1、.目錄一、各國老年住宅發(fā)展情況 .31.世界人口老齡化趨勢(shì) .32.各國老年住宅的發(fā)展 .42.1美國老年住宅發(fā)展情況 .42.2德國老年住宅發(fā)展情況 .52.3英國老年住宅發(fā)展情況 .62.4日本老年住宅發(fā)展情況 .62.5丹麥老年住宅發(fā)展情況 .7二、我國人口老齡化狀況 .71.我國人口老齡化的特點(diǎn) .81.1老年人數(shù)量大 .81.2人口老齡化發(fā)展速度快 .81.3人口老齡化進(jìn)程超前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平.91.4老齡化在空間分布不平衡 .91.5中國的老齡化是屬于加速度的老齡化.92.人口年齡老齡化帶來的影響 .102.1對(duì)家庭結(jié)構(gòu)和生活方式造成重大影響.102.2對(duì)老年人的精神需求提出挑戰(zhàn) .1

2、13.北京人口老齡化對(duì)策 .113.1發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老 .113.2創(chuàng)建適合于老年人的社區(qū)文化 .12三、北京老年住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況.121.老年住宅市場(chǎng)逐漸興起 .122.老年公寓、養(yǎng)（敬）老院嚴(yán)重不足.132.1總體供應(yīng)情況 .132.2供應(yīng)結(jié)構(gòu) .14四、北京老年住宅市場(chǎng)需求情況.151.隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化.152.社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多.163.目前的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化.16五、老年住宅案例分析 .161.東方太陽城 .171.1項(xiàng)目概況 .171.2建筑設(shè)計(jì) .171.3景觀設(shè)計(jì) .171.4配套公建 .181.5物業(yè)服務(wù)

3、.191.6銷售情況 .192.美國佛羅里達(dá)州太陽城 .212.1概況 .212.2社區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì) .212.3社區(qū)生活 .22六、老年住宅開發(fā)建設(shè)特點(diǎn) .22.1.住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn) .241.1要有功用性 .241.2要有安全性 .251.3要有健康性 .251.4要能確保隱私性 .261.5便于改造 .262.戶外環(huán)境設(shè)計(jì)特色 .263.社區(qū)服務(wù)設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容特色 .28七、北京老年住宅市場(chǎng)發(fā)展展望.30.一、各國老年住宅發(fā)展情況1. 世界人口老齡化趨勢(shì)老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从沉巳丝诶匣某潭?。根?jù)世界衛(wèi)生組織的資料， 一個(gè)國家或地區(qū)的老年人口系數(shù)達(dá)到 10

4、% 以上（ 60 歲以上人口）或 7%以上（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)。自 20 世紀(jì) 70 年代以來，世界人口年齡結(jié)構(gòu)的老化過程存在兩種形態(tài)。第一種形態(tài)是以傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國歐洲、 北美等國家為代表， 由于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)保障制度的發(fā)展，在 70 年代其人口出生水平和死亡水平降低， 在 70 年代之后老年人口急速增多，因而出現(xiàn)人口老齡化。 第二種形態(tài)是以二戰(zhàn)后發(fā)展起來的東亞地區(qū)為代表，這些國家或地區(qū)在 70 年代初人口的出生和死亡水平并不低， 但 70 年代之后下降很快，導(dǎo)致青少年人口相對(duì)急劇減少， 老年人口比重相對(duì)增加的局面， 形成人口加速老齡化的現(xiàn)象。21 世紀(jì)以全球

5、人口年齡結(jié)構(gòu)的老齡化為明顯特點(diǎn)，將是名符其實(shí)的人口老齡化世紀(jì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 發(fā)達(dá)國家以及包括中國在內(nèi)的一些發(fā)展中國家已經(jīng)跨人長(zhǎng)壽時(shí)代，世界人口日趨老齡化。今后50 年間，世界老年人數(shù)預(yù)計(jì)會(huì)翻兩番，從 6 億人增加到將近20 億人。今天每十個(gè)人中就有一位老年人，預(yù)計(jì)到 2050 年，每五個(gè)人中就將有一位老年人， 到 2015 年，世界人口的三分之一預(yù)計(jì)會(huì)步人花甲之年，世界也將隨之進(jìn)人史無前例的老年人口激增時(shí)期。從發(fā)達(dá)國家來看，多數(shù)國家的生育率已經(jīng)下降到更替水平以下，老年人比少兒人口還多； 從發(fā)展中國家來看， 老年人數(shù)的增長(zhǎng)普遍比發(fā)達(dá)國家還快。今后50 年，預(yù)計(jì)發(fā)展中國家的老年人口會(huì)翻兩番

