1、市場關(guān)注：住宅禁商催熱杭城幾多酒店式公寓 杭州萬余中小公司撤離住宅小區(qū)苦覓新址 酒店式公寓成為首選，本報愿意牽線搭橋 杭州商務地產(chǎn)或欲咸魚翻身商務地產(chǎn)，一 直是杭州地產(chǎn)界的 “ 隱痛 ” ，即 便是 1998 年杭州地產(chǎn)步入黃金時期以來，其 商務地產(chǎn)也始終不見多少起色 。倒 是今年 10 月，轉(zhuǎn)機初現(xiàn) 。浙 江省一紙 “ 住 宅禁商 ” ，直接刺激了商務地產(chǎn)中的酒店式公寓，業(yè) 內(nèi)似乎看到了杭州商務地產(chǎn)振興的一線曙光。那么，一紙 “ 住宅禁商 ” 到底能給杭州商務地產(chǎn)帶來多大商機，它 將在多大程度上改變杭州商務地產(chǎn)的格局？陸續(xù)走出住宅小區(qū)的眾多小公司需要什么樣的新的 “ 生存空間 ” ，這 種生

2、存需求又將如何左右杭州酒店式公寓的發(fā)展走向，或 者說將給杭州開發(fā)酒店式公寓的地產(chǎn)商們帶來什么啟迪？專家稱：一個成熟的市場，商務地產(chǎn)價格應在住宅的 1.5 倍以上1 / 11但杭州，在住宅市場最為風光的時候，商務地產(chǎn)仍然默默無聞商務地產(chǎn)價格明顯低于住宅價格杭州的商務地產(chǎn)似乎一直不溫不火，即使在杭州住宅開發(fā)風風火火的前幾年，也一直沒有風光過。在杭州這個以旅游、休閑著稱的城市，存在著寫字樓與住宅價格倒掛的突出現(xiàn)象。杭 州市中心雪峰花苑當年開發(fā)的時候，房 子單價超過萬元仍然供不應求，但 同一個小區(qū)里規(guī)劃的寫字樓單價一直降到了八千元左右，仍銷售平平。這樣的情景幾乎在杭州每個新建小區(qū)都在上演。對寫字樓開發(fā)

3、頗有研究的陽光顧問總經(jīng)理余先鋒說，如果是在一個成熟的市場，商 務地產(chǎn)的價格應該高出住宅的價格 1.5-1.8 倍 。產(chǎn) 生差價的原因是，商 務地產(chǎn)的建造成本高出住宅 1.5-2 倍，且 商務地產(chǎn)主要從事商務、商 業(yè)活動，價值高于住宅。但 因為現(xiàn)在商務地產(chǎn)的市場還不成熟，在 城市化過程中，人 們從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移的第一需求是住宅，對 商務地產(chǎn)的需求明顯滯后，因 此就出現(xiàn)了現(xiàn)在杭州地產(chǎn)市場寫字樓與住宅價格倒掛現(xiàn)象。2 / 11余先鋒點出了其中一個原因。杭 州商務地產(chǎn)的尷尬處境，是多方面原因造成的。比 如，杭州定位為國際旅游城市，直接影響了杭州商務地產(chǎn)的投資規(guī)模和銷售行情。 浙商務實，習慣前店后廠式的

4、運作模式；即 使到省城發(fā)展，多 半也只是設(shè)置一個銷售窗口或形象窗口，很少買下整幢寫字樓辦公。一些企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，會繞過杭州把公司總部搬到上海，因 此，對 杭州寫字樓的需求量不大。 浙江外向型企業(yè)比較多，人少，也不需要多少辦公空間。 浙江市場比較多，人們購物習慣于逛街，因此缺乏開發(fā)高檔商業(yè)體的內(nèi)在沖動，象 SHOPMALL就很少能引得進來 。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟類型、地理位置，種種原因，導 致杭州商業(yè)、寫 字樓等商務地產(chǎn)不溫不火，特別是寫字樓市場甚至大面積空置。住 宅禁商，杭州將有上萬家公司要搬出住宅區(qū)杭州商務地產(chǎn)新增百萬平米需求10 月 1 日 浙江省物業(yè)管理條例開 始實施，杭 城現(xiàn)代雅 苑業(yè)

