1、.畫冊p1美高房地產(chǎn)營銷策劃( 大連 ) 機構(gòu) dalian chinathe victory &meigao marketing agency (dalian) co,ltd.中國大連p2美高房地產(chǎn)營銷機構(gòu)既美高房地產(chǎn)營銷策劃（大連）有限公司一家集“策劃、廣告、銷售”三位一體的綜合性房地產(chǎn)服務(wù)公司。公司秉承以客戶需求為導(dǎo)向，價值創(chuàng)造為目標， 通過專業(yè)的策劃指導(dǎo)、 創(chuàng)造力銷售執(zhí)行，努力打造開發(fā)商、代理商、消費群體之間“三足鼎立 ”的格局。信守誠信服務(wù)、 勇于創(chuàng)新的經(jīng)營理念， 以優(yōu)秀業(yè)界精英為企業(yè)發(fā)展后盾，具備 市場開拓、規(guī)劃建議、產(chǎn)品定位、營銷策劃、廣告推廣、銷售代理與顧問等綜合專業(yè)能力，竭誠

2、為各開發(fā)商提供專業(yè)性房地產(chǎn)服務(wù)。公司深入研究房地產(chǎn)綜合理論體系，結(jié)合數(shù)年實戰(zhàn)經(jīng)驗和技巧，從公司理念出發(fā)，形成一套系統(tǒng)、科學(xué)的服務(wù)營銷體系，其最終目的是為開發(fā)商服務(wù)，為消費者服務(wù)， 為開發(fā)商實現(xiàn)利潤最大化服務(wù)。體系：市場，規(guī)劃，廣告，銷售，策劃marekt市場：行業(yè)市場調(diào)查與分析、行業(yè)政策調(diào)控研究與分析、目標客群消費分析、產(chǎn)品發(fā)展與銷售趨勢分析。;.plan策劃： 項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃建議、全程推廣主題、推廣階段劃分、階段性媒體推廣計劃規(guī)定、廣告定位、形象識別系統(tǒng)設(shè)計、平面設(shè)計與制作、媒體策略制定、媒體費用預(yù)算。advertis廣告： 廣告全程推廣策略、推廣主題、階段推廣劃分、階段性媒體計劃制定、

3、廣告定位、形象識別系統(tǒng)設(shè)計、 平面設(shè)計與制作、 媒體策略制定、 媒體費用預(yù)算。 。sales銷售： 樓盤銷售代理、銷售顧問、整體及階段性銷售策略報告、銷售管理體系制定、銷售流程規(guī)劃、 銷售控制策略制定、內(nèi)部認購管理、 客戶管理、 銷售培訓(xùn)。consultant顧問： 房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)全程營銷顧問建議、商業(yè)項目運作規(guī)劃建議、企業(yè)品牌推廣建議、物業(yè)管理規(guī)劃建議。p3mei gao丨美高美高營銷機構(gòu)美高房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷策劃（大連）有限公司市場部策劃部創(chuàng)意部銷售部財務(wù)部人力資源部美高房地美高房地美高房地美高房地產(chǎn)營銷產(chǎn)營銷。產(chǎn)營銷產(chǎn)營銷。（大連）（赤峰）。（普灣新。（金州）。機構(gòu)機構(gòu)。區(qū)）

4、機構(gòu)。機構(gòu)。p4part 1 市場調(diào)研;.1. 項目用地周邊環(huán)境分析1.1 項目土地性質(zhì)調(diào)查地理位置 / 地址地貌狀況/ 土地面積的及紅線圖/ 七通一平現(xiàn)狀1.2 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物/ 綠化景觀 / 自然景觀 / 歷史人文景觀/ 環(huán)境污染狀況1.3 地塊交通條件調(diào)查地塊周邊市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀/ 遠景規(guī)劃項目對外水、陸、空交通狀況 / 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀1.4 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購物場所 / 文化教育 / 醫(yī)療衛(wèi)生 / 金融服務(wù) / 娛樂、餐飲、運動/ 生活服務(wù) / 游樂休憩設(shè)施/ 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素/ 歷史人文區(qū)位影響2. 區(qū)

5、域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷2.1 地方房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)地方居民住宅形態(tài)及比重/ 地方市政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)/ 地方市政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)/ 短中期地方市政府在項目所在地及項目周邊的市政規(guī)劃2.2 地方市房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2.3 地方市商品住宅市場板塊的劃分及差異2.4 地方市商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)展2.5 商品住宅客戶構(gòu)成及購買狀態(tài)分析經(jīng)濟各種檔次商品住宅客戶分析/ 商品住宅客戶購買行為分析p5;.3. 土地 swot 分析3.1 項目地塊優(yōu)勢3.2 項目地塊劣勢3.3 項目地塊機會點3.4 項目地塊的威脅及困難點4.