6、。人口老齡化已經(jīng)成為所有國家共同面臨的挑戰(zhàn)，人口老齡化與老齡問題并不僅僅出現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家，它也是所有發(fā)展中國家面臨的現(xiàn)實(shí)問題。.2. 各國老年住宅的發(fā)展老年住宅 70 年代初創(chuàng)于北歐，目前在發(fā)達(dá)國家已盛行，如美國、加拿大、瑞典、荷蘭、日本都有不少規(guī)模的老年住宅。從國外的情況分析，老年人住宅可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)的國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。從總體上看，約 5%的老年人住在特定老年人的住宅中，加上養(yǎng)老院等設(shè)施養(yǎng)老不到老年人總?cè)丝诘?10%，而 90%的老年人仍住在普通的住宅中。他們的獨(dú)居比例極高， 受到子女的幫助較少， 身體狀況和經(jīng)濟(jì)問題令人擔(dān)憂。 老年人希望受到保護(hù)，在可接

7、受的環(huán)境中渡過晚年。2.1 美國老年住宅發(fā)展情況美國老年住宅市場(chǎng)的情況比較復(fù)雜，以物業(yè)為老年人提供陪助、護(hù)理和醫(yī)藥服務(wù)類型與數(shù)量的不同可以分為三類，分別為自住型（ Independent-living ）老年住宅、陪助型（ Assisted-living ）老年住宅和特護(hù)型（ acute-care ）老年住宅。自住型（ Independent-living ）老年住宅為老年居住者提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施， 甚至可以完全容納一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。但除此之外不為老年居住者提供任何與日常生活、 藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助。 陪助型（ Assisted-living ）老年住宅向居民

8、提供與日常生活相關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。特護(hù)型（ acute-care ）老年住宅在上面兩種類型老年公寓可提供的服務(wù)之外， 還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。如果按照經(jīng)營情況的不同分類，美國的老年住宅可以分為贏利性的和非贏利性的兩類。盈利性的老年住宅大多為私人公司所辦， 非贏利性的老年住宅主要由教會(huì)興辦，美國政府則給予部分津貼。.老年住宅的經(jīng)營策略也存在區(qū)別，有的開發(fā)商選擇在人口密集的地區(qū)經(jīng)營自住型老年公寓， 那里需求很大但開發(fā)成本也極高。也有的開發(fā)商在遠(yuǎn)離大都市的小鎮(zhèn)建造陪助型公寓，一般只容

9、納12 戶左右，規(guī)模較小而可以不受相關(guān)法律的限制，根據(jù)美國老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心（NIC）最近的一項(xiàng)調(diào)查表明，住進(jìn)陪助型老年住宅的美國公民平均年齡是85 歲，平均居住時(shí)間是30 個(gè)月。對(duì)一個(gè)擁有 100 張床位的老年公寓來說，折算下來每月至少需要3 4 名居住者。市場(chǎng)卻要求開發(fā)商在控制好成本的前提下、在一合理價(jià)位向老年人提供公寓。據(jù) NIC 不久前的統(tǒng)計(jì)，生活在陪助型老年住宅中，三分之二的老人年收入只有 25000 左右。費(fèi)用太高會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)老年人負(fù)擔(dān)不起，市場(chǎng)需求不旺已造成負(fù)面影響。美國的老年公寓被過度開發(fā)和競(jìng)爭(zhēng)局面不斷擴(kuò)大的內(nèi)在原因是開發(fā)商按照自己的人口調(diào)查結(jié)論進(jìn)行決策， 缺少政府監(jiān)

