1、濟(jì)源市場(chǎng)及項(xiàng)目建議報(bào)告,鄭州金盛川房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司,2012年01月09日,報(bào)告思路,市場(chǎng)大勢(shì)分析 濟(jì)源宏觀環(huán)境分析 濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目規(guī)劃建議,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài),全國(guó)660個(gè)城市共計(jì)6540萬套住宅空置,據(jù)國(guó)家電網(wǎng)智能化的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)660個(gè)城市有6540萬套住宅是空的。這間接說明現(xiàn)在這么多的房子，其實(shí)很多在炒家的手上。另外，前幾年的房地產(chǎn)調(diào)控之所以會(huì)變成“空調(diào)”，是因?yàn)榈胤秸蕾囃恋刎?cái)政。一旦開征房產(chǎn)稅，就可以替代土地出讓金成為政府稅收的主要來源，這很可能逼出空置房源涌向市場(chǎng)。,【金盛川簡(jiǎn)評(píng)】 逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)合理回歸，將是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，房屋的空置率

2、是衡量房?jī)r(jià)泡沫化程度的關(guān)鍵指標(biāo)，因此消耗房地產(chǎn)市場(chǎng)上的庫存將是政府?dāng)D壓房地產(chǎn)泡沫的重要手段，在“穩(wěn)增長(zhǎng)、控物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、抓改革、促和諧”的政策基調(diào)下，明年肯定是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“機(jī)遇年”。地方經(jīng)濟(jì)將會(huì)發(fā)展方向?qū)?huì)進(jìn)一步接受引導(dǎo)。,12月22日，在北京舉行的全國(guó)性住房保障工作座談會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部代表國(guó)務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各地簽訂2012年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書。這意味著2012年的保障房建設(shè)任務(wù)將由此正式分解到各地。 來自全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市所有主管保障房建設(shè)工作的負(fù)責(zé)人與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部簽署一份名為“2012年住房保障目標(biāo)責(zé)任書”的文件，這份責(zé)任書詳細(xì)

3、列明各地2012年所要興建的各類保障房具體數(shù)量。這些數(shù)字如果完不成，責(zé)任書將擁有從約談到行政處分，乃至降級(jí)、免職等嚴(yán)厲處罰的權(quán)力。 按計(jì)劃，“十二五”期間國(guó)家要建設(shè)3600萬套保障房，今年開工建設(shè)的保障房已超過1000萬套。住建部表示，提早確定明年的任務(wù)，一是為了早做準(zhǔn)備，二是明年開工和竣工并重，壓力會(huì)更大。住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，從工程建設(shè)角度來說，“明年對(duì)保障性安居工程建設(shè)的資金投入和施工力量的組織都要比今年大?！?【金盛川簡(jiǎn)評(píng)】 政府加大保障房建設(shè)力度，采取分配任務(wù)，職責(zé)到人的措施，完不成任務(wù)甚至采取降級(jí)、免職等處罰手段，這是政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要政策，足以顯示出政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)、擠壓房

4、地產(chǎn)泡沫、引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展的決心和魄力，可以預(yù)計(jì)2012政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不會(huì)松動(dòng)。,今年土地市場(chǎng)成交量低迷，前幾年頻頻出現(xiàn)的高價(jià)“地王現(xiàn)象”近乎絕跡。數(shù)據(jù)顯示，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交中，地塊的最高總價(jià)較前兩年明顯下降，單價(jià)新“地王”消失。 與2010年相比，僅深圳、重慶兩市的地塊成交最高總價(jià)仍有增長(zhǎng)，其余城市最高總價(jià)同比下降14%-88%。在13個(gè)城市中，單幅地塊最高總價(jià)超過50億元的僅有重慶、深圳，地塊最高總價(jià)分別約為65.36億元和64.39億元。而2010年單幅地塊最高總價(jià)超過50億元的城市多達(dá)7個(gè)，地塊最高總價(jià)更是達(dá)到121.41億元。 均價(jià)方面，除深圳、天津、

