1、南寧市xx 物業(yè)管理有限責(zé)任公司xx綠城物業(yè)管理方案編制：編制日期：審核：審核日期：批準(zhǔn)：批準(zhǔn)日期：年月日年月日年月日二五年八月一日.0.1目錄家園物業(yè)目0.0封頁0.1目錄1.0物業(yè)管理公司簡介2.0管理方式概述3.0物業(yè)管理處架構(gòu)4.0管理指標(biāo)承諾5.0管理用物資裝備6.0物業(yè)管理費(fèi)用收支預(yù)算7.0管理規(guī)章制度.2.0物業(yè)管理公司簡介xx 物業(yè)1.0物業(yè)管理公司簡介物業(yè)公司受托管理的物業(yè)小區(qū)：x 小區(qū)xxx 小區(qū)xx 宿舍區(qū)xx 小區(qū)x 小區(qū)大廈：xx 辦公大樓xx 大廈168 大廈xx物 業(yè) 榮 譽(yù) 榜九八年度：xx 小區(qū)榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號；xx 小區(qū)榮獲“全國

2、城市住宅小區(qū)建設(shè)試點(diǎn)綜合金牌獎”；xx 小區(qū)榮獲“全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號；xx 小區(qū)榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號；xx 小區(qū)被評為南寧市“花園式”單位。九九年度：xx 物業(yè)公司通過 iso9002 國際質(zhì)量體系認(rèn)證；xx 物業(yè)公司榮獲“南寧市先進(jìn)集體”稱號；xx 小區(qū)榮獲“南寧市文明小區(qū)”稱號；xx 小區(qū)榮獲“新城區(qū)文明小區(qū)”稱號；xx 物業(yè)公司榮獲首府“講文明、樹新風(fēng)”活動先進(jìn)單位稱號。二 000 年度：xx 物業(yè)公司被推舉為中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位；xx 物業(yè)公司榮獲首府“樹立廣西新形象、創(chuàng)建全國文明城”活動先進(jìn)單位稱號；.2.0物業(yè)管理公司簡介xx 物業(yè)xx

3、 小區(qū)榮獲“新城區(qū)環(huán)保模范院區(qū)”稱號；xx 小區(qū)榮獲“新城區(qū)愛國衛(wèi)生先進(jìn)單位”稱號；新城區(qū)政府辦公大廈榮獲“南寧市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號二 00 一年度：xx 物業(yè)公司取得物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)資格。 xx 小區(qū)榮獲南寧市“無毒小區(qū)”xx 物業(yè)公司被評為“抗洪搶險(xiǎn)先進(jìn)集體”xx 物業(yè)公司被評為“雙擁先進(jìn)單位”二 00 二年度：xx 小區(qū)小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤物業(yè)管理獎”xx 小區(qū) 小區(qū)榮獲“百姓滿意樓盤理想xx 獎”xx 小區(qū) 小區(qū)榮獲“ 2002 年度全區(qū)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”xx 小區(qū)小區(qū)榮獲“全國青年文明社區(qū)”xx 小區(qū)小區(qū)榮獲“南寧市首批文明社區(qū)”二 00 三年度：xx 物業(yè)公司

4、被評為南寧市城區(qū)2002 年綜合治理模范單位xx 物業(yè)公司被評為南寧市環(huán)境保護(hù)工作先進(jìn)單位xx 物業(yè)公司被評為 2003 年度消防安全先進(jìn)單位xx 小區(qū) 小區(qū)榮獲 2003 廣西首批創(chuàng)建文明社區(qū)示范點(diǎn)xx 物業(yè)公司被評為 2003 年內(nèi)部保安服務(wù)組織先進(jìn)單位.2.0物業(yè)管理公司簡介xx 物業(yè)1、物業(yè)公司簡介2.0項(xiàng)目概述：南寧市 xx綠城是目前南寧市建筑檔次較高、地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施設(shè)備先進(jìn)、齊全的自然生態(tài)居住社區(qū)。其占地面積2000 畝，總建筑面積約 43 萬平方米，交通便利，整個小區(qū)充分利用了地勢起伏的自然景觀，引入了設(shè)計(jì)大師的先進(jìn)理念，有：多層、聯(lián)排、單體別墅等等，社區(qū)內(nèi)有擁有大片未開