10、控。 總體上看， 現(xiàn)在美國特護(hù)型老年公寓已經(jīng)飽和， 陪助型老年公寓投資已呈現(xiàn)下降趨勢(shì)， 只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報(bào)。2.2 德國老年住宅發(fā)展情況德國人總收入最重要的部分來自工資及薪金并包括社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。除此之外還有企業(yè)的贏利分紅、財(cái)產(chǎn)收入、公共社會(huì)福利金及其他收到的經(jīng)常性款項(xiàng)。私人家庭可支配的收入其中將近五分之二來自凈工資額和薪金， 1/3 左右為利潤提取和總財(cái)產(chǎn)收益，還有明顯多于五分之一為社會(huì)福利金。老年住宅分為兩種體系：社會(huì)住宅體系中的老年住宅，全部為無障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)房屋有補(bǔ)貼措施； 養(yǎng)老院體系中的老年住宅， 以能夠自理的老年人為居住.對(duì)象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃

11、上， 設(shè)計(jì)者將社會(huì)體系中的老年住宅和養(yǎng)老院相比鄰，以便使兩者能夠共享所設(shè)立的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和急救站。2.3 英國老年住宅發(fā)展情況對(duì)于英國大多數(shù)的老人來說，療養(yǎng)院是養(yǎng)老的地方。英國規(guī)模較大的療養(yǎng)院有 250 家左右，主要服務(wù)對(duì)象是退休和患病的老人，還有一些獨(dú)居的老人。 療養(yǎng)院的宗旨是向退休老人提供家庭氛圍的養(yǎng)老環(huán)境， 幫助老人恢復(fù)自信和讓他們享受人生。療養(yǎng)院里有讀報(bào)室、縫紉組、健身房、花卉中心等設(shè)施。在療養(yǎng)院里的職業(yè)醫(yī)生和護(hù)士， 24 小時(shí)負(fù)責(zé)老人的健康狀況，遇到突發(fā)疾病時(shí)，療養(yǎng)院里還有急救病房和救護(hù)車。療養(yǎng)院一般向老人提供有償服務(wù)，費(fèi)用根據(jù)療養(yǎng)院的檔次而有所不同。老人在療養(yǎng)院里可以享受營養(yǎng)配餐、定期

12、體檢、服藥指導(dǎo)、健康咨詢、心理醫(yī)療、老年婚配等各方面的服務(wù)。2.4 日本老年住宅發(fā)展情況日本的老年人口數(shù)在二戰(zhàn)以后迅速增加，其占總?cè)丝诘谋壤搽S之激增。日本 65 歲以上老齡人口比例為 17.4%，平均 5.75 個(gè)日本人中就有一位 65 歲以上的老人，是世界上人口老齡化程度最為嚴(yán)重的幾個(gè)國家之一。日本老年人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。由于日本的人工費(fèi)貴， 日本住宅的技術(shù)和電器化程度很高。 這特別體現(xiàn)在老年住宅和為老年人提供的公用設(shè)施上，使得老年人能夠在生活中充分實(shí)現(xiàn)自助和自理。比如，提供無障礙設(shè)施的老年人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老年人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活

13、的（二代居）住宅產(chǎn)品。通過這三種老年住宅產(chǎn).品在社區(qū)內(nèi)的共存， 才可以形成滿足各類型老年人基本生活需求的老年社區(qū)。當(dāng)然，在社區(qū)內(nèi)還需要提供完善的配套設(shè)施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求。2.5 丹麥老年住宅發(fā)展情況在丹麥，國家對(duì)老年人的社會(huì)政策傾向于讓他們居住在獨(dú)立的公寓中。雖然居住在獨(dú)立的公寓中， 但從建筑空間處理來講， 老人能感到與他人和睦相處的融洽。在老年人公寓中公共活動(dòng)區(qū)設(shè)在頂層，包括有洗衣室、休息室、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心和客房，底層有服務(wù)臺(tái)和大堂。每一個(gè)獨(dú)立的單元都有一個(gè)起居室、 書房和至少一個(gè)陽臺(tái)。 公寓內(nèi)部由兩架樓梯和多部電梯提供上下樓服務(wù)，使老年人有

