1、,FUZHOU HAIRUN REAL ESTATE CO.,LTD,福州市金山橘園洲地塊項目前期策劃報告,2006.08.19,路線,突圍,優(yōu)術(shù),取勢,如何借勢發(fā)力,明確突圍方向,選擇突圍之術(shù),明道,匯報內(nèi)容,市場調(diào)研分析,項目各項規(guī)劃建議,1,2,項目分析及定位,3,市場調(diào)研分析,1,項目市場分析,客戶市場需求研究方法,客戶市場需求分析,項目市場空間研判,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,項目片區(qū)市場 分析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,整體經(jīng)濟情況,1、整體經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長 2、居民收入水平穩(wěn)步提高 3、城市化建設速度加快,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,福州市經(jīng)濟圈及發(fā)展趨勢圖,項

2、目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,整體房地產(chǎn)市場,1、市場供求基本平衡 2、房價穩(wěn)步上漲 3、二手房市場交易量明顯增加,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,歷年住宅開發(fā)面積總量表,房地產(chǎn)投資理性回落。,單位：萬立方米,項目片區(qū)市場 分析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,整體房地產(chǎn)市場,1、市場供求基本平衡 2、房價穩(wěn)步上漲 3、二手房市場交易量明顯增加,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,各類物業(yè)交易價格表,房價穩(wěn)步上漲。,單位：元/平方米,項目片區(qū)市場 分

3、析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,未來房地產(chǎn)市場,1、供求結(jié)構(gòu)趨于合理 2、需求持續(xù)旺盛 3、品牌和產(chǎn)品的競爭,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,未來經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場發(fā)展組團,項目片區(qū)市場 分析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,項目概況,1、福州房地產(chǎn)開發(fā)的集中地 2、金山房地產(chǎn)開發(fā)中心地帶,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,項目片區(qū)市場 分析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域

4、市場分析,1、市中心板塊 2、江濱板塊 3、西區(qū)、五四北板塊 4、東區(qū)板塊 5、倉山板塊 6、金山新區(qū)板塊,研究區(qū)域的界定,1、可比性區(qū)域選擇 2、金山新區(qū)板塊為研究重心,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,市場發(fā)展狀況,1、城市建設的重心 2、基礎配套設施趨于完善 3、區(qū)域型經(jīng)濟文化居住中心,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,金山新區(qū)兩大居住板塊,項目片區(qū)市場 分析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,市場發(fā)展狀況,1、城市建設的重心 2、基礎配套設施趨于完善 3、區(qū)域型經(jīng)濟文化居

5、住中心,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,小結(jié)：,項目片區(qū)市場 分析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,金山生活區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)相對較集中，主要以中高檔住宅為主，部分為經(jīng)濟適用房 建筑類型相似，多歐式風格，以多層、小高層居多，其他還有聯(lián)排、雙拼、疊加及少量獨棟別墅 除了金山碧水等幾個開發(fā)較早的樓盤之外，其他樓盤普遍突出配套設施不夠完善的現(xiàn)象，特別是公共交通系統(tǒng)不到位 整體銷售狀況良好，價格適中，隨著配套的逐步完善，價格有緩慢上漲的趨勢,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,片區(qū)發(fā)展預測,1、完善主體路網(wǎng)建設 2、形成最大組團型的中高檔居住區(qū) 3、片

6、區(qū)內(nèi)兩大居住板塊的競爭,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,兩大居住板塊的競爭,項目片區(qū)市場 分析,3,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,項目周邊樓盤,小結(jié)： 金山區(qū)住宅用地投放量大 房地產(chǎn)開發(fā)競爭非常激烈 住宅供應量略大于需求量 住宅開發(fā)特色產(chǎn)品不多 高層住宅產(chǎn)品目前仍是空白 配套逐步完善 房價穩(wěn)步上漲,1,福州市房地產(chǎn) 市場調(diào)研分析,項目市場研究 區(qū)域的界定,2,項目周邊樓盤 調(diào)查分析,4,相關(guān)區(qū)域樓盤 調(diào)查分析,5,項目片區(qū)市場 分析,3,相關(guān)區(qū)域樓盤,1、中天金海岸 2、香江紅海園 3、南國金輝 4、中融

