1、目 錄,1,目 錄,2,龍湖運營體系,3,項目管理的概念,4,職能型組織,5,項目型組織,6,矩陣式組織,7,矩陣型組織,8,矩陣式組織架構(gòu),9,區(qū)域公司工程部,景觀項目部,景觀專業(yè)工程師,10,集團和區(qū)域公司在職能上的區(qū)別,11,龍湖地產(chǎn)工程管理架構(gòu)的特點,12,房地產(chǎn)項目干系人,13,13,龍湖地產(chǎn)工程部的輸入與輸出,14,龍湖地產(chǎn)工程部的輸入與輸出,15,工程部對外部（分供方）輸入輸出的管理,按項目特點制定考察標(biāo)準(zhǔn): 考察標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開展的前提； 考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格”的分供方的前提；,16,分供方管理對同路人的管理（分供方考察）,按項目特點制定考察標(biāo)準(zhǔn): 考察

2、標(biāo)準(zhǔn)的制定是考察順利開展的前提； 考察標(biāo)準(zhǔn)制定的科學(xué)與否是能否甄選“合格”的分供方的前提；,17,分供方管理對同路人的管理（分供方考察）,18,分供方管理對同路人的管理（分供方考察）,19,分供方管理對同路人的管理（分供方評價體系）,分供方評判的目的： 建立分供方評價體系，及時評估合作單位，積累優(yōu)秀分供方資源； 通過評估結(jié)果，反饋工程、造價管理問題，通過優(yōu)化管理動作，提升自身管理水平，并幫助分供方成長；,20,造價采購部,工程部 （景觀）,分供方資源評審小組,評審意見1,評審意見2,匯總評審意見,招標(biāo)小組最終評議,形成入圍單位,已有分供方資源評審流程指引,分供方管理對同路人的管理（分供方評價體

3、系）,21,分類評價原則,分供方管理對同路人的管理（分供方評價體系）,22,評估依據(jù),工程、景觀平時根據(jù)以上關(guān)注點，記錄典型案例，作為會議討論的依據(jù),分供方管理對同路人的管理（分供方評價體系）,23,分供方管理對同路人的管理（分供方評價體系）,綜合評估結(jié)果：,24,分供方管理對同路人的管理（分供方評價體系）,分供方激勵措施：,25,分供方管理合同交底,需要合同交底的合同類型,新單位進場進行合同交底的必要性： 龍湖管理模式的宣講； 降低管理過程中的溝通成本；,26,分供方管理合同交底,1.材料設(shè)備供應(yīng)界面； 2.材料設(shè)備計劃； 3.材料設(shè)備供應(yīng)； 4.甲供材料設(shè)備驗收和結(jié)算； 5.交底會議結(jié)束后

4、施工單位需完善的工作；,總包合同材料設(shè)備供應(yīng)交底內(nèi)容,總包合同工程管理工作交底內(nèi)容,1.對合同中涉及工程管理的重要條款解讀交底; 2.對停止點檢查的設(shè)置和工作的流程及注意事項交底； 3.龍湖工程觀感質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)； 4.交房標(biāo)準(zhǔn)； 5.竣工資料需配合和移交的事項交底；,27,分供方管理監(jiān)理管控,項目監(jiān)理部必須配備工程質(zhì)量檢測儀器及工具，并報相應(yīng)裝備清單，清單內(nèi)容至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：經(jīng)緯儀一臺、水準(zhǔn)儀一臺、工程質(zhì)量檢測包一個、游標(biāo)卡尺一只、鋼卷尺和線垂人手一只。項目監(jiān)理部須配備不少于三臺以上電腦，打印機一臺,并能有效使用。,監(jiān)理公司須保證項目監(jiān)理人員的穩(wěn)定性，未經(jīng)龍湖項目部同意，不能隨意更換項目監(jiān)