14、進(jìn)行交流和鍛煉的機(jī)會(huì)。公寓有三個(gè)特點(diǎn)值得借鑒：第一，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。安裝了太陽能集熱器和雨水循環(huán)系統(tǒng)。第二，尊重老年人的私人生活。每一套公寓都是獨(dú)立的，都有起居室、書房和臥室，不但滿足了老年人的生活， 也照顧到了老年人的工作和學(xué)習(xí)。第三，配套設(shè)施齊備。公共洗衣室、游泳池、健身房等等，使老年人有進(jìn)行交流和鍛煉的機(jī)會(huì)。孤獨(dú)感因此而得到排遣。二、我國人口老齡化狀況建國后，我國的人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。尤其是20 世紀(jì) 70 年代以后 10 歲以下兒童比重下降很快， 30 歲以下人口的比重也有大幅下降，但是 30歲以上的每一年齡組人口的比重又明顯增加。目前我國60 歲以上老年人口數(shù)已經(jīng)達(dá)到 1.3

15、 億，占全國總?cè)丝诘?0%以上。依據(jù)我國人口普查資料對(duì) 21 世紀(jì)人口老齡化過程的預(yù)測(cè)， 我國已提前進(jìn)入了人口老齡化“第二階段” ，即人口老齡化的迅速發(fā)展階段。 2010 2040 年將是.中國人口老齡化速度最快的時(shí)期，據(jù)估計(jì)這一階段老年人口比重平均每10 年提高 3.99%，預(yù)計(jì)到 21 世紀(jì)中期，我國老年人口數(shù)量將超過4 億，占全國總?cè)丝诘?28%，每四個(gè)人中就有一位是老年人。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。目前，北京市 60 歲以上的老年人口總數(shù)為 178 萬，占城市人口總數(shù)的八分之一， 并以每年四至五萬人的速率遞增。 北京市步入老年

16、型社會(huì)的進(jìn)程約為 25 年，遠(yuǎn)快于其他發(fā)達(dá)國家部分城市歷時(shí)百年的老齡化人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型周期。到 2025 年，北京市每 3.5 個(gè)人中就有一位老年人，北京城市人口老齡化問題已經(jīng)顯現(xiàn)。1. 我國人口老齡化的特點(diǎn)1.1 老年人數(shù)量大由于我國人口基數(shù)大，我國將成為老年人口最多的國家。20 世紀(jì)中期，我國老年人口為 4100 萬人，占世界老年人口的 20.5%。 1990 年我國老年人口為 9857.8 萬人，是世界老年人口最多的國家。據(jù)預(yù)測(cè)，到 2040 年，我國老年人口將達(dá)到 2.7 億，占世界老年人口的 22.5%，到 2050 年，我國老年人口將達(dá)到 3.8 億，老年人口數(shù)比歐洲所有國家人口還多。

17、1.2人口老齡化發(fā)展速度快西方國家從成年型向老年型過渡經(jīng)歷了數(shù)十年至上百年的時(shí)間。如英國老年人口從 5%增長(zhǎng)到 7%就用了 80 多年，瑞典用了 40 多年，日本從 1920 年的 5.3% 增長(zhǎng)至 1970 年的 7.1%用了 50 年的時(shí)間。我國從 1982 年 60 歲以上人口為 7663 萬，占總?cè)丝诘谋壤秊?7.6%，開始達(dá)到老年型人口的國際標(biāo)準(zhǔn)，到 2000 年進(jìn)入老齡化社會(huì)，僅僅用了18 年時(shí)間。另據(jù)有關(guān)人士預(yù)測(cè)，從1975 年到 2025 年的50 年間，世界老年人口增加107%，而中國老年人口增加285%。同時(shí)，我國老年人口呈加速增長(zhǎng)狀態(tài)，如19821990 年間，我國 60

18、 歲以上人口每年平均增加300 多萬， 90 年代每年平均增加近400 萬， 21 世紀(jì)前 10 年每年將增加 1000 萬.以上，直到 2030 年以后，年增量才逐漸減少?？梢?，我國老齡化速度實(shí)為世界所罕見。1.3人口老齡化進(jìn)程超前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平我國人口老齡化進(jìn)程同國民生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和知識(shí)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量都有較大的偏離和超前性。這是由于我國人口出生率的大幅度降低，并不像發(fā)達(dá)國家那樣因經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展而自發(fā)形成，而是在一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上靠社會(huì)發(fā)展和實(shí)行計(jì)劃生育形成的。由此造成的經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后于人口出生率的下降，使我國人口老齡化具有超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1995 年 1%人口抽

