1、,用心，創(chuàng)造價(jià)值,Creating value by hearts,工業(yè)地產(chǎn)專題研究,2020/9/28,工業(yè)地產(chǎn)概念起源于19世紀(jì)末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀(jì)初的英國和美國。從1945年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國家策略之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。 工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國家的經(jīng)濟(jì)支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30，對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27，對(duì)本國GDP貢獻(xiàn)也超出了30”。,引 言,研究思維導(dǎo)圖：,工業(yè)地產(chǎn)概述,定義、分類及特點(diǎn) 發(fā)展歷程 政策影響解讀 市場(chǎng)特征 趨勢(shì)研究 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,盈利

2、模式研究,開發(fā)模式研究,工業(yè)園區(qū)模式 主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式 綜合開發(fā)模式,出租 出售 REITS 案例分析,眾廈觀點(diǎn),未來走向 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 盈利模式創(chuàng)新,第一部分：工業(yè)地產(chǎn)概述,定義、分類及特點(diǎn) 發(fā)展歷程 市場(chǎng)特征 趨勢(shì)研究 政策影響解讀 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,工業(yè)地產(chǎn)：指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè) 為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。,定義,工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者 主要客戶為公司、企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者，而不等同于住宅項(xiàng)目中的個(gè)人、老百姓。,工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術(shù)研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對(duì)象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等

3、為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。,工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋 行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動(dòng)、會(huì)展活動(dòng)、休閑活動(dòng)、會(huì)晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。,根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。,工業(yè)地產(chǎn)分類,標(biāo)準(zhǔn)廠房,定制廠房,工業(yè)廠房,工業(yè)園區(qū),綜合工業(yè)園,科技園區(qū),物流園區(qū),專業(yè)園區(qū),企業(yè)總部基地,工業(yè)地產(chǎn),標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。,定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時(shí)間。,主要由標(biāo)準(zhǔn)廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)

4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)。,物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。,物流園主要是服務(wù)于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。,對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。,總部基地ABP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。,標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的兼容性很好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。,企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間； 長期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴(kuò)張； 對(duì)于不是十分了解中國國情的外資企業(yè)來說，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過渡期，為以后自建工廠做個(gè)過渡，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

5、； 企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財(cái)政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)、園區(qū)的企業(yè)集群效應(yīng)。,標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì),聯(lián)排,單層,疊加廠房,多層廠房,單層,工業(yè)廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房,定制工業(yè)廠房在中國還處于探索實(shí)踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務(wù)客戶多為跨國公司。,工業(yè)廠房 定制廠房,開發(fā)商提供一站式服務(wù)，減少使用者在建設(shè)工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不必為一個(gè)項(xiàng)目組建專門的基建隊(duì)伍； 開發(fā)商實(shí)際上是提供了一種財(cái)務(wù)手段，減少使用者一次性的投資； 有利于使用者鎖定經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，減少短期租賃風(fēng)險(xiǎn)； 提供使用者行業(yè)退出的機(jī)會(huì)，減輕使用者資產(chǎn)負(fù)擔(dān)； 量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿足

6、使用者業(yè)務(wù)需求；使用者可以專注于拓展其業(yè)務(wù)； 對(duì)于使用者而言是進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債表外的融資。,定制并出租廠房的好處,IBM亞太地區(qū)總部,國內(nèi)案例數(shù)量較少； 租金較高，使用率高； 物業(yè)形式主要為單層、多層； 客戶一般為跨國公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。,定制廠房主要特點(diǎn),德國飛煌世亞電子公司,蘇州工業(yè)園,工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式表現(xiàn)為各類工業(yè)物業(yè)的集合。,多層停車場(chǎng),貨運(yùn)電梯,Techplace I,綜合產(chǎn)業(yè)園 功能復(fù)合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū)Techplace I，主要產(chǎn)業(yè)為電子、精密加工、信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等。,北京嘉捷科技園,工業(yè)園區(qū),北京經(jīng)開科技園,科

7、技園、孵化器 園區(qū)物業(yè)類別以科 技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設(shè)計(jì)與開發(fā)，信息科技等。,工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對(duì)便宜，一般為混凝土結(jié)構(gòu)，注重綠化，外觀形象科技化。,工業(yè)園區(qū),物流園 主要是服務(wù)于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。,專業(yè)物流園 對(duì)設(shè)備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)。,總部基地 以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運(yùn)營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢(shì)為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級(jí)輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空

