(yè)規(guī)劃思考,咸豐縣主城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目,項(xiàng)目目標(biāo),案例研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,項(xiàng)目本體,城市綜合體,城市綜合體，指“在一個(gè)地塊上具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑”，包括寫(xiě)字樓、酒店、公寓、商業(yè)、娛樂(lè)配套等建筑的有機(jī)整合，也成為“城中城”。,城市綜合體模式,居住,購(gòu)物,娛樂(lè),辦公,集城市多種功能于一體,一是節(jié)約利用土地，提高土地的利用效率； 二是在可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 三是可以聚集規(guī)模的效應(yīng)(經(jīng)濟(jì)的和社會(huì)的)； 四是樹(shù)立城市形象與標(biāo)志性的建筑； 五是通過(guò)新穎的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化與國(guó)際化。,建筑綜合體特點(diǎn)：,城市綜合體模式,本項(xiàng)目以商業(yè)為核心功能，打造城市綜合體,城市綜合體在武

13、漢的三種發(fā)展模式,城市綜合體模式,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,以商業(yè)為主導(dǎo)推向市場(chǎng),特點(diǎn),案例研究,特點(diǎn),以住宅為主導(dǎo)推向市場(chǎng),以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,開(kāi)發(fā)商：武漢利嘉置業(yè)有限公司 總占地面積：約417400平方米 總建筑面積：約120萬(wàn)方 商業(yè)面積：約40萬(wàn)方 住宅面積：約80萬(wàn)方,案例研究,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,光谷世界城讓武昌商業(yè)中心一路東移,漢口的商業(yè)中心地位曾經(jīng)一直稱(chēng)霸武漢，但隨著城市的發(fā)展，武昌和漢陽(yáng)也逐步形成了城市副中心型商業(yè)。而武昌的商業(yè)中心一直以街道口至中南路一帶為中心。而世界城光谷步行街的出現(xiàn)讓武昌的商業(yè)格局徹底打破。世界城步行街一期二期已開(kāi)業(yè)，

14、現(xiàn)在的世界城步行街已經(jīng)成為武昌片區(qū)人氣最旺的商業(yè)中心。,案例研究,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,光谷世界城操作要點(diǎn),總體策略： 1、先開(kāi)發(fā)商業(yè)，以一期商業(yè)來(lái)提升后期各物業(yè)類(lèi)型的價(jià)值。 2、一期商業(yè)80%自己持有，用于主力店的招商，20%商業(yè)進(jìn)行分割為100平米以?xún)?nèi)小型商鋪進(jìn)行低價(jià)出售，用以緩解資金壓力。,一期主力商家： 大洋百貨 家樂(lè)福 環(huán)藝影院 工貿(mào)家電,案例研究,光谷世界城操作步驟：,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,第一步： 項(xiàng)目規(guī)劃定稿后開(kāi)始對(duì)大型主力店進(jìn)行招商，分別于大洋百貨、家樂(lè)福簽訂了意向進(jìn)駐協(xié)議。 第二步： 對(duì)小型主力店進(jìn)行招商，如麥當(dāng)勞、必勝客、運(yùn)動(dòng)品牌等。 第三步： 酒

15、店公寓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，全部為30-70平米的小戶(hù)型，利用小戶(hù)型銷(xiāo)售制造市場(chǎng)熱度。 第四步： 對(duì)小商鋪進(jìn)行認(rèn)籌，并以15000元/平米的低價(jià)進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售同時(shí)招商工作繼續(xù)進(jìn)行。 第五步： 步行街一期高調(diào)開(kāi)街，吸引人氣。 第六步： 世界城一期住宅“加州陽(yáng)光”高價(jià)入市。住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)為6200元/平米，而同期同地段樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/平米左右。,案例研究,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,光谷世界城操盤(pán)特點(diǎn)歸納：,案例研究,本案可借鑒的,1、前期在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商、推廣等方面占用大量資金，如果資金實(shí)力不強(qiáng)將很難操作。,2、前期主要精力和資金都用在商業(yè)打造上，因此實(shí)現(xiàn)盈利的周期相對(duì)較長(zhǎng)。,4、前期商業(yè)