19、樣調(diào)查資料推算， 1995 年我國 65 歲以上老年人口為8091 萬人，占總?cè)丝诘?.65%。同年我國人均國民生產(chǎn)總值為 4754 元，約合 580 美元。預(yù)計(jì)2000 年65歲以上老年人口占 7%時(shí)，人均國民生產(chǎn)總值為 800 美元。而在 1996年 65 歲以上老年人口占總?cè)丝?7%的新加坡、智利等國家， 1995 年的人均國民生產(chǎn)總值分別為 26730 美元和 4160 美元。這種未富先老的人口老齡化特點(diǎn)，必將向我國現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。1.4老齡化在空間分布不平衡我國地區(qū)之間老齡化呈現(xiàn)出一定差別。1995 年全國 65 歲以上老年人口比例為 6.7%，高于這一水平的有 11

20、個(gè)省、直轄市，低于全國總體水平的有 19 個(gè)省、自治區(qū)，其中最高的上海超過 11%，最低的寧夏、青海不足 4%，可見這一差距是十分懸殊的?？偟牡貐^(qū)分布情況是 : 人口密度較高的地區(qū)，老年人口所占比例也高，以東南沿海地區(qū)為主 ; 人口密度較低的地區(qū)，老年人口比例比較低，這就形成老齡化趨勢(shì)的基本格局 : 自西北向東南逐步加強(qiáng)，形成層次比較分明的結(jié)構(gòu)。1.5中國的老齡化是屬于加速度的老齡化在人口金字塔圖示中，由于人口預(yù)期壽命的延長(zhǎng)所導(dǎo)致的老人在總?cè)丝谥斜戎氐臄U(kuò)大，叫做金字塔頂部的老化; 由少兒人口的相對(duì)減少所導(dǎo)致的老年人口在總?cè)丝谥斜戎氐臄U(kuò)大， 叫做金字塔底部的老化。 中國人口的老齡化是由人.口

21、金字塔頂部和人口金字塔底部雙重作用的老齡化， 而不像某些國家那樣， 主要由人口金字塔頂部的老化所致。 這就是說， 在未來，如果中國人口的出生率和自然增長(zhǎng)率仍然持續(xù)降低， 而死亡率保持不變， 但預(yù)期壽命進(jìn)一步延長(zhǎng)， 那么中國老齡化水平會(huì)進(jìn)一步迅速增長(zhǎng)。2. 人口年齡老齡化帶來的影響我國人口加速老齡化的現(xiàn)象引發(fā)了涉及到經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)保障事業(yè)等方面的諸多問題。 例如，由于老人的社會(huì)保障的費(fèi)用大幅增加， 年輕人的撫養(yǎng)比擴(kuò)大，代際沖突加深；老人設(shè)施普遍缺乏，引發(fā)了老人普遍的孤獨(dú)感等等。這些問題處理不當(dāng)將會(huì)給整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大的影響。2.1 對(duì)家庭結(jié)構(gòu)和生活方式造成重大影響在我國，居家養(yǎng)老是傳

22、統(tǒng)的養(yǎng)老方式，在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)占據(jù)著主導(dǎo)地位，是建立在孝道、代際間的互惠和尊重老年人的傳統(tǒng)文化基礎(chǔ)之上的。 當(dāng)代中國的國家法律進(jìn)一步強(qiáng)化了這個(gè)傳統(tǒng)觀念。 目前中華人民共和國憲法明確地規(guī)定成年子女有贍養(yǎng)扶助父母的義務(wù)。但是，在我國奉行獨(dú)生子女政策后的 3050 年間，隨著生育率的下降， 生產(chǎn)和生活的社會(huì)化，以及個(gè)人在經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化是必然的。一是家庭規(guī)模縮小，在現(xiàn)行計(jì)劃生育政策的影響下，中國的戶均人口規(guī)模必然是下降之態(tài)勢(shì)。 1953 年到 1975 年，戶均人口規(guī)模逐年攀升，而自 1975 年開始，戶均人口規(guī)模逐年下降，到 1998 年，下降到了戶均 3.63 人。而到 2001 年時(shí)