8、間路徑。,工業(yè)地產(chǎn)是靠市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的行業(yè)，具有政策主導(dǎo)、專業(yè)性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)、投資回報(bào)期長及自身增值性的特點(diǎn)。,工業(yè)地產(chǎn)特點(diǎn),政策主導(dǎo)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng) 工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大； 工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需求及功能要求；,區(qū)域性強(qiáng) 由于工業(yè)發(fā)展具有 很強(qiáng)的聚集效應(yīng)， 不同區(qū)域具有不同的 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強(qiáng)；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。,投資大、投資回收期長 工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)；,項(xiàng)目增值性 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，拓展項(xiàng)目收入

9、來源； 加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項(xiàng)目價(jià)值提升,特點(diǎn)一,特點(diǎn)二,特點(diǎn)三,特點(diǎn)四,中國工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個(gè)階段，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)健快速發(fā)展。,07年后,開發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段,03年2月至03年底,04年,05年至06年,整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng),短暫休 克療法,持續(xù)整頓，取得階段性成果,政 策 效 果,鞏固整頓成果,合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展,經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要，逐步放行階段,強(qiáng)化集約用地 積極盤活存量土地 鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí) 鼓勵(lì)向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展,今后政策方向,土地出讓金收支管理,逐步實(shí)

10、施工業(yè)用地招拍掛,經(jīng)濟(jì)發(fā)展曲線,工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程,粗放經(jīng)營階段：圈地；整頓,規(guī)范經(jīng)營階段：放行；管理,集約使用階段：綜合；優(yōu)化,03年以后中國工業(yè)地產(chǎn)邁入新一輪高速發(fā)展期，中外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商共同角力工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。,中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑中國首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開： 2006年8月10日到11日，由北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司和新地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉辦的“中國產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇”在北京國際會(huì)議中心召開。,事件一,事件二,總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國開花： 三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)： 長三角區(qū)，以上海為核心的“總部-加工基地”區(qū)域合作模式； 珠三角區(qū)，形成了香港和順德、東莞間的“總部-制造業(yè)”互動(dòng)發(fā)展模式； 環(huán)渤海區(qū)

11、，以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的總部-加工基地模式。,事件三,事件四,事件五,物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵： 從2003年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國后，中外地產(chǎn)開發(fā)商就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。,AMB在中國市場(chǎng)首次發(fā)力于上海： 美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB收購了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約1330萬美元?！斑@是AMB在中國的第一筆收購?！?開始試水中國工業(yè)地產(chǎn)： 旗下的東芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議，計(jì)劃投資約7800萬美元在南通建設(shè)其在中國最大的工業(yè)廠房。同時(shí)還將拓展中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，計(jì)劃通過5000萬美元的資產(chǎn)而使項(xiàng)目得到經(jīng)營性升值。,主要標(biāo)志事件,近兩

12、年政府政策主要調(diào)控目的在于抑制外資熱錢大量進(jìn)入；及提高工業(yè)土地出讓金，規(guī)范工業(yè)土地出讓。,政策分析,特征一：工業(yè)投資持續(xù)增長；呈現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱。,中國吸引投資能力增強(qiáng)，參與供給產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)；企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移。,中國參與國際產(chǎn)業(yè)分工能力加強(qiáng)，目前“世界制造工廠”的局面還會(huì)長期持續(xù)下去，這取決于中國廉價(jià)而豐富的勞動(dòng)力、低廉的工業(yè)土地價(jià)格和巨大的消費(fèi)市場(chǎng)； 北京、上海等一線城市土地價(jià)格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間； 區(qū)域性招商引資力度普遍加大，各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和生產(chǎn)性 服務(wù)業(yè)集聚

13、區(qū)層出不窮，直接拉動(dòng)了工業(yè)房產(chǎn)的持續(xù)需求; 各地對(duì)工業(yè)房產(chǎn)投資開發(fā)給予政策、稅收和土地供給價(jià)格等方 面諸多優(yōu)惠，為工業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)注入了催化劑。,市場(chǎng)特征,特征二：工業(yè)土地存量不足，工業(yè)土地日益稀缺。,工業(yè)土地面積供應(yīng)縮減原因： 國家宏觀政策加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉； 保留下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 市場(chǎng)需求量大,市場(chǎng)供應(yīng)面積小,工業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足。,上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū)已基本無地可售，市場(chǎng)上對(duì)工業(yè)用地