5、墾的植被豐富、樹木種類繁多的森林及以天鵝湖為核心的7 大天然水系等；社區(qū)內(nèi)綠化率高，設(shè)有配套設(shè)施齊全的購物中心、高尚會所、幼兒園，小區(qū)實(shí)行分組團(tuán)管理等人性化的管理模式，注重社區(qū)文化建設(shè)。根據(jù)大型生態(tài)社區(qū)的這些特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理總體目標(biāo)是：將 xx綠城小區(qū)管理成為南寧市乃至全區(qū)住宅區(qū)之典范，為小區(qū)的業(yè)主營造一個安全、舒適、優(yōu)雅的居住環(huán)境；充分體現(xiàn)xx物業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主的宗旨。2.1我們的目標(biāo)是 : 全部物業(yè)交付使用一年內(nèi)，評為市級物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評為自治區(qū)級物業(yè)管理小區(qū)；在三年內(nèi)評為全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示范單位。2.2為了實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)，我們的策劃思想是12352.2.1一個中心：

6、 以業(yè)主（住戶、開發(fā)商）的滿意為中心，最大限度地體現(xiàn)全心全意為為業(yè)主服務(wù)的宗旨。2.2.2二個手段： 規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理手段。2.2.3三種意識： 樹立員工強(qiáng)烈的服務(wù)意識、質(zhì)量意識和成本意識。2.2.4五個工作重點(diǎn)： 工程設(shè)備智能系統(tǒng)管理、協(xié)管管理及停車場管理、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理、提供社區(qū)事務(wù)服務(wù)。2.3一個中心：即以業(yè)主（住戶、開發(fā)商）的滿意為中心。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，充分體現(xiàn)“以人為本”的人性化服務(wù)，要讓小區(qū)的業(yè)主擁有一個安心、舒心的居住環(huán)境，以充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司全心全意為業(yè)主服務(wù)的宗旨，達(dá)到管理為物業(yè)服務(wù)，物業(yè)為業(yè)主服務(wù)的目的。2.4二種管理手段：根據(jù)現(xiàn)代管理學(xué)原理，管理的手段有

7、多種多樣，但對物業(yè)管理來說，我們認(rèn)為最主要、最有效的管理手段應(yīng)當(dāng)是規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化二種。.2.0物業(yè)管理公司簡介xx 物業(yè)2.4.1規(guī)范化：由于物業(yè)管理這一服務(wù)行業(yè)涉及到居民生活的方方面面，在前期物業(yè)服務(wù)中，物業(yè)管理企業(yè)具有相對的壟斷權(quán)，為約束各主體在物業(yè)管理過程中的行為，國家與地方政府已相續(xù)出臺了法規(guī)、政策，這是我們從事物業(yè)管理的根本依據(jù)。同時，我們制定嚴(yán)格內(nèi)部管理制度以約束員工的行為，科學(xué)的公共管理制度約束業(yè)主（或房屋使用人）的行為。2.4.2標(biāo)準(zhǔn)化：公司將導(dǎo)入已成功運(yùn)作的iso9002 質(zhì)量管理體系，用完善的質(zhì)量體系文件明確責(zé)任分工、明確工作程序、明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制好服務(wù)過程來保證提供

8、服務(wù)的質(zhì)量，使之時時保持在本司承諾的標(biāo)準(zhǔn)之上，隨后導(dǎo)入的 iso14000 環(huán)境管理體系， 通過環(huán)境管理體系當(dāng)中的組織機(jī)構(gòu)、策劃、活動、責(zé)任、程序、過程和資源等要素的落實(shí)，建立和完善環(huán)境體系，控制我們工作對環(huán)境的影響，制定、實(shí)施、實(shí)現(xiàn)、評審和維持環(huán)境方針，確定和實(shí)現(xiàn)環(huán)境管理體系目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)人和自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展之路。2.4.2.1用人標(biāo)準(zhǔn)化：我們聘用一名員工，不僅是聘用他的雙手，還包括指揮這雙手的頭腦、承載這雙手的身體以及他的社會關(guān)系，也就是他的整個身心。完整的人才是我們管理的內(nèi)容和保證業(yè)績與效益的資源。深知這一點(diǎn)，本公司對每一個崗位用什么樣的人都制定了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)歷、年齡、經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)歷、