23、，戶均人數(shù)會(huì)徘徊在 3.58 3.60 之間。我國的中青年人將面臨一對(duì)夫婦供養(yǎng)兩對(duì)老人家庭的局面。 4：2： 1 家庭人口結(jié)構(gòu)體系，將迅速形成主流。二是家庭結(jié)構(gòu)模式由傳統(tǒng)的聯(lián)合家庭向核心家庭轉(zhuǎn)換， 與子女分家或獨(dú)居的老人將越來.越多，同時(shí)，家庭中可提供照料老人的成員減少， 家庭將難以承擔(dān)老人的照料任務(wù)，家庭養(yǎng)老功能減弱。家庭人口數(shù)量的減少使 “空巢”家庭出現(xiàn)增多的趨勢(shì)， 可照料老年人的 “資源”越來越少，家庭越來越無法承擔(dān)起照顧老人的責(zé)任。 單身老人和老年夫婦獨(dú)立生活的比例加大，傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的功能減弱。2.2 對(duì)老年人的精神需求提出挑戰(zhàn)老年人的精神慰籍需求是指老年人的心理需求，包括思想交流和情

24、感交流需求、渴望與家人和朋友分享喜悅與痛苦的需求、希望受到社會(huì)重視和尊重的需求、渴望兒女膝下承歡、 共享天倫之樂的需求等。 隨著生活水平的提高和生活保障的基礎(chǔ)上，精神生活將占有越來越重要的位置。只有使老年人的精神慰籍需求得到較好的滿足， 才能使老年人過上真正意義的的幸福晚年生活。因此，必須重視老年人的精神生活。 美滿的精神生活不僅能滿足老年人的精神慰籍需求，還可以彌補(bǔ)物質(zhì)生活的不足， 使物質(zhì)生活和精神生活相互補(bǔ)充。另外，對(duì)老年人精神生活的重視，不僅關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，還將極大地促進(jìn)老年服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和社會(huì)公共政策的制定，從而促進(jìn)老年保障水平的提高?？梢姡夏耆丝趯?duì)

25、精神慰籍需求的增加，又為養(yǎng)老保障需求增加了更多的新內(nèi)容，提出了更高的新需求。3. 北京人口老齡化對(duì)策3.1 發(fā)展社會(huì)化養(yǎng)老我國目前的國情決定，目前我國養(yǎng)老方式以居家養(yǎng)老為主，但同時(shí)要有社會(huì)服務(wù)作為基本保障。 社會(huì)為老年人服務(wù)是社會(huì)養(yǎng)老的一個(gè)重要組成部分。由于經(jīng)濟(jì)水平的限制， 目前在北京社會(huì)化養(yǎng)老還沒有得到較大發(fā)展，只能通過加強(qiáng)社.區(qū)服務(wù)的力度，增加社區(qū)為老人服務(wù)的項(xiàng)目等措施，使老人在家獨(dú)立安度晚年。但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展， 我國家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念正在逐步改變， 社會(huì)養(yǎng)老的模式也將得到發(fā)展。3.2 創(chuàng)建適合于老年人的社區(qū)文化創(chuàng)建適合老年人的社區(qū)文化，使老年人能老有所為、老有所樂。就目前我國社會(huì)的社

26、區(qū)文化而言， 適合于老年人的文化形式， 文化場(chǎng)所都很有限。 老年人除了打拳、扭秧歌之外，其他活動(dòng)形式很少。在 21 世紀(jì)的老齡化社會(huì)中，政府應(yīng)充分考慮到這點(diǎn)。 可以從多力一面來滿足老年人的文化和娛樂需求。 創(chuàng)辦老年人大學(xué)、老年人俱樂部、老年人聯(lián)誼會(huì)，在社區(qū)建設(shè)過程中，應(yīng)考慮給逐漸增多的老年人留有更多的活動(dòng)場(chǎng)所。三、北京老年住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況1. 老年住宅市場(chǎng)逐漸興起隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國人口的老齡化趨勢(shì)， 將老年人作為目標(biāo)客戶， 主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分， 針對(duì)老年人的特殊需求， 開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅

