1、明發(fā)集團嘉定新城項目市場定位報告(精簡匯報稿),上海中原事業(yè)一部 ShangHai.03.2011,報告內(nèi)容,頁碼,宏觀市場簡析,Part 1,2010年年末，上海甲級寫字樓租金水平達到7.93元/平方米/天，回升至2009年9月水平，但距離金融危機發(fā)生前的9.4元/平方米/天仍有較大差距。,受國際金融危機影響，上海甲級寫字樓市場在2008年10月出現(xiàn)下行走勢。后隨著歐美等國經(jīng)濟發(fā)展趨穩(wěn)，上海甲級寫字樓的需求從2009年二季度開始回暖，不過由于2009年三季度開始，諸多甲級寫字樓選擇入市，充足的市場供應使得市場競爭更加激烈，業(yè)主降價力度增強，所以租金持續(xù)微幅下探。 進入2010年后，上海甲級寫

2、字樓市場從3月開始，租金出現(xiàn)持續(xù)溫和回升。2010年12月，上海甲級寫字樓平均租金為7.93元/平方米/天，租金水平已回升至2009年9月水平，但距離金融危機發(fā)生前的9.4元/平方米/天仍有較大差距。,2010年上海商辦市場分析,2010 年 12 月，上海甲級寫字樓空置率為 9.90%，環(huán)比小幅上升。其中小陸家嘴和淮海中路區(qū)域空置率相對較低。,2010 年 12 月，上海甲級寫字樓空置率為 9.90%，環(huán)比小幅上升。比較來看，南京西路商務區(qū)下降幅度較大，目前該區(qū)域空置為 9.99%；小陸家嘴商務區(qū)的空置率基本和上月保持平衡，為 9.57%；其他商務區(qū)空置率都出現(xiàn)不同程度上升，空置率上升幅度最

3、大的是虹橋開發(fā)區(qū)，空置率達到 10%；淮海中路商圈空置率上升幅度略低于虹橋開發(fā)區(qū)，空置率為 9.65%；人民廣場商圈空置率上升幅度也較大，空置率為10.43%；而徐家匯商圈空置率上升幅度最低， 其空置率為10.17%。,2010年上海商辦市場分析,新政影響及未來預判,新國八條發(fā)布的“住宅升級版限購令”及銀行信貸政策收緊，將繼續(xù)攔阻投資投機需求的釋放沖動，僵持之下，部分投資資金極有可能轉(zhuǎn)移到商辦市場。雖然從近期上海辦公市場反映看，投資轉(zhuǎn)移的步伐一直表現(xiàn)緩慢，但這種資本挪移確實在持續(xù)發(fā)展，因此不排除后期對住宅市場觀望耐心耗盡之后，投資轉(zhuǎn)移的速度會加快。,2010年上海商辦市場分析,嘉定新城板塊房地

4、產(chǎn)市場分析,Part 2,好世皇馬苑 總建面：18萬方 物業(yè)：綜合體 上市時間：2010.9,龍湖藍湖郡 總建面：50萬方 物業(yè)：別墅,高層 上市時間：2009.9,盤 古 天 地 總建面：35萬方 物業(yè)：高層，商業(yè) 上市時間：2009.10,新城西尚海 總建面：40萬方 物 業(yè)：綜合體 上市時間：2010.1,保利家園 總建面：40萬方 物業(yè)：高層,別墅,商業(yè) 上市時間：2008.7,保利湖畔陽光苑 總建面：28萬方 物業(yè)：多層,小高層 上市時間：2009.12,嘉寶紫提灣 總建面：12萬方 物 業(yè)：別墅,洋房 上市時間：2009.11,馬陸清水灣 總建面：12.7萬方 物業(yè)：高層,商業(yè) 上

5、市時間： 2007.12,區(qū)域房地產(chǎn)項目主要分布于軌道11號線和滬宜公路沿線。其中軌道11號沿線主要以綜合體項目為主，滬宜公路沿線則傾向于低密度居住。項目所在區(qū)域，以“居住+商業(yè)”發(fā)展模式為主，依仗軌道便利預計5-10后可發(fā)展成為上海區(qū)域級成熟商圈。,中信泰富又一城 總建面：53.8萬方 物業(yè)：綜合體 上市時間：2010.7.18,秋霞坊 總建面：22.8萬方 物業(yè)：高層、別墅 上市時間：2011.1.22,風荷麗景尚城 總建面：4.2萬方 物業(yè)：高層,別墅 上市時間：2011.1.15,鉑悅818 總建面：2.48萬方 物業(yè)：小高層、商業(yè) 上市時間： 2010.11,新城悠活城 總建面：22