16、的成功運(yùn)作，給后期住宅和商業(yè)產(chǎn)生溢價(jià)奠定了基礎(chǔ)。,3、通過(guò)招商、商業(yè)推廣等一些列措施，在武昌打造了一個(gè)新的商業(yè)中心。,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,項(xiàng)目占地61萬(wàn)平方米，總建筑面積約150萬(wàn)平方米。地塊毗鄰長(zhǎng)江，由長(zhǎng)江二橋的引橋分隔為各處東西的A、B兩片，規(guī)劃凈用地面積719畝。其中 A地塊以辦公、餐飲、娛樂(lè)、零售為主，包括一幢250米高的標(biāo)志性建筑； B地塊以住宅為主，輔以小區(qū)商業(yè)配套設(shè)施。,案例研究,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,案例研究,武漢天地跟上海新天地是相仿的，以一個(gè)商業(yè)區(qū)為中心，對(duì)住宅進(jìn)行高端定位。 其一期御江苑以高出武漢同期價(jià)格水平高調(diào)入市，其產(chǎn)品均為100平米-140

17、平米的精裝大戶(hù)，正對(duì)的人群為武漢高端客戶(hù)群。 支撐點(diǎn)： 1、絕佳的地段 2、成熟的商業(yè)環(huán)境（沿江商業(yè)） 3、江景資源,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,所有商業(yè)為瑞安持有，不對(duì)外銷(xiāo)售。商業(yè)部分全部進(jìn)行對(duì)外招商。,案例研究,一期： 建筑面積16257， 2007年9月試營(yíng)業(yè) 二期： 建筑面積10985 2008年7月完工 三期： 建筑面積20215 2009年6月完工,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,商業(yè)街經(jīng)營(yíng)種類(lèi)： 1、餐飲 主要以巴適等特色餐飲為主 2、零售 主要以家紡、家居、飾品為主 3、休閑娛樂(lè) 以V12酒吧等類(lèi)型為主,商業(yè)街定位： 以餐飲娛樂(lè)為主，與沿江商業(yè)向呼應(yīng),案例研究,以商業(yè)為

18、核心的城市綜合體案例分析,案例研究,武漢天地操作思路,基本策略： 1、住宅前期形象宣傳與商業(yè)招商同期進(jìn)行； 2、以住宅的高端客戶(hù)群來(lái)作為其商業(yè)的支撐，以商業(yè)來(lái)提升住宅的配套價(jià)值,操盤(pán)思路： 第一步：將御江苑一期住宅以高端產(chǎn)品形象高調(diào)推向市場(chǎng) 第二步：在住宅推廣的同時(shí)對(duì)商業(yè)一期進(jìn)行招商 第三步：商業(yè)街一期先期開(kāi)始試營(yíng)業(yè) 第四步：御江苑一期在試營(yíng)業(yè)后一個(gè)月正是開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,武漢天地操盤(pán)特點(diǎn)歸納：,本案可借鑒的,以商業(yè)為核心的城市綜合體案例分析,案例研究,1、前期在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招商、推廣等方面占用大量資金，如果資金實(shí)力不強(qiáng)將很難操作。,2、前期的推廣主要以住宅的高端形象為主，利用其地段優(yōu)勢(shì)、高端客戶(hù)群優(yōu)勢(shì)

19、進(jìn)行商業(yè)招商。,4、利用其商業(yè)配套資源來(lái)作為其高端住宅的有力支持。,3、通過(guò)打造高端的住宅產(chǎn)品形象來(lái)為其商業(yè)招商服務(wù)。,與世界城相似,項(xiàng)目屬性界定,項(xiàng)目核心問(wèn)題,項(xiàng)目應(yīng)選擇怎么樣的開(kāi)發(fā)模式？,本體分析,開(kāi)發(fā)模式研判,解讀城市,項(xiàng)目印象,城市綜合體模式,操盤(pán)思考,開(kāi)發(fā)時(shí)序與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,商業(yè)規(guī)劃思考,咸豐縣主城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目,項(xiàng)目目標(biāo),案例研究,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把控是成功開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)盈利的關(guān)鍵,產(chǎn)品多元化，理性創(chuàng)新，用展示營(yíng)造社區(qū)氛圍,采用較高的立意或原型，拔高形象，營(yíng)造生活理念,低價(jià)啟動(dòng)，小步快跑，價(jià)格逐漸提升，以快速回現(xiàn),立達(dá)晟的基本目標(biāo)：,立意,創(chuàng)新,盈利,回現(xiàn),項(xiàng)目操盤(pán)思考

