1、北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告世貿(mào)天階市場調(diào)研報告一、項目特點(diǎn)1、項目的整體建筑規(guī)劃及特色（ 1）項目建筑規(guī)劃項目整體規(guī)劃 22.8 萬平方米，商業(yè)面積 8 萬平米。其基礎(chǔ)構(gòu)造由南北兩翼商業(yè)廊和兩座寫字樓組成， 同時擁有階梯廣場等戶外場所。項目打破傳統(tǒng)布局， 西班牙建筑風(fēng)格商業(yè)分為南街、北街以及地下組成。 這樣就形成了中央大廣場， 其標(biāo)志性的天幕也就設(shè)置于此。（ 2）建筑特色北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告項目最大的亮點(diǎn)天幕，長250 米，寬度 30 米，這一“夢幻天幕”總面積 7500平方米，比整座足球場還大，是世界上最先進(jìn)的高新媒體之一，具有清晰穩(wěn)定的畫面特質(zhì)， 48 路輸入 96 道輸出的強(qiáng)大環(huán)繞擴(kuò)聲

2、，令人身臨其境的超震撼三維聲像效果，總造價超過 2.5億元人民幣。2、項目區(qū)位（ 1）地理位置北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告項目位于東大橋路東側(cè)， 緊鄰國貿(mào)、嘉里中心等眾多頂級寫字樓以及世貿(mào)國際公寓、新城國際等名品公寓，坐鎮(zhèn)北京CBD 西區(qū)門戶，已被朝陽區(qū)政府定為政府重點(diǎn)工作項目之一。（ 2）交通路線乘車路線 :顧客可乘坐 28、43、120、 126 路汽車到芳草地或芳草地南下車;或乘坐地鐵 1 號線到永安里下車，從B 口出來向北走，大約15 分鐘即到 ;或乘坐地鐵 6 號線到東大橋站 D 口出來往南走， 510 分鐘即到 ;及乘坐地鐵 10 號線到金臺夕照站下車，從 A 口出來往西走，大約 10

3、 分鐘即到。3、動線分析世貿(mào)天階內(nèi)、外部動線為雙街區(qū)線性動線，滿足了世貿(mào)天階長度的特點(diǎn)，更好的連接北街與南街。 并在步行街兩側(cè)設(shè)置店鋪， 形成了多處廣場外租區(qū)， 為了緩解動線流通性差，單動線的枯燥，動線上中間挑空，形成回廊，以增加空間北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告的通透感；適當(dāng)布置節(jié)點(diǎn)為了緩解疲勞感與可視性。二、項目配套設(shè)施及功能條件1、物業(yè)條件（ 1）中庭中庭挑空區(qū)采用透明格柵玻璃屋頂， 自然采光優(yōu)異。中庭面積接近 200 平米，主通道寬 9 米，高 3.7 米，長度跨越了 4 個柱間距，比較狹長，站在一層向上看有“一線天”的感覺，而且三、四兩層在中庭的東南角設(shè)計了20 多平米的休閑觀景平臺，放置

4、了一些休閑座椅。（ 2）扶梯、直梯北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告北街，東側(cè)、西側(cè)各有兩部扶梯，連接上下層。直接同在扶梯右側(cè)共兩部。南街，圍繞中庭左右兩部扶梯，東、西側(cè)兩部，共計四部連接上下層，電梯位于東、西扶梯右側(cè)。2、項目平面服務(wù)功能分布停車場位于項目 B2 和 B3 兩層，以 15 分鐘為最小計量單位，每一刻鐘1.5元， 1400個車位滿足顧客購物需求。會員享受固定免費(fèi)停車時間，非會員消費(fèi)滿額也可享受相應(yīng)免費(fèi)停車時間。南樓一層中區(qū)電梯旁設(shè)置匯豐ATM 機(jī)一臺，二層西區(qū)電梯旁設(shè)置中國銀行ATM 機(jī)一臺，東區(qū)設(shè)置了農(nóng)行營業(yè)廳，營業(yè)時間：周一至周五10；0018:00，周六、日不辦理。停車收費(fèi)管理辦法

5、匯豐 ATM 機(jī)北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告中國銀行 ATM 機(jī)農(nóng)行營業(yè)時間規(guī)定3、環(huán)境的配套商場 4 層頂樓空間設(shè)計以綠色環(huán)保為主題，隨處可見的綠色， 配合周邊的幾大生活品牌，相得益彰，讓顧客體驗購物的同時，身心也同樣得到了放松。三、品牌調(diào)研1、品牌數(shù)量及品類樓層占比北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告（ 1）項目整體布局世貿(mào)天階共 81 家商鋪，其中女裝10 家，占比 13%。男裝 3 家，占比 3%?？鞎r尚和運(yùn)動分別是4 家，各占 5%。生活和兒童分別是15 家，各占 19%。配飾4 家，占比 5%。雜貨 6 家，占比 8%。服務(wù)功能類 7 家，占比 9%。餐飲類 11 家，占比 14%。（ 2）樓層品

6、牌組合結(jié)構(gòu)品類品牌數(shù)量小計F1F2F3F4女裝262010男裝12/3快時尚31/4運(yùn)動休閑202/4兒童14115生活63/615配飾飾品211/4雜貨/33/6服務(wù)及其他12/69餐飲421411合計2120231781從上表可以看出， 世貿(mào)天階的品類布局相對集中，各樓層品類搭配鮮明， 相對集中。餐飲品類各樓層均有品牌分布，滿足購物中心顧客消費(fèi)需求，定向消費(fèi)北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告性較強(qiáng)的服務(wù)及其他類別品牌集中在四層。2、主力客層年齡分析整個天階商業(yè)在客群定位方面，就對南北兩街區(qū)進(jìn)行了人為的區(qū)分，南街主要的目標(biāo)客群是CBD 區(qū)內(nèi)年輕白領(lǐng)階層、周邊居住人口以及國內(nèi)的游客，年齡層次應(yīng)該在 20

