1、1,房地產(chǎn)開發(fā)指引,2,土地款,項目考察,立 項,設 計,設計費支付,項目審批,開盤,策劃費用支付,項目經(jīng)營策劃,項目工程前期,項目組織實施,工程款支付,營銷費用支付,規(guī)費支付,工程前期費用支付,樣板房樣板區(qū),售樓處戶外圍墻,銷售款回收,稅金支付,交 付,結(jié) 算,公司清算,利 潤,股東借款,四證辦理,銀行貸款,歸還股東借款及利息,歸還銀行貸款及利息,3,利 潤,（設計咨詢、規(guī)費、工程費用）,銷售額,營銷費用,管理費用,工程成本,稅 金,=,（股東借款利息-銀行貸款利息）,財務費用,4,項目前期階段,項目立項,產(chǎn)品設計,項目審批,工程前期,項目建設階段,項目交付階段,開 盤,招投標,項目考察,市

2、場調(diào)研,項目可行性分析,售樓處,樣板房,持續(xù)銷售,營銷推廣,客戶積累,一房一驗,綜合驗收,交付整改,客戶服務,物業(yè)管理,園區(qū)服務,產(chǎn)品定位,開 工,正負零零,主體結(jié)頂,外墻施工,精裝修,投訴整改,市政景觀,集中交付,5,項目集中交付期及交付后階段,項目交付前準備階段,項目持續(xù)銷售階段,項目開盤階段,項目蓄客階段,項目產(chǎn)品設計階段,項目營銷工作前期階段,營銷流程 介紹,6,項目營銷工作前期階段,7,項目產(chǎn)品設計階段,8,項目蓄客階段,9,項目開盤階段,10,項目持續(xù)銷售階段,11,項目交付前準備階段,12,項目集中交付期及交付后階段,13,工程營造 介紹,一 總體開發(fā)方案編制,二 工程前期管理,

3、三 工程設計管理,六 施工過程管理,七 項目交付管理,八 項目交付后客戶投訴管理,一 總體開發(fā)方案編制, 做好當?shù)亟ㄖ刭|(zhì)和產(chǎn)品差異化研究，為項目產(chǎn)品定位提供方向； 產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)項目的核心部分，定位的準確與否成為整個房地產(chǎn)項目成敗的關鍵。而房產(chǎn)品建筑特質(zhì)及產(chǎn)品差異化的研究，對項目產(chǎn)品定位有著至關重要作用。,別墅,多層公寓,高層公寓,大型社區(qū),城市綜合體,度假公寓,商用物業(yè),房產(chǎn)品種類,別墅,綠城桃花源小法效果圖,法式排屋庭院精裝修效果圖,排屋,云棲玫瑰園效果圖,排屋,綠城寧波桂花園效果圖,多層公寓,綠城杭州西溪誠園效果圖,高層公寓,高層公寓,綠城寧波綠園效果圖,綠城海南清水灣海景度假公寓效

4、果圖,度假公寓,綠城溫州鹿城廣場效果圖,城市綜合體,城市綜合體,綠城臺州玉蘭廣場效果圖,商用物業(yè)辦公,綠城寧波研發(fā)園二期效果圖,杭州四季酒店效果圖,商用物業(yè)酒店,商用物業(yè)酒店,海南清水灣威斯汀酒店效果圖, 做好項目地理環(huán)境研究，為地下方案設計、建筑結(jié)構(gòu)形式、成本預控等提供參考； 自然條件；如年平均溫度，冬季最低日平均溫度，日照、主導風向和風速，最大凍土深度，土壤類別及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震設防烈度，地勢和地貌等。 建設場地現(xiàn)狀；如場地歸屬，現(xiàn)有可供利用建筑物幢數(shù)和建筑面積，現(xiàn)有建筑物需拆除建筑面積，現(xiàn)有的可供利用或需拆除的構(gòu)筑物，以及周邊項目建筑特質(zhì)、工