6、項目市場定位4.1 類比競爭樓盤調(diào)研類比競爭樓盤基本資料/ 項目戶型結(jié)構(gòu)解析/ 項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料/ 綜合評價4.2 項目定位市場定位： a 區(qū)域定位； b 主力客戶群定位；功能定位建筑風(fēng)格定位p6part 2 規(guī)劃定位5. 項目定位5.1 均價確定的主要方法a 類比價值算數(shù)平均法b 有效需求成本加價法c 運用以上兩種方法綜合分析確定均價5.2 項目中具體單位的定價a 根據(jù)日照光系數(shù)（b 系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價b 根據(jù)景觀向系數(shù)（d 系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價;.c 考慮到其他隨機因素的存在（如果單位附近有機房干擾等），根據(jù)具體情況隨機確定6. 項目價值分析6.1 商品住宅

7、項目價值分析的基本方法和概念商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法類比可實現(xiàn)價值決定因素a 類比土地價值：地段價值差異項目周邊環(huán)境的差異；周邊市政配套便利的差異；b 項目可提升價值判斷建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)；單體戶型設(shè)計；建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計；小區(qū)配套和物業(yè)管理；形象包裝和營銷策劃；發(fā)展商品牌和實力；c 價值實現(xiàn)的經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素；政策因素；6.2 項目可實現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價/ 項目價值類分析：a 價值提升和實惠要素對比分析；b 項目類比價值計算；;.p77. 規(guī)劃設(shè)計建議（建筑、景觀、戶型）1.1 項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃，項目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思1.2 建筑單體外立面設(shè)計

8、提示1.3 主力戶型選擇項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較/ 項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例/ 主力戶型設(shè)計提示 / 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計提示1.4 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格概念提示周邊環(huán)境調(diào)查和分析/ 項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想/ 項目各組團環(huán)境概念設(shè)計/ 項目主入口環(huán)境設(shè)計概念/ 項目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計/ 項目會所外部環(huán)境概念設(shè)計/項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計/ 針對本項目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計1.5 燈光設(shè)計及背景音樂指導(dǎo)項目燈光設(shè)計/ 背景音樂指導(dǎo)1.6 小區(qū)未來生活方式指導(dǎo)項目建筑規(guī)劃組團評價/ 營造和引導(dǎo)未來生活方式8. 開發(fā)節(jié)奏建議8.1 影響項目開發(fā)節(jié)奏的基因因素政策法規(guī)因

9、素/ 地塊狀況因素/ 發(fā)展商操作水平因素/ 資金投放量及資金回收要求銷售策略、銷售政策及價格控制因素/ 市場供求因素 / 開盤上市時間要求8.2 項目開發(fā)節(jié)奏及預(yù)測項目開發(fā)步驟/ 項目投入產(chǎn)出評估9. 樓盤價格定位及策略;.9.1 項目單體成本9.2 項目利潤目標9.3 可類比項目市場價格9.4 價格策略定價方法 / 均價 / 付款方式和進度/ 優(yōu)惠條款 / 樓層及方位差價/ 總額講價公式9.5 價格分期策略內(nèi)部認購價格/ 入市價格 / 價格升幅周期/ 價格升幅比例/ 價格技術(shù)調(diào)整/ 價格變化市場反映及控制 / 項目價格、銷售額配比表10. 各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實施11. 各銷售階段廣告

10、創(chuàng)意設(shè)計及發(fā)布實施p8part 3 銷售推廣12. 銷售培訓(xùn)公司情況： 公司背景 / 公眾形象 / 公司目標（項目推廣目標和公司發(fā)展目標）/ 銷售人員的行為準則 / 內(nèi)部分工 / 工作流程 / 個人收入目標物業(yè)詳情： 項目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件/ 物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件/該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟因素對物業(yè)的影響情況/ 競爭對手優(yōu)劣勢分析及對策 / 項目特點項目規(guī)劃設(shè)計及特點，包括景觀、立面、建筑組團、容積率等平面設(shè)計內(nèi)容及特點，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點、進深、面寬、層高等項目的優(yōu)劣分析;.項目營銷策略，包括價格、付款方式、策略