7、愛琴海 5、麗景天成 6、融信第一城 7、江南名城,1、名城港灣 2、長灘美墅 3、蘭庭西江月 4、福祿坊,小結(jié)： 別墅投放量與需求量都很大 多集中在沿江區(qū)域、倉山區(qū) 價格相對較低，潛在客戶多 政府控制用地，未來供應少,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,供求總量趨勢,供應： 供應總量穩(wěn)步上漲 以中高檔樓盤為主,1,供求市場分析,未被滿足的市場空間,2,供求結(jié)構(gòu)趨勢,居民購買力趨勢,需求： 存在巨大潛在需求 消費者類型眾多,供應： 經(jīng)濟適用房增加 中高檔住宅增勢放緩,需求： 中高檔價位、中大面積戶型 居住標準要求提升,房價增長率與GDP增長率之比： 福州房價相對合理 GDP增長快于房價增長,房價

8、收入比： 中高檔客戶購買能力較強 福州居民購房自有資金水平高,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,1,供求市場分析,未被滿足的市場空間,2,未被滿足市場空間,居民對中高端住宅的實際購買力較強 占六成以上消費者希望購買130平方米以上的住宅 有50%的消費者認為房價走勢會平穩(wěn)上升 近70%的消費者計劃購房,市場調(diào)研分析,金山橘園洲地塊項目,客戶市場需求分析,區(qū)位 類型 環(huán)境 檔次 文化 建筑風格 配套設施 戶型 裝修標準 價位 商業(yè)物業(yè) 付款方式 信息來源 客戶資料 需求總結(jié),繁華地段、交通便利、文化政治或商業(yè)中心,多層、小高層、高層、聯(lián)排、獨棟,無污染、較好的景觀、安靜、私密性好,

9、中高檔、高檔,舒適、高尚、恬靜、優(yōu)雅、富有情趣,中式、歐式、拉丁美洲式等,超市、銀行、托兒所、幼兒園、美容健身會所、運動場館,兩房以上、錯層、復式、別墅,中高檔裝修、高檔豪華裝修,單價3000元/平方米以上或總價40萬以上,項目分析及定位,2,本項目分析分析,項目定位,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,3,項目競爭力 分析,2,項目地盤分析,1、區(qū)位 2、景觀 3、形狀 4、配套,1,本項目分析,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,3,項目競爭力 分析,2,項目S.W.O.T.分析,1,本項目分析,1、優(yōu)勢 2、劣勢 3、機會 4、威脅,優(yōu)勢-Strength 區(qū)位：金山板塊

10、中心 交通便捷： 三環(huán)路與浦上大道交 界處，浦上立 交橋旁 景觀：金山公園與烏龍江濕地公園中間，緊鄰烏龍江,劣勢-Weakness 周邊配套：不完善 居住環(huán)境：緊靠三環(huán)路，受影響 景觀：烏龍江濕地公園開發(fā)不成熟,機會-Opportunity 規(guī)劃：重心 位置：兩大公園，發(fā)展成稀缺性高尚社區(qū) 文化：與大學城隔橋相望,威脅-Threat 競爭板塊：南江濱板塊 競爭項目：中天金海岸、香江紅海園,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,3,項目競爭力 分析,1,競爭性樓盤分析,2,本項目分析,具有一定規(guī)模，定位在中高端客戶、中 高檔產(chǎn)品，入市時間在05年下半年或 陸續(xù)推出的樓盤為本項目的競爭性樓盤

11、,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,3,項目競爭力 分析,1,項目競爭力優(yōu)勢,2,本項目分析,空中別墅式住宅,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,2,項目競爭力 分析,1,項目市場定位,3,本項目分析,1、中高檔住宅 2、部分為高檔豪華住宅 3、少部分為時尚商業(yè)型物業(yè),項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,2,項目競爭力 分析,1,項目客戶定位,3,本項目分析,1、住宅目標客戶 2、商業(yè)目標客戶,邊緣客戶群,次級客戶群,核心客戶群,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,2,項目競爭力 分析,1,項目物業(yè)定位,3,本項目分析,住宅：雙拼、聯(lián)排、疊加和高層（空中別墅）