14、的爭(zhēng)奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了200家客戶爭(zhēng)奪100畝的土地的場(chǎng)景。,特征三：工業(yè)土地供求結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。,本年度工業(yè)地產(chǎn)土地價(jià)值增長迅速，工業(yè)土地地價(jià)上漲速度快。,2007年全國城市總體地價(jià)增長率同期水平比較（%）,從2003年起，國家就開始清理工業(yè)園區(qū)，嚴(yán)控工業(yè)用地，各類違歸工業(yè)園區(qū)數(shù)量驟減。 經(jīng)過了2007年，工業(yè)地產(chǎn)依靠廉價(jià)土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的時(shí)代基本結(jié)束；,資料來源：國土資源部地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng),2006第三季度 2007第三季度,特征四：工業(yè)地產(chǎn)概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴(kuò)大。,工業(yè)地產(chǎn)的概念不斷延展，由廠房科技園、物流園、總部基地等文化產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)業(yè)園等，不斷地

15、擴(kuò)大其涵蓋的范圍。,簡單的工廠用房,產(chǎn)業(yè)集群： 科技園、物流園、專業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等,衍生產(chǎn)業(yè)集群： 文化產(chǎn)業(yè)園；新聞會(huì)展中心 卡通動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地 汽車后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)基地 長三角國際技術(shù)藍(lán)領(lǐng)基地,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)： 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)情況，供大于求造成的市場(chǎng)經(jīng)營難度，形成的風(fēng)險(xiǎn)。,政策風(fēng)險(xiǎn)： 土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降。,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力下降，引起對(duì)工業(yè)物業(yè)需求的減少； 產(chǎn)業(yè)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引起對(duì)物業(yè)需求變化。,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不

16、斷擴(kuò)大、開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，邁入新一輪高速發(fā)展期；傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。,政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。,趨勢(shì)一,國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)。,趨勢(shì)二,由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。,趨勢(shì)三,工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過渡，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代” 。,趨勢(shì)四,工業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)分析,第二部分：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究,工業(yè)園區(qū)模式 主導(dǎo)企業(yè)引導(dǎo)模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式 綜合模式開發(fā)模式,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通常包括

17、的四種開發(fā)模式：,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,工業(yè)地產(chǎn)商模式 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地,建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施或廠房、倉庫等,然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式經(jīng)營管理項(xiàng)目。,主體企業(yè)引導(dǎo)模式 實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū),自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。,工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。,綜合運(yùn)作模式 上述三種模式的混合運(yùn)用。,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式：以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。,地方政

18、府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。,地方政府創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。,開發(fā)主體,操作手段,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足； 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越； 宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。,具備外部條件,工業(yè)園模式,總體規(guī)劃,園區(qū)建設(shè),園區(qū)管理,園區(qū)升級(jí),區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 園區(qū)開發(fā)定位 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)招商定位 園區(qū)開發(fā)策略 園區(qū)招商策略 開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃,概念性規(guī)劃 控制性規(guī)劃 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃 詳細(xì)規(guī)劃,非盈利性基礎(chǔ)設(shè)施

19、建設(shè) 盈利性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 共用設(shè)施建設(shè),國內(nèi)招商 國外招商,客戶管理 物業(yè)管理,土地容積率 產(chǎn)業(yè)升級(jí),工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程,政府規(guī)劃及先期投入為基礎(chǔ)，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策及稅收政策實(shí)現(xiàn)招商，同時(shí)還負(fù)責(zé)園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。,政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃等，通過前期的基礎(chǔ)投入，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負(fù)責(zé)未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級(jí)。,政府完全主導(dǎo)的開發(fā)模式,以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設(shè)為主導(dǎo)，吸引符合條件的企業(yè)進(jìn)駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)。,松山湖將努力發(fā)展成為國內(nèi)外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務(wù)中心、人才教育

