1、精品 料推薦關于開展住房貸款證券化的思考一、住房貸款證券化實施的必要性住房貸款證券化是房地產證券化的一種是集合一系列用途、質量、償還期限相同或相近并可以產生大規(guī)模穩(wěn)定的現金流的住房抵押貸款對其進行組合包裝后以其為標的資產發(fā)行證券進行融資的過程它實質上是指商業(yè)銀行等金融機構將其持有的住房抵押貸款債權轉讓給一家特別的專業(yè)機構該機構以其收購的住房抵押貸款為基礎在資本市場上發(fā)行證券（主要是住房抵押貸款債券）的行為隨著我國住房體制改革的深化金融業(yè)對房地產業(yè)的支持作用日益巨大積極開展住房抵押貸款證券化業(yè)務具有多方面現實的、積極的意義是十分必要的、住房抵押貸款證券化可以極大地推動房地產業(yè)的發(fā)展我國要將住房產

2、業(yè)培育成為國民經濟新的增長點關鍵在1精品 料推薦于啟動居民的住房消費而居民的收入與房價之間存在著較大的差距這又依賴于金融的大力支持目前我國已推出的個人住房抵押貸款業(yè)務正蓬勃開展但我們應當看到該項業(yè)務需要有巨額的資金作為后盾因此為了保證住房抵押貸款業(yè)務的持續(xù)發(fā)展必須為其提供長期、穩(wěn)定的資金來源這就需要培育和發(fā)展住房低押貸款二級市場實現住房抵押貸款的證券化開辟長期住房融資的渠道根據有關部門的測算每億元的住房抵押貸款證券化能帶動億元以上的國內需求這對于培育住房產業(yè)成為新的經濟增長點促進國民經濟的發(fā)展將起到十分重要的作用、住房貸款證券化能有效地化解商業(yè)銀行的風險在住房抵押貸款一級市場的過程中商業(yè)銀行面

3、臨著許多風險如信用風險、流動性風險、利率風險、通貨膨脹風險等信用風險是指銀行在發(fā)放個人住房抵押貸款時面臨著借入人由于各種因素不能按期或無力償還債務或者即使借款人有實際支付能力但拒不償還債務從而給銀行帶來損失的可能性流動性風險是指由于個人住房貸款周期長、回收慢而銀行存款期限則較短（最長為年）銀行資產與負債期限的不匹配使其容易陷入資金周轉不暢的困境利率風險是指由于個人住房抵押貸款期限較長在此期間由于實際利率水平的變化而2精品 料推薦給貸款人造成損失的可能性通貨膨脹風險則是指當通貨膨脹率高于貸款利率時給商業(yè)銀行帶來損失的可能性由于證券具有可分割性和變現性的特點將住房抵押貸款證券化一方面可以把社會閑散

4、資金集中起來實現住房投資的大眾化；另一方面可以使住房抵押貸款這部分銀行資產以有價證券的形式在二級市場上流通和轉讓這樣在一定程度上就將由商業(yè)銀行承擔的存在于住房抵押貸款中的各種風險分散和轉移給大眾投資者、住房抵押貸款證券化有利于中央銀行維護金融市場的穩(wěn)定由于我國資本市場發(fā)育程度低下、銀行證券資產匱乏等原因央行的貨幣政策 公開市場業(yè)務無法有效地通過證券的吞吐而實現強有力的宏觀金融調控住房抵押貸款證券是僅次于國債的優(yōu)良債券當住房抵押貸款證券化發(fā)展到一定程度后中央銀行可以將住房抵押貸款證券作為公開市場操作的對象中央銀行將能更有效地實施對持有多元化資產、能更靈活地調節(jié)資產負債構成的商業(yè)銀行的監(jiān)管從而有助