9、品德、知識、專業(yè)技能、身體素質(zhì)等都有硬性的標(biāo)準(zhǔn)。在員工的聘用上保證只有滿足標(biāo)準(zhǔn)能勝任該崗位的人才被選用，任人唯賢；2.4.2.2工作標(biāo)準(zhǔn)化：物業(yè)管理的內(nèi)容很繁雜，要保證沒有任何一件工作被遺漏，每一件工作都能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，就必須制定標(biāo)準(zhǔn)化文件：數(shù)據(jù)化地明確每一件工作該由誰來做？每一位員工每時該做什么？怎么做？做到什么標(biāo)準(zhǔn)？由誰來檢查？檢查的標(biāo)準(zhǔn)是什么？以便切實(shí)控制好服務(wù)的過程，保證管理服務(wù)到位、服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)，這些正是本公司一直堅(jiān)持的基本管理手段。2.4.2.3考核標(biāo)準(zhǔn)化：對員工的工作進(jìn)行考核是我們進(jìn)行有效激勵和實(shí)施有效培訓(xùn)的基礎(chǔ)，也是我們發(fā)現(xiàn)服務(wù)缺陷的有效手段。本公司制定了科學(xué)的、數(shù)據(jù)化的考核

10、機(jī)制來保證這些管理基本數(shù)據(jù)的獲得，明確規(guī)定了什么時間考核？由誰考核？考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？考核結(jié)果如何與員工的工資待遇掛勾等相關(guān)內(nèi)容，以此發(fā)現(xiàn)工作中存在的問題和激勵員工盡最大努力干好各方面的工作。2.5三種意識：員工素質(zhì)絕對是搞好物業(yè)管理服務(wù)的關(guān)鍵因素，員工素質(zhì)除思想素質(zhì)、身體素質(zhì)以外，更重要的是員工應(yīng)具有的服務(wù)意識、質(zhì)量意識和成本意識。2.5.1服務(wù)意識：讓員工牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”，“我們的合格產(chǎn)品就是為讓業(yè)主滿意的服務(wù)”的觀念，在工作中堅(jiān)持處處為業(yè)主著想的工作原則，讓我們的業(yè)主天天好心情。提倡并落實(shí)“換位思考”，站在業(yè)主的立場考慮問題的工作方法。這些觀念、工作原則和工作方法是本公司培訓(xùn)

11、的重要內(nèi)容。在工作中我們通過服務(wù)時效和業(yè)主滿意的程度來考察員工的意識，并不斷加以強(qiáng)化。2.5.2質(zhì)量意識 : 質(zhì)量是企業(yè)的生命，這句話對物業(yè)管理企業(yè)同樣有效，沒有質(zhì)量的服務(wù)不如不提供。完成工作不僅需要及時，更要保質(zhì)。小區(qū)的服務(wù)需要是多種多樣的，但服務(wù)的最終目的只有一個，那就是我們的服務(wù)能讓業(yè)主滿意。2.5.3成本意識 : 物業(yè)管理企業(yè)必須在他的運(yùn)作過程中充分考慮其行為所產(chǎn)生的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。要保證他在物業(yè)管理的過程中的投入能夠收回并有一定的利潤，物業(yè)管理才能生存，發(fā)展和壯大。如果我們的物業(yè)管理不能以業(yè)主愿意提供的價(jià)格向業(yè)主提供他需要服務(wù)，管理工作就是失敗的。在收入既定的情況下，控制物業(yè)管理

12、成本就是最好的途徑。成本控制不僅是公司老總或管理處主任的事， 也是員工的事， 只有讓每一位員工都成為成本控制者和監(jiān)督者，.2.0物業(yè)管理公司簡介xx 物業(yè)從一滴水、一度電、一張紙做起，建立相應(yīng)的審批制度，嚴(yán)格管理各項(xiàng)費(fèi)用支出，在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，減少各項(xiàng)開支，才能為業(yè)主省錢，為公司創(chuàng)利，小區(qū)的物業(yè)管理也才能得以健康發(fā)展。 對于這三種意識的培養(yǎng)， 我們將利用各種培訓(xùn)及各種場合進(jìn)行不斷的灌輸，并通過各種手段不斷加以強(qiáng)化。2.6五個工作重點(diǎn)2.6.1工程設(shè)備智能系統(tǒng)管理。 xx綠城物業(yè)小區(qū)是一個配套設(shè)備專業(yè)、高智能化較完善的小區(qū)，公司將嚴(yán)格按照 iso9002 標(biāo)準(zhǔn)，對各種機(jī)電設(shè)備、智能