5、主委員發(fā)出全省首道 “ 逐客令 ” ，率先對 “ 住宅辦公 ” 說 “ 不 ” 。 當下隱身于現(xiàn)代雅苑新建住宅小區(qū)里的 30多家公司四下尋找新的辦公場所去了。隨 著 浙江省物業(yè)管理條例的 實施，越 來越多開在住宅小區(qū)里的公司將被迫撤出。3 / 11這一撤，撤出一個蟄伏在杭城的數(shù)字頗大的商務需求。記者隨機調(diào)查了杭城十幾家新建小區(qū)里商務、辦 公等開公司的情況。據(jù)業(yè)內(nèi)人士不完全初略統(tǒng)計，目前杭州住宅小區(qū)開公司約有 1 萬多家，這 些中小企業(yè)都將搬到外 面商務樓辦公 。以每家需求 100 平方米計， 1 萬家就是 100 萬平方米的需求 。據(jù)悉，杭州 2004 年寫字樓交易最火爆的時候，年成交量也不過

6、 32 萬平方米，因此，對于杭州商務地產(chǎn)來說，住宅禁商，催生了一個巨大的商務需求。酒店式公寓或為首選最先得益住宅禁商，無疑是杭州商務地產(chǎn)謀求發(fā)展的一個契機，那么哪類商務地產(chǎn)首先獲益呢？廣義的商務地產(chǎn)是個很寬泛的概念，除住宅以外的地產(chǎn)全是商務地產(chǎn)，甚至包括工廠、旅游用地等。我 們通常說的商務地產(chǎn)是個狹義的概念，主 要指寫字樓、商 鋪、酒 店式公寓等辦公類物業(yè)。 “ 住宅禁商 ” 一方面解決了企業(yè)擾民問題，另一方面新增寫字樓、商鋪市場需求。 但從目前來看，杭州很多寫字樓雖然價格不便宜，但 無論是從外觀上、資 源利用上、還是檔次品質(zhì)上都還存在很多缺陷，比如通風差，沒有會議室，沒 有員工餐廳，停 車難

7、更是這些寫字樓的老大4 / 11難。 配套齊全與否，很大程度上決定了寫字樓的投資價值，影響企業(yè)的租或買。住宅禁商 “ 逼 ” 出一個巨大的商務辦公需求，但由于選擇在住宅小區(qū)辦公的企業(yè)往往處于發(fā)展初期，規(guī)模相對較小，公 司綜合實力較弱，因此對辦公面積 要求不高，與 住宅空間相仿，通常集中在 40 平方米到 200 平方米之內(nèi)；要求辦公環(huán)境的服務配套完善，但 非高檔。因 此，有業(yè)內(nèi)人士分析認為，未 來 “ 商住兼容 ” 的寫字樓市場空間最大，其 中酒店式公寓最受歡迎。在很多人的眼中，酒店式公寓還是個挺模糊的概念。 酒店式公寓集住宅、辦公、酒店、會所多功能于一體的，具有 “ 自用 ” 和 “ 投資

8、” 兩大功效 。與 傳統(tǒng)的酒店相比，酒 店式服務公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，服 務更勝一籌。酒 店式公寓作為住宅、辦 公的中間態(tài)產(chǎn)品，在 功能設(shè)計上以滿足居住為主，同時兼顧辦公；面積多在 30-200 平方米 。 其中部分樓盤如東方金座、凱恩 西 湖金座、紫晶商務城、華潤 西 子中心等，都采用了精裝修方式，為那些 原本準備在住宅小區(qū)中辦公的公司省下了寶貴的資金和時間，著 實有著不小的吸引力。不可否認的是，當下酒店式服務公寓是目前商務地產(chǎn)中風頭漸勁的一類物業(yè)。據(jù) 相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，目 前杭州市場上在5 / 11售的酒店式公寓，整體供應量 11 萬多平方米， 1700 多套 。從銷售率來看，銷 售形