5、于增強金融市場運行系統(tǒng)的穩(wěn)定性、住房抵押貸款證券化將進一步完善我國的資本市場3精品 料推薦住房抵押貸款證券化具有證券的轉讓、投資、融資、配資及調節(jié)功能是一種信用高、收益穩(wěn)定的投資品能為資本市場吸引眾多投資者實現資本市場的擴容同時它作為一種金融創(chuàng)新開辟了一條新的融資渠道有利于改變我國目前資本市場上股市過熱、債市過冷的不均衡局面促進資本市場的全面發(fā)展二、推行住房抵押貸款證券化的前提住房抵押貸款證券化的推行是有前提的這就是住房抵押貸款一級市場的充分發(fā)展首先從住房抵押貸款一級市場的供給方面來看資金供給是過剩的由于我國商業(yè)銀行剛剛介入住房抵押貸款這一投資領域個人住房抵押貸款占國家銀行貸款總額的比例僅約

6、%遠遠低于國際水平因而商業(yè)銀行在住房抵押貸款一級市場上發(fā)放貸款有充分的資金來源保障因此供給方面影響住房抵押貸款一級市場發(fā)展的因素不在于資金來源而在于其他方面其一住房貸款按揭成數低我國規(guī)定最高的按揭成數僅為成而香港、新加坡等國家甚至為成；其二、還款期限短我國住房抵押貸款還款期限一般在年以下最長僅為年而美國和加拿大多為年最長還款期限可達年；其三貸款利率偏高我國個人住房貸款年利4精品 料推薦率在左右而國際上年利率水平在以下低的僅為其次從住房抵押貸款一級市場上的需求方面來看目前購房者在住房抵押貸款市場上所面臨的信貸資金約束在相當程度上是由于最高貸款額度的限制造成的我國規(guī)定: 個人購房的首期付款不得低于

7、所購住房全部價款的 30%也就是說貸款的最高限額僅為房價的 70高昂的房價、巨額的首期付款與居民的收入水平過低、還本付息能力較弱形成鮮明的反差加上個人住房貸款條件嚴格、手續(xù)繁雜等因素極大地限制了居民對于住房抵押貸款的需求再次住房抵押貸款證券化固然會促進我國資本市場的發(fā)展但必須是以一個運行秩序良好、規(guī)范的資本市場為前提否則只會帶來資本市場的紊亂因此住房抵押貸款的實行不能操之過急應抓住恰當的歷史機遇作為切入點使其水到渠成當前首要的任務是發(fā)展與完善住房抵押貸款的一級市場和加快資本市場的法制化建設為住房抵押貸款創(chuàng)造有利的條件待住房抵押貸款一級市場的發(fā)育成熟后再實行住房抵押貸款證券化三、我國推行住房抵押

8、貸款證券化的難點我們面臨的問題主要是住房抵押貸款的全國性需求5精品 料推薦上升高潮還未形成住房抵押貸款機構對實施證券化尚缺乏統(tǒng)一的認識住房抵押貸款證券化的法律配套建設還不完善住房抵押貸款證券化的信用基礎較差、中介機構的服務質量有待提高等具體言之存在以下幾點問題、一級市場欠發(fā)達地區(qū)之間與機構之間的發(fā)展明顯不平衡第一我國住房抵押貸款業(yè)務的發(fā)展時間已有10 年但總體發(fā)展規(guī)模還比較小全國住房抵押貸款余額1998 年為 710億元 1999 年 10 月為 1315 億元在金融機構新增貸款規(guī)模中的比重很低第二上海市與深圳市等沿海城市發(fā)展速度明顯快于其它省市第三我國個人住房抵押貸款業(yè)務主要集中在個別或少數

9、大銀行個貸業(yè)務發(fā)展的地區(qū)不平衡與機構不平衡不符合證券化正式啟動的要求在全國范圍內推行證券化的時機尚未成熟、政府部門與有關機構對住房抵押貸款證券化的認識還不完全統(tǒng)一我國的住房抵押貸款基本上是通過公積金管理部門與商業(yè)銀行這兩條渠道發(fā)放的由于公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款利率對公積金貸款的需求迅速增長公積金管理部門對證券化的態(tài)度是積極的、歡迎的對住房抵押貸款發(fā)放較多的建設銀行等商業(yè)銀行來說對證券化的態(tài)度也是積極的也在努力探索證券化的途徑只是在具體操作方式的選擇與操6精品 料推薦作思路上的認識有所不同但對住房抵押貸款發(fā)放量較少的銀行而言目前的住房抵押貸款無論從收益還是從貸款質量上講都是難以割舍的優(yōu)質資