6、萬方 物業(yè)：高層,辦公 上市時間：2010.1.30,嘉樂東潤舒庭 總建面：8.9萬方 物業(yè)：高層 上市時間：2010.10,住宅市場分析,晶鼎 建面：1.2萬方 報價：23000元/平 面積：100-320平米,大衛(wèi)國際大廈 建面：2.29萬方 報價：13000元/平 面積：70-120平米,仁豐金元大廈 建面：1.3萬方 報價：13800元/平 面積：100平米,世家雙塔 建面：5萬方 報價：11800元/平 面積：83-141平米,嘉定老城區(qū),F1賽車場,區(qū)域辦公樓項目主要分布于遠香湖核心商務區(qū)西側(cè)，近白銀路站，依賴軌道交通解決出行問題。從發(fā)展趨勢看，未來區(qū)域辦公樓項目的開發(fā)將由西向東逐

7、步發(fā)展，預計8-10年后，有機會形成遠香湖為中的嘉定新城中央商務區(qū)概念。,嘉鼎大廈 建面：3萬方 租金：1.7/平米元/日 面積：108-250平米,嘉定新城公共活動核心區(qū),中信泰富又一城 建面7.7萬方 2012年上市,新城西尚海 建面：7萬方 報價：未定 2012上市,好世皇馬苑 建面：3萬方 報價：未定 2012上市,辦公市場分析,好世皇馬苑 商業(yè)面積：2.3萬方 （上市時間：未定）,龍湖藍湖郡 商辦面積：3.8萬方 （上市時間：2012）,盤 古 天 地 商業(yè)面積：0.6萬方 （上市時間：未定）,新城西尚海 商業(yè)面積：3.7萬方 （上市時間：2012）,東云商業(yè)廣場 商業(yè)面積：33.9

8、2萬方（上市時間未定）,凱悅大酒店 酒店面積：暫無 （上市時間：未定）,保利家園 商業(yè)，酒店面積：10萬方(2010上市）,保利湖畔陽光苑 商辦面積：無 （上市時間：無）,嘉寶紫提灣 商業(yè)面積：8萬方 （上市時間：未定）,馬陸清水灣 商業(yè)面積：0.5萬方 （上市時間： 2010年）,區(qū)域本身公建規(guī)劃體量巨大，其中醫(yī)療、教育、娛樂（劇院）等設施配置標準較高，加上沿11號線的多個房地產(chǎn)項目均為城市綜合體，商業(yè)設施總體品質(zhì)較高，預計3-5年后可初具規(guī)模。受商業(yè)和交通利好推動，加上周邊工業(yè)區(qū)和政府資源支持，區(qū)域酒店前景亦較好。,嘉領國際 商業(yè)面積：0.5（上市時間：2010.12）,天霖龍都廣場 商業(yè)

9、面積：2萬方 （上市時間： 2007年）,中信泰富又一城 商業(yè)面積：17.8萬方 （上市時間：2012）,商業(yè)市場分析,從歷年價格走勢看，在進入2010年后，嘉定新城板塊住宅物業(yè)價格反超商辦物業(yè)，尤其是辦公類物業(yè)，與區(qū)域住宅價格已經(jīng)形成明顯倒掛。,物業(yè)增值能力比較,如圖所示，2008年之前，嘉定新城區(qū)域的商辦物業(yè)的成交價格，一直超出住宅價格20-25%左右。但在09年時，住宅與商辦物業(yè)的價格已經(jīng)基本持平。進入2010年后，住宅物業(yè)價格已經(jīng)反超商辦物業(yè)，尤其是辦公類物業(yè)，與區(qū)域住宅價格已經(jīng)形成明顯倒掛。,商住物業(yè)價格倒掛原因,物業(yè)價格漲幅比較,經(jīng)過研究分析，形成以上現(xiàn)象的原因主要有兩個： 一是0

10、8年金融危機后，上海整體辦公租金行情回落，目前仍與08年的高峰期租金水平有約20%的差距。由于辦公物業(yè)的價格與租金緊密掛鉤，因而影響成交價格； 二是區(qū)域環(huán)境和公建配套的改善，通常使住宅物業(yè)受益最大，商用物業(yè)其次，而辦公物業(yè)由于其價值（租金）主要取決于城市區(qū)位，因此市場價格難以受到區(qū)域環(huán)境改善推動。,地塊機能分析,Part 3,地塊位處上海市政府在市郊區(qū)域重點打造的三大新城之一的嘉定新城，嘉定新城距離市中心約23公里，是距離市中心最近的市郊型新城，規(guī)劃成為集生活居住、商務辦公、休閑娛樂等多種功能于一體的生態(tài)型城市綜合區(qū)。,地塊機能分析,自駕經(jīng)滬宜公路和滬嘉高速可快速通往市區(qū)。通過軌交11號線，3