5、理人員；必須更換項目監(jiān)理人員的，須由項目總監(jiān)書面說明擬更換人員、更換原因、接替人員及其履歷介紹，經(jīng)項目部批準(zhǔn)后方可實施。派駐的總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師必須是專職駐本現(xiàn)場，不得兼管其他項目。乙方派駐的總監(jiān)理工程師或監(jiān)理工程師，在工作中有嚴(yán)重不稱職，或不負(fù)責(zé)任，嚴(yán)重失職造成工程質(zhì)量缺陷或經(jīng)濟損失，徇私舞弊，濫用職權(quán)造成嚴(yán)重不良影響的，甲方有權(quán)責(zé)令其退出現(xiàn)場，由乙方另行選派合格監(jiān)理人員。,監(jiān)理費用的組成：合同基本服務(wù)費+獎勵金；除按合同支付基本服務(wù)費外龍湖還將視監(jiān)理工作情況給予X元/m2的獎勵金，獎勵金的支付是在監(jiān)理實施過程中分期、分階段（基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾、安裝）對監(jiān)理單位進行考核，考核

6、內(nèi)容包括：質(zhì)量、進度、安全及文明施工、信息管理、協(xié)調(diào)管理、與甲方的配合等，考核決定向監(jiān)理單位支付獎勵金比例。獎勵金的30支付給監(jiān)理公司；獎勵金的70給現(xiàn)場監(jiān)理組成員。,對監(jiān)理設(shè)備的管控,對監(jiān)理人員的管控,對監(jiān)理服務(wù)費的管控,28,目 錄,29,計劃管理的目的,30,怎么做好計劃管理,31,計劃管理體系,32,目錄,一、項目基本開發(fā)流程,二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點,三、項目階段性成果管理,四、公司計劃管理體系,五、進度控制,33,一、項目基本開發(fā)流程,34,二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點,明確項目投資決策 確定土地權(quán)屬 確定土地資金支付計劃 簽定國土合同 取得設(shè)計條件 辦理國土證 拆遷及交地 建立項目團隊

7、完成前期調(diào)研 完成開發(fā)預(yù)案,投資決策,土地購買,項目啟動,35,概念設(shè)計,方案設(shè)計,初步設(shè)計,二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點,概念設(shè)計 確定概念中標(biāo)方案 方案設(shè)計 方案上會并取得方案審查意見書 初步設(shè)計 初設(shè)上會并取得初設(shè)審查意見書 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 下達(dá)項目目標(biāo)成本,36,施工圖設(shè)計,施工準(zhǔn)備,二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點,施工圖設(shè)計 施工圖審查 景觀概念方案設(shè)計 景觀擴初設(shè)計 景觀施工圖設(shè)計 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 考察并確定施工單位及監(jiān)理單位 完成招投標(biāo)手續(xù) 辦理施工許可證 完成項目管理大綱 完成三通一平,景觀設(shè)計,37,二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點,基礎(chǔ)工程 主體結(jié)構(gòu)施工到可

8、售狀態(tài) 主體結(jié)構(gòu)封頂 砌體抹灰 內(nèi)裝、外裝、設(shè)備安裝工程 精裝修工程 室外管網(wǎng)/道路工程 景觀綠化施工 導(dǎo)示系統(tǒng)施工,項目銷售策略方案（方案版、初設(shè)版、預(yù)熱版、開盤版、強銷版、持續(xù)版、尾盤版） 推廣 開盤 銷售,選址、定位 建筑設(shè)計 精裝修設(shè)計 景觀設(shè)計 土建施工 環(huán)境施工 精裝修施工 裝飾,38,竣工移交,業(yè)主 入住,商場 開業(yè),項目結(jié)束,二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點,竣工驗收備案 物業(yè)移交 向業(yè)主交房 項目總結(jié),39,三、項目階段性成果管理,40,項目階段成果管理目的,41,三、項目階段性成果管理,42,43,四、公司計劃管理體系,44,1 2 3 4 5,四、公司計劃管理體系,45,1、項目整

9、體進度計劃的編制及調(diào)整,項目整體進度計劃需明確各階段關(guān)鍵性節(jié)點,46,1、項目整體進度計劃的編制及調(diào)整,項目整體進度計劃的編制和調(diào)整可分為三個階段：,47,1、項目整體進度計劃的編制及調(diào)整,48,2、項目實施工作總進度計劃的編制及調(diào)整,項目實施工作總進度計劃是以建設(shè)項目的單位工程和室外工程為對象，編制深度要達(dá)到主要子分部工程。,49,2、項目實施工作總進度計劃的編制及調(diào)整,50,2、項目實施工作總進度計劃的編制及調(diào)整,51,3、施工方項目施工總進度計劃的編制及調(diào)整,施工方項目施工總進度計劃編制的主體為施工單位：,52,3、施工方項目施工總進度計劃的編制及調(diào)整,在編制過程中應(yīng)符合下列規(guī)定：,53