10、產加上我國銀行實行的是資金調度能力較強的總分行制流動性問題尚不嚴重從而有些商業(yè)銀行的態(tài)度還是明顯不積極的、法律配套建設不完善盡管我國已有為數不少的全國性法規(guī)比如公司法 、證券法、擔保法、中國人民銀行法、個人住房貸款管理辦法 、住房公積金管理條例等以及不斷增加的地方性法規(guī)但真正直接地針對資產證券化與住房抵押貸款證券化的法律框架還未形成各參與主體的地位、權力與義務等關系尚不明確法律保障基礎不充分、金融基礎設施體系不完善發(fā)展中國家一般從以下一些方面建立金融基礎設施創(chuàng)建和改善市場體制與金融機構；通過金融中介籌集資金；重組投資基金、養(yǎng)老金基金、保險公司和其他金融機構投資者加強對他們的監(jiān)管；制定和改進關于

11、部門發(fā)展、私營企業(yè)作用及對其監(jiān)管的政策；改善民營金融機構并加強對其監(jiān)管國際金融公司 （ ifc）的建議是當一個國家最基本的金融基礎設施還沒有建立起來時人們可以從允許民營金融機構發(fā)展的小處做起比如住房融資、風險投資與租賃7精品 料推薦目前我國面臨的關鍵問題是金融基礎設施比較薄弱金融中介服務水平不高具體表現在現代商業(yè)銀行制度尚未完全確立市場金融體制不完善；專業(yè)化投資銀行機制與金融擔保機制欠缺風險管理水平不高；金融工具創(chuàng)新的激勵乏力金融深化的層次不高；金融法律、金融會計等金融咨詢服務質量不高資產評估機構過多過亂行為欠規(guī)范資信評級機構的信譽與獨立性差；沒有專業(yè)化的住房抵押貸款保險機構與擔保機構；企業(yè)的

12、金融信用意識偏淡個人的金融依賴水平較低四、我國推行住房抵押貸款證券化的舉措1、深化住房制度改革實行住房抵押貸款證券化對住房金融提出了更高的要求但該項改革的推行必須基于住房制度改革的深化為此應理順土地使用權的劃撥、出讓條件和住房產權關系徹底實現住房市場化；同時制定一系列的措施防止各種侵權行為全面推動住房改革的進程為住房抵押證券化開辟道路2、健全住房抵押貸款一級市場的相關制度根據國際經驗各國在實行住房抵押貸款一級市場發(fā)展已經相當成熟針對我8精品 料推薦國現狀應加快完善住房抵押貸款一級市場的制度建設首先加快整體信用評級體制改革進程建立和完善住房抵押貸款的信用擔保體系完善一級市場的風險控制機制；其次完

13、善抵押貸款一級市場上的貸款方式可考慮事先在一級市場上推出固定利率的抵押貸款或對現行的可變利率抵押貸款進行完善創(chuàng)造出現金流動（本金與利息）相對穩(wěn)定的貸款品種為其上市做好準備3、規(guī)范證券市場的運行機制住房抵押貸款的資金巨大需要在一個成熟的證券市場上市而我國證券市場還不夠成熟投機氣氛濃厚炒作、違規(guī)現象時有發(fā)生；市場中的主要參與者 各類金融機構、中介機構發(fā)展落后；股票市場與債券市場發(fā)展不平衡為此必須盡快規(guī)范證券市場現有的運行機制；培育共同基金、合作基金、信托投資基金等機構投資主體；規(guī)范信托、證券等非銀行金融中介機構和注冊會計師事務所、律師事務所、評估機構等中介服務機構的行為加強對證券市場監(jiān)管力度、健全相關的法規(guī)制度實行住房抵押貸款證券化離不開政府的積極參與和9精品 料推薦支持政府要發(fā)揮應有的作用