11、0-40分鐘可快速接駁江蘇路、徐家匯等傳統(tǒng)內(nèi)環(huán)商業(yè)商務區(qū)。但若從商務角度看，地塊對市區(qū)交通仍屬不便。,地塊機能分析,地塊位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內(nèi)部的商業(yè)消費人流。但距離軌道交通較遠，對商務客源導入造成一定影響。,地塊機能分析,以BRT為代表的快速公交系統(tǒng)、公交優(yōu)先道路系統(tǒng)構(gòu)成了嘉定新城區(qū)域內(nèi)部的公共客運交通系統(tǒng)。 本案位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢，可有利于導入嘉定新城內(nèi)部的商業(yè)消費人流。但距離軌道交通較遠，對商務客源導入造成一定影響。,從嘉定新城的景觀規(guī)劃看，兩條新城中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，形成魅力水都的概念（濱水商務區(qū)

12、）。,地塊機能分析,從景觀規(guī)劃看，伊寧路發(fā)展軸（紫氣東來綠軸）自東向西串起魅力水都、嘉定新城綜合公共中心、F1賽車中心等。其中兩條新城中心綠軸均于遠香湖區(qū)域交匯，形成魅力水都的概念（濱水商務區(qū)）。,從商業(yè)機能看，地塊所在的遠香湖區(qū)域，將會是未來整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。,地塊機能分析,遠香湖區(qū)域,軌交沿線,本案,從嘉定新城的規(guī)劃商業(yè)用地（橙色地塊）主要集中在軌道11號線沿線和遠香湖區(qū)域。商務辦公用地（紅色地塊）則高度集中在遠香湖區(qū)域。這意味著地塊所在的遠香湖區(qū)域，將會是未來整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。,項目優(yōu)勢明顯，商用物業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。劣勢主要集

13、中在辦公物業(yè)增值空間有限，以及中信泰富又一城的競爭威脅。,優(yōu) 勢 S1 紫氣東來綠地與遠香湖交匯，極佳的綠化和濱水景觀 S2 遠香湖區(qū)域良好的商業(yè)及商務規(guī)劃 S3 與未來嘉定新城地標之一的保利大劇院為鄰 S4 位于公交優(yōu)先路線的途經(jīng)區(qū)域，在區(qū)內(nèi)交通上有較好優(yōu)勢 S5 保利家園等大型社區(qū)圍繞，人文良好，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大,劣 勢 W1 相對上海市區(qū)，項目所在區(qū)域仍屬偏遠 W2 缺乏軌道交通支持，對外（市區(qū)）交通不便 W3 辦公產(chǎn)業(yè)缺乏良好產(chǎn)業(yè)支持,機會點 O1 濱水景觀與商業(yè)建筑有機結(jié)合，打造高檔休閑景觀商業(yè)體 O2依托良好的區(qū)內(nèi)交通，有機會導入新城內(nèi)部商業(yè)消費人流。 O3 保利大劇院由世界級建筑

14、設計大師安藤忠雄擔綱設計，將 成為上海首座“水景劇院”，預計運營后將產(chǎn)生強大的人氣吸附能力。,威脅點 T1 馬陸商務區(qū)可能成為遠香湖區(qū)域辦公項目的潛在有力競爭對手。 T2 辦公類物業(yè)缺乏區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，客源量不足。 T3 中信泰富又一城作為新城軌道樞紐上的商業(yè)巨無霸，對項目商業(yè)定位構(gòu)成威脅。,項目SWOT分析,產(chǎn)品功能選型,Part 4,通過比較，建議以“區(qū)域級商業(yè)中心”為本案功能定位，進行繼續(xù)深化,產(chǎn)品功能選型,產(chǎn)品初步定位,產(chǎn)品功能選型,嘉定新城首席高檔休閑時尚中心,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,Part 5,按照嘉定區(qū)人口的增長預測，中方案下，2020年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到80萬平米，