5、武漢、蘇州外，其余監(jiān)測(cè)城市均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。其中，北京今年成交土地的最高均價(jià)較去年下降36.76%，上海下降59.53%，廣州下降43.31%，重慶下降70.82%，杭州下降45.96%。,【金盛川簡(jiǎn)評(píng)】 2011年高價(jià)“地王”近乎絕跡的原因，首先是房企資金鏈緊張。房企融資極為艱難，信貸持續(xù)收緊、房地產(chǎn)信托叫停、住宅銷售放緩等融資及回款渠道全面收窄。在此背景下，總價(jià)“地王”因其資金及開發(fā)模式要求高，因此出現(xiàn)的幾率大幅降低；其次，成交地塊的位置較偏也是價(jià)格下降的原因之一 ；各地出現(xiàn)綜合評(píng)標(biāo)、限地價(jià)，競(jìng)配建等土地出讓制度的改革是拉低成交價(jià)格的另一原因。,財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在12月25日舉行的全國(guó)財(cái)政工

6、作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，2012年，要把改善民生擺在財(cái)政工作更加突出的位置，確保在改善民生上取得新成效。將創(chuàng)新財(cái)政支持方式，通過投資補(bǔ)助、貸款貼息、資本金注入等方式，吸引銀行貸款、社會(huì)資金參與保障性安居工程建設(shè);擴(kuò)大住房公積金貸款規(guī)模和試點(diǎn)范圍，重點(diǎn)支持公共租賃住房建設(shè);鼓勵(lì)通過發(fā)行企業(yè)債券籌集資金用于保障性安居工程建設(shè)。,【金盛川簡(jiǎn)評(píng)】 2011年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的復(fù)雜局面，我國(guó)的財(cái)政政策在保持“積極”這一主基調(diào)不變的基礎(chǔ)上，財(cái)政支出大幅向民生傾斜，出臺(tái)了一系列惠民的政策與措施。公積金貸款要比商業(yè)貸款在還款方面有優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大住房公積金貸款規(guī)模和試點(diǎn)范圍，能使更多的工薪階層能夠減輕置業(yè)壓力。,2012年

7、1月1日上海成交84套商品房;1月2日上海成交129套商品房，其中住宅類商品房成交量只有21套;1月3日，上海市商品房成交97套。 與前幾年的元旦假期情況相比，2012年上海樓市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天沒有成交數(shù)據(jù)，不過在隨后兩天，上海樓市就出現(xiàn)井噴，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期間商品房日成交量約500套，2009年元旦期間日成交量也有350套。 北京地區(qū)2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)網(wǎng)簽總量為335套，與2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅網(wǎng)簽總量為323套，同比下跌66%;二手住宅網(wǎng)簽總量為1

8、2套，同比下跌84%。 深圳樓市表現(xiàn)較平穩(wěn)。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，與2010年同期的的160套相比基本持平。成交均價(jià)從2010年每平方米16469元上漲到2012年的每平方米20849元。業(yè)內(nèi)人士分析，元旦期間深圳樓市成交均價(jià)上漲，一方面可能與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，另一方面也說明深圳樓市實(shí)質(zhì)性松動(dòng)還未開始，目前的在售新盤也以“暗降”優(yōu)惠方式為主。,【金盛川簡(jiǎn)評(píng)】 元旦期間一線城市樓市繼續(xù)冷清，購(gòu)房者觀望情緒濃厚,北京、上海樓市成交量同比大幅下跌。這種慘淡局面主要是因?yàn)榇黉N不給力，各地只有少量領(lǐng)跌的樓盤吸引到剛需購(gòu)房者，成交略有回升。2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松，只有房?jī)r(jià)繼續(xù)回落才有望帶動(dòng)

9、成交量回暖。在未來供應(yīng)量增加的預(yù)期下，開發(fā)商面臨更嚴(yán)峻形勢(shì)，樓市可能進(jìn)入“拼跌時(shí)代”。,五年期以上的房貸，合同日期在2011年2月9日之前的，基準(zhǔn)利率將從6.40%上漲到2012年的7.05%，上漲0.65個(gè)百分點(diǎn);2011年2月9日至4月5日辦理的，利率上升0.45個(gè)百分點(diǎn);2011年4月6日至7月6日辦理的，基準(zhǔn)利率上漲0.25個(gè)百分點(diǎn);2011年7月7日以后申請(qǐng)到房貸的購(gòu)房者，還款額不變。由于央行在2011年三次加息，從今年元旦起，各銀行開始執(zhí)行新的貸款利率。這意味著老房貸客戶的月還款額，自本月起開始增加。 目前5年期貸款利率已經(jīng)從去年年初的6.40%增加到了7.05%，上漲幅度接近10