12、相組合的別墅群 商業(yè)：與本項目居住別墅群相匹配的體驗式參與式的風情商業(yè)街,高尚、現(xiàn)代的生態(tài)園林居住空間,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,項目定位,2,項目競爭力 分析,1,項目功能定位,3,本項目分析,居住 商業(yè),尚城名墅 高尚生態(tài)園林別墅式居住區(qū),項目形象定位,項目各項規(guī)劃建議,3,項目規(guī)劃設計建議,物業(yè)管理及職能化建議,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,開發(fā)模式建議,1、整體布局、分期開發(fā) 2、景觀園林先行,1,項目規(guī)劃設計 建議,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,開發(fā)模式建議,1、整體布局、分期開發(fā) 2、景觀園林先行,1,項目規(guī)劃

13、設計 建議,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,總體布局規(guī)劃,1、天際線由低到高 2、景觀園林交錯有致,1,項目規(guī)劃設計 建議,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,交通規(guī)劃建議,1、主、次出入口 2、主干道行車、人行道靈活布局,1,項目規(guī)劃設計 建議,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,建筑外觀墻面,1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園,1,項目規(guī)劃設計 建議,聯(lián)排住宅外立面示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,建筑外觀墻面,1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空

14、中花園,1,項目規(guī)劃設計 建議,疊加住宅外立面示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,建筑外觀墻面,1、外墻面輔以多種現(xiàn)代元素 2、架空、通透、空中花園,1,項目規(guī)劃設計 建議,高層住宅外立面示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,外立面顏色,1、以時尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力,1,項目規(guī)劃設計 建議,聯(lián)排住宅外立面顏色示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,外立面顏色,1、以時尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力,1,項目規(guī)劃設計 建議,疊拼住宅外立面顏色示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項

15、目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,外立面顏色,1、以時尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力,1,項目規(guī)劃設計 建議,高層住宅外立面顏色示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,頂部處理建議,1、立體化空中景觀 2、空中別墅式花園,1,項目規(guī)劃設計 建議,高層住宅頂部處理示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,頂部處理建議,1、以時尚、現(xiàn)代色調(diào)為主 2、統(tǒng)一和諧、充滿活力,1,項目規(guī)劃設計 建議,小高層住宅頂部處理示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,標志建筑物,1、塔式建筑 2、包含現(xiàn)代元素信息,1,項目規(guī)劃

16、設計 建議,標志建筑物示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,主力戶型,1、動靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化,1,項目規(guī)劃設計 建議,戶型組合比例,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,主力戶型,1、動靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化,1,項目規(guī)劃設計 建議,偶數(shù)層戶型功能搭配示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,主力戶型,1、動靜、公私、主次、干濕分開 2、多樣性、花園式、人性化,1,項目規(guī)劃設計 建議,奇數(shù)層戶型功能搭配示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理

17、及 智能化建議,2,景觀設計,1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求,1,項目規(guī)劃設計 建議,高層住宅園林設計示意之一,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,景觀設計,1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求,1,項目規(guī)劃設計 建議,高層住宅園林設計示意之二,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,景觀設計,1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求,1,項目規(guī)劃設計 建議,立體化園林設計示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,景觀設計,1、調(diào)節(jié)微觀氣候 2、充分滿足審美需求,1,項目規(guī)劃設計 建議,平面庭院園林設計示意,項目

18、分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,配套設施,1,項目規(guī)劃設計 建議,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,會所配套,1,項目規(guī)劃設計 建議,主會所及商業(yè)廣場示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,裝修標準,1、毛坯房 2、公共裝修高標準、配合景觀設計,1,項目規(guī)劃設計 建議,安防系統(tǒng)及會所大堂裝修示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,2,燈光及背景音樂,1、燈光宣傳小區(qū)形象 2、背景音樂烘托小區(qū)優(yōu)雅環(huán)境,1,項目規(guī)劃設計 建議,商業(yè)廣場夜間燈光示意,項目分析定位,金山橘園洲地塊項目,物業(yè)管理及 智能化建議,1,社區(qū)服務及物業(yè)管理,房屋維修、設備維護、保安、 保潔、綠化、家政、停車場管理,2,項目規(guī)劃設計 建議,從對目標客戶的調(diào)查可知，客戶對一流物業(yè)管理服務的需求較為強烈，