1、實例一某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積24500平方米，由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設住宅。經與房地產開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設住宅。規(guī)劃行政主管部門經核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質規(guī)劃為公共設施用地。市規(guī)劃行政主管部門經現(xiàn)場調研，并分析了周圍建設情況和各種條件，認為可以改變用地性質，向市政府作了請示，經市政府批準后核發(fā)了“兩證一書”。評析：市規(guī)劃行政主管部門根據城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調研后并作了分析，根據該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，

2、根據規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市政府審批的，要調整必須經過市政府的批準，才能改變用地性質。因此，市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經市政府批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。實例二某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內，占地8400平方米，由于設施老化，產品落后，最終破產倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的資金安置下崗職工，經向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質。評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內部，如果建設住宅，將帶來一系列問題，

3、如子女上學、購物、文化娛樂等，另外，周圍的工廠企業(yè)產生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產生不良影響，因此不能開發(fā)建設住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設位于居民區(qū)內已騰出的用地，利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。實例三某中學有兩個校址，一處位于城市中心區(qū)，占地4000平方米；另一處位于中心區(qū)外圍，占地8000平方米。根據國家規(guī)范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，并經市政府批準，將位于城市中心區(qū)的土地出讓，開發(fā)公共設施

4、項目，用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。評析：將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質，不僅是合理的，而且應該予以積極支持。因為根據規(guī)劃法的要求，市政府可以根據城市經濟、社會發(fā)展狀況，對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址，且規(guī)模都不符合標準是不合理的。市政府應該對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。實例四某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿安平北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產品有特色，銷路很好，經濟效益頗佳，不能停產。按照該廠主管部門的意見和城市控制

5、性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保留。評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質的規(guī)劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序，其審批手續(xù)應按規(guī)定辦理：1.廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據已批準的控制性詳細規(guī)劃和有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應將審核同意的意見報請市政府批準。然后向廠方

6、發(fā)出建設項目選址意見書。3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設計條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據該地區(qū)的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設計條件。4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目建議書。5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設計條件。6.受讓方申請建設用地規(guī)劃許可證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料

7、，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。7.受讓方繼續(xù)辦理有關建設的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規(guī)劃許可證等項手續(xù)。8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規(guī)劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審，根據評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。實例五某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū)，面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實施綠化，

8、市政府采取鼓勵政策，如在該地區(qū)已實施綠化面積達30%之后，可以利用2%用地開發(fā)經營不影響綠化的低層建設項目，并在開發(fā)建設的同時將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內建設3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設施。經城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設總用地為7.5ha，并經市政府批準。評析：這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策，并經市政府批準，但仍需辦理用地性質的變更手續(xù)。首先，應辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，因為依照?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經土地部門核準，再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。其次，如果該開發(fā)項目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經營，應由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果該項目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經營，則應共同辦