7、-30之間的年齡段，所以南街的業(yè)態(tài)配置上側(cè)重時尚化；而北街的主要目標(biāo)客群是CBD 區(qū)內(nèi)的涉外客群、 CBD 內(nèi)的商界精英、公寓業(yè)主、商務(wù)游客，年齡段應(yīng)該在30-45之間，所以北街的業(yè)態(tài)配置方面?zhèn)戎卦诟叨似放啤?、品類規(guī)劃的總體特征世貿(mào)天階整體服裝類店鋪不多，主要是ZARA 、H&M 、優(yōu)衣庫這幾個快時尚品牌為主， 并伴有部分男女裝及運(yùn)動名品，零散分布在各商場區(qū)域。 該商場經(jīng)營品類大致可分為男女服裝類、兒童類、箱包皮具類、生活類、雜貨類及餐飲類。南區(qū)主要經(jīng)營男女服裝， 箱包皮具、雜貨及生活類商品， 而餐飲和兒童均集中在北區(qū)及地下一層。兒童類商鋪相對較多，且比較集中，基本都集中在北區(qū)3 層，以服飾

8、和玩具為主，并配套有游樂場及兒童教育機(jī)構(gòu)，整體構(gòu)成一個大的兒童區(qū)。周圍墻壁、玻璃窗戶及地面均貼有兒童圖畫及品牌LOGO ，中間通道設(shè)有卡通雕像，為孩子打造他們的專屬世界。生活及雜貨類商品分布于南區(qū)各樓層，雜貨大多在一層， 而生活大多在頂樓4 層。北區(qū)基本是餐飲及兒童，餐飲集中在1 層和 B1，兒童則集中在 3 層。由此可見，世貿(mào)天階的整體品牌規(guī)劃為南區(qū)體驗購物，北區(qū)休息放松及飲食。北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告總結(jié)以上規(guī)劃特征：1、注重主力店與其他業(yè)態(tài)種類的協(xié)同配合；2、對功能服務(wù)類業(yè)態(tài)進(jìn)行合理布局規(guī)劃；3、各品類搭配集中，品牌層次分明。四、營銷宣傳推廣1、主題活動活動主題：回到童年活動內(nèi)容萌動天階

9、親子運(yùn)動會羅蘭 .加洛斯在城市 Roland-Garros in CityTHE HOOPLACE 揭幕儀式暨幾年籃球誕生 125 周年活動時尚旅游家庭旅行計劃80 后懷舊主題集市童年記憶“手工 DIY ”會員活動時間地點(diǎn)6 月 1 日西廣場 羅蘭 .加洛斯球場內(nèi)16:00-20:006.1-6.5西廣場6.9-6.11西廣場6.10-6.11西廣場6.9-6.11南街一層6.9-6.11南街三層MAKERS 店內(nèi)天富寶貝之小鬼當(dāng)佳6.9-6.11南街三層超級老爸6.18-6.19北街三層北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告商場內(nèi)主題活動內(nèi)容較豐富，貫穿六一兒童節(jié)及父親節(jié)兩大節(jié)日，共計19 天，內(nèi)容更多的

10、是家庭互動及動手體驗活動，另有籃球周年慶及品牌促銷活動相伴，讓顧客不虛此行。2、活動宣傳推廣商場內(nèi)得宣傳方式主要包括：燈箱廣告、包柱廣告、燈桿吊旗、展板、立牌及LED 電視、地貼、墻貼、窗貼等。方式較多，基本分布于主通道兩側(cè)，電梯內(nèi)及扶梯口附近，位置明顯，客流量大，且顧客容易發(fā)現(xiàn)和了解。北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告3、場地推廣活動6 月 15 日-19 日，雪佛萊 -邁銳寶 XL 在世貿(mào)天階展出。 展出地點(diǎn)位于世貿(mào)天階西側(cè)入口處的主通道上。展出期間，顧客在微博上發(fā)送跟邁銳寶XL活動現(xiàn)場的合照，并雪佛蘭華北，將有機(jī)會獲得上海迪士尼門票2 張 -機(jī)會只有5 個?，F(xiàn)場參與活動互動、購車的顧客，還將獲得雪

11、佛蘭送出的超級優(yōu)惠大禮包。北京世貿(mào)天階市場調(diào)研報告該項目東側(cè)出口處，清晰可見一個新建成的籃球文化中心。6 月 9 日晚，北京奧促會、北京市體育競賽管理中心、 朝陽區(qū)體育局支持的 “紀(jì)念籃球運(yùn)動誕生125周年系列活動”暨“北京市籃球文化中心揭幕儀式”就是在此館拉開帷幕。鑲嵌在世貿(mào)天階穹頂之下的“北京市籃球文化中心”以“HooPLACE ”和“籃球天階”作為國際推廣名稱，寓意為“籃球運(yùn)動的神圣殿堂”。該籃球文化中心未來將長期舉辦各類籃球文化推廣活動和媒體沙龍活動。五、項目啟迪和結(jié)論第一，該項目最大亮點(diǎn)無疑是天階巨幕，最為北京成功的商業(yè)建筑之一。但從商業(yè)角度來看，外部吸引力大于內(nèi)部商業(yè)街吸引力，人流不平衡；第二，南街西側(cè)入口第一個鋪面就是ZARA 旗艦店，這是整個商業(yè)客流最大，人氣最旺的鋪面，對比內(nèi)部其他店鋪簡直是“天壤之別”，但是店內(nèi)的客流大部分通過臨街獨(dú)立出入口直接離開，