10、,3、施工方項目施工總進度計劃的編制及調(diào)整,54,4、項目實施月度計劃的編制,55,4、項目實施月度計劃的編制,56,4、項目實施月度計劃的編制,57,5、項目施工周報的編制,施工周報應(yīng)包含內(nèi)容,統(tǒng)計整理上周實際施工進度， 并與月度施工計劃比較分析,現(xiàn)場勞動力動態(tài),影響進度的原因及分析,下周需要建設(shè)單位、監(jiān)理單位 解決和協(xié)調(diào)的問題,58,5、項目施工周報的編制,59,以營銷需求為目標(biāo)制定工程計劃,進度控制進度控制的基礎(chǔ)工作,60,對造價采購部工作期量的管控,進度控制工作期量,61,工程部內(nèi)部工作期量的管控,進度控制工作期量,62,項目關(guān)鍵計劃節(jié)點的設(shè)置:(集團管控重點),進度控制項目關(guān)鍵計劃節(jié)

11、點的設(shè)置及檢查,63,進度控制階段性成果評審（一）,項目階段性成果月度評審計劃,64,評審需要解決的兩個問題,進度控制階段性成果評審（二）,65,進度控制項目月度計劃,計劃編制的思路（大事化?。?大事化?。簩⒋笱h(huán)分解成多個小循環(huán),66,計劃管理的方法（分解）,月度計劃,周計劃,整體計劃,進度統(tǒng)計,計劃的構(gòu)架：長、中、短期計劃環(huán)環(huán)相扣，保障計劃的持續(xù)性和執(zhí)行過程中的有據(jù)可循,進度控制項目月度計劃,67,計劃管理的關(guān)鍵點,通過經(jīng)濟處罰、各項評比、管控會議等手段，達(dá)到整體計劃和關(guān)鍵節(jié)點的受控,總體計劃的剛性,調(diào)整計劃的可操作性,月度計劃和統(tǒng)計處置的果斷性,周計劃和統(tǒng)計的連續(xù)性,涉及驗收、工作面移交

12、、樣板點評等主要節(jié)點是高壓線計劃不可動搖。,剛性計劃外的可調(diào)控節(jié)點，兼顧節(jié)點的相對恒定,對月度計劃設(shè)置過程管控點、實現(xiàn)過程跟蹤、出現(xiàn)偏差，及時應(yīng)對、果斷處置。,重點關(guān)注進度統(tǒng)計與原計劃的對比，保障計劃在過程實施中的延續(xù)性。,進度控制項目月度計劃,68,項目月度工作 計劃（20XX年X月）,項目名稱： 第X頁共X頁,進度控制項目月度計劃,69,進度控制工程后期進度控制,承前啟后對前期工作的總結(jié)，對后期節(jié)點計劃的梳理,移交時間在物業(yè)完成項目接管驗收后30天內(nèi) 項目資料禁止直接移交給物業(yè)工程人員,收尾工作節(jié)點工期專題會（規(guī)定動作）,軟資料時間節(jié)點的把控,70,一、工程管理目標(biāo),71,二、施工管理總圖

13、,72,二、施工管理總圖示范區(qū)與正式工程關(guān)系分析,73,二、施工管理總圖工程計劃與銷售進度匹配情況,74,三、施工準(zhǔn)備施工組織,75,三、施工準(zhǔn)備施工組織,76,三、施工準(zhǔn)備人員準(zhǔn)備,77,三、施工準(zhǔn)備控制性節(jié)點,78,三、施工準(zhǔn)備監(jiān)理單位選擇方案,79,三、施工準(zhǔn)備施工單位選擇方案,80,四、土石方調(diào)配方案,81,五、技術(shù)管理,82,五、技術(shù)管理樣板帶路規(guī)劃,樣板帶路規(guī)劃。結(jié)合本項目特點及項目地域特點，梳理本項目的樣板點評規(guī)劃，對本項目的特殊樣板點評規(guī)劃要進行專項分析。,83,五、技術(shù)管理技術(shù)管理,1、施工圖審查要點。結(jié)合本項目業(yè)態(tài)及地域特征，對施工圖審查管控要點進行分析,2、土建安裝固化圖。針對本項目特征，對土建及安裝固化圖的固化要點進行明確，并對固化圖管控措施進行明確,84,五、技術(shù)管