15、高方案下，2020年嘉定區(qū)的商用物業(yè)新增需求將達到125萬平米。,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,說明：考慮未來的不可預見性，預測以2020年嘉定區(qū)總?cè)丝?25萬人為中方案，總?cè)丝?75萬為高方案進行論述,商圈現(xiàn)狀分析商圈分布,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,嘉定區(qū)目前的大型成熟商圈，主要位于南翔板塊和嘉定老城區(qū)。,商圈現(xiàn)狀分析租金水平,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,南翔板塊沿街底商,嘉定老城區(qū)沿街底商,嘉定老城區(qū)大型集中商業(yè)（商場）,南翔板塊大型集中商業(yè)（家樂福）,商圈現(xiàn)狀分析客戶分析,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,商圈現(xiàn)狀分析消費特征（嘉定老城區(qū)）,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,可接受的消費距離,購物的交通方式,購物的交通

16、時間,購物的月消費金額,商圈現(xiàn)狀分析消費特征（嘉定老城區(qū)）,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,選擇購物場所的原因,對商業(yè)業(yè)種的偏好,商圈現(xiàn)狀分析消費特征（嘉定老城區(qū)）,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,對餐飲業(yè)態(tài)種類的偏好,對娛樂業(yè)態(tài)種類的偏好,未來商圈分析商圈分布,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,遠香湖濱水商務商業(yè)區(qū) 本案所在的遠香湖區(qū)域，未來將會是整個嘉定新城商業(yè)配套最完善和商務氛圍最濃郁的區(qū)域。同時由于兩條區(qū)域中心綠軸于遠香湖區(qū)域交匯，加上“?！弊中蔚拇笮『床季郑瑢⑿纬瑟毦呔坝^魅力的濱水商務區(qū)。,軌道交通TOD綜合商業(yè)區(qū) 以中信泰富又一城15萬平方米的大型購物Mall為中心的軌道11號線嘉定新城站，預計未來將成為

17、嘉定新城的另一個重要商業(yè)中心。從3公里的輻射范圍來看，約三分之一的區(qū)域與遠香湖商圈重疊。這也意味著此商圈未來必然與遠香湖商圈存在著客源競爭。,未來商圈分析商圈分布,嘉定區(qū)商業(yè)市場深化調(diào)研,從兩個商圈的比較優(yōu)勢來看，軌道交通TOD綜合商業(yè)區(qū)的商業(yè)與城市軌道交通相結(jié)合，雖然交通便利，容易導入外區(qū)客源，但消費環(huán)境卻相對嘈雜，難享寧靜。對此，突出遠香湖商圈的景觀和靜謐優(yōu)勢，塑造高端休閑氛圍，成為與之分流客源的關鍵。,產(chǎn)品規(guī)劃建議,Part 6,經(jīng)濟技術指標,產(chǎn)品規(guī)劃建議,規(guī)劃控制條件,產(chǎn)品規(guī)劃建議,產(chǎn)品定位深化,產(chǎn)品規(guī)劃建議,以酒店與濱水為特色的高檔休閑商業(yè)綜合體,以五星級酒店為龍頭帶動，以大賣場為人

18、氣引擎，以“餐飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物、品牌專賣”，融合“魅力水都”現(xiàn)代設計理念，形成大眾化、人性化、特色化、一體化的新型嘉定區(qū)域級消費中心,項目規(guī)劃要點,酒店50000平方米為硬性規(guī)定，且標準為5星級。在充分考慮業(yè)主單位項目資金流需求的情況下， 建議考慮將酒店住宿與餐飲娛樂功能拆分為3幢樓，住宿樓面積不超過30000平方米，其余2幢樓 不超過5層，可整幢出售。 項目被河道分為東西兩塊，東部地塊面積較小，可集中布置高層建筑。例如辦公樓或酒店住宿樓 （因建面僅24000平方米，無法設置整幢50000平方米酒店）。 河道對地塊的分割建議用挑空式連廊連接，保持項目的完整性。 河道資源為項

19、目相較于其他商業(yè)體的獨特資源，布置時充分考慮其的利用價值，并可嘗試要求政 府規(guī)劃一些景點，如游艇碼頭。 商業(yè)街建筑一般不宜超過3層，如因容積率需要加高層數(shù)，可考慮1-3層規(guī)劃為酒吧娛樂，4-5層規(guī) 劃為住宿包房或精品旅館。 地下面積15000平方米建議考慮下沉式廣場。 酒店與商業(yè)的動線建議分開。商業(yè)主入口（人行出入口）設置在白銀路規(guī)劃路交叉口，充分發(fā)揮 商業(yè)地標作用。 東部地塊靠近滬宜公路，有一定噪音污染，如規(guī)劃酒吧等娛樂休閑業(yè)態(tài)，可通過沿街大型隔音板 與商店宣傳招牌相結(jié)合的方法處理，此舉還有利于吸引老城區(qū)客源。,產(chǎn)品規(guī)劃建議,業(yè)態(tài)功能建議,備注：此處含地下面積部分15000平方米。酒店內(nèi)包括