11、定位、銷售目標、推廣手段業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)的政策法規(guī)、稅費規(guī)定/ 房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識 / 心理學(xué)基礎(chǔ) / 銀行按揭知識、涉及房地產(chǎn)交易費用/ 國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢/ 銷售制度、架構(gòu)和財務(wù)進度銷售技巧：銷售過程的洽談技巧如何以問題套答案，詢問客戶需求、經(jīng)濟狀況、期望等，掌握買家心理恰當(dāng)使用電話的方法展銷會場氣氛把握技巧客戶心理分析銷售員接待客戶技巧推銷技巧、語言技巧、身體語言技巧簽訂買賣合同的程序：售樓部簽約程序辦理按揭及計算/ 入住程序及費用/ 合同說明 / 其他法律文件/ 所需填寫的各類表格展銷會簽訂售樓合同的技巧與方法訂金的靈活處理/ 客戶跟蹤

12、維系13. 形象包裝vi 創(chuàng)意設(shè)計項目標志 / 標準色彩應(yīng)用設(shè)計部分：13.1 辦公用品系統(tǒng);.名片 / 信封 / 信紙 / 工作卡 / 請柬 / 便箋紙 / 公文紙 / 傳真紙首頁 / 文件袋 / 資料袋 / 手提袋 / 紙杯 / 銷售人員服裝建議/ 售樓車包裝設(shè)計13.2 施工現(xiàn)場設(shè)計工地廣告牌 / 工地圍擋設(shè)計 / 導(dǎo)視牌 / 立柱掛旗條幅/ 招示布 / 停車場標牌 / 彩虹門、空飄氣球等13.3 售樓處形象設(shè)計銷售中心形象背景板/ 銷售中心接待臺/ 區(qū)位標示牌 / 功能指示牌13.4 樣板間包裝樣板間導(dǎo)示牌/ 戶型標牌 / 展示空間功能牌13.5 外賣場包裝看樓專車 / 看房動線設(shè)計（

13、如指示牌、燈箱等）13.6 展板展示類展板 / 戶外大型廣告牌/x 展架 / 其他展板展示牌13.7 銷售工具類宣傳單頁 / 樓書 / 折頁 /dm/海報 / 戶型圖（或單頁）13.8 廣告類報紙廣告 / 雜志廣告 / 電視廣告 / 廣播廣告 / 軟文p914. 廣告推廣推廣主題 / 推廣主線 / 推廣目標 / 推廣階段劃分/ 調(diào)整與控制策略/ 根據(jù)銷售總量對廣告成本及支出的分析/ 市場大環(huán)境對廣告投入與銷售關(guān)系的影響同行業(yè)競爭對廣告投入、銷售影響 / 工程進度對廣告投入、銷售的影響 / 推廣各階段分配;.比例 / 賣點的主題設(shè)計與節(jié)奏控制：競爭樓盤廣告分析市場難度的突破市場機會點的把握各期宣

14、傳主題推廣度的控制階段性媒體推廣計劃制定：媒體推廣策略制定/ 媒體推廣目標 / 媒體選擇 / 媒體廣告創(chuàng)意、設(shè)計、制作、發(fā)布（如報紙、電視、電臺、雜志、dm 、戶外、網(wǎng)絡(luò)等）/ 軟性新聞的填寫/ 媒體費用預(yù)算/ 外地媒體推廣建議廣告跟蹤：修整廣告主題/ 意向客戶分析/ 宣傳力度分析/ 各廣告投入與銷售產(chǎn)出分析/ 廣告投入調(diào)查 / 修整廣告計劃15. 公關(guān)活動（ pr ）項目奠基活動策劃、執(zhí)行工程開工活動策劃、執(zhí)行售樓處開放活動策劃、執(zhí)行開盤典禮策劃、執(zhí)行房展會活動策劃、執(zhí)行節(jié)假日公關(guān)活動策劃、執(zhí)行促銷活動（ sp ）策劃、執(zhí)行主題性公關(guān)活動策劃、執(zhí)行p10;.part 4 服務(wù)項目p11current services