1、物業(yè)管理基本制度與政策,第二章 物業(yè)管理服務(wù),第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù),第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容,一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) 二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 三、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn),一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) （一）物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 （二）物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 （三）物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性 （四）物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性,二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務(wù) 1.對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理； 2.維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 （二）物業(yè)管理合同約定以外的服務(wù)

2、 1.提供合同外服務(wù)的必要性 2.對提供合同外服務(wù)的3點(diǎn)理解,三、物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) 按照2004年建設(shè)部頒布的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）的要求，物業(yè)管理服務(wù)制定了3個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。每個等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都包括了基本要求、房屋管理、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理六方面的內(nèi)容。（注意每一方面的不同之處）,第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi),一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 二、物業(yè)管理服務(wù)的管理,一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 （一）合理原則 （二）公開原則 （三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則,二、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理 （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式 1.價(jià)格法規(guī)定的三種定價(jià)形式 政府定價(jià)、

3、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià) 2.以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的弊端 3.物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的定價(jià)形式：政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià),（二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成 1.包干制收費(fèi) （1）含義（2）構(gòu)成（3）作用（4）利弊分析 2.酬金制收費(fèi) （1）含義（2）運(yùn)作（3）實(shí)行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù),（三）物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成 （四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納和督促 1.非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任 2.未交付房屋的交費(fèi)主體 3.業(yè)主委員會對欠費(fèi)業(yè)主的督促義務(wù) （五）代收代交費(fèi)用,第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同,一、物業(yè)服務(wù)合同 二、前期物業(yè)服務(wù)合同 三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù),正確理解物業(yè)服務(wù)合同

4、的基本內(nèi)容 1.物業(yè)服務(wù)合同是確立物業(yè)管理活動權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù) 2.物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇 3.物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范名稱,一、物業(yè)服務(wù)合同 （一）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 1.物業(yè)管理事項(xiàng) 2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 4.雙方的權(quán)利義務(wù) 5.專項(xiàng)維修資金的管理與使用 6.物業(yè)管理用房 7.合同期限 8.違約責(zé)任,（二）物業(yè)服務(wù)合同同時應(yīng)包括的一些條款： 1.約定合同生效的條件 2.解除合同的損失賠償 3.免責(zé)條款的約定 4.合同履行爭議的解決方式,（三）物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)移交資料的約定 1.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時的資料移交 （業(yè)主委員會與企業(yè)） 2.物業(yè)服務(wù)合同終止時的資料移交

5、（企業(yè)與業(yè)主委員會） 3.物業(yè)服務(wù)合同終止時的資料移交 （老企業(yè)與新企業(yè)）,二、前期物業(yè)服務(wù)合同 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征 1.過渡性 2.簽訂主體特定 3.屬于要式合同 （二）前期物業(yè)服務(wù)合同的時效 1.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限 2.前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同,（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 1.合同當(dāng)事人與物業(yè)基本情況 2.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 4.物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容 5.物業(yè)的承接查驗(yàn) 6.物業(yè)的使用與維護(hù) 7.專項(xiàng)維修資金 8.違約責(zé)任 9.其他事項(xiàng),三、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) （一）物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 2.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 3.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的法律責(zé)任 （二）物業(yè)管理區(qū)域秩序的安全防范協(xié)助義務(wù) 1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù) 2.物業(yè)安保人員的職責(zé),四、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 （一）物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任的定義 （二）物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的前提條件 （三）物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的依據(jù),第四節(jié) 物業(yè)使用與維護(hù),一、公共建筑和公用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道