10、%。按照20年期30萬元額度的貸款計(jì)算，元旦起每月房貸的月供增加了115.82元。 對(duì)于大部分2009年之前辦理的房貸，很多借款人還享受到基準(zhǔn)利率打七折的貸款優(yōu)惠，按照目前5年期貸款7.05%的利率計(jì)算，優(yōu)惠過后的利率是4.935%，而目前5年期的定期存款利率是5.5%。 因此對(duì)于這部分房貸客戶，如果將準(zhǔn)備提前還貸的錢存在銀行，所收到的利息會(huì)比支付貸款的利息高，同樣沒有必要提前還貸。,繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，2012年要繼續(xù)推進(jìn)“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)近一年以來，上海、重慶兩地稅收總額和打壓房?jī)r(jià)方面效果并沒有預(yù)期明顯。對(duì)此，財(cái)政部財(cái)政科

11、學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，不能從當(dāng)年稅收多少和房?jī)r(jià)是否急速下跌來判斷兩地試點(diǎn)成效。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要運(yùn)用規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行間接調(diào)控，而經(jīng)濟(jì)手段里稅收是不可忽略的政策組合工具。,【金盛川簡(jiǎn)評(píng)】 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是讓占有房產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制在住房消費(fèi)上的奢靡，為社會(huì)節(jié)約住房資源和土地資源。這實(shí)際上是對(duì)住房消費(fèi)行為的一種調(diào)節(jié)，同時(shí)也具有對(duì)社會(huì)財(cái)富再分配的作用，還可抑制房地產(chǎn)投機(jī)。,未來市場(chǎng)預(yù)判,2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略重大轉(zhuǎn)向“去房地產(chǎn)化”,2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略重大轉(zhuǎn)向是其中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“去房地產(chǎn)化”或減弱中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。 2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“去房

12、地產(chǎn)化”，一是表現(xiàn)為政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策堅(jiān)定性及降低房?jī)r(jià)目標(biāo)的明確性?？梢哉f，這兩者融為一體，其目標(biāo)就是要讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)水平回歸到合理； 二是表現(xiàn)為政府將出臺(tái)一系列政策去除房地產(chǎn)賺錢效應(yīng)，讓整個(gè)住房市場(chǎng)的性質(zhì)發(fā)生根本性變化； 三是表現(xiàn)調(diào)整實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性。,【金盛川簡(jiǎn)評(píng)】 對(duì)絕大多數(shù)城市而言，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，有的地域房地產(chǎn)發(fā)展受到阻礙，整個(gè)城市的發(fā)展就會(huì)停滯不前。目前政府決心整中國(guó)頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理健康發(fā)展。目前樓市冷淡，一些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然會(huì)受到嚴(yán)重影響，但政府調(diào)控力度不會(huì)減輕，“去房地產(chǎn)化”或減弱中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴也就會(huì)成為一種可能。,新國(guó)八條限

13、購(gòu)政策已經(jīng)過了10個(gè)月的運(yùn)行，投資需求被遏制，一部分剛性需求被拒之門外，還有一部分剛需不開發(fā)企業(yè)之間暗自博弈，時(shí)間在檢驗(yàn)著樓市以前的旺季現(xiàn)在變成“望季”，讓我們?cè)俅慰吹搅耸袌?chǎng)觀望氣氛的濃厚，僵局跡象越來越明顯，為了贏得市場(chǎng)份額和緩和過冬，“拼跌”已成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段; 土地市場(chǎng)也逐漸冷清起來，開發(fā)商不敢高價(jià)拿地，地王也逐淡出視野。 消耗現(xiàn)有庫存將是國(guó)家一個(gè)重要的調(diào)控手段，也是擠壓房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵點(diǎn)； 政府對(duì)樓市的調(diào)控力度不會(huì)放松，預(yù)計(jì)2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略重大轉(zhuǎn)向是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“去房地產(chǎn)化”或減弱中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴。 由于央行在2011年三次加息，從今年元旦起，各銀行開始執(zhí)行新的貸