20、中心和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；發(fā)展“三大產(chǎn)業(yè)”（電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集“三類企業(yè)”（高新技術(shù)企業(yè)、“兩自”企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當(dāng)好“三創(chuàng)”示范區(qū)（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實(shí)力松山湖，魅力松山湖。,松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規(guī)劃控制面積72平方公里，有近8平方公里的淡水湖和豐富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高標(biāo)準(zhǔn)道路、100多萬平方米生產(chǎn)生活設(shè)施、500多萬平方米綠化面積。,案例 東莞松山湖工業(yè)園,1、北部工業(yè)城 ： 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約10平方公里，分成A、B、C、D、E五個(gè)工業(yè)分區(qū)和一個(gè)城

21、市核心區(qū)。城市核心區(qū)內(nèi)配備小學(xué)、幼兒園、高級(jí)公寓、商業(yè)中心、文體廣場(chǎng)、汽車客運(yùn)站等生活設(shè)施，滿足了區(qū)內(nèi)人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設(shè)員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自?dòng)柜員機(jī)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等設(shè)施，企業(yè)可租用、購買或購地自建員工宿舍。,2、科學(xué)園： 位于松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積平方公里，擁有大面積的單元式開發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務(wù)辦公樓、東莞留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、生產(chǎn)力大廈等辦公場(chǎng)所，配套學(xué)術(shù)交流中心、圖書館等公共服務(wù)平臺(tái), 已引進(jìn)廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術(shù)國家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設(shè)計(jì)院等技術(shù)平臺(tái)，并正全力打造信息咨詢平臺(tái)、產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)、863軟件項(xiàng)目孵化器，努力

22、將其建設(shè)成為東莞的總部中心、研發(fā)服務(wù)中心。,東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點(diǎn),以電子信息、生物技術(shù)和高端裝備制造為主的開發(fā)建設(shè)及招商策略，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展。,2007年松山湖實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值110億元，比上年增長45%；本級(jí)可支配財(cái)政收入4.5億元，比上年增長125%；工商稅收5.07億元，比上年增長195%.園區(qū)大中型科研機(jī)構(gòu)達(dá)到29家，世界500強(qiáng)企業(yè)9家，跨國公司企業(yè)18家。另外，全年共引進(jìn)大中型項(xiàng)目36個(gè)，協(xié)議引進(jìn)資金130億元。2007年，松山湖專利申請(qǐng)和授權(quán)總量分別達(dá)到83件和53件，被確定為“廣東省知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)”和“廣東省版權(quán)興業(yè)示范基地”。,招商進(jìn)駐主要企業(yè),主體企業(yè)

23、引導(dǎo)模式：政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。,地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級(jí)地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。,創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展。,開發(fā)主體,操作手段,區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。,具備外部條件,主體企業(yè)引導(dǎo)模式,初步規(guī)劃,主體企業(yè)規(guī)劃建設(shè),園區(qū)管理,園區(qū)升級(jí),國內(nèi)

24、招商 國外招商,客戶管理 物業(yè)管理,土地容積率 產(chǎn)業(yè)升級(jí),政府完成初步規(guī)劃及配套建設(shè)吸引知名企業(yè)進(jìn)駐，同時(shí)通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈。,基本配套建設(shè),政府土地出讓、租賃方式引進(jìn)同類企業(yè)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。,擴(kuò)大招商,區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)招商定位 園區(qū)開發(fā)策略 園區(qū)招商策略,道路、交通 公共設(shè)施配套,廠房 其它設(shè)施,主體企業(yè)開發(fā)模式流程,適當(dāng)包裝及推廣,政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開發(fā)模式,依靠諾基亞的品牌帶動(dòng)效應(yīng)，吸引眾多的著名手機(jī)零配件和服務(wù)商跟隨而至，實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展。,星網(wǎng)工業(yè)園是諾基亞全球手機(jī)生產(chǎn)的最重要基地之一。到目前為止，已有20多家國內(nèi)外著名

25、手機(jī)零配件和服務(wù)供應(yīng)商入駐；2006年星網(wǎng)工業(yè)園產(chǎn)值突破千億； 2006年5月，諾基亞中國區(qū)總部和北京研發(fā)中心遷入亦莊，成為第一個(gè)在亦莊設(shè)立總部的跨國公司。,案例 北京諾基亞工業(yè)園,物流配送中心,手機(jī)零部件工廠集聚區(qū),NOKIA,工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式：地產(chǎn)商運(yùn)用住宅開發(fā)的模式，開發(fā)建設(shè)工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場(chǎng)化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動(dòng)。,根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)及未來工業(yè)市場(chǎng)的需求狀況，通過市場(chǎng)化的取地方式來獲得土地，繼而進(jìn)行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，以出租或出售方式實(shí)現(xiàn)效益。,開發(fā)主體,操作手段,區(qū)域輻射