9、勢都相當不錯，大 多一開盤就備受歡迎，像 西湖金座、紫 晶商務城開盤數(shù)月，屢屢排到杭州市透明售房網(wǎng)成交排行榜前列。從區(qū)域分布看，這類物業(yè)主要集中在上城區(qū)和拱墅區(qū)，地段和周邊配套都不錯，有 較好的商業(yè)氛圍，大 環(huán)境優(yōu)勢較明顯 。主 力面積多為 30-70 平方米，總 價較同地段成套住宅略低。酒 店式公寓提供普通住宅所不具備的額外服務，其 統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，也使得項目整體品質(zhì)保持在較高水準。低總價、良好的服務，是 酒店式公寓被自住者、投資者親睞的主要原因。不過記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這種 “ 酒店式公寓 ” 的客戶大多考慮的還是其投資價值，提 及自住，則 會產(chǎn)生和商住樓同樣的憂慮：一 棟樓里如果既有辦

10、公又有居住，不 可避免影響生活質(zhì)量，比 如電梯、停 車位等所有公共設(shè)備的使用壓力都會很大。地產(chǎn)商長期持有物業(yè)漸成趨勢住宅禁商，給杭州疲軟的商務地產(chǎn)注入了一份活力，在杭州市區(qū)，目前酒店式公寓成為住宅之外的一種新興地產(chǎn)，6 / 11占據(jù)了相當?shù)拈_發(fā)份額。 在普遍看好這一新銳物業(yè)的同時，人們開始關(guān)注酒店式公寓引出的一些新問題。以往的酒店式公寓、寫字樓等商務地產(chǎn)多采取 “ 短平快 ” 銷售模式，地 產(chǎn)商追求的是資金的快 速回籠，造 成的結(jié)果就是購買者各自為陣，物 業(yè)定位參差不齊，影 響了整體物業(yè)的形象。從 目前的趨勢來看，越 來越多的地產(chǎn)商希望自己持有物業(yè)，長期經(jīng)營。投機和投資，一定程度上是短線與長線

11、的問題。 杭州有看得遠一點的地產(chǎn)商開始選擇持有酒店式公寓，通 過長期經(jīng)營物業(yè)贏利。杭 州環(huán)城北路上的某寫字樓，以 高出當初售價每平方米 3000 元的價格回購當初賣出去的物業(yè)，為的是自己更好地能夠統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營?！?以后會有越來越多的資金充足的公司來長期持有物業(yè)。而 以后帶租約出售等能讓出售的價格更可觀。如 果要追求利益最大化，就必須持有物業(yè)一個階段，從 而增值。如 果僅僅以一般賣住宅的模式賣商務地產(chǎn)，很難賣得出好的價格。 ” 陽光顧問余先鋒說。之前有很多開發(fā)商一開始就采取出售的方式，是因為資金上的壓力，必須用短、平、快的開發(fā)方式。 實際上，真正持有物業(yè)進行經(jīng)營才是符合商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律的。當

12、然，這 對開7 / 11發(fā)商的資金要求非常高，這 同樣也會給資金雄厚的發(fā)展商帶來了更多利潤空間。據(jù)悉，香港十大開發(fā)商平均每年的收入 70%是來自于經(jīng)營，剩 余 30%來自銷售 。經(jīng) 營收入 就是擁有的物業(yè)、辦 公樓、商業(yè)大廈等。但 是內(nèi)地開發(fā)商當中，招 商地產(chǎn)比例最高，是25%多一點 。 酒店式公寓的興起，將促使地產(chǎn)商在這方面作進一步的探討。不要一味開發(fā)高檔辦公物業(yè)現(xiàn)在杭州的酒店式公寓朝著越來越高檔化的方向發(fā)展，如配置五星級酒店、豪 華的裝修等等。這 種豪華的酒店式公寓主要滿足更高層次的商務會晤需求等，而 對多數(shù)的中小型企業(yè)來說，實用 的酒店式公寓、寫字樓才是他們的首選。從寫字樓發(fā)展趨勢看，有

