1、紅樹(shù)東方 當(dāng)紅不讓,- 碧海云天二期推廣提案 -,提案程序,A豪宅局面2003攻略 B紅樹(shù)東方買(mǎi)點(diǎn)分析 C“集束炸彈”（策略核心） D2003上年度推廣的階段布線, 豪宅局面2003攻略,競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)一覽表,水榭花都2期 均價(jià)10000，400余戶，120190平方米，高層靠湖，3、4月開(kāi)盤(pán) 世紀(jì)村2期王府 均價(jià)8000，208戶，高層面高尓夫，12月認(rèn)購(gòu)，2003年初開(kāi)盤(pán) 金域藍(lán)灣 均價(jià)8300，634余戶，四房153170平方米 熙園 均價(jià)10000以上，3、4月TOWNHOUSE封頂。,市場(chǎng)綜述,翡翠郡、星河國(guó)際、王府、金域藍(lán)灣 綠景藍(lán)灣半島、碧海紅樹(shù)園,波托菲偌、水榭花都、熙園,項(xiàng)目必須塑

2、造的形象,結(jié)論,1、單價(jià)8千元以上豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量很大，如果在形象檔次上不能明顯拉大差距，競(jìng)爭(zhēng)壓力將很大 2、廣告訴求缺乏新信息，對(duì)客戶缺乏刺激 3、作為碧海云天二期的紅樹(shù)東方有待確立和提升新的品牌內(nèi)核。,推廣任務(wù),提升碧海云天 的品牌內(nèi)核,利用碧海云天 一期推廣的 有效知名度,表現(xiàn)二期紅樹(shù)東方 新的產(chǎn)品信息， 引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,來(lái)自中國(guó)最大的資料庫(kù)下載, 二期買(mǎi)點(diǎn)分析,買(mǎi)點(diǎn)分析（外）,一期,1、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)是最大的品牌資產(chǎn)（建筑、園 林、用材質(zhì)量） 2、華僑城豪宅、濱海豪宅的形象力,地段 絕世地段： 華僑城、深圳灣、紅樹(shù)林、地鐵站四位一體物業(yè)。,買(mǎi)點(diǎn)分析（內(nèi)）,建筑 恢宏氣勢(shì)：二期占地4萬(wàn)余，庭院綠化

3、面積2萬(wàn)余。 絕佳戶型：兩梯兩戶、戶戶朝南、南北通透、全海景、50% 以上躍式單位。 高實(shí)用率：大量單位免費(fèi)贈(zèng)送面積近20平方米，層高達(dá)6米的 觀景空中花園，及35可靈活間隔使用的超大露臺(tái)， 實(shí)用率超過(guò)90%,小區(qū)配置 高級(jí)會(huì)所、室內(nèi)恒溫泳池、室外大型泳池、小學(xué)、 保健中心、凈菜市場(chǎng)一應(yīng)俱全。,有效潛在客戶描述,獨(dú)特客戶群,最貪心的客戶 復(fù)合性客戶 （潮汕、華僑城、硅谷） 躋身龍門(mén)的客戶,獨(dú)特的心理特征,大多英年得志 高學(xué)歷智慧精干 處處受人稱贊 滋生了一股好大喜功 自以為是的盛氣,最吸引他們的銷售信息,1、紅樹(shù)林海景 2、位置交通 3、華僑城人文魅力 4、戶型 （由高到低排列）,C：推廣概念

4、的整合,總有碧海云天,深圳樓市精粹賣(mài)點(diǎn)： 海景盤(pán)、紅樹(shù)林盤(pán)、華僑城盤(pán)、公園盤(pán)、地 鐵口、 不管你親睞哪一點(diǎn)，碧海云天都在你挑選范圍中排在第一第二。,集束炸彈,不只是戶型尖子 不只是景觀尖子 不只是地段尖子 不只是配套尖子 不只是園林尖子 豪宅全能冠軍,四大導(dǎo)彈,海景天下 豪奢外圍 東方園林 豁達(dá)空間,關(guān)鍵詞,闊氣 霸氣 盛氣,通俗表達(dá),不玩噱頭 不有意用文化往自己臉上貼金 較量的是真槍實(shí)彈 給客戶的是實(shí)實(shí)在在的無(wú)上豪宅,定位,現(xiàn)代|東方|大宅,廣告語(yǔ),人居精華 無(wú)出其右 統(tǒng)攝精華 當(dāng)紅不讓,D：階段推廣布線,時(shí)間節(jié)點(diǎn),第一次解籌 元月15（70%中差單位，30%好單位） 第一次解籌 3月份 內(nèi)

