1、設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容,對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的定期檢查、維護(hù)、清潔及潤(rùn)滑； 損耗或故障時(shí)的維修；,維修保養(yǎng)的主要內(nèi)容,必要情況下（如較為復(fù)雜的設(shè)備和系統(tǒng)）的專業(yè)測(cè)試； 無(wú)法修理或無(wú)修理價(jià)值時(shí)的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)方面的改善等,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂,維修的方式 （1）預(yù)防性維修 （2）事后維修 （3）緊急搶修,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂,修理類別 （1）大修 （2）中修 （3）小修,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類 （1）按時(shí)間進(jìn)度編制的計(jì)劃 年度維保計(jì)劃：包括大修、技術(shù)改造、定期維修的小修； 季度維修保養(yǎng)計(jì)劃：包括對(duì)年度計(jì)劃的分解及季度追加項(xiàng)目； 月度維修保養(yǎng)計(jì)劃：包括對(duì)年度、

2、季度計(jì)劃的分解及上月設(shè)備故障修理遺留的問(wèn)題及定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂,維修養(yǎng)護(hù)編制的依據(jù) （1）設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期； （2）設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo)； （3）安全與環(huán)境保護(hù)的要求； （4）設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)。,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂,編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃應(yīng)考慮的問(wèn)題 （1）物業(yè)使用或運(yùn)行急需的，影響其他系統(tǒng)使用的，關(guān)鍵性的設(shè)施設(shè)備應(yīng)重點(diǎn)提前安排； （2）應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，對(duì)修理的設(shè)施設(shè)備應(yīng)考慮輕重緩急；,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制訂,（3）應(yīng)考慮維修前的準(zhǔn)備時(shí)間和維修保養(yǎng)工作時(shí)間； （4）應(yīng)考慮企業(yè)的資源和能力； （5）計(jì)劃最后確立前，資金一定要落實(shí)；,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制

3、訂,（6）制定的計(jì)劃應(yīng)該包括工作程序和檢驗(yàn)程序； （7）對(duì)物業(yè)或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備、應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時(shí)間（如中央空調(diào)系統(tǒng)的冬季檢修，采暖系統(tǒng)的夏季檢修等）,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制流程圖,明確目標(biāo),收集材料,以往運(yùn)行記錄,技術(shù)狀況診斷,技術(shù)檔案資料,計(jì)劃草案編寫,計(jì)劃草案論證,技術(shù)可行性 分析,資金的落實(shí) 情況,資源的滿足 情況,能否滿足 需求,計(jì)劃的可執(zhí)行 性和驗(yàn)證辦法,計(jì)劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說(shuō)明,執(zhí)行計(jì)劃，根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容,設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施,修前預(yù)檢：目的是掌握修理設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)；,設(shè)

4、施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施,具體步驟 （1）閱讀技術(shù)說(shuō)明書和圖紙，了解其結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)； （2）了解技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷； （3）進(jìn)行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；,設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施,（4）進(jìn)行運(yùn)行檢查，開動(dòng)設(shè)備，觀察運(yùn)行情況； （5）按部件解體檢查； （6）預(yù)檢完畢后進(jìn)行記錄。,設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施,修前資料準(zhǔn)備：準(zhǔn)備圖紙，記錄表格以及其它技術(shù)文件； 修前工藝準(zhǔn)備； 其他準(zhǔn)備：零部件、專用工具，以及落實(shí)停修日期和時(shí)間，向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)通知；,組織實(shí)施,嚴(yán)格按照維修計(jì)劃實(shí)施、在確保安全的前提下，注意控制三個(gè)因素： （1）質(zhì)量因素的控制：達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； （2）進(jìn)度

5、因素的控制：對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制； （3）成本因素的控制：對(duì)維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制；,驗(yàn)收和存檔,驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題 （1）是否按照計(jì)劃全部完成？ （2）是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)？ （3）維修養(yǎng)護(hù)的效率如何？ （4）如果未能滿足計(jì)劃要求，原因是什么？ （5）采取何種補(bǔ)救措施？,驗(yàn)收和存檔,存檔應(yīng)包括的內(nèi)容 （1）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 （2）預(yù)算和批準(zhǔn)文件 （3）養(yǎng)護(hù)記錄 （4）更換材料和零配件記錄 （5）竣工圖和驗(yàn)收資料,案例分析,編制房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,維修保養(yǎng)項(xiàng)目 （一）建筑名稱：某大廈 地點(diǎn)：某市區(qū)某路某號(hào) 建筑結(jié)構(gòu)：一棟，高層（32層） 建筑面積：