13、化設(shè)備進(jìn)行管理。同時，設(shè)置工程維修部，對整個系統(tǒng)負(fù)全責(zé)，以確保各項(xiàng)設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，更好地為小區(qū)職能服務(wù)。2.6.2治安管理及停車場管理。貫徹“預(yù)防為主、防治結(jié)合、防消結(jié)合”的原則，防止盜竊、火災(zāi)等各種事故的發(fā)生。通過充實(shí)治安隊(duì)伍及健全各項(xiàng)協(xié)管制度，以及公司內(nèi)部建立的應(yīng)急聯(lián)動中心，確保小區(qū)處于良好的治安狀態(tài)，并成為市治安綜合治理先進(jìn)單位。2.6.3清潔衛(wèi)生管理。公司將嚴(yán)格按照iso9002 體系和星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)對小區(qū)進(jìn)行衛(wèi)生管理，確保小區(qū)衛(wèi)生的整潔，并營造成出一種高雅、舒適、親和的居住環(huán)境。2.6.4綠化管理。重點(diǎn)包括小區(qū)公共陸地的綠化布置，花卉、草的種植和養(yǎng)護(hù)，以及室內(nèi)綠化布置等。2.

14、6.5社區(qū)公共服務(wù)。重點(diǎn)包括接待小區(qū)業(yè)主的報(bào)修、投訴、咨詢、收費(fèi)的工作, 及時協(xié)調(diào)有關(guān)部門處理業(yè)戶的投訴，調(diào)解糾紛，達(dá)到全心全意為業(yè)主服務(wù)的目的。.3.0物業(yè)管理處架構(gòu)xx 物業(yè)3.0物業(yè)管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖3.1組織機(jī)構(gòu)圖說明：a. 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。b. 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，提倡“高門檻進(jìn)，高門檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專家能手，同時又是其它崗位的多面手。.4.0管理指標(biāo)承諾xx 物業(yè)4.0管理的指標(biāo)承諾4.1質(zhì)量方針： 追求永遠(yuǎn)卓越，提供滿意服務(wù)，營造溫馨xx。4.2質(zhì)量目標(biāo)：1、實(shí)施 iso9002

15、 質(zhì)量保證體系，按照要求進(jìn)行規(guī)范化管理，為小區(qū)住戶提供滿意服務(wù)。2、小區(qū)全部物業(yè)交付使用后一年內(nèi)，評為市級物業(yè)管理小區(qū)，二年內(nèi)評為自治區(qū)級物業(yè)管理小區(qū)；在三年內(nèi)評為全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的示范單位。3、根據(jù)全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定小區(qū)服務(wù)內(nèi)容及基本要求/ 工作標(biāo)準(zhǔn)如下：項(xiàng)目1、日常服務(wù)一、社區(qū)管理服務(wù)內(nèi)容及基本要求 / 工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)日常每天對轄區(qū)巡視 1-2 遍，并做好巡視記錄：工作記錄完整， 發(fā)a、制止違反規(guī)定私搭亂建，裝修噪音污染及影響市容現(xiàn)問題及時處理； 違章觀瞻的行為，確保小區(qū)無安全隱患，房屋外觀整潔、完好。處理率 98%b、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)保潔、綠化的實(shí)施情況，檢查公共配套設(shè)施

16、、房屋共用部位及附屬設(shè)施的完好狀況，對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理，做到規(guī)范有序。2、處理投訴3、社區(qū)文化a、協(xié)調(diào)有關(guān)部門及時處理住戶投訴，調(diào)解糾紛。b、對住戶投訴及保修的處理情況進(jìn)行回訪，確保對住戶的服務(wù)質(zhì)量。設(shè)立文化管理員崗， 與社區(qū)服務(wù)部人員一起開展社區(qū)文化活動：a、每季度更換一期社區(qū)宣傳板報(bào)。b、對節(jié)日裝飾，重大活動進(jìn)行策劃布置，每年按計(jì)劃與業(yè)委會、 社區(qū)居委會聯(lián)合舉辦文體活動， 豐富住戶的文化生活。二、房屋及公共設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)管理投訴回訪率 100%，維修回訪率 50%以上。定期出報(bào)， 按計(jì)劃舉辦各項(xiàng)社區(qū)文化活動，形成有特色的社區(qū)文化氛圍。項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/ 工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、房屋