14、款利率。這意味著老房貸客戶的月還款額，自本月起開始增加。 樓市陷入寒冬，本案應(yīng)緊跟市場(chǎng)，做出合理的戰(zhàn)略調(diào)整，贏得市場(chǎng)先機(jī)。,政策小結(jié),濟(jì)源宏觀環(huán)境分析,城市歷史10年完成“撤縣建市”，升格“省轄市”，實(shí)現(xiàn)兩級(jí)跳,1988年，撤縣建市； 1997年，升格省轄市； 2003年，被列為河南中原城市群率先崛起的9個(gè)城市之一； 2005年，全省首批五個(gè)城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)城市之一。,省委省政府對(duì)濟(jì)源寄予厚望， 體制支持是濟(jì)源發(fā)展的獨(dú)特機(jī)遇！,濟(jì)源是河南省十八個(gè)省轄市之一，是一座新興的工業(yè)旅游城市。濟(jì)源市共有11個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)街道辦事處、50個(gè)居委會(huì)、484個(gè)村委會(huì)。全市總面積1931平方公里，總?cè)丝诩s68萬。 位

15、于豫西北、晉東南交匯處，北依太行，與山西省晉城市毗鄰；南臨黃河，與洛陽市隔河相望；西踞王屋，與山西省運(yùn)城市接壤；東臨華北平原，與焦作市相連，自古有“豫西北門戶”之稱 遠(yuǎn)景規(guī)劃涉及到濟(jì)源的有焦作沁陽濟(jì)源、濟(jì)源洛陽吉利區(qū)洛陽兩條線。最終形成以鄭州為中心、洛陽為副中心，以京廣、隴海為主軸、連接城市群地區(qū)的“十” 字加半環(huán)線網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。,城市屬性濟(jì)源是資源旅游城市，省級(jí)歷史文化名城，是豫西北門戶，是能源基地和煤炭化工基地。,啟示濟(jì)源城市地位突出，發(fā)展備受國(guó)家重視，其巨大的發(fā)展?jié)摿Ρ厝煌苿?dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，城市發(fā)展前景看好，本項(xiàng)目應(yīng)利用城市固有優(yōu)勢(shì)，全力塑造項(xiàng)目自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將成為項(xiàng)目吸引客戶置

16、業(yè)的關(guān)鍵所在。,濟(jì)源,城市旅游濟(jì)源還是一座全國(guó)籃球城市、綠色山水城市、旅游休閑城市。,籃球城,黃河小浪底,愚公移山,王屋山風(fēng)景區(qū),九里溝,五龍口風(fēng)景區(qū),濟(jì)瀆廟風(fēng)景區(qū),世紀(jì)廣場(chǎng),啟示濟(jì)源籃球城、旅游資源和清潔的市區(qū)環(huán)境，使其有口皆碑，城市影響力逐年提升，吸引大量的人流物流，推動(dòng)其經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。本案應(yīng)在城市特色基礎(chǔ)上，打造新亮點(diǎn)，一鳴驚人！,以籃球城為依托，國(guó)際國(guó)內(nèi)籃球賽事高潮迭起，中美男籃對(duì)抗賽、中克男籃挑戰(zhàn)賽、中立男籃對(duì)抗賽、全國(guó)CBA甲級(jí)聯(lián)賽等重大比賽電視直播，“全國(guó)籃球城市”品牌進(jìn)一步叫響全國(guó)，有力提升了濟(jì)源對(duì)外形象。 黃河小浪底旅游風(fēng)景區(qū)和愚公移山的故事也讓濟(jì)源名聲在外。,城市地形特征

17、地勢(shì)西高東低，山區(qū)約占全市總土地面積的62.1,濟(jì)源市地處黃淮海平原西端與山西高原交接處，即處于我國(guó)地形第一階梯與第二階梯的交接處，北部和西部為太行山和王屋山，南部和東南部為黃土丘陵。全市山地、丘陵、平原等地貌類型齊全，總的地勢(shì)形態(tài)是西北高、東南低。其中山區(qū)約占全市總土地面積的62.1 。,中心城區(qū),啟示特殊的地形特征，使得濟(jì)源建設(shè)用地規(guī)模約束性強(qiáng)，城市用地稀缺。對(duì)于本項(xiàng)目而言，地處中心城區(qū)，升值潛力巨大，擁有良好地發(fā)展契機(jī)。由于地塊規(guī)模較小，應(yīng)充分利用容積率，進(jìn)行合理的產(chǎn)品規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。,支柱產(chǎn)業(yè)鉛鋅、鋼鐵、能源、化工、建材五大支柱產(chǎn)業(yè),2010年鉛產(chǎn)量720759噸，占全國(guó)總量16

