1、萬科為什么要走住宅產業(yè)化的發(fā)展道路作者：萬科集團副總經理莫軍提起萬科這幾年的產業(yè)化思路和實踐的過程， 我想介紹三部分內容：一是“為什么萬科會選擇走產業(yè)化的道路”， 二是“萬科對于住宅產業(yè)化的認識和實踐”，另外是“萬科集團對住宅產業(yè)化的愿景”。是什么促使萬科走住宅產業(yè)化的道路， 主要有三個原因， 一是國家政策的引導， 各方面的領導對萬科的實踐工作有很多的幫助。 第二個方面我們認為這是行業(yè)發(fā)展的規(guī)律； 我主要介紹一下第三個， 從萬科內部遇到的一些發(fā)展中的問題來闡述我們?yōu)槭裁催x擇住宅走產業(yè)化的道路。萬科發(fā)展本身很快， 使萬科成為一個有實力的公司， 但也使萬科在運作過程當中出現(xiàn)一些規(guī)模所帶來的問題，

2、去年萬科形成了十年發(fā)展規(guī)劃里面可以看到，萬科的目標是在十年以后 2014 年我們要實現(xiàn)一千個億的銷售額。去年的狀況是萬科的結算金額 91.6 億元，為了實現(xiàn)這樣的規(guī)模我們在 21 個城市開發(fā) 57 個項目，光是地產的公司人員不包括物業(yè)就有 1676 人，我們是如此龐大的團隊，做這么多的項目做這么多的城市才做到 91 億的銷售額。到 2014 年有一千億的銷售額的時候，萬科的狀況會怎樣？今天我們就會感覺到這個規(guī)模帶來的效率、 質量、專業(yè)能力被稀釋的問題，核心是效率的問題。我會用一些統(tǒng)計數(shù)字說明這個情況。1 / 6衡量效率的指標是人均的開發(fā)面積，從 03、04 年的兩年數(shù)據來看有所進步，但是進步不

3、大，人均在建的面積是一萬左右，如果這個效率不提高，到了 04 年，萬科會有 7 萬 3 千 7 百余人，地產系統(tǒng)超過一萬人，工程系統(tǒng)有三千六百七十人，是非常龐大的組織機構，管理到時候會是一個非常嚴重的問題。我們通過返修的條數(shù)來統(tǒng)計情況。萬科的工程質量在不斷地好轉，實際上在每個月以 15 條維修量的數(shù)字上進步非常難， 這個維修量是我們傳統(tǒng)生產方式的瓶頸， 盡管萬科內部工程體系的員工付出了很大的努力， 但是再要改進這個數(shù)字是非常艱難的過程。從客戶對于萬科的反應來看，萬科每年都會做客戶滿意度的調查，和專業(yè)的第三方機構來做，從住宅開發(fā)主要的業(yè)務環(huán)節(jié)看，從物業(yè)管理、產品規(guī)劃設計、各方面的服務和質量來看，

4、萬科的產品和物業(yè)管理始終是客戶滿意的前兩位， 主要的方面是工程質量一直是客戶最不滿意的地方。據調查公司講，達到 70的客戶滿意度其實就是一個非常優(yōu)秀的成績，但是可以看到工程質量我們始終在 60左右徘徊。因為質量問題帶來的維修費用是非常大的數(shù)字， 04 年我們維修費用是 3200 萬，如果情況沒有好轉， 到了 14 年每年會花 4.5 億在維修上。專業(yè)能力稀釋的指標， 我們衡量是用設計施工過程當中， 因為設計和工程變更的洽商所占的費用占總費用的比例， 我們用這個衡量我們的專業(yè)比例，如果按照 04 年 2的設計失誤率到 14 年萬科有每年有 6 個億，因為設計不當不周全所增加的變更費用將是個非常大

5、的數(shù)2 / 6字。實際上萬科在幾年前就開始進行了住宅產業(yè)化的實踐。 把這個過程跟大家做一個介紹。萬科是從單項技術開始入手的， 像雨水再利用等， 到現(xiàn)在形成了一個比較系統(tǒng)化的產業(yè)化的認識的過程， 這個認識過程我們也借鑒了產業(yè)化中心和國外的關于產業(yè)化的描述， 在這個基礎之上， 萬科對于產業(yè)化包括四個方面，一是設計標準化，第二是生產過程要工廠化，還有一個是現(xiàn)場的裝配化， 還有一個產業(yè)鏈的整合， 這是萬科在談到產業(yè)化的時候意味著的四個方面。上面這段文章實際上是非常碰巧的事， 我們在談論萬科的問題的時候，看到建設部的劉部長在“住宅產業(yè)高峰論壇”的講話， 提到了國外的住宅產業(yè)化所帶來的意義，講到三個方面，