17、共用部主體結(jié)構(gòu)：戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等基本房屋完好率98%位完好，發(fā)現(xiàn)零星損壞及時維修。.4.0管理指標(biāo)承諾xx 物業(yè)2、房屋共用設(shè)樓內(nèi)共用照明、電視、電訊、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備、單元對按設(shè)備維護(hù)規(guī)范講安防系統(tǒng)等運(yùn)行正常，基本完好，出現(xiàn)故障時及時排除。進(jìn)行，設(shè)備維修及時，施設(shè)備保證正常使用。3、共用配套設(shè)主體設(shè)施、休息設(shè)施、小品雕塑保持完好，非經(jīng)營性的共用配套設(shè)施完好其他設(shè)施， 發(fā)現(xiàn)損壞及時維修；噴泉系統(tǒng)運(yùn)行正常，設(shè)施完率 95%，設(shè)備維修及時、施設(shè)備好；運(yùn)行正常。4、道路及公路面平整、通暢、井蓋無缺損，無丟失，無危及安全的道路完好率 95%共場地地方。a、設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好：每天巡

18、視1 次，并做好巡視記錄，出現(xiàn)故障及時排除。5、供水系統(tǒng)b、給水管線無明顯滲漏，無污染。c、水池按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。a、排水系統(tǒng)由專人定期維護(hù)、疏通、清理。b、排水、排污管道通暢，發(fā)現(xiàn)堵塞外溢現(xiàn)象及時處理。6、排水排污c、溝渠、池、井完好d、排水暢通無阻，及時處理積水和塌陷。7、公用照明路燈、樓道燈、園林燈、庭院燈等公共照明設(shè)備完好。系統(tǒng)三、小區(qū)治安、消防、車輛管理服務(wù)按設(shè)備維護(hù)規(guī)范進(jìn)行維護(hù)，設(shè)備故障及時排除，運(yùn)行正常，二次供水水質(zhì)送檢合格率達(dá)到100%。排水管、明暗溝渠、雨水井、污水井、化糞池完好率 98%，設(shè)備故障及時排除，運(yùn)行正常。公共照明設(shè)備完好率 95%，做到即報(bào)即修。

19、項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/ 工作標(biāo)準(zhǔn)a、實(shí)行 24 小時值班，文明值勤；進(jìn)出大門設(shè)立門崗，監(jiān)控外來人員、進(jìn)出車輛；糾正違章，監(jiān)控可疑人員，維護(hù)小區(qū)1、治安防范的正常秩序。b、涉及人身安全處設(shè)立有明顯的標(biāo)志并有防范措施。c、小區(qū)各種安防設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常?？己藰?biāo)準(zhǔn)小區(qū)秩序井然，人員車輛進(jìn)出小區(qū)安全；安防設(shè)備、設(shè)施完好率 95%，故障排除及時，運(yùn)行正常。.4.0管理指標(biāo)承諾xx 物業(yè)a、消防設(shè)備設(shè)施有明顯標(biāo)志，完好，放置合理，可隨時消防設(shè)備設(shè)施完好啟用，由專職人員實(shí)行定期巡查、維護(hù)、記錄。率達(dá)到100%，發(fā)現(xiàn)各個2、消防管理b、物業(yè)管理處實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，以協(xié)管隊(duì)員為場所的火災(zāi)隱患及時骨干，

20、每年定期進(jìn)行消防演練，日常巡視中加強(qiáng)消防檢查、發(fā)處理。現(xiàn)隱患及時處理。3、車輛管理疏導(dǎo)交通，引導(dǎo)車輛按秩序停放，保證道路暢通。小區(qū)主干道暢通，無堵塞現(xiàn)象。四、保潔服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求 / 工作標(biāo)準(zhǔn)a、道路、公共場地，每天清掃一次（7： 00-10 ： 00），每天早上 10： 00-11 ： 00，下午 3：00-6 ： 00 清理一遍公共場地，白天全天保潔。1、公共場所b、公共休息設(shè)施每月清潔四次，其他公共設(shè)施每月清潔四次。c、公共廁所每天清潔一次。a、樓道每天 9：00 開始清掃一次， 對較臟部位拖抹一次，地面每月擦洗二次。2、房屋共用b、扶手每天清潔一次，公共設(shè)施（門、窗等）每月清