18、.7%； 2010年白銀產(chǎn)量1325883千克，占全國(guó)總量11.41%； 2010年鋅產(chǎn)量233071千克，占全國(guó)總量4.34%； 鋼材產(chǎn)量占全國(guó)總量0.35%； 焦炭產(chǎn)量占全國(guó)總量0.66%； 火電發(fā)電占全國(guó)總量0.5%.,啟示濟(jì)源是河南中原的煤化工基地，全國(guó)重要的鉛鋅工業(yè)基地，電力能源基地，礦用機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地。諸多支柱產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必催生城市財(cái)富群體，為輕松置業(yè)提供了更多可能。,城市經(jīng)濟(jì)GDP,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期,緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型,平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重,

19、快速發(fā)展， 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重,超速發(fā)展 單純數(shù)量型,改善需求為主,改善需求為主,生存、改善需求兼有,生存需求,2010年濟(jì)源市人均GDP50200元（7951美元），僅次于鄭州（8553美元），居全省第二位,啟示 隨著濟(jì)源市整體經(jīng)濟(jì)水平的快速發(fā)展，人均GDP和人均可支配收入均呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。居民經(jīng)濟(jì)生活水平的不斷提高，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系，濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展期。對(duì)于本項(xiàng)目來講，深度研究客戶需求的變化，設(shè)計(jì)出符合客戶需求的產(chǎn)品，將是項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵！,城市經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資和三產(chǎn)占比,2005年-2010年濟(jì)源固定資產(chǎn)投資逐年

20、遞增，2010年達(dá)216.91億元，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善，人們生活配套日益豐富，同時(shí)也助推著城市框架的拉大，進(jìn)而也為濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 2005年-2010年濟(jì)源三產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，一產(chǎn)產(chǎn)值所占比重逐步減少;由于濟(jì)源是一個(gè)工業(yè)城市，依托工業(yè)發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在GDP中舉足輕重，且逐年增加；隨著城市發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值也逐年增加。,啟示 濟(jì)源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，和固定資產(chǎn)投資逐年遞增，推動(dòng)著濟(jì)源經(jīng)濟(jì)大步向前，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)著城市化進(jìn)程，帶動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展。城市框架的拉大，使得本項(xiàng)目地塊位置優(yōu)勢(shì)凸顯，受益無窮。,城市總體規(guī)劃向東南發(fā)展,城市向東、向南方向發(fā)展

21、。 城市發(fā)展按照優(yōu)化西北、拓展東南、建設(shè)新區(qū)、改造老城、加快與組團(tuán)融合的發(fā)展思路，拉大框架，完善功能，加強(qiáng)管理，提升品位。按照先整體后局部、先規(guī)劃后建設(shè)的思路，突出規(guī)劃的指導(dǎo)調(diào)控作用，有序推動(dòng)各片區(qū)發(fā)展。 本地塊位于新城和老城銜接地帶，既擁有享有老城區(qū)配套，又具有新城區(qū)氣息，是新老城區(qū)的過渡地帶，發(fā)展?jié)摿薮蟆?東南,啟示 城市向東、向南方向發(fā)展，項(xiàng)目位置極佳，地段決定價(jià)值，對(duì)本案進(jìn)行合理定位，是項(xiàng)目取勝的重要環(huán)節(jié)。,城市人口,2007年-2010年濟(jì)源人口狀況,到2020年，人口自然增長(zhǎng)率控制在6，總?cè)丝诳刂圃?6萬以內(nèi)。 從常住人口與戶籍人口對(duì)比來看，濟(jì)源非外來遷移城市，是純粹的內(nèi)向型置業(yè)

22、城市。 城市人口基數(shù)小，增長(zhǎng)速度慢，在一定程度上限制了濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。,區(qū)域吸引力大濟(jì)源地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，其發(fā)展受到國(guó)家的高度重視，環(huán)境優(yōu)越，其經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，影響力與日俱增，各種產(chǎn)業(yè)發(fā)展有條不紊，是周邊城市的發(fā)展典范，吸引了大批人流來此投資、旅游，甚至置業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展塑造了濃厚的氛圍。 人群購(gòu)買力強(qiáng)濟(jì)源工業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，未來人口會(huì)快速增加，人們收入水平穩(wěn)步增加，人均GDP居全省第二，再次置業(yè)能力大大增強(qiáng)，改善型置業(yè)客戶成為濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)主流。 發(fā)展承載力高濟(jì)源的擁有美好廣闊的發(fā)展空間，擁有極強(qiáng)的承載力，在承載了大批企業(yè)的同時(shí)，也承載著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為房