13、兩種模式將成為主要開發(fā)方向：一種是凸顯個性化、按 企業(yè)要求設(shè)計，之 后再將整層甚至整幢寫字樓出售給對方的 “ 量身定制型 ” 。 如三墩的西港 新界就有不少獨幢商務小樓，整 幢或分層出售，一 幢帶獨立電梯的 9 層樓總價也只有 370 萬元左右 。還 有就是紫晶商務城里的 “ 商務排屋 ” ，一 幢 4 層，共約 500 平方米，這 類物業(yè)通常針對的是大中型企業(yè)總部或者居住、辦公相結(jié)合的形式；另一種是辦公空間按統(tǒng)一硬件標準配 置，空間分割較小，8 / 11同時突出各項服務和配套的 “ 標準化定制型 ” ，主 要針對的是中小企業(yè)。“ 住宅禁商 ” 后除新注冊公司，一 部分原在住宅中辦公的企業(yè)也會

14、 “ 時過境遷 ” 逐步向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)移。這 些企業(yè)最關(guān)注的是使用空間和成本預算，因 此中小套型寫字樓會成為他們的選擇。總體而言，杭州寫字樓市場并不缺乏能滿足那些在高檔公寓中辦公的客戶群需要的產(chǎn)品，產(chǎn) 品類型也較豐富。隨 著 “ 住宅禁商 ” 的實施，新 增企業(yè)的辦公需求將陸續(xù)回歸到寫字樓市場。在 最初階段，宜 商宜居的酒店式公寓和中小套型寫字樓或許更受市場的青睞。選擇酒店式公寓 “ 六字訣 ” 訪紫晶置業(yè)有限公司董事長、總經(jīng)理周京長地段、配套和服務，周京長認為投資酒店式公寓必須關(guān)注這三點。 對于很多選擇酒店式公寓辦公的中小企業(yè)來說，同樣也應該關(guān)注這三個方面。他認為，房地產(chǎn)開發(fā)，人們都比較認同 “

15、 地段、地段還是地段 ” ，實 際上這是一個真理。在 酒店式公寓的發(fā)源地歐美一帶，地 產(chǎn)商投資開發(fā)酒店式公寓有三個原則：要 在經(jīng)濟發(fā)達的旅游城市；必須要在經(jīng)濟發(fā)達的旅游城市的繁華地9 / 11段；要 求交通便捷、配 套齊全 。 只有這樣才能保證酒店入住率，這是至關(guān)重要的問題。地段決定了出行是否方便，讓客戶更方便地找到自己，同時也降低了自己的出行成本和時間成本，地 段也決定了寫字樓周邊物業(yè)的檔次和水平?？紤]到商務活動的出行時間和成本，大多數(shù)公司都會選擇市中心物業(yè)。如 果配套不齊全，即使地段再好還是有問題。所以購房者投資酒店式公寓這種物業(yè)的時候，一 定考察這個酒店的配套是否齊全，簡單說吃、喝、玩、樂齊不齊？商務活動需要的配套是否齊全？多數(shù)人都希望自己一天的工作、休息能在一個地方完成，也 同樣希望能給自己的客戶帶來方便。但 目前多數(shù)的寫字樓不能做到這點。哪 怕是在黃龍板塊，客戶從下榻的酒店到公司拜訪還是頗費周折的。而 如果酒店式公寓配套齊全，完 全可以做到這點?？?以在酒店式公寓的大堂里，或 者咖啡廳里順利地把業(yè)務談完。 “ 畢竟很多決策都是在 飯桌 上完成的。 ” 周京長說。服務是決定酒店式公寓檔次的一個最核心的部分，也就是酒店式公寓的軟件