21、潔部位二次。c、天面、雨蓬、雨槽等共用部位每月清潔一次。a、生活垃圾每天下午 3： 00-5 ： 00 收集一次；3、垃圾清運(yùn)早上 10： 30-12 ： 00 及下午5： 00-6 ： 00 進(jìn)行巡邏保潔b、垃圾箱、果皮箱夏天每天清洗一次，冬天每周清洗二次。a、每天清掃垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍環(huán)境一次。4、四害消b、公共廁所、洗手間、垃圾箱夏天每天一次，較涼季節(jié)殺每 2-3 天一次。c、污水井、排水溝每年消殺1-2 次?？己藰?biāo)準(zhǔn)地面無明顯的泥沙、污漬、積水及雜物；休息設(shè)施無污漬、無積塵；公共廁所地面干凈，無污漬，無嚴(yán)重異味。樓道地面干凈，無污漬、積水及雜物；扶手干凈，無積塵；其他共用部位無明顯積塵，

22、無蜘蛛網(wǎng)。垃圾箱、果皮箱、等外表干凈，無嚴(yán)重異味；垃圾按時清運(yùn)，無隔夜現(xiàn)象按時消殺，無蒼蠅蚊子等“四害”的嚴(yán)重孳生，環(huán)衛(wèi)達(dá)標(biāo)。.4.0管理指標(biāo)承諾xx 物業(yè)d、垃圾中轉(zhuǎn)站及周圍每月消殺二次。五、綠化管理項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容及基本要求/ 工作標(biāo)準(zhǔn)考核標(biāo)準(zhǔn)1、修剪合理、造型優(yōu)a、草坪修剪：春夏季生長期每月修剪一次，休眠期（秋冬季）視實(shí)際情況修剪。每次修剪以保持草高度在5-6 厘米，干旱季節(jié)，修剪后及時淋透水，并追施一次肥料，促進(jìn)其速生恢復(fù)。1、 修剪b、綠籬修剪：花球、花叢修剪每月一次，確保觀賞平整圓滑，無人為造成殘缺，棱角分明。c、枯枝黃葉每日堅(jiān)持清檢一次。d、不因養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，造成大面積植物草皮死亡。a、

23、澆水：按時澆水， 一般日淋盆花1-2 次（早晚各一次） ，對修剪后的剪皮及時淋透水，秋冬（干旱無雨時） 15-20 天一次，保持長勢良好。2、養(yǎng)護(hù)b、施肥：草坪每年1-3 次，喬灌木每年2-4 次。c、不定期清除雜草、無蔓延滋生現(xiàn)象。d、綠地每天清潔一次，確保綠地雜物少于1%a、每天堅(jiān)持檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時防治，無病蟲害蔓延3、病蟲害防現(xiàn)象。治b、堅(jiān)持每15 天噴一次藥，局部發(fā)生病蟲害局部處理。美、景觀豐富。2、保持 5-6 厘米高草高度，平整美觀，四周規(guī)則，草邊及轉(zhuǎn)彎位無明顯交錯痕跡，現(xiàn)場清理干凈，無遺漏草屑。3、無大片枯葉和植株凌亂現(xiàn)象。綠地長勢良好，無大面積塊斑，無雜草從生，無因干旱、缺

24、肥而枯萎現(xiàn)象。綠地長勢良好，無大片枯黃死亡等明顯的病蟲害現(xiàn)象，綠化完好率達(dá)到98%.5.0管理用物資裝備xx 物業(yè)5.0管理用物資裝備5.1 管理用房（由甲方配備）m2辦公室： 150 m2、綠化保潔班：10 m2（存放工具）、維修30 m 2、飯?zhí)?60宿舍 :450 m2（配有衛(wèi)生間，供維修員、協(xié)管員等住宿）5.2器械、工具、裝備以及辦公用品計(jì)劃如下表：一、購買固定資產(chǎn)支 出 項(xiàng) 目單價(jià)數(shù)量合計(jì) ( 元)備 注電錘1500元/ 臺1 臺1500管道疏通機(jī)2000元/ 臺1 臺2000高壓電工具500 元/ 套1 套5001、維修用鋁合金梯1000元/ 臺2 臺2000平均值固定資產(chǎn)維修工工