6、25800,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（二）消防設(shè)施維修保養(yǎng)項(xiàng)目 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、報(bào)警控制回路、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)（含事故廣播和對(duì)講電話）。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（三）維修保養(yǎng)費(fèi) 計(jì)劃內(nèi)的維修保養(yǎng)費(fèi)為每月XX元，詳見(jiàn)大廈消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)預(yù)算單,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,技術(shù)資料及圖紙 為了實(shí)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，必須準(zhǔn)備以下技術(shù)資料和圖紙。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（一）竣工圖 1.消防給水系統(tǒng)（含消火栓、自動(dòng)噴水滅火、泡沫等）； 2.防排煙系統(tǒng)； 3.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（含聯(lián)動(dòng)、緊急廣播、消防電話）； 4.氣體滅火系統(tǒng),消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,

7、（二）詳細(xì)技術(shù)資料 1.消防控制設(shè)備（含報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)柜、緊急廣播柜、氣體滅火控制柜等）的原理圖、端子接線圖； 2.消防被控設(shè)備（含消防水泵、防排煙機(jī)、電梯、防火卷簾、非消防電源、應(yīng)急照明等）控制柜的原理圖、端子接線圖。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（三）設(shè)備資料 1.消防給水設(shè)備（含水泵、報(bào)警閥、壓力開關(guān)、信號(hào)閥、水流指示器、氣壓罐、泡沫混合器裝置等）產(chǎn)品說(shuō)明書。 2.滅火系統(tǒng)設(shè)備（含滅火劑儲(chǔ)存裝置、啟動(dòng)裝置、選擇分配裝置、稱重裝置和警告裝置等）產(chǎn)品說(shuō)明書。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,3.火災(zāi)報(bào)警設(shè)備（含報(bào)警控制器、各類模塊或中繼器、探測(cè)器、氣體滅火控制柜等）產(chǎn)品說(shuō)明書，如聯(lián)動(dòng)柜、事故廣播、通信柜為

8、標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，亦應(yīng)提供其產(chǎn)品說(shuō)明書。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,4.防排煙設(shè)備（含風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥等）產(chǎn)品說(shuō)明書。 5.防火分隔設(shè)備（防火門、防火卷簾及閉門裝置、啟動(dòng)控制裝置等）的產(chǎn)品說(shuō)明書。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（四）文件 1.消防設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)記錄； 2.系統(tǒng)編程表及系統(tǒng)軟件。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合 （1）指定負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行的責(zé)任人23人，運(yùn)行責(zé)任人必須由具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)的人員擔(dān)任。 （2）運(yùn)行責(zé)任人應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)記錄和報(bào)告進(jìn)行審查和簽字確認(rèn)。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（3）運(yùn)行責(zé)任人的職責(zé)： 1）負(fù)責(zé)提供維修保養(yǎng)所需的水、電供應(yīng)； 2）負(fù)責(zé)提供維修保養(yǎng)所需的垂直運(yùn)輸；,消防設(shè)施維

9、修保養(yǎng)計(jì)劃,3）負(fù)責(zé)通知樓宇住戶（租客）有關(guān)維修保養(yǎng)的工作時(shí)間，避免造成不必要的恐慌； 4）負(fù)責(zé)協(xié)助維修保養(yǎng)人員進(jìn)行安裝有消防系統(tǒng)的室內(nèi)； 5）負(fù)責(zé)加強(qiáng)維修保養(yǎng)期間的巡查，預(yù)防事故發(fā)生。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,維修保養(yǎng)人員職責(zé) （1）維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任； （2）維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，在5個(gè)工作日內(nèi)提供保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告，并對(duì)存在問(wèn)題提出解決方案，由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)；,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（3）維修保養(yǎng)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，提交月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)審核批準(zhǔn)后實(shí)施，并交運(yùn)責(zé)任人以便配合； （4）按照計(jì)劃對(duì)建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)；,消防設(shè)施