27、。 老年住宅這市場(chǎng)上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績(jī)。目前在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了東方太陽城和北京太陽城兩個(gè)針對(duì)老年客戶的樓盤， 并且在市場(chǎng)上得到了較好的反響。 分析這兩個(gè)樓盤， 可以發(fā)現(xiàn)它們?cè)陂_發(fā)建設(shè)上有很多共同點(diǎn)。? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)體現(xiàn)了老年住宅的特色.住宅和社區(qū)設(shè)計(jì)上遵循老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，注重住宅內(nèi)的陽光、通風(fēng)、保溫條件，特別注意遮陽避雨連廊，無障礙通道，多層電梯，電梯、過道扶手，室內(nèi)及過道防滑地板，室內(nèi)聯(lián)網(wǎng)呼叫系統(tǒng)、煤氣報(bào)警器、煙感器，衛(wèi)生間拉手等的配置。在細(xì)微之處體現(xiàn)老年住宅的設(shè)計(jì)特色，充分滿足老年人的日?；顒?dòng)需要。? 位于城市近郊區(qū)，自然環(huán)境良好城市近郊區(qū)土地價(jià)格相對(duì)較

28、低，可以允許開發(fā)商在保證利潤的前提下降低容積率，增加園林景觀和社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)， 如建設(shè)大面積綠地、 中心公園等園林綠化，醫(yī)院、健康娛樂中心、老年大學(xué)、家政中心等等社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施等，滿足社區(qū)老年人日常生活的需要。 并且城市郊區(qū)可以遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂， 周邊環(huán)境良好適宜老年人休養(yǎng)。? 周邊配套較完善2. 老年公寓、養(yǎng)（敬）老院嚴(yán)重不足隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年福利事業(yè)面臨的形勢(shì)發(fā)生了極大的變化。人口老齡化、 家庭小型化、 經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、 農(nóng)村城市化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)多元化的發(fā)展形成了對(duì)老年福利事業(yè)的巨大需求。 但是，由于國家和集體長(zhǎng)期包辦社會(huì)福利事業(yè)，資金不足，與日益增長(zhǎng)的需求相比， 我國現(xiàn)有的老年

29、人福利設(shè)施嚴(yán)重不足， 社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的總床位數(shù)僅占老年人總數(shù)的 0.8%，與發(fā)達(dá)國家 3%5%的比例相比差距相當(dāng)大。2.1 總體供應(yīng)情況北京市現(xiàn)有養(yǎng)（敬）老院308 家，共計(jì)床位 21157 個(gè)（詳見下表），分布在所屬的 18 個(gè)區(qū)（縣），但分布極不均衡。近郊區(qū)中朝陽、海淀兩區(qū)養(yǎng)敬老院數(shù)量較多；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中門頭溝、房山、昌平、順義等養(yǎng)敬老院數(shù)量較多。而在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)中，養(yǎng)敬老院數(shù)量共計(jì)35 家，尚不及朝陽區(qū)的養(yǎng)敬老.院數(shù)量，并且大多規(guī)模較小，床位數(shù)大于50 張的養(yǎng)敬老院就寥寥無幾了。北京市養(yǎng)（敬）老院在各區(qū)、縣分布情況4035302520151050武城城文陽淀臺(tái)山溝山州義平興柔云

30、慶谷宣東西崇朝海豐景頭房通順昌大懷密延平石門養(yǎng) (敬) 老院數(shù)量（個(gè)）床位數(shù)量（個(gè)）35003000250020001500100050002.2 供應(yīng)結(jié)構(gòu)從經(jīng)營性質(zhì)看，北京市養(yǎng)敬老院 90%以上是由政府部門開辦的，屬公益福利性質(zhì)，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道開辦的占絕大多數(shù)。 民辦的、盈利性的養(yǎng)敬老院數(shù)量很少。從居住條件來看，北京市養(yǎng)敬老院主要為平房結(jié)構(gòu)，只有少數(shù)養(yǎng)敬老院為樓房。其中房間以兩人間為多，同時(shí)有少量單間和三、四人間。從功能上來看，北京市的老年設(shè)施有托老所、養(yǎng)敬老院、老年公寓、康復(fù)中心四種形式，其中以養(yǎng)敬老院為主，占老年設(shè)施總數(shù)的95%以上。從養(yǎng)敬老院的規(guī)模來看， 床位在 20 個(gè)以下的養(yǎng)敬老院

