1、郵輪母港一期項(xiàng)目用地廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司資產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告書(shū)編號(hào)： CPV 福建聯(lián)合中和泉資評(píng)字2012第 032 號(hào)福建聯(lián)合中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址： 福建省泉州市豐澤街煌星大廈 C 座 610 室泉州 電話(huà)： 28031603 傳真： 22287015 晉江 電話(huà)： 85627767 傳真： 85627038 郵輪母港一期項(xiàng)目用地資產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告書(shū)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明摘要 評(píng)估報(bào)告書(shū)正文一、緒言 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)目錄 福建聯(lián)合中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司電話(huà)：28031603傳真：2228701516二、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者概況三、評(píng)估目的 四、

2、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 五、評(píng)估價(jià)值（格）類(lèi)型及其定義六、評(píng)估基準(zhǔn)日 七、評(píng)估依據(jù)八、評(píng)估方法 估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況十、評(píng)估假設(shè) 十一、評(píng)估結(jié)論 十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明 十三、評(píng)估報(bào)告限制使用說(shuō)明十四、評(píng)估報(bào)告日 十五、評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽章資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)備查文件 資產(chǎn)評(píng)估師聲明1、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀(guān)和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集 的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀(guān)的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 2、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn) 由被評(píng)估單位（或產(chǎn)權(quán)持有單位、被征收單位）申報(bào)并經(jīng)委托方、被評(píng)估單位（或產(chǎn)權(quán)持有單位、被征 收單位）、拆

3、遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)共同簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、 、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 3、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或預(yù)期的利 系； 與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或預(yù)期的利 系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。 4、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān) 注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，并對(duì)已 經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提交委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿(mǎn)足出具評(píng)估報(bào)告的要求。 5、我們及其他業(yè)務(wù)助理人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽樣查看， 因限制于技術(shù)裝備條件，相關(guān)設(shè)備沒(méi)有進(jìn)行質(zhì)量

4、技術(shù)檢測(cè)。 6、我們根據(jù)評(píng)估目的對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)， 我們不會(huì)為當(dāng)事人的決策承擔(dān)責(zé)任。我們提請(qǐng)報(bào)告使用者注意，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)該被認(rèn)為是評(píng)估對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。 7、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估中載明的假設(shè)、限制條件、特殊事項(xiàng)說(shuō)明及對(duì)其評(píng)估結(jié)論的影響。 郵輪母港一期項(xiàng)目用地廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司資產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要一、委托方：廈門(mén)市土地發(fā)展中心、廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司被評(píng)估單位：廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司 二、評(píng)估目的：本次評(píng)估為廈門(mén)市土地發(fā)展中心對(duì)“郵輪母港一 期項(xiàng)目用地

5、”范圍內(nèi)廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、土地使用權(quán)價(jià)值、苗木、設(shè)備等資 產(chǎn)征收補(bǔ)償提供參考依據(jù)。 三、評(píng)估對(duì)象和范圍：本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象為“郵輪母港一期項(xiàng)目 用地”范圍內(nèi)廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、土地使用權(quán)價(jià)值、苗木、設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的征收補(bǔ) 償價(jià)值。評(píng)估范圍主要為倉(cāng)庫(kù)、綜合樓、辦公樓、轉(zhuǎn)棧 控樓、培訓(xùn)中心、消防樓、變電站等房屋建筑物，碼頭及直立式護(hù)岸、前沿作業(yè)場(chǎng)、 堆場(chǎng)、污水處理站、錨錠塊、擋土墻、道路、圍墻等構(gòu)筑物及其他輔助 設(shè)施，土地使用權(quán)價(jià)值，芒果樹(shù)、菠蘿蜜等苗木，集裝箱裝卸橋、龍門(mén)式起重機(jī)、門(mén)機(jī)、輪胎式起重機(jī)