5、程進度情況等。,寧波東部新城項目地域勘察資料, 做好市場環(huán)境與開發(fā)方案的關系研究，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營要求做好方案和開發(fā)節(jié)奏的整體調(diào)控。,編制設計任務書，重點在于對同類產(chǎn)品的研究； 做好建筑立面、精裝修等重要材料及節(jié)點的選樣把控；,二 工程前期管理, 熟悉當?shù)厝宋沫h(huán)境和主要社會關系，積累必須的項目開發(fā)資源； 熟悉地方性法律法規(guī)要求，處理好地方法規(guī)和項目經(jīng)營運作間的關系。,三 工程設計管理,立面用材-面磚,立面用材-石材,立面用材-玻璃,精裝修材料可分為設備和裝飾材料。設備主要有廚房電器、櫥柜、衛(wèi)浴等；裝飾材料主要有石材、木地板、墻紙、墻地磚等。,綠城寧波綠園,綠城麗江公寓,做好各階段設計成果與營銷的交

6、底工作； 對主要專項設計如地下室開挖圍護、地下室綜合管線、商業(yè)街等做針對性把控； 做好“四新”技術的前瞻性考慮。,寧波東部新城C1-8、C1-9基坑維護方案,C1-8 C1-9, 做好工程、材料等招投標主要部門責任人員的溝通，明確廉政和全面工作要求； 做好招投標當中的主要談判性工作； 和主要合作單位的高層領導進行深入溝通。,四 工程招投標管理, 嚴格編制施工總組織設計； 做好各施工階段的工地現(xiàn)場形象管理：如土方開挖、主體施工、立面裝飾等； 做好各階段施工過程中的應急預案編制、計劃和落實工作； 制定切實有效的能夠把控產(chǎn)品品質(zhì)的各種檢查與品質(zhì)預控方案。,五 施工準備管理,基礎墊層砼面及板砼面質(zhì)量,

7、基礎施工管理,底板鋼筋,基礎施工管理,結(jié)構(gòu)梁、柱質(zhì)量控制,主體施工管理,蓄水試驗，結(jié)構(gòu)板質(zhì)量把控,上部蓄水,下部無滲漏點,主體施工管理,砼覆蓋養(yǎng)護,主體施工管理, 把握好各分項工程對項目整體進度影響的控制關鍵點，如挖土對樁基工程的影響、基坑圍護安全性問題對開盤節(jié)點的影響等； 做好樣板施工階段中各類銷售道具與工程關聯(lián)方面的把控（如售樓處、樣板房、模型、實景等）；,六 施工過程管理,售樓處,綠城西溪誠園,樣板房,綠城溫州鹿城廣場, 處理好外墻方案與主要材料選型、供應的關系； 做好建筑空間尺寸的預控、檢查； 嚴格做好防水工程滲漏點的預檢、預控和檢查； 做好施工現(xiàn)場的物流組織管理； 做好精裝修項目精裝

8、修與總包單位工作界面的協(xié)調(diào)處理； 做好施工過程的成品、半成品保護；,石材保護,潔具龍頭保護,門套保護, 發(fā)揮好搶工階段以身作則和現(xiàn)場指揮協(xié)調(diào)的能力; 各階段施工過程中，根據(jù)交付時間點的倒排，及時做好工程進度調(diào)控。, 做好項目最終實施成果與規(guī)范之間的差異性問題的預控和解決方案； 組織落實項目交付前的 “一房一驗”工作； 合理安排好各項驗收與交付節(jié)點間的關系。,七 項目交付管理, 做好項目交付后整改投訴工作；和施工單位做好溝通，確保整改工作的及時性和整改維修的服務品質(zhì)。,八 項目交付后客戶投訴管理,綠城上海玫瑰園實景,別墅,綠城杭州桃花源實景,別墅,綠城西子青山湖玫瑰園實景,別墅,別墅,綠城長沙青竹園實景,別墅,綠城舟山桂花城小院實景,綠城杭州桂花城實景,多層公寓,多層公寓,綠城舟山桂花城實景,綠城青島理想之城實景圖,多層公寓,多層公寓,綠城德清百合公寓實景,綠城北京御園實景,平層官邸,綠城北京御園實景,平層官邸