31、數(shù)量占北京市養(yǎng)敬老院總數(shù)的 18%，床位在 2050 個(gè)之間的養(yǎng)老院數(shù)量占 42%，床位在 50100 個(gè)之間的養(yǎng)老院數(shù)量占總數(shù)的 26%，床位在 100 200 個(gè)之間的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的 9%，床位在 200 300 個(gè)之間的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的 2%，床位在 300 個(gè)以上的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的 3%。從而可以看出，北京市養(yǎng)敬老院的規(guī)模普遍偏小，床位數(shù)在 50 個(gè)以下的的養(yǎng)敬老院數(shù)量占總數(shù)的 60%。養(yǎng)敬老院規(guī)模較小導(dǎo)致不能形成規(guī)模效應(yīng)，配套設(shè)施不夠齊全。.北京市養(yǎng)敬老院規(guī)模42%9%40%26%2%3%18%20個(gè)以下205050100100200200300300個(gè)以上四、北京老年

32、住宅市場(chǎng)需求情況2000 年北京市 60 歲及以上的老年人口已達(dá)170.2 萬人，在總?cè)丝谥械谋戎貫?12.5%，與 1990 年相比，老年人口總量增加了 60.8 萬人，增長(zhǎng)幅度為 55.6%，年平均增長(zhǎng)率為 4.4%，在總?cè)丝谥械谋戎厣仙?2.4 個(gè)百分點(diǎn)。北京已經(jīng)進(jìn)入老年型城市。人口的老齡化對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念造成了沖擊， 也為老年住宅和老年公寓市場(chǎng)帶來了需求。1. 隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，居家養(yǎng)老的觀念也在發(fā)生著變化“養(yǎng)兒防老”、 “三、四代同堂”的傳統(tǒng)觀念在人口老化的今天不斷受到?jīng)_擊，與此同時(shí)，小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。目前“ 4：2：1”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加， 使中間代

33、所承受的壓力很大， 家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化， 不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高， 而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50 歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4 萬和 30.8 萬（北京晚報(bào) 2002年 10 月 19 日）。武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2 。有 47的老人希望與子女共同生活， 52.4 的老人希望與子女分開居??； 現(xiàn)與子女同住的老人中，有 64.8 認(rèn)為這種方式很理想， 而有 35.2 的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有 84.6 仍愿與子女分

34、開住，有 15.4 的則希望與子女同住（城市規(guī)劃 2002 年第 3 期）。.可見，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。2. 社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多在高等學(xué)校、 科研單位等地方， 由于子女出國等原因， 一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中 “空巢家庭”已近 30，未來 10 年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式， 所占比重有

35、可能達(dá)到 90。如天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 62.4 ，其中獨(dú)居老人為13，偶居的占 49.4 （老看住房專題會(huì)議論文集 2002 年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展， 空巢家庭的不斷增長(zhǎng)， 這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。3. 目前的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化隨著年齡的增長(zhǎng)， 目前的中青年人也將逐漸進(jìn)入老年， 因此他們的代表了老年住宅和老年公寓的潛在需求。據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（ 2025 歲）僅有 28.5 、中年人（ 4050 歲）有 42.8 希望將來與子女住在一起（城市規(guī)劃 2002 年 3 期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善

36、等原因， 其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。隨著老年人數(shù)量的不斷增加， 老年住宅和老年公寓的需求也將不斷增長(zhǎng)。 在上海市，根據(jù)調(diào)查制定出的 2010 年老年公寓發(fā)展規(guī)劃確定，老年公寓的入住人數(shù)以占老年人口總數(shù)的3例為宜，而發(fā)達(dá)國家這個(gè)數(shù)字通常可以達(dá)到45。由此可見，在未來老年住宅和老年公寓的需求十分可觀， 老年住宅和老年公寓產(chǎn)業(yè)在未來將得到極大的發(fā)展。五、老年住宅案例分析.1. 東方太陽城1.1 項(xiàng)目概況東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場(chǎng)內(nèi)，規(guī)劃用地234 萬平方米，北到河南村橋，南至蘇莊橋，西以濱河路為界，東以潮白河大壩為界，緊鄰順平路和公路二環(huán)。社區(qū)規(guī)劃總建筑面積 70 萬平方米，綠化率達(dá) 80%。項(xiàng)目周邊自然環(huán)境良好，緊鄰順義潮白河旅游度假區(qū)，潮白河水域?qū)⒔?2008 年奧林匹克水上中心，將成為今后北京最大的水上公園。東方太陽城一期建筑形式包括聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公