6、、散糧接運(yùn)中轉(zhuǎn)項(xiàng)目等設(shè)備。四、評(píng)估基準(zhǔn)日：2012 年 08 月 30 日。 五、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型：此次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值作為選定的評(píng)估價(jià)值類(lèi)型。 六、主要評(píng)估方法：主要采用成本法、市場(chǎng)法。 七、評(píng)估工作時(shí)間：2012 年 05 月 30 日2012 年 09 月 07 日。八、評(píng)估結(jié)論： 經(jīng)評(píng)估，廈門(mén)市土地發(fā)展中心、廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司委估的“郵輪母港一期項(xiàng)目用地”范圍內(nèi)廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司所屬的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、土地使用權(quán)價(jià)值、苗木、 設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 08 月 30 日的建議征收補(bǔ)償 價(jià)值取整為人民幣玖億貳仟伍佰柒拾叁萬(wàn)柒仟捌佰陸拾玖元整（

7、RMB925,737,869.00 元）。其中：房屋建筑物的建議征收補(bǔ)償價(jià)值為人民幣 肆仟捌佰壹拾肆萬(wàn)叁仟陸佰壹拾玖元整（RMB48,143,619.00元），構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施的建議征收補(bǔ)償費(fèi)為人民幣 貳億零捌佰 肆拾肆萬(wàn)柒仟伍佰貳拾捌元整（RMB208,447,528.00 元），土地使用權(quán)價(jià)值建議征收補(bǔ)償價(jià)值為人民幣伍億貳仟柒佰零壹萬(wàn)零伍佰玖拾貳元整（RMB527,010,592.00 元），苗木建議征收補(bǔ)償價(jià)值為人民幣壹拾叁萬(wàn)伍仟元整（RMB135,000.00 元），設(shè)備建議征收補(bǔ)償價(jià)值為 人民幣 壹億肆仟貳佰萬(wàn)零壹仟壹佰叁拾元整（RMB142,001,130.00元），具體詳見(jiàn)評(píng)

8、估明細(xì)表。 本內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全部情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。 本摘要供委托方用作了解評(píng)估有關(guān)情況和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)及有關(guān)部門(mén)審查使用，與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文具有同等法律效力。 福建聯(lián)合中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人： 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師： 2012 年 09 月 07 日 郵輪母港一期項(xiàng)目用地廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司資產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告書(shū)編號(hào)： CPV 福建聯(lián)合中和泉資評(píng)字2012第 032 號(hào) 一、緒言福建聯(lián)合中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受廈門(mén)市土地發(fā)展中心、廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司的共同委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀(guān)、獨(dú)立、公正、科學(xué)的

9、原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法， 對(duì)“郵輪母港一期項(xiàng)目用地”范圍內(nèi)廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司所屬的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、土地使用權(quán)價(jià)值、苗木、 設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。本公司的評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地勘查、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證，對(duì)委估資產(chǎn)在 2012 年08 月 30 日所表現(xiàn)的征收補(bǔ)償價(jià)值作出了公允反映?，F(xiàn)將本次資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下： 二、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者本次評(píng)估委托方為：廈門(mén)市土地發(fā)展中心、廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有 限公司 被評(píng)估單位為：廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司 其他評(píng)估報(bào)告使用者：本報(bào)告其他使用者為

10、與本次征收補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)各方。 1. 企業(yè)名稱(chēng)：廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司 2. 住所：廈門(mén)市湖里區(qū)長(zhǎng)岸路海天港區(qū)聯(lián)檢大樓 13 樓 3. 法定代表人：柯東 4. 企業(yè)類(lèi)型： 股份有限公司（上市） 5. 注冊(cè)資本：伍億叁仟壹佰萬(wàn)元整 6. 實(shí)收資本：伍億叁仟壹佰萬(wàn)元整7注冊(cè)號(hào)：350200100000541 8經(jīng)營(yíng)范圍：1、為船舶提供碼頭設(shè)施，在港區(qū)內(nèi)提供貨物裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)、物流服務(wù)；集裝箱裝卸、堆放、拆裝箱；車(chē)輛滾裝服務(wù)； 對(duì)貨物及其包裝進(jìn)行簡(jiǎn)單加工處理（有效期至 2014 年 2 月 27 日）；2、物流供應(yīng)鏈管理、整體物流方案策劃與咨詢(xún)、中轉(zhuǎn)、多式聯(lián)運(yùn)服務(wù)（不含運(yùn)輸）、物流信息管理；3、經(jīng)營(yíng)