26、地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。,具備外部條件,工業(yè)地產(chǎn)商模式,按地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行，從取地開始，到施工建設(shè)，最后通過轉(zhuǎn)讓、租賃、合作經(jīng)營等方式回收資金，實(shí)現(xiàn)利潤。,土地獲取,收益獲取,工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程,施工建設(shè),工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地 其它途徑獲得,道路、綠化建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 廠房、倉庫、研發(fā),租賃、轉(zhuǎn)讓 合資經(jīng)營 合作經(jīng)營,類似于住宅開發(fā)模式,詳細(xì)了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì),適當(dāng)包裝及推廣,前期工作,工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)模式,依托工業(yè)園區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)作的模式建成的科技園區(qū)，企業(yè)入住情況較好。,北京騰飛國際高科技園的客戶 1 維

27、薩拉公司 2 葛蘭素史克 3 必帝 4 西門子醫(yī)療設(shè)備 5 先靈制藥 6 Lam Research 7 BOSCH 8 P&G,案例 北京騰飛國際工業(yè)園,綜合運(yùn)作模式：工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式。,開發(fā)主體不再單一，不同階段開發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開發(fā)模式。,由于建設(shè)規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證。 因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利推進(jìn)的目的，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。,開

28、發(fā)主體,操作手段,區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，涉及經(jīng)營范圍較廣。,具備外部條件,綜合開發(fā)模式,總體規(guī)劃,園區(qū)建設(shè),園區(qū)管理,園區(qū)升級(jí),區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 園區(qū)開發(fā)定位 行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 園區(qū)招商定位 園區(qū)開發(fā)策略 園區(qū)招商策略 開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃,概念性規(guī)劃 控制性規(guī)劃 基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃 詳細(xì)規(guī)劃,綜合開發(fā)模式的流程,由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè)。,主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐,工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè),國內(nèi)招商 國外招商,客戶管理 物業(yè)管

29、理,土地容積率 產(chǎn)業(yè)升級(jí),基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)引入社會(huì)各方力量，共同建設(shè)，使園區(qū)得以快速發(fā)展。,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于1992年10月開始建設(shè)，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，1999年開發(fā)區(qū)的7.5平方公里,加掛中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園牌子，享受國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策，享受中關(guān)村科技園區(qū)政策，2002年8月份國務(wù)院批過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。,案例 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),諾基亞工業(yè)園 主體企業(yè)引導(dǎo)模式,嘉捷工業(yè)園 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式,百盛物流園 工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目圖,第三部分：工業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析,出租模式

30、出售模式 REITS模式 案例分析,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通過三種運(yùn)營模式獲取利潤，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，其中最主要的手段為出租和出售。,工業(yè)地產(chǎn) 盈利模式,以土地溢價(jià)增值而獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。,通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。 如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。,工業(yè)地產(chǎn)盈利模式,工業(yè)地產(chǎn)REITS 對(duì)于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈

31、利模式，近來出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉儲(chǔ)信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開發(fā)售籌集資金。,非市場(chǎng)主流模式,目前市場(chǎng)主流模式,未來市場(chǎng)主流模式,珠海富卓金地珠?？萍紙@，位于珠海規(guī)劃的工業(yè)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總體定位為珠海市最具投資價(jià)值的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)。,珠三角經(jīng)濟(jì)版圖,珠海產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：珠海工業(yè)發(fā)展的五個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)是電子及通信、軟件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械、電氣機(jī)械及器材、石油化工。珠海產(chǎn)業(yè)布局的總體方針是“工業(yè)西進(jìn)，城市西拓”，構(gòu)建三大經(jīng)濟(jì)帶：東部重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，中部突出發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)，西部大力發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)建設(shè)臨港重化工業(yè)基地和區(qū)域性的