23、地產(chǎn)的提供源源不斷的優(yōu)質(zhì)客源。,關(guān)鍵詞：吸引力 購(gòu)買力 承載力,本案位于濟(jì)水大道以北，沁園路以西，是城市向東、向南方向發(fā)展的銜接點(diǎn)，市場(chǎng)前景廣闊，發(fā)展機(jī)會(huì)巨大。,城市環(huán)境小結(jié),濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,土地市場(chǎng)分析 商品房市場(chǎng)分析,2011年1月-2011年12月濟(jì)源市土地供應(yīng)情況一覽表,受濟(jì)源地理?xiàng)l件及樓市政策的影響，2011年全年僅供應(yīng)土地18宗，占地1650畝，約110萬，其中住宅用地為11宗，占地710畝，約473萬。由于城市向東南方向發(fā)展，供應(yīng)土地多集中在城市東南區(qū)。,2011年1月-2011年12月濟(jì)源市土地成交情況一覽表,2011年全年僅供應(yīng)土地31宗，占地2436畝，約162萬，其中

24、住宅用地為16宗，占地1083畝，約72萬。,濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,土地市場(chǎng)分析 商品房市場(chǎng)分析,房地產(chǎn)投資開發(fā)金額分析,2007年-2010年濟(jì)源房地產(chǎn)投資開發(fā)金額穩(wěn)步增加，濟(jì)源城市化進(jìn)程加快，住宅投資金額在商品房投資開發(fā)金額占比也逐年增加，濟(jì)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。隨著調(diào)控政策緊縮，預(yù)計(jì)未來商業(yè)投資金額占比會(huì)上升，對(duì)于本項(xiàng)目而言，發(fā)展商業(yè)是一個(gè)機(jī)會(huì)。,商品房開工、竣工、銷售面積,濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)2005年步入快速發(fā)展期，樓盤的數(shù)量逐漸增多，但仍處于供不應(yīng)求的局面。隨著2005年-2007年的開發(fā)積累，市場(chǎng)竣工量陡增，房地長(zhǎng)市場(chǎng)開始步入供過于求的局面。 2009年至今，濟(jì)源市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于自我調(diào)

25、整期，一是量的調(diào)整，酌情放量，是供求關(guān)系漸趨平穩(wěn)；二是質(zhì)的調(diào)整，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)疊加聯(lián)排別墅等物業(yè)形態(tài)，以滿足高端市場(chǎng)需求。,2007-2011年濟(jì)源商品房銷售均價(jià),2011年上半年濟(jì)源商品房市場(chǎng)均價(jià)為3600元/，下半年部分樓盤最高價(jià)達(dá)4500元/，新城區(qū)均價(jià)下半年已達(dá)到4000元/，房地產(chǎn)開發(fā)熱度正朝新區(qū)轉(zhuǎn)移。 濟(jì)源商品房銷售均價(jià)一直維持良性增長(zhǎng)，健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較少，受樓市調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)2012年濟(jì)源房?jī)r(jià)約為3800元/。,樓盤概況,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售狀況,濟(jì)源的建筑類型較豐富，以多層和小高層產(chǎn)品為主，濟(jì)源市民對(duì)于多層、小高層的接受程度較高，高層多為樓盤后期開發(fā)產(chǎn)品，隨著城市化進(jìn)程

26、加快，市場(chǎng)潛力大，接受度會(huì)越來越高，結(jié)合項(xiàng)目容積率，本項(xiàng)目以高層為主。,房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑類型,從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看，濟(jì)源目前在售項(xiàng)目部分樓盤已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品的附加價(jià)值，客戶對(duì)房屋功能性的要求逐步提高，本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新中應(yīng)具有一定的前瞻性。,由圖表可知，濟(jì)源市場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體偏重于功能性和實(shí)用性，但沒有突出項(xiàng)目的舒適性需求?；径疾扇×似綄?、飄窗、多陽臺(tái)（2個(gè)以上）設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目采用頂層復(fù)式設(shè)計(jì)。入戶花園、轉(zhuǎn)角窗等已逐漸成為產(chǎn)品基本組合，受價(jià)格因素影響，對(duì)需要增加成本的半贈(zèng)送景觀功能區(qū)間，如露臺(tái)、空中花園、挑高陽臺(tái)等運(yùn)用非常少。因此，本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中戶型創(chuàng)新空間較大。,房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)

