1、華僑城的解析,旅游地產(chǎn)的龍頭,華僑城基本財(cái)務(wù)指標(biāo),旅游地產(chǎn)是公司競爭力所在 旅游房地產(chǎn)開發(fā)的五大模式 旅游房地產(chǎn)開發(fā)的前景,1、旅游+地產(chǎn)是公司競爭力所在,旅游+地產(chǎn)模式有利于快速拓張 土地獲得優(yōu)勢：土地緊縮使得建設(shè)用地的獲得成本和難度越來越大，尤其是高檔住宅物業(yè)的審批也將越來越困難，而華僑城作為主題公園方面的泰斗，其依靠旅游+地產(chǎn)模式在土地尤其是大面積土地的獲得上具有別人難以獲得的優(yōu)勢，大面積和成本低廉是其最大的受益之處，而土地是地產(chǎn)開發(fā)的根本，大面積的土地是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲得超額利潤的關(guān)鍵。 緩解資金壓力：資金壓力的緩解來自于兩個(gè)方面，低廉的土地和地產(chǎn)開發(fā)成本對主題公園建設(shè)周期長、投資額高的幫助

2、；另外，主題公園運(yùn)營的較好的現(xiàn)金流也可在一定程度上對地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)提供支持。 價(jià)值最大化：通過主題公園的建設(shè)和運(yùn)營，能夠最大程度上對地塊價(jià)值進(jìn)行提升，地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)是相比主題公園投資回報(bào)快，但享受不到土地升值帶來的后續(xù)價(jià)值，公司在地產(chǎn)開發(fā)方面與主題公園發(fā)展之間的一定平衡，可以最大程度的獲得土地升值的收益。 旅游+地產(chǎn)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)可以較好的規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn) 旅游市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：旅游市場受突發(fā)事件影響較為明顯（如非典），地產(chǎn)開發(fā)可以在一定程度上平衡由此產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是高檔物業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高，有主題公園的穩(wěn)定現(xiàn)金流的支持，公司可以適當(dāng)放緩地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)速度，從而在市場不好

3、的時(shí)候規(guī)避市場波動風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：不論是土地儲備成本低，還是旅游和地產(chǎn)資金之間的互補(bǔ)性，都可以較大程度的降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。,旅游+地產(chǎn)發(fā)展模式將進(jìn)一步理順 我們認(rèn)為隨著管理層持股，集團(tuán)管理層與華僑城上市公司之間的利益的緊密相連，未來與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合將是必然的，這樣不僅能夠解決地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展所需資金，而且可以把地產(chǎn)+旅游的業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化結(jié)合。 主題公園全國拓張：從旅游業(yè)務(wù)情況來看，除了不斷鞏固公司在深圳目前的三大景區(qū)，公司將拓展的重點(diǎn)放在長江三峽、深圳東部華僑城、北京歡樂谷、上海歡樂谷上，從而完成其全國的布局，從收益上看，北京歡樂谷將在06年進(jìn)入運(yùn)行，上海將是下一個(gè)目標(biāo)城市。 地產(chǎn)業(yè)務(wù)將加速：集

4、團(tuán)公司目前擁有土地儲備410萬平方米，這些土地儲備的特點(diǎn)是面積較大，有著較好的盈利預(yù)期，是公司未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展的良好保障，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)正處于快速增長期，其深圳區(qū)域外項(xiàng)目正在陸續(xù)參與結(jié)算。 我們認(rèn)為06年是其發(fā)展的最關(guān)鍵的一年，一方面公司需要應(yīng)對宏觀調(diào)控帶來的資金壓力，另一方面，其北京歡樂森林的開業(yè)成功與否對其深圳以外地區(qū)主體公園擴(kuò)張能否成功的重要的驗(yàn)證,1、旅游+地產(chǎn)是公司競爭力所在,2、旅游房地產(chǎn)開發(fā)的五大模式,模式一、以提供第一據(jù)所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā) 特點(diǎn)：以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過旅游資源條件，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，

5、增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。 類型： 1、直接靠近現(xiàn)有的旅游資源合旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅 2、在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件合環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地合旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。典型代表：華僑城 3、與旅游景觀開發(fā)二位一體的房地產(chǎn)開發(fā)。高度融合房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)，房中有景，景中有房。典型代表：宋城集團(tuán)在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街酒店、地中海別墅等,模式二、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā) 特點(diǎn)：休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn),

6、多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近,或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的,業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。典型代表：海南景觀住宅 類型： 1、產(chǎn)權(quán)酒店：北京快樂假日大酒店 2、時(shí)權(quán)酒店 3、養(yǎng)老型酒店 4、時(shí)值度假型酒店,2、旅游房地產(chǎn)開發(fā)的五大模式,模式三、以旅游接待為目的的自營式酒（飯）店 特點(diǎn)：以為游客提供住宿為主要功能,后來增加了娛樂、會議等功能,多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會議較多的大中型城市。由于旅游酒(飯)店不出售物業(yè),主要通過經(jīng)營來收回投資,而酒店自營的回收期相當(dāng)長,與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符,因此,旅

7、游酒(飯)店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式,卻不是旅游房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。,2、旅游房地產(chǎn)開發(fā)的五大模式,模式四、與旅游相關(guān)的寫字樓 特點(diǎn)：以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn),專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場所,既方便本城居民出游,也方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見但已有涉獵，西安旅游集團(tuán)開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房地產(chǎn)。,2、旅游房地產(chǎn)開發(fā)的五大模式,模式五、以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市,兼有第一居所和第二居所功能。如萬達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開發(fā)”大連萬達(dá)集團(tuán)與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議,將在昆明滇池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項(xiàng)目包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術(shù)俱樂部旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、產(chǎn)權(quán)式度假公寓、連排別墅、獨(dú)立別墅等。社區(qū)配套包括中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)保中心、購物中心,是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施!低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體,兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)“實(shí)際上,華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。,2、旅游房地產(chǎn)開發(fā)的五大模式,旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面,由于我國經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá),城市化水平還不高,為廣大民眾提供第一居所的任務(wù)還相當(dāng)重,使得巧借旅游元素為第一居所建設(shè)服務(wù),以