6、一是效率，第二是質量和性能，第三是可持續(xù)發(fā)展， 這是建設部的劉志峰副部長總結的觀點，從另一方面我們看出來產業(yè)化確實是能夠使得萬科克服規(guī)模擴張帶來的問題非常有效的手段。我分別介紹一下四個方面萬科做了哪些事情， 這是一個組織結構的設置，每年都要把機構調整一下，因為工作重心不太一樣。先談一下萬科的標準化構成，萬科是 2000 年提出的標準化的思路，發(fā)展到今天有三個階段， 第一是強調快速復制和產品創(chuàng)新， 第二是階段當出現(xiàn)了大量的標準化產品以后， 對這些標準化產品進行部品方面的集約化和通用化的深入過程。 第三個階段是因為前兩個過程做了一段時間3 / 6以后，因為市場的反應和其他的一些原因， 我們進行了新

7、的思路是模塊化的設計。這是第一階段， 2000 開始，標準化設計階段，大致進行的情況，帶來的結果是在我們標準化實施項目里面人均施工圖管理面積是12.9 萬平方米，周期是 2.86 個月，失誤率是 1.56 ，帶來的對比人均施工圖是 1.3 萬平方米。為了這些項目，我們做了 26 項專利申請， 17 項已經被受理， 4 項還在申報過程當中， 這是萬科的標準化第二個階段， 通過整合使部品能夠通用化和集約化，可以使我們的成本降低，設計周期再縮短。這是萬科發(fā)布的部品手冊，整體的住宅部品劃分了 65 類左右每一類的標準圖集和標準做法。這是樣談欄桿的不同部品， 有一個共同的特點是裝配式， 底下有幾個角，可

8、以在現(xiàn)場安裝，而不是電焊。第三個階段，在萬科內部是 RS體系，叫做從客戶需求出發(fā)，未來工廠化生產的住宅設計體系。 大致分了三個部分，一是外掛的模塊，一是核心模塊， 一是交通模塊。 外掛的模塊這部分主要是為了適應不同地區(qū)、不同層次住宅的多樣性，這模塊里面包括櫥窗、陽臺等等欄板等等這些支架可變換的、 可選擇的外掛構建。 核心模塊是通過對客戶的細分和客戶對生活需求非常詳細的研究， 我們得出來的對客戶生活最基本影響的部分到底意味著什么， 舉一個例子，三房兩個洗手間，110 平米，我們可以定這樣的客戶是什么樣的人買，他的需求是什么4 / 6樣的，多大的房，有多大的儲物空間等等，櫥窗、窗臺根據不同的客戶喜

9、好不同可以做選擇。交通模塊是一個可裝電梯或者是不裝電梯的選擇， 裝不裝電梯對交通都沒有影響，這是 6 住、 9 住或者是 12 住的框架式的體系，這為將來工廠化的施工留下一個非常好的基礎。 這是我們目前正在進行產品的標準化的進展情況。第一個實際應用項目是在大連。關于產業(yè)化的第二部分，工廠化。主要做兩方面的事情，一是參與國家相關技術的規(guī)范的編制工作，另外是積極承擔研究課題需要的試驗項目。這是下個月在深圳地區(qū)要開工的六層的預制混凝土的裝配式的結構，從外圍庫到內裝都是在工廠生產好再到現(xiàn)場裝配，連接的厚膠帶是在現(xiàn)場澆鑄的，但這其實是一個試驗項目。明年還要在深圳地區(qū)做一個六層或者九層的輕鋼結構的實驗樓。

10、在推進工廠化的同時，（工廠化指這幾個方面全部要在工廠生產） ，萬科會在局部的方面， 建筑的部品或者幾個方面實現(xiàn)工廠生產現(xiàn)場裝配的過程，這是萬科部品手冊里面的，比如陽臺的欄板的如何安裝，包括有現(xiàn)場可調節(jié)的設施， 我們知道手工傳統(tǒng)方式生產出來的房子精度和工廠化的房子相差很遠， 很有可能安裝不上， 角度的調節(jié)或者可調節(jié)的方式，以適應工廠化生產的方式。這是裝配化的陽臺欄板。在實驗樓里面會有更大型的部分， 有一個空間， 有一個洗手間或者是廚房，是一個整體的，或者是分成幾片的整體的吊裝實驗。第四是產業(yè)鏈整合，有兩個過程，一是推進工廠化的過程當中，5 / 6我們和很多外部的機構合作研究、生產、安裝、施工的過程，另外指的是萬科在傳統(tǒng)領域里面從 ISO2000 里面開始集中采購和形成戰(zhàn)略伙伴的戰(zhàn)略構思。集團采購到目前為止有三個層面，一是在 17 類的產品在集團統(tǒng)一購買的，在區(qū)域有 20 種產品是區(qū)域采購， 13 類產品是由深圳公司單獨建立產品供應商整體的采購體系搭建萬科住宅的產業(yè)鏈。做到今天，我們對于產業(yè)化的愿景是什么。 首先我們要追求整個過程和速度效率， 第二要保證房子的質量和性能。 第三是對環(huán)境做出自己應有的貢獻。 這雖然是產業(yè)化的一個部分， 但是另外一個機構在單獨專門做的工作，就是萬科的環(huán)境工作。第四是要形成合作關系，包括和政府，包括和產業(yè)鏈上下游的商業(yè)機構和廠商形成合作