11、各類(lèi)商品和技術(shù)的進(jìn)出口（不另附進(jìn)出口商品目錄），但國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品及技術(shù)除外；4、批發(fā)、零售建筑材料、化工原料及產(chǎn)品（不含維修化學(xué)品及監(jiān)控化學(xué)品）、礦產(chǎn)品（國(guó)家專(zhuān)控除外）、機(jī)械設(shè)備、五金交電及電子產(chǎn)品、紡織品、服裝及日用品、農(nóng)畜產(chǎn)品、文具、體育用品及器材、工藝美術(shù)品；5、房屋租賃。（以上經(jīng)營(yíng)范圍涉及許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的，應(yīng)在取得 有關(guān)部門(mén)的許可后方可經(jīng)營(yíng)。） 三、評(píng)估目的因“郵輪母港一期項(xiàng)目用地”建設(shè)需要，廈門(mén)市土地發(fā)展中心擬對(duì)用地范圍內(nèi)進(jìn)行征收補(bǔ)償。本次評(píng)估為廈門(mén)市土地發(fā)展中心征收 補(bǔ)償提供價(jià)值參考依據(jù) 四、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍本次資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象為“郵輪母港一期項(xiàng)目用地”范圍內(nèi)廈門(mén)

12、 港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司所屬的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他 輔助設(shè)施、土地使用權(quán)價(jià)值、苗木、設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)的征收補(bǔ)償價(jià)值。評(píng)估 范圍主要為倉(cāng)庫(kù)、綜合樓、辦公樓、轉(zhuǎn)棧 控樓、培訓(xùn)中心、消防樓、變電站等房屋建筑物，碼頭及直立式護(hù)岸、前沿作業(yè)場(chǎng)、堆場(chǎng)、污 水處理站、錨錠塊、擋土墻、道路、圍墻等構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施，土 地使用權(quán)價(jià)值，芒果樹(shù)、菠蘿蜜等苗木，集裝箱裝卸橋、龍門(mén)式起重機(jī)、門(mén)機(jī)、輪胎式起重機(jī)、散糧接運(yùn)中轉(zhuǎn)項(xiàng)目等設(shè)備?，F(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)以上資產(chǎn) 位于湖里區(qū)東渡路 123 號(hào)東渡泊位碼頭內(nèi)，該資產(chǎn)至 今持續(xù)經(jīng)營(yíng)中。具體評(píng)估范圍與對(duì)象請(qǐng)見(jiàn)本報(bào)告書(shū)所附的資產(chǎn)清查 評(píng)估明細(xì)表。 五、評(píng)估價(jià)值（格）類(lèi)型和及其定

13、義根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)及評(píng)估目的，此次評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值作為選定的評(píng)估價(jià)值類(lèi)型。 市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì) 數(shù)額。 六、評(píng)估基準(zhǔn)日本次評(píng)估基準(zhǔn)日是 2012 年 08 月 30 日。 根據(jù)委托方的具體情況，為更好地反映委估對(duì)象的當(dāng)前價(jià)值， 有利于本項(xiàng)目評(píng)估目的順利實(shí)現(xiàn)，委托方與評(píng)估機(jī)構(gòu)商定本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2012 年 08 月 30 日。 本次評(píng)估取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。七、評(píng)估依據(jù)（一）法規(guī)、準(zhǔn)則依據(jù) 1、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（ 1991 年第 91 ）； 2、 人民 公司法； 3、資

14、產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則； 4、資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則； 5、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)200318 號(hào)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)； 6、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書(shū); 7、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則工作底稿、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序; 8、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則機(jī)器設(shè)備、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn); 9、房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范； 10、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)。(二)行為依據(jù) 1、本公司與委托方訂立的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū); (三)產(chǎn)權(quán)依據(jù) 1. 房地產(chǎn)所有權(quán)證； 2. 項(xiàng)目購(gòu)銷(xiāo)合同、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等； 3. 廈門(mén)市土地發(fā)展中心、廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公 司、廈門(mén)禾豐拆遷工程有限公司與我司共同確認(rèn)的資料 。 (四