25、具200 元/ 套4 套800手電鉆400 元/ 臺1 臺400其它工具2000元2000萬用表、鉗表、管子鉗、砂輪機(jī)等工具小計(jì)9200割草機(jī)8000元/ 部3 部24000日本川崎（品牌）2、綠化用割灌機(jī)2000元/ 部2 部4000日本小松（品牌）噴灌機(jī)2500元/ 部2 部5000日本川崎（品牌）固定資產(chǎn)大小鋤頭、大小枝剪、高枝其它工具300 元/ 人5 套1500剪、大鏟、水管、斗車等小計(jì)34500垃圾清運(yùn)車1500元/ 輛4 輛6000桂花牌3、保潔用垃圾箱450 元/ 個100 個45000北海宏龍（品牌）斗車220 元/ 輛4 輛880固定資產(chǎn)易耗工具240 元7 套1680小計(jì)

26、535604、保安用對講機(jī)1800元12 部21600健伍 tk379（品牌）主機(jī)9500元1 部9500固定資產(chǎn)小計(jì)31100電 腦5000元/ 臺3 臺15000聯(lián)想（品牌）5、辦公用打印機(jī)2000元/ 臺2 臺4000佳能（品牌）固定資產(chǎn)電話機(jī)800 元/ 臺4 臺3200桌 椅200 元/ 套20 套4000小計(jì)26200以上合計(jì)154560二、后勤用品1、單人床（上下鋪）150元/ 套22 套33002、衣柜300元/ 個6 個18003、電視機(jī)2000 元 / 臺1 臺200025 寸合計(jì)7100總計(jì)（一）+ （ 二）161660注：乙方購買上述物品前，應(yīng)與甲方協(xié)商后方可采購。.6

27、.0物業(yè)管理 費(fèi)用收支 預(yù)算xx 物業(yè)6.0物業(yè)管理費(fèi)支出預(yù)算6.1正常管理階段物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算（表一）一、 人員配備部門人 員 配 備崗位工資合計(jì)備注（元 / 月）人數(shù)金額 ( 元 )物業(yè)處主任 1 人200012000主管 1 人140011400社區(qū)事務(wù)部管理員3 人90032700接待員2 人90021800維修部班長 1 人100011000維修員3 人80032400主管 1 人140011400每班設(shè)班長1 人協(xié)管部協(xié)管員36 人7503627000班長 3 人90032700主管 1 人140011400綠化保潔部保潔員7 人50073500綠化員8 人55084400合計(jì)

28、6751700人員配備說明：1、 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能，實(shí)行大區(qū)管理小區(qū)制度。2、 物業(yè)管理處將由 xx 物業(yè)公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，設(shè)物業(yè)處主任1 名，分管社區(qū)事務(wù)部、維修部、協(xié)管部、綠化保潔部。其中社區(qū)事務(wù)部設(shè)主管1 人，管理員5 人，負(fù)責(zé) xx綠城物業(yè)管理處的公共事務(wù)管理和公共服務(wù)；維修部設(shè)班長 1 人，維修員 3 人，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等管理工作;綠化保潔部設(shè)主管1 人，綠化員 5 人，負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化工作；保潔員7 人，負(fù)責(zé)小區(qū)的衛(wèi)生工作；設(shè)協(xié)管部主管1 人， 3 個班，每班包括班長 13 人，協(xié)管員主要負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、交通與消防管理工作，實(shí)行24 小時值班

29、。整個小區(qū)至少配備67 人。3、 考慮到人員的流動性強(qiáng)和物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)，為預(yù)防突發(fā)事件，乙方必須按管理人員5%的比例配置備用人員 ,67 5%=4人。二、物業(yè)管理收入測算收 入項(xiàng)目計(jì)算公式年收入 ( 元 )備注1、住宅綜合管理服務(wù)費(fèi)77250 1.50元 /月. 12 95%1320975收繳率 95%2、特約服務(wù)收入6000 元 / 年60003、其它收入綜合測算20000合計(jì)1346975說明：收繳率按95%測算，管理費(fèi)按1.50 元/ 平方米 . 月測算三、物業(yè)管理支出測算.6.0物 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 收 支 預(yù) 算xx 物業(yè)一、員工工資及福利支 出 項(xiàng) 目計(jì) 算式年支出 ( 元)備