27、品設(shè)計(jì)特點(diǎn),樓盤大多比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造，對(duì)住區(qū)文化輔助功能及設(shè)施的引入尚屬稀缺。本項(xiàng)目應(yīng)基于客戶群體對(duì)居住功能轉(zhuǎn)變的需求，打造特色的內(nèi)部配套，塑造高端形象。,房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部配套,房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型面積分配,兩房產(chǎn)品主要集中在80-100之間。目前，濟(jì)源整體的房?jī)r(jià)已較高，區(qū)域內(nèi)工薪階層基數(shù)較大。因此，兩房產(chǎn)品主要針對(duì)目前經(jīng)濟(jì)狀況有限的年輕首次置業(yè)者，作為過渡使用，對(duì)總價(jià)相對(duì)比較敏感； 三房是市場(chǎng)供應(yīng)主力，面積分布在100-140之間，其中，小三房面積主要集中在110-120之間，具有較為明顯的經(jīng)濟(jì)性特征；大三房面積主要集中在140左右，居住舒適度相對(duì)較高，屬于享受型房源，市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品較少

28、。 四房及以上戶型多為大體量、高端樓盤所配備，面積集中在150以上，總價(jià)范圍相對(duì)較高，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)控制配比量。,濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)主力戶型主要以兩房和三房為，兩房面積集中在80-100，三房集中在100-140，四房在140以上，其中兩房以80-90為主，三房以120-130為主。面積相對(duì)集中，產(chǎn)品屬于粗放型供給，“市場(chǎng)細(xì)分”表現(xiàn)不成熟，本項(xiàng)目可加強(qiáng)功能性為主的多種戶型，用差異化的產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)細(xì)分。,房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型面積分配,房地產(chǎn)市場(chǎng)外立面對(duì)比,外立面美觀是吸引購(gòu)房人的重要因素，一個(gè)好看又能吸引人的外墻很能體現(xiàn)一個(gè)小區(qū)的檔次。對(duì)于本案而言，打造項(xiàng)目品質(zhì)，從眾多項(xiàng)目中脫穎而出，需要打造一個(gè)與眾不同

29、的外立面。,陽光花苑,建業(yè)壹號(hào)城邦,藍(lán)鉆帝景,隆發(fā)時(shí)代廣場(chǎng),大中華城市廣場(chǎng),山水世界城,時(shí)代天下城,上城國(guó)際,濟(jì)源商業(yè)概況,隨著濟(jì)源經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們生活水平的不斷提高濟(jì)源的商業(yè)市場(chǎng)也在日益繁榮，濟(jì)源商業(yè)市場(chǎng)總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是商業(yè)的區(qū)域分布很不均衡。從目前濟(jì)源現(xiàn)有商業(yè)分布示意圖看出：商業(yè)市場(chǎng)主要集中在天壇路以東，周園街以北，文昌路以西，北海大道以南的中心區(qū)域，該區(qū)十幾元的黃金地帶，商品種類齊全，服飾、百貨、金銀首飾、日常用品、時(shí)尚用品等商品可以說是一應(yīng)俱全，而其周邊地區(qū)的商業(yè)狀況就不那么景氣，只有丹尼斯量販作為濟(jì)源西區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的代表。 濟(jì)源的商業(yè)基本上是以中心輻射周邊帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)，整體以

30、市中心為商業(yè)發(fā)展重心，以東西區(qū)商業(yè)為帶動(dòng)。目前濟(jì)源市現(xiàn)有商業(yè)基本上可以分為：以百貨大樓、槐仙大樓、湯帝商廈、城隍商貿(mào)中心等為代表的濟(jì)源宣化街商業(yè)圈；以西丹尼斯量販、商業(yè)城為代表的天壇商業(yè)圈；以東丹尼斯、萬家量販為首的沁園商業(yè)圈：以恒泰建材城為首的濟(jì)水大街商業(yè)圈。其中宣化商業(yè)圈是輻射面最廣、商業(yè)品種最全、商業(yè)價(jià)值最高、競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈之地。該商圈現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況基本上能夠代表整個(gè)濟(jì)源市商業(yè)經(jīng)濟(jì)，該商業(yè)圈地位顯而易見。 但隨著濟(jì)源市城市的發(fā)展和市民消費(fèi)需求，宣化街商業(yè)圈已不能滿足市場(chǎng)的整體需求，于是就誕生了天壇商業(yè)圈和沁園商業(yè)圈，特別是沁園商業(yè)圈的產(chǎn)生和發(fā)展將嚴(yán)重影響到宣化商業(yè)圈。隨著南區(qū)和東區(qū)的