10、維修保養(yǎng)計(jì)劃,（5）對(duì)維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運(yùn)行情況，每月不少于二次到現(xiàn)場(chǎng)做一般性檢查并記錄。檢查結(jié)果應(yīng)如實(shí)記錄，并會(huì)同運(yùn)行責(zé)任人共同簽字確認(rèn)； （6）實(shí)行24小時(shí)值班制度，對(duì)消防栓設(shè)施出現(xiàn)的故障及時(shí)修復(fù)，保證其正常運(yùn)行；,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（7）接到運(yùn)行人員通知后，應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)解決一般故障，2小時(shí)內(nèi)解決嚴(yán)重故障；對(duì)無(wú)法解決的故障要作出書面說(shuō)明，并將解決的具體日期作出書面保證，同時(shí)應(yīng)得到運(yùn)行責(zé)任人認(rèn)可。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,月、季度檢查 （1）在進(jìn)行每月檢查時(shí)要對(duì)下列各系統(tǒng)逐項(xiàng)抽查，如實(shí)記錄檢查結(jié)果，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí)修復(fù)，保證消防設(shè)施的正常運(yùn)行并記錄故障修復(fù)的全過(guò)程（抽查比例應(yīng)在月、季、年度檢

11、查計(jì)劃中列明、水泵自動(dòng)啟動(dòng)；,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,1）消火栓系統(tǒng)：水槍噴水試驗(yàn)、水泵自動(dòng)啟動(dòng)； 2）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：末端排水試驗(yàn)水流指示報(bào)警、水泵自動(dòng)啟動(dòng)、濕式報(bào)警閥水力警鈴檢測(cè)。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,3）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（季節(jié)試驗(yàn)比例按安裝設(shè)備的30%以上進(jìn)行）；加煙試驗(yàn)報(bào)警（年終試驗(yàn)100%）、加溫試驗(yàn)報(bào)警、手動(dòng)觸發(fā)報(bào)警； 4）防排煙系統(tǒng)：報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)風(fēng)閥、風(fēng)閥聯(lián)動(dòng)風(fēng)機(jī)、手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)機(jī)；,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,5）氣體滅火系統(tǒng)：手動(dòng)啟動(dòng)試驗(yàn)、自動(dòng)啟動(dòng)試驗(yàn)； 6）聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)：事故廣播播音、對(duì)講電話通話。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（2）季節(jié)檢查原始記錄必須由參加維修保養(yǎng)的運(yùn)行責(zé)任人簽字； （3）季節(jié)檢

12、查結(jié)果和處理意見(jiàn)一式二份，由運(yùn)行責(zé)任人和維修保養(yǎng)人員簽字后各執(zhí)一份。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,半年檢查和書面報(bào)告 維修保養(yǎng)人員和運(yùn)行責(zé)任人每半年將消防設(shè)施維修保養(yǎng)的情況和檢查結(jié)果，形成書面報(bào)告并存檔。其內(nèi)容包括：,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（1）消防設(shè)施各系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況； （2）半年維修保養(yǎng)和檢查記錄； （3）消防設(shè)施各系統(tǒng)穩(wěn)定性和可靠性的分析； （4）保證消防設(shè)施正常運(yùn)行的建議。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,更換材料、設(shè)備的供應(yīng) （1）維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)需要更換的材料、設(shè)備由維修保養(yǎng)人員以書面報(bào)告的形式，經(jīng)批準(zhǔn)后領(lǐng)用或采購(gòu)； （2）定期檢查需要重新灌裝的滅火劑由運(yùn)行責(zé)任人負(fù)責(zé)，維修保養(yǎng)人員協(xié)助進(jìn)行拆裝。,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,安全工作 （1）維修保養(yǎng)人員應(yīng)按安全工作有關(guān)規(guī)定，采取嚴(yán)格、科學(xué)的安全防護(hù)措施，確保操作者安全和第三者的安全；,消防設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,（2）維修保養(yǎng)人員在動(dòng)力設(shè)備、易燃易爆和貴重的設(shè)備中進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)向運(yùn)行責(zé)任人提出安全保護(hù)措施，運(yùn)行責(zé)任人應(yīng)派員在