5、部認(rèn)購(gòu)截止 3月份 開(kāi)盤(pán) 3月份 推盤(pán)次序 僑城東路開(kāi)通 3、4月份 園林展示 建筑完工后 會(huì)所投入使用 6月份,三大階段 各個(gè)擊破,全精粹地段,園林及 生活體驗(yàn),產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn),推廣新規(guī)則,實(shí)景化 版面異型化 最化（極致化） 排場(chǎng)化,階段 A.,主旨：復(fù)合地段對(duì)豪宅品質(zhì)的提升 主題：深圳精粹 四位一體 渠道： 報(bào)紙廣告 戶外、電視廣告,一二期連橫合縱,內(nèi)圣外王,塑造的市場(chǎng)姿態(tài),在外稱王 （競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)可比擬） 在內(nèi)成圣 （硬件考究無(wú)與倫比）,形象行銷活動(dòng),毛澤東 詩(shī)詞書(shū)法展,所謂豪宅，就比如10萬(wàn)平方米的社區(qū)，800萬(wàn)平方米的綠茵 檢驗(yàn)毫宅，要看他周邊方圓10公里的區(qū)域有否跟豪宅相稱,推廣賣(mài)點(diǎn)的語(yǔ)調(diào)

6、,地鐵西部第一站口豪宅,深圳樓市地處地鐵口的在售豪宅大社區(qū) 碧海云天是唯一的地鐵口物業(yè),周邊環(huán)境最高尚， 綠化最多的豪宅,華僑城、錦繡中華、黃牛垅公園、及園博 會(huì)、濱海高爾夫環(huán)抱周邊。,階段 B.,主旨：建筑本體賣(mài)點(diǎn)及配套優(yōu)勢(shì)的攻擊 主題：花園宅 海景家 渠道： 戶外。 DM招商手冊(cè)。,35平方米，大戶人家的起居室？紅樹(shù)東方免費(fèi)贈(zèng)送的露臺(tái)！ 層高六米，復(fù)式豪宅的客廳？紅樹(shù)東方免費(fèi)贈(zèng)送20平方米的陽(yáng)臺(tái)！ 2萬(wàn)平方米，社區(qū)版圖？紅樹(shù)東方花草樹(shù)木，亭臺(tái)樓榭生活的園林！,推廣賣(mài)點(diǎn)的語(yǔ)調(diào),這里的花和人都挺直腰桿的生活，在6米高的陽(yáng)臺(tái)。 70年來(lái)，他都直來(lái)直往，我說(shuō)的是正南北穿行的海風(fēng)。 女兒說(shuō)這是月亮睡

7、覺(jué)的房間，在35平方米的露臺(tái)。,推廣賣(mài)點(diǎn)的語(yǔ)調(diào),喜歡海，就讓他天天出現(xiàn) 據(jù)說(shuō)真正的豪宅外圍除了私家道，便是綠地、海景、或者其他的自然風(fēng)光 豪宅的朝向只有一種，叫做正南 稱得上豪宅的園林，不是嘩眾一時(shí)，而是隨時(shí)間推移歷久彌新。,推廣賣(mài)點(diǎn)的語(yǔ)調(diào),階段 C.,主旨：園林及生活體驗(yàn) 主題：30萬(wàn)華僑城濱海生活 渠道： 報(bào)廣、電視。 戶外。 銷售物料。,60萬(wàn)一株的千年澳洲古樹(shù)，天然水磨石走道， 原木為框，玻璃為體，說(shuō)的不是五星級(jí)酒店大門(mén)，而是碧海云天園林的棧道 在深圳，園林的聯(lián)想是不是只有棕櫚樹(shù)， 碧海云天卻有楊柳依依。 垂柳、清河、涼亭，對(duì)中國(guó)本色生活的堅(jiān)持，才是豪宅的巔峰。,推廣賣(mài)點(diǎn)的語(yǔ)調(diào),推廣賣(mài)點(diǎn)的語(yǔ)調(diào),“周末還去觀瀾打球嗎”一位朋友問(wèn)我，我說(shuō)：春天來(lái)了，還是到碧海云天看看柳樹(shù)吧 “爸爸來(lái)，我?guī)愕胶永镒ヴ~(yú)吧” ，隨后兒子把我