20、餐飲娛樂，此處不另行統(tǒng)計,備注：休閑娛樂業(yè)態(tài)不含大浴場、KTV,產(chǎn)品規(guī)劃建議,酒店區(qū),集中商業(yè)區(qū),餐飲休閑區(qū),酒吧娛樂區(qū),產(chǎn)品類型：5星級酒店 總建面積：50000平方米 建筑形態(tài)：25層 單層面積：2000平方米,產(chǎn)品類型：商業(yè)（購物中心） 總建面積：30000平方米 建筑形態(tài)：5層 單層面積：6000平方米,產(chǎn)品類型：商業(yè)（KTV、餐飲） 總建面積：24000平方米 建筑形態(tài)：3層 建筑占地：8000平方米,產(chǎn)品類型：商業(yè)（酒吧、住宿） 總建面積：24000平方米 建筑形態(tài)：5層 建筑占地：4800平方米,建筑占地：20800平方米 建筑密度：38.7%,方案一：酒店放置西地塊，功能不分離

21、,商業(yè)功能區(qū),休閑功能區(qū),隔音墻+大型廣告牌,酒店區(qū),集中商業(yè)區(qū),餐飲休閑區(qū),酒吧娛樂區(qū),產(chǎn)品類型：商業(yè)（購物中心） 總建面積：36000平方米 建筑形態(tài)：6層 單層面積：6000平方米,產(chǎn)品類型：商業(yè)（KTV、餐飲） 總建面積：18000平方米 建筑形態(tài)：3層 建筑占地：6000平方米,產(chǎn)品類型：商業(yè)（酒吧、住宿） 總建面積：24000平方米 建筑形態(tài)：5層 建筑占地：4800平方米,產(chǎn)品類型：酒店2、3號樓（餐飲、娛樂） 總建面積：20000平方米 建筑形態(tài)：2幢5層 單層面積：2000平方米,產(chǎn)品類型：酒店1號樓（住宿） 總建面積：30000平方米 建筑形態(tài)：20層 單層面積：1500平

22、方米,建筑占地：22300平方米 建筑密度：41.5%,方案二：酒店放置西地塊，功能分離,商業(yè)功能區(qū),休閑功能區(qū),隔音墻+大型廣告牌,酒店區(qū),餐飲休閑區(qū),酒店區(qū),產(chǎn)品類型：商業(yè)（KTV、餐飲） 總建面積：28000平方米 建筑形態(tài)：3層 建筑占地：7333平方米,建筑占地：24033平方米 建筑密度：44.7%,產(chǎn)品類型：酒店2、3號樓（餐飲、娛樂） 總建面積：26000平方米 建筑形態(tài)：2幢5層 單層面積：2600平方米,方案三：酒店放置東地塊，功能分離,產(chǎn)品類型：酒店1號樓（住宿） 總建面積：24000平方米 建筑形態(tài)：20層 單層面積：1500平方米,產(chǎn)品類型：商業(yè)（購物中心） 總建面積

23、：36000平方米 建筑形態(tài)：6層 單層面積：6000平方米,酒吧 娛樂區(qū),產(chǎn)品類型：商業(yè)（酒吧、住宿） 總建面積：20000平方米 建筑形態(tài)：5層 建筑占地：4000平方米,集中商業(yè)區(qū),商業(yè)功能區(qū),休閑功能區(qū),酒店區(qū),集中商業(yè)區(qū),餐飲休閑區(qū),產(chǎn)品類型：商業(yè)（購物中心） 總建面積：36000平方米 建筑形態(tài)：6層 單層面積：6000平方米,產(chǎn)品類型：商業(yè)（KTV、餐飲） 總建面積：18000平方米 建筑形態(tài)：3層 建筑占地：6000平方米,產(chǎn)品類型：酒店2、3號樓（餐飲、娛樂） 總建面積：20000平方米 建筑形態(tài)：2幢5層 單層面積：2000平方米,產(chǎn)品類型：酒店1號樓（住宿） 總建面積：30000平方米 建筑形態(tài)：20層 單層