1、物業(yè)管理的九大典型經(jīng)營盈利模式 在當今社會中，物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主之間的法律糾紛不斷上演。大多數(shù)物業(yè)糾紛是因為業(yè)主得不到預(yù)期的服務(wù)，與物業(yè)公司矛盾逐漸激化，最后只能拋出拒繳物業(yè)費的“殺手锏”。而物業(yè)公司又不能停止各項基本的服務(wù)，只有靠裁減工作人員、降低服務(wù)質(zhì)量維持經(jīng)營，又引來業(yè)主更強烈的不滿。那么物業(yè)公司真的就這么不靠譜嗎?他們就真的在業(yè)主身上牟取暴利了嗎?其實，物業(yè)公司也是有苦難言，很多物業(yè)管理公司還處于虧損的邊緣，這一點我們通過分析其收支情況就一目了然。一、物業(yè)管理企業(yè)的收支分析先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入： 一是公共性服務(wù)費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費;二是

2、公眾代辦性服務(wù)費的收入;三是特約服務(wù)費的收入;四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費遵循的原則是公開、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。第二種的公眾代辦服務(wù)費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力做到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間。再看看物業(yè)管理企業(yè)的

3、支出情況，在實際工作中對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：物業(yè)管理企業(yè)的支出(企業(yè)是在規(guī)范化操作下)，占物業(yè)管理費的比例分別為： 人工費：40%(占物業(yè)管理費總額);清潔：10%;工程維護：15%;園林：5%;社區(qū)活動：5%;管理成本：17%;其它及不可預(yù)計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95%。那么，企業(yè)的盈利值只有5%。所以專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)實際上是一種微利型企業(yè)，其所收取的物業(yè)管理費在用于管理項目的支出后所剩無幾，當物業(yè)公司收取物業(yè)管理費較為困難時，也就立刻面臨運轉(zhuǎn)困難，于是就導(dǎo)致不少物業(yè)公司降低服務(wù)水準、服務(wù)質(zhì)量引起投訴進而形成訴訟案件。針對這一問題，物業(yè)公司不

4、能任由其惡性循環(huán)，而應(yīng)該廣開思路，適應(yīng)市場的需要，由管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)兼容并行，大力發(fā)展物業(yè)的綜合經(jīng)營，實現(xiàn)企業(yè)的盈利，走出物業(yè)管理停滯不前的圈子。只有物業(yè)管理企業(yè)盈利才能做到不斷地提高物業(yè)管理水平，為廣大客戶提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)打下堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)，而不是把業(yè)務(wù)范圍局限于收取固定的物業(yè)費中。二、實現(xiàn)從管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)過渡這里列舉九個典型的物業(yè)管理經(jīng)營盈利模式：1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營模式這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬機構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營模式。在地產(chǎn)開發(fā)商看來，就企業(yè)的投資回報而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤在其集團企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計。物業(yè)管理子公司承接

5、非自主開發(fā)的物業(yè)，回報低，風(fēng)險大，而且削弱了自主開發(fā)地產(chǎn)項目的服務(wù)競爭力優(yōu)勢。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營定位于集團企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項目，如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營模式。2、內(nèi)部專業(yè)化模式這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場內(nèi)部化的一種經(jīng)營方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利潤的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機構(gòu)、清潔服務(wù)機構(gòu)、綠化服務(wù)機構(gòu)、機電管理機構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場競爭，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤。不少早

6、期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達到整合經(jīng)營、獲取盈利的經(jīng)營模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測量、地價評估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團方向發(fā)展。如深圳長城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開發(fā)項目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。4、社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營模式物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項目而具有獨特的社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營資源。把社區(qū)經(jīng)濟資源作為重要的經(jīng)營資源，將管理處作為一個社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營平臺，開展平臺型社區(qū)經(jīng)濟資源經(jīng)營，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重

7、要利潤增長點。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機構(gòu)、家政服務(wù)機構(gòu)、垃圾回收機構(gòu)等社會服務(wù)機構(gòu)，以管理處為中心，對各類服務(wù)機構(gòu)進行整合管理，從這些服務(wù)機構(gòu)的經(jīng)營中獲取利潤。也有企業(yè)以社區(qū)居民日常生活消費為營銷目標，推行家庭日用品第三方物流服務(wù)經(jīng)營，將家居日常消費用品，通過以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺，進行消費品營銷。另外，社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營型物管企業(yè)，往往采取低價競爭取得物業(yè)項目，以社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營彌補物業(yè)服務(wù)利潤損失，最終達到占據(jù)物業(yè)管理市場份額，擴大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營利潤的目的。5、規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營模式物業(yè)管理企業(yè)因項目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤的增加很大程度上是通過物業(yè)管理項目數(shù)量增加

8、來實現(xiàn)。即使是通過內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項目做支點。規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)營成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴大利潤的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟的利潤增長畢竟十分有限。6、專業(yè)市場細分模式物業(yè)管理市場細分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場細分經(jīng)營模式。專業(yè)市場細分經(jīng)營模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢，也有利于公司整合這類物業(yè)市場的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對競爭優(yōu)勢，進而達成某種物業(yè)類型市場的相對壟斷，確保其管理利潤的

9、實現(xiàn)。如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式物業(yè)管理市場一直有高端市場與低端市場之分。從服務(wù)類型看，顧問服務(wù)市場利潤高于全委托服務(wù)市場;從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤高于舊物業(yè)利潤;從物業(yè)類型來看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤高于住宅物業(yè)。每個企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒人嫌錢扎手。但是，不是每個企業(yè)都可以做高端市場服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢。由于物業(yè)服務(wù)屬于無形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營，只有依靠品牌高端化經(jīng)營來實現(xiàn)經(jīng)營目標。在管理經(jīng)驗和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)地物業(yè)管理企業(yè)有

10、著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢，逐漸成為內(nèi)地高端服務(wù)產(chǎn)品的競爭者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國物業(yè)管理行業(yè)的個人品牌、信譽，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。8、成本優(yōu)勢競爭模式企業(yè)競爭中的成本優(yōu)勢競爭策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競爭經(jīng)營方式之一。成本優(yōu)勢競爭模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場競爭的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競爭所造就的低成本經(jīng)營方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營困境。這并不是說成本優(yōu)勢競爭模式不可以作為一種有效的經(jīng)營方式促使企業(yè)占據(jù)

11、更多市場份額，獲取更多利潤，而是說這種經(jīng)營模式一定要建立在理性競爭、科學(xué)管理、合理利潤的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強行業(yè)管理，更多自覺協(xié)調(diào)。9、多元化經(jīng)營模式嚴格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營范疇。但是，社區(qū)經(jīng)濟經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營模式的獨立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項目資源優(yōu)勢，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開展的經(jīng)營活動。而這里所說的多元化經(jīng)營模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)范疇，從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營，如餐飲經(jīng)營、超市經(jīng)營、股票投資、置業(yè)投資等等。這種經(jīng)營模式實質(zhì)上屬于分化投資經(jīng)營、規(guī)避投資風(fēng)險，其經(jīng)營模式的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投