31、發(fā)展，沁園商業(yè)圈就必然會(huì)把宣化商業(yè)圈的消費(fèi)群體分流出來，特別是凱旋城和時(shí)代世紀(jì)廣場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，沁園商業(yè)圈的商業(yè)氛圍就更加濃厚，商業(yè)各項(xiàng)配套就更加完善，這樣就與現(xiàn)有宣化街上區(qū)形成強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)。 本案處在濟(jì)水商圈中，前景發(fā)展將非常光明。,濟(jì)源商圈分布圖,四大商圈支撐濟(jì)源居民消費(fèi)。,中心商業(yè)區(qū)圖,中心商業(yè)區(qū)以宣化街商圈為首，其中建業(yè)新天地步行街最為繁華。,本案所處商圈,本案處于濟(jì)水大街商圈，城市向東向南方向發(fā)展，本案所處商圈成為連接老城與新城的商業(yè)銜接點(diǎn)，在恒泰建材城、時(shí)代購(gòu)物中心的吸引和帶動(dòng)下，該區(qū)域商業(yè)必將紅火起來，本案升值潛力巨大。,濟(jì)源房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié),隨著濟(jì)源區(qū)域快速發(fā)展和城市規(guī)劃日益提升到

32、更高戰(zhàn)略，特別是鄭州“中國(guó)籃球城”的，使整個(gè)區(qū)域更具有魅力，房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有廣闊的發(fā)展空間和前景。 隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，濟(jì)源樓盤會(huì)越來越多，未來土地市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)更加強(qiáng)勁，樓盤競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，產(chǎn)品會(huì)向著更優(yōu)質(zhì)方向發(fā)展，房?jī)r(jià)也會(huì)逐步提高。 目前，濟(jì)源樓盤建筑類型以多層和小高層為主，高層正逐漸被人們接受；主力戶型為兩房和三房，面積區(qū)間分別集中在75-85和115-125；產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過市場(chǎng)檢驗(yàn)，正在逐漸被創(chuàng)新，朝更人性化方向發(fā)展；樓盤內(nèi)部配套正日益完善，滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求。 本項(xiàng)目應(yīng)該積極把握好濟(jì)源發(fā)展機(jī)會(huì)，避開激烈化競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)劃出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，做好商業(yè)文章，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。,關(guān)鍵詞：發(fā)展 競(jìng)

33、爭(zhēng) 機(jī)會(huì),項(xiàng)目SWOT分析,地塊 位置,距建業(yè)新天地900米，沿路商業(yè)機(jī)能健全,地塊位于濟(jì)水大道以北，沁園路以西，區(qū)域住宅小區(qū)、行政機(jī)關(guān)、學(xué)校、酒店、商場(chǎng)林立，地塊所處位置繁華，正臨城市主干道，總體規(guī)劃適合朝向商住一體的形式，一來為城市建設(shè)再造一個(gè)消費(fèi)地標(biāo)，二來為項(xiàng)目創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值的高獲利。,地塊位置分析,本案解讀,本案地塊,地塊規(guī)模約35畝，容積約5，總計(jì)建筑面積可做到116000，考慮周邊環(huán)境及居住人口，商業(yè)價(jià)值是本案可以創(chuàng)造高利潤(rùn)的契機(jī)，因此商業(yè)的占比，成為地塊規(guī)劃的重點(diǎn)。,周邊主要環(huán)境,地塊現(xiàn)已平整，西臨濟(jì)水一中，南臨時(shí)代購(gòu)物中心，東臨建行及建行家屬院，北臨蟒河，周邊配套較為齊全，為后期項(xiàng)目宣傳推廣和營(yíng)銷奠定良好的基礎(chǔ)。,優(yōu)勢(shì)（S）： S1：地塊離市中心較近，周邊交通便利。 S2：城市規(guī)劃帶動(dòng)地塊價(jià)值提升。 S3：緊靠成熟社區(qū)，周邊配套較為齊全；,劣勢(shì)（W）： W1：地塊自身規(guī)模小，難與大盤抗衡； W2：地塊容積率高，居住舒適度受到一定限制。,機(jī)會(huì)（