32、現(xiàn)代物流中心。,項(xiàng)目地塊,案例一,根據(jù)不同階段的開發(fā)模式、開發(fā)策略的差異，采取不同的盈利模式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的最大化。,項(xiàng)目開發(fā)步驟： 第一階段（05-07年）目的是消化現(xiàn)有開發(fā)政策（土地一級(jí)開發(fā)政策），完善園區(qū)周邊環(huán)境及配套，把地塊做熟，在現(xiàn)有政策和市場(chǎng)環(huán)境條件下，主要采取土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓形式，土地增值回現(xiàn)； 第二階段（07-08年）是爭(zhēng)取獲取開發(fā)新政策（工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策），隨著政策和市場(chǎng)條件的成熟，在前一階段基礎(chǔ)上增加標(biāo)準(zhǔn)廠房、綜合樓宇的開發(fā)，銷售為主，出租為副，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠； 第三階段（08-10年）工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)政策全面實(shí)施階段，隨著洪灣片區(qū)規(guī)劃功能的調(diào)整實(shí)施和區(qū)域環(huán)境的完善，園區(qū)開發(fā)

33、以研發(fā)和辦公物業(yè)、社區(qū)生活配套物業(yè)為主，長期持有出租。,總體開發(fā)策略：通過實(shí)施合理的開發(fā)模式、園區(qū)規(guī)劃和開發(fā)節(jié)奏采取不同的盈利模式。,生活區(qū)統(tǒng)一開發(fā)既對(duì)招商有利，又可以彌補(bǔ)土地開發(fā)利潤的不足。園區(qū)綜合開發(fā)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的有效途徑，還需要爭(zhēng)取政策。 打造產(chǎn)業(yè)專區(qū)和聯(lián)合招商。可以加強(qiáng)與政府的合作，有利于爭(zhēng)取園區(qū)開發(fā)政策突破和深化。,普洛斯物流地產(chǎn)開發(fā)，打造物流平臺(tái)，采用租賃方式出租的大物流園開發(fā)模式。,普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃銷售或方式，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工

34、作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。,案例二,國內(nèi)首只工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式REITs落戶江蘇鎮(zhèn)江，其表現(xiàn)為一種集合投資計(jì)劃。,“產(chǎn)權(quán)式REITs”的運(yùn)營模式是通過產(chǎn)權(quán)式REITs發(fā)起資產(chǎn)包，實(shí)現(xiàn)投資人對(duì)物業(yè)的有權(quán)持有，并成立資產(chǎn)管理公司，對(duì)物業(yè)按REITs規(guī)范進(jìn)行管理，投資人按產(chǎn)權(quán)單位直接實(shí)現(xiàn)投資目的，該產(chǎn)權(quán)單位按標(biāo)準(zhǔn)REITs設(shè)計(jì)，通過產(chǎn)業(yè)投資基金的轉(zhuǎn)換，可以與未來上市REITs的基金單位實(shí)現(xiàn)對(duì)價(jià) 。,案例三,工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式REITS是一種標(biāo)準(zhǔn)的集合投資計(jì)劃，體現(xiàn)為開放

35、式共同基金 。,公開發(fā)售，吸引市場(chǎng)游資的進(jìn)入,嘉富誠與快鹿產(chǎn)業(yè)港達(dá)成合作協(xié)議,成立資產(chǎn)管理公司,以鎮(zhèn)江新區(qū)快鹿產(chǎn)業(yè)港工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房建立資產(chǎn)包,由于法律制度的障礙，內(nèi)地首只REITs最終夭折。,2007年4月2日，鎮(zhèn)江市中山東路45號(hào)，一間普通的沿街商鋪，“快鹿產(chǎn)業(yè)港產(chǎn)權(quán)式REITs發(fā)售中心”的招牌依舊嶄新，卻大門緊閉，清冷異常。半個(gè)月前的3月18日，這里是鎮(zhèn)江市最吸引眼球的地方“快鹿產(chǎn)權(quán)式REITs首發(fā)儀式”喧鬧異常：蜂擁而至的投資者使得這里門庭若市，僅一天半時(shí)間，有約1700萬資金從鎮(zhèn)江市各家銀行匯至“快鹿產(chǎn)權(quán)式REITs”開戶行鎮(zhèn)江市商業(yè)銀行。從繁華到冷清，只用了一天半時(shí)間。之后，1700多萬元的募集資金，亦被悉數(shù)退還給投資者。它一度離成功很近，曾被鋪天蓋地的媒體譽(yù)為“中國首支工業(yè)