20、,本項(xiàng)目終極目標(biāo)： 名利雙收 四方共贏 名 創(chuàng)立咸豐標(biāo)志性現(xiàn)代都市建筑群 全方位提升開(kāi)發(fā)商作為城市建設(shè)者的標(biāo)桿作用 利 項(xiàng)目在保障利潤(rùn)前提下順利銷(xiāo)售 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化,項(xiàng)目操盤(pán)思考,開(kāi)發(fā)節(jié)奏與營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏的思考,總體規(guī)劃格局,開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,商業(yè)與住宅的基本調(diào)性,開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,以商業(yè)提升住宅溢價(jià) 以住宅反補(bǔ)商業(yè)經(jīng)營(yíng),招商與銷(xiāo)售關(guān)系思考,成功的招商直接關(guān)系項(xiàng)目整體收益實(shí)現(xiàn) 成功的招商能有力地保障與促進(jìn)商業(yè)的銷(xiāo)售 成功的招商能有力的推動(dòng)住宅的銷(xiāo)售 招商是必要的，也是實(shí)現(xiàn)收益最大化所必需的。 把握的原則： 招商先行， 樣板企業(yè)或主力店簽定意向入駐協(xié)議后，開(kāi)始進(jìn)行商業(yè)推售,開(kāi)發(fā)

21、時(shí)序和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議,結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)、住宅的規(guī)劃現(xiàn)狀，我司建議： 住宅 ： 高調(diào)入市，吸引關(guān)注； 商業(yè) ： 招商先行，樹(shù)立標(biāo)桿 ； 以點(diǎn)連線 全面突破 第一步：先利用住宅高開(kāi)策略，樹(shù)立高端市場(chǎng)形象，吸引關(guān)注，此為“點(diǎn)”。 第二步：以近20萬(wàn)方的住宅作為消費(fèi)基礎(chǔ)進(jìn)行招商，此為“連線”。 第三步：商業(yè)一舉奠定高端項(xiàng)目形象后，可拉升帶動(dòng)住宅產(chǎn)品，并形成后期溢價(jià)。,開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議,開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,一期 8萬(wàn)平米,二期 7.16萬(wàn)平米,三期 8.34萬(wàn)平米,分期建議一,基本想法： 1、通過(guò)一期住宅的推廣銷(xiāo)售將本案大盤(pán)形象導(dǎo)入市場(chǎng)，吸引關(guān)注。 2、住宅先期入市可以快速回籠資金，為商業(yè)的開(kāi)發(fā)和招商做鋪墊。 3、在一期銷(xiāo)售過(guò)程中即開(kāi)始著手商業(yè)主力店的招商，兩條線齊頭并進(jìn)。,開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議,開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,分期建議一,一組團(tuán),二組團(tuán),一期操作方法： 一組團(tuán)先期入市，在一組團(tuán)進(jìn)行推廣的同時(shí)，商業(yè)部分開(kāi)始招商。,開(kāi)發(fā)節(jié)奏與推售節(jié)奏建議,開(kāi)發(fā)時(shí)序和營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏思考,一期,二期,三期,分期建議二,基本想法： 在基于建議一的基礎(chǔ)上將部分18層的高層住宅放到后期開(kāi)發(fā)。,本案目前規(guī)劃的商業(yè)由11個(gè)規(guī)則的BOX組成，每個(gè)BOX之間即相互聯(lián)系又相互獨(dú)立，這種規(guī)劃手法與“武漢天地”極為相似。而武漢天地的商業(yè)