15、)取價(jià)依據(jù) 1. 全一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價(jià)表（2005 年）； 2. 廈門(mén)市建筑安裝工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) ； 3. 海邁 計(jì)價(jià)軟件； 4. 廈府201057 號(hào)廈門(mén)市人民政府調(diào)整我市征地拆遷有關(guān)政策的意見(jiàn) ； 5. 資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)； 6. 估價(jià)人員實(shí)地勘察調(diào)查所獲取的資料； 本公司收集的有關(guān)工程造價(jià)的市場(chǎng)信息及相關(guān)詢(xún)價(jià)資料。八、評(píng)估方法據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的具體特點(diǎn)，分別對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、土地使用權(quán)價(jià)值、苗木、設(shè)備等資產(chǎn)采用不 同的評(píng)估方法。 1、建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施：采用成本法進(jìn)行評(píng)估。成本法：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，結(jié)合估價(jià)對(duì)

16、 象的成新率，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 基本公式：評(píng)估值=重置價(jià)值成新率。 重置價(jià)格的確定：根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況，測(cè)算按照現(xiàn)行設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)和材料市場(chǎng)價(jià)格，建造全新的同樣建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施所需花費(fèi)全部費(fèi)用，包括：開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等，并以此作為委估資產(chǎn)的重置價(jià)格。計(jì)算表達(dá)式如下： 重置價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 2、土地使用權(quán)價(jià)值：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)法：依據(jù)替代原則，將待估宗地與近期市場(chǎng)上發(fā)生交易的類(lèi)似土地案例(指用途、面積、權(quán)屬來(lái)源、所處區(qū)域等具有相同性質(zhì))對(duì)比，參照土地案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等和已知

17、的價(jià)格，經(jīng)過(guò)修正后得 出待估土地價(jià)格的方法。 3、苗木：根據(jù)市物價(jià)局、市財(cái) 、市監(jiān)察局廈價(jià)1998費(fèi)字 274 號(hào)關(guān)于公布行政事業(yè)性收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。 4、設(shè)備：對(duì)不可搬遷的設(shè)備采用成本法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)可搬遷的設(shè)備按搬遷過(guò)程可能產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用確定評(píng)估值。 估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況本公司自明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)起至工作底稿歸檔的工作過(guò)程中，分八個(gè)過(guò)程進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，這八個(gè)過(guò)程依次是明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)、編制評(píng)估計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集評(píng)估資料、評(píng)定 估算、編制和提交評(píng)估報(bào)告、工作底稿歸檔。 1. 明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托之前，采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事

18、人討論、閱讀基礎(chǔ)資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況、資產(chǎn)評(píng) 估目的、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日、價(jià)值類(lèi)型定義、評(píng)估對(duì)象基本狀況及資產(chǎn) 評(píng)估限制條件和重要假設(shè)等基本事項(xiàng)。 2. 接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托。 3. 編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)所承受的具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目情況，編制合理的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，并根據(jù)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中具體情況，及 時(shí)修改、補(bǔ)充資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。 4. 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表，全面、客觀(guān)了解評(píng)估對(duì)象，核實(shí)委托方和被 評(píng)估單位提供資料的可靠性，通過(guò)在資產(chǎn)勘查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、 線(xiàn)索，有針對(duì)性地開(kāi)展資料收集、分析工作。根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目具體

19、情況， 確定合理的資產(chǎn)勘查或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，并與被評(píng)估單位進(jìn)行溝通，確保資產(chǎn)勘查或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作的順利進(jìn)行。 5. 收集資產(chǎn)評(píng)估資料。 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目具體情況收集資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師通過(guò)與委托人、被評(píng)估單位溝通并指導(dǎo)其對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行清查等方式，對(duì)評(píng)估對(duì)象或被評(píng)估單位單位資料進(jìn)行了解，同時(shí)也主動(dòng)收集與資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估對(duì) 象資料及其他資產(chǎn)評(píng)估資料。 6. 評(píng)定估算 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)人員對(duì)收集的資產(chǎn)評(píng)估資料進(jìn)行充分分析，確定其可靠性、相關(guān)性、可比性，摒棄不可靠、不相關(guān)的信息，對(duì)不可比信息進(jìn)行必要分析調(diào)整，在此基礎(chǔ)上恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評(píng)估方法； 資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇

20、恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估方法后，根據(jù)評(píng)估基本原理和規(guī)范要求恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，形成初步評(píng)估結(jié)論； 資產(chǎn)評(píng)估人員在形成初步資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上，對(duì)信息資料、參數(shù)的數(shù)量、質(zhì)量和選取的合理性等進(jìn)行綜合分析，以形成資產(chǎn) 評(píng)估結(jié)論。 7. 編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行必要的資產(chǎn)評(píng)估程序、形 成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論后，按有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的規(guī)范，編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。公司組織有關(guān)人員對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行會(huì)審和公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行審核，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后的評(píng)估報(bào)告初稿征求委托方意見(jiàn)，對(duì)疏漏處進(jìn)行改正。 8. 資產(chǎn)評(píng)估工作 歸檔 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在向委托人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)后，將資產(chǎn)評(píng)估工作 歸檔。

21、 十、評(píng)估假設(shè)本評(píng)估報(bào)告結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，依據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、廈門(mén)市城市房屋拆遷管理規(guī)定、 廈門(mén)市人民政府 廈門(mén)市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn) 、廈門(mén)市地價(jià)征收管理若干規(guī)定等相關(guān)文件對(duì)被征收單位征收補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算，沒(méi)有考慮其將來(lái)可能承擔(dān)的抵 押、擔(dān)保事項(xiàng)以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，也沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可 抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的有關(guān)原則等其他情況發(fā)生變化時(shí)，本評(píng)估結(jié)論一般會(huì)失效。 本報(bào)告結(jié)果是在以上假設(shè)條件 出的，評(píng)估人員將不承擔(dān)由于假設(shè)條件的改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)果

22、的責(zé)任。 十一、評(píng)估結(jié)論經(jīng)評(píng)估，廈門(mén)市土地發(fā)展中心、廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司委估的“郵輪母港一期項(xiàng)目用地”范圍內(nèi)廈門(mén)港務(wù)發(fā)展股份有限公司東渡分公司所屬的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、土地使用權(quán)價(jià)值、 苗木、設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日 2012 年 08 月 30 日的建議征收補(bǔ)償價(jià)值取整為人民幣玖億貳仟伍佰柒拾叁萬(wàn)柒仟捌佰陸拾玖元整（RMB925,737,869.00 元）。其中：房屋建筑物的建議征收補(bǔ)償價(jià)值 為人民幣 肆仟捌佰壹拾肆萬(wàn)叁仟陸佰壹拾玖元整（RMB48,143,619.00 元），構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施的建議征收補(bǔ)償費(fèi)為人民幣 貳億零捌佰肆 拾肆萬(wàn)柒仟伍佰貳拾捌元整（RMB208,

23、447,528.00 元），土地使用 權(quán)價(jià)值建議征收補(bǔ)償價(jià)值為人民幣伍億貳仟柒佰零壹萬(wàn)零伍佰玖拾 貳 元整（RMB527,010,592.00 元），苗木建議征收補(bǔ)償價(jià)值為人民幣 壹拾叁萬(wàn)伍仟 元整（RMB135,000.00 元），設(shè)備建議征收補(bǔ)償價(jià)值為 人民幣 壹億肆仟貳佰萬(wàn)零壹仟壹佰叁拾元整（RMB142,001,130.00元），具體詳見(jiàn)評(píng)估明細(xì)表。十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明以下為在評(píng)估過(guò)程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí) 業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)(包括但不限于)： (一) 評(píng)估結(jié)論受具體參加本次項(xiàng)目的評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。 (二) 由公司提供的與評(píng)估相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證明文件、資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)及其他有關(guān)資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方及被評(píng)估單 位應(yīng)對(duì)提供資料的真實(shí)性、 和完整性承擔(dān)責(zé)任。 (三)影響評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng) 對(duì)企業(yè)存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)委