30、 注1、人員工資51700元/ 月 12 個月6204002、養(yǎng)老保險(xiǎn)60067 人 12 20 %96480按 平 均 工 資 提 取3、福利517001214 %86856按工資總額計(jì)4、工會經(jīng)費(fèi)51700122 %12408同上5、教育經(jīng)費(fèi)51700121.5 %9306同上6、人身意外保險(xiǎn)150 元/ 人 44 人6600維修員及協(xié)管員7、節(jié)假日補(bǔ)貼300 元/ 人 67 人201008、獎金51700元 / 月 1 個月51700年終雙薪9、服裝費(fèi)300 元/ 年. 人 67 人2010010、備用人員（1+2+3+4+5+6+7+8+9） 5%46198小計(jì)970148二、公共設(shè)施

31、、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備 注1、日常維修材料費(fèi)綜合測算300002、外委維修費(fèi)同上10000委托專業(yè)公司小 計(jì)40000三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備注1、工具維修費(fèi)綜合測算80002、機(jī)物料80 升/ 月 3.00 元/ 升 12 月/ 年2880汽油、機(jī)油等3、肥料費(fèi) ( 農(nóng)機(jī)肥 )綜合測算375000.5 公斤/ 平方米 . 年1.50 元/ 公斤測算4、農(nóng)藥費(fèi)300 元/ 車 3 車 4 次/ 年3600防病蟲每季一次， 每次 3車， 300 元/ 車小計(jì)51980四、衛(wèi)生保潔費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備 注1、消殺

32、藥品綜合測算50002. 易耗工具及勞保200 元/ 月 12 月 7 人168002、排污管井清理、疏通費(fèi)對外承包100003、垃圾清運(yùn)費(fèi)7.00 元/ 月 300 戶 12 月/ 年25200按 300 戶測算小計(jì)57000五、協(xié) 管 費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備 注1、對講機(jī)維修費(fèi)綜合測算1500更換電池.6.0物 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 收 支 預(yù) 算xx 物業(yè)2、年檢測費(fèi)1500 元/ 年15003、頻率費(fèi)13 部 150 元/ 年. 部19504、勞保用品100 元/ 套 13 套1300軍用雨衣、水鞋、手電等小計(jì)6250六、辦公費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備 注

33、1、差旅費(fèi)綜合測算50002、通訊費(fèi)250 元/ 月 4 部 12 月12000共 4 部電話3、低值易耗品費(fèi)500 元/ 月 12 月60004、其它辦公費(fèi)綜合測算3000含辦公設(shè)備維護(hù)5、水電費(fèi)綜合測算6000小計(jì)32000以上（一 +二+三+四+五+六）合計(jì)1157378七、其它支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備 注1、社區(qū)文化活動費(fèi)400 元/ 月 12 月/ 年48002、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)5000 元/ 年5000小計(jì)4800以上（一 +二+三+四+五+六+七）合計(jì)1167178八、管理傭金支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備 注1、管理傭金116717810 %116718小計(jì)

34、116718以上（一 +二+三+四+五+六+七+八）合計(jì)1283896九、稅金及附加費(fèi)支 出 項(xiàng) 目計(jì)算式年支出 ( 元)備 注1、稅金及附加費(fèi)1283896 5.5 %70615營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)等小計(jì)70615總費(fèi)用支出以上（一 + 二+三+四+五+六+七+八+九）合1354511計(jì)四、收支相抵1346975 （收入）1354511（支出）-7536( 元 ) ，收支基本平衡。6.2xx綠城入住期管理（增加）費(fèi)用測算一、新員工培訓(xùn)費(fèi)用.6.0物業(yè)管理 費(fèi)用收支 預(yù)算xx 物業(yè)包括員工招聘費(fèi)用和培訓(xùn)費(fèi)用，培訓(xùn)期為半個月，費(fèi)用按管理人員月工資的一半測算：（ 51700+4 人 800 元 / 月） 元 0.5=27450 元二、接管費(fèi)用1、 接管驗(yàn)收費(fèi)用驗(yàn)收按物業(yè)管理主管2 人，物業(yè)管理員2 個，土建水電技術(shù)員4 個計(jì)，工日按15 個工日測算，則8 人（ 1000 元 / 月 . 人 22 日） 15=5455 元2、 保潔消殺費(fèi)用接管驗(yàn)收時的整體環(huán)境保潔、消殺費(fèi)用，綜合測算約為5000 元。合計(jì)： 10