1、 二手房基礎(chǔ)知識(shí) 1、 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地上的建筑物、附著物，包括住宅、商住樓、寫字樓、廠房、商鋪、倉庫等。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的三級(jí)結(jié)構(gòu) （1）一級(jí)市場(chǎng)指政府壟斷的土地市場(chǎng)（或地產(chǎn)市場(chǎng)）。規(guī)劃國土部門代表國家以土地所有者和管理者的身份將土地使用權(quán)有償有期出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或其它個(gè)企事業(yè)單位。 （2）二級(jí)市場(chǎng)指土地使用權(quán)出讓后，房地產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)，從事房屋出售、出租土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 （3）三級(jí)市場(chǎng)指房地產(chǎn)使用者將所取得的一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，也就是在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出

2、租的房地產(chǎn)交易，是消費(fèi)者的橫向交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置。 銷售必備五證：國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證3、二手房：二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)(即房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng))交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。（經(jīng)過一次交易后，再次交易的房產(chǎn)） 4、商品房：指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)與、交換的房地產(chǎn)。 5、期房：是指開發(fā)商從取得商品

3、房預(yù)售許可證開始，取得房產(chǎn)證之前，在這一期間的房產(chǎn)統(tǒng)稱為期房 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 6、福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià)，按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性的房屋。 7、微利商品房：與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企事業(yè)職工住宅困難戶，價(jià)格由政府確定，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。 8、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：是指出房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各環(huán)節(jié)中從事居間代理業(yè)務(wù)而收取傭金的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。 9、傭金：是中介機(jī)構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后獲取的報(bào)酬。它是一種勞動(dòng)收益、風(fēng)險(xiǎn)收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。根據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)待業(yè)管理?xiàng)l例

4、規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，有權(quán)獲取傭金。 10、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 11、房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 12、土地證：是土地所有者或者土地使用者享有土地所有權(quán)或者使用權(quán)的法律依據(jù)。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前我國頒布的土地證書主要有三種：1、集體土地所有權(quán)證。縣級(jí)人民政府對(duì)農(nóng)民集體所有的土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證，確定所有權(quán)。2、集體土地使用證?？h級(jí)人民政府對(duì)集體所有的依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用證，確認(rèn)建

5、設(shè)用地使用權(quán)。3、國有土地使用權(quán)證?？h級(jí)以上人民政府對(duì)單位和個(gè)人依法使用的國有土地進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)國有土地使用權(quán)證，確認(rèn)國有土地使用權(quán)。4、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書?？h級(jí)以上人民政府對(duì)批準(zhǔn)的土地他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記造冊(cè)，核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，確認(rèn)土地他項(xiàng)權(quán)利。 13、房產(chǎn)證：包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。 作為證書之一種，房產(chǎn)證具有以下顯著特點(diǎn)：(1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。(2)房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證

6、以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。(3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。(4)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。 14、國土局：代表國家行使土地所有者的職權(quán)，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門。 15、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈(zèng)與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為，按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房

7、地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改改名。 建筑與結(jié)構(gòu) 建筑物的概念：廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物是指房屋。 建筑物的分類：（1）按使用性質(zhì)，建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱為民用建筑。（2）按屋數(shù)，住宅分為低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、中高層住宅（7-9層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑。建筑總高度超過100M的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。（3）

8、按建筑結(jié)構(gòu)，建筑一般分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 建筑構(gòu)造：（）基礎(chǔ)和地基、（2）墻體和柱、（3）門和窗、（4）地面、樓板和梁、（5）樓梯、（6）屋頂。 建筑設(shè)備：因?yàn)樯?、生產(chǎn)等的需要，建筑物需要安裝給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、采暖和空調(diào)系統(tǒng)，某些建筑物還有電梯、燃?xì)夤艿老到y(tǒng)和消防系統(tǒng)。建筑設(shè)備是建筑隊(duì)物的重要組成部分，包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通信及樓宇智能化等設(shè)施設(shè)備。 1、混合結(jié)構(gòu)：多層，不是指單一的結(jié)構(gòu)形式，如砼、木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。而是指多種結(jié)構(gòu)形式總和而成的一種結(jié)構(gòu)，即混合結(jié)構(gòu)。是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混

9、凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。 2、框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。(以鋼筋、混凝土混合而成的柱粱好承重的的結(jié)構(gòu)) 3、空間結(jié)構(gòu)：主要以各種杠桿或新型建材架設(shè)而成的結(jié)構(gòu) 4、框剪結(jié)構(gòu)： 1?？蚣?剪力墻結(jié)構(gòu)，出稱為框剪結(jié)構(gòu)，它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能。框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建

10、筑。 2?？蚣艚Y(jié)構(gòu)的變形是剪彎型。眾所周知，框架結(jié)構(gòu)的變形是剪切型，上部層間相對(duì)變形小，下部層間相對(duì)變形大。剪力墻結(jié)構(gòu)的變形為彎曲型，上部層間相對(duì)變形大，下部層間相對(duì)變形小。對(duì)于框剪結(jié)構(gòu)，由于兩種結(jié)構(gòu)協(xié)同工作變形協(xié)調(diào)，形成了彎剪變形，從而減小了結(jié)砍的層間相對(duì)位移比和頂點(diǎn)位移比，使結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度得到了提高。 3。水平荷載主要由剪力墻來承受。從受力特點(diǎn)看，由于框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻側(cè)向剛度比框架的側(cè)向剛度大得多，在水平荷載作用下，一般情況下，約80%以上用剪力墻來承擔(dān)。因此，使框架結(jié)構(gòu)在水平荷載作用下所分配的樓層剪力，沿高度分布比樣均勻，各層梁柱的彎矩比較接近，有利于減小梁柱規(guī)格，便于施工。 以買賣方

11、式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)同等條件下以下人 5、有優(yōu)先購買權(quán)？ （）房地產(chǎn)共有人； （）房地產(chǎn)承租人； （）一項(xiàng)房地產(chǎn)合同同時(shí)具有上列當(dāng)事人時(shí)按上述次序依次享有優(yōu)先購買權(quán) 6、建筑面積：使用面積加各種公攤面積 總建筑面積：地上建筑面積+地下建筑面積+公共建筑面積。 套內(nèi)面積：是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積（套內(nèi)凈使用面積+套內(nèi)墻體面積）以及陽臺(tái)的面積之和。 產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 陽臺(tái)面積：全封閉算全面積，半封閉算半面積。7、使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。（計(jì)算住宅使用面積，8、可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不

12、采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。9、計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入10、使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。） 11、公攤面積：公共使用場(chǎng)所需要分?jǐn)偟慕ㄖ娣e（一是電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。但是，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工

13、程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。最終需要公攤的公用建筑面積是指整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、人防工程等建筑面積后的剩余面積，可以攤?cè)胭彿績r(jià)款中。此外，其他公共建筑部分的面積不計(jì)入公攤面積，其成本也不計(jì)入購房價(jià)格中。另外還有，樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積；臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，不計(jì)算建筑面積；室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積；與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑計(jì)算。層高均應(yīng)在

14、2.20米以上；房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的，層高不足2.20米的不計(jì)算建筑面積。） 12、公攤率：公攤面積/建筑面積*100% 13、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 14、層高：指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 15、凈高：層與層之間的凈空高度（指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度） 16、投資回報(bào)率：年租金/房價(jià)總額6-8%5-7% 17、進(jìn)深：是指一間獨(dú)立的房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。（目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。） 18、開間：是指一間房屋內(nèi)一面

15、墻皮加到另一面墻皮之間的距離（開間3的倍數(shù)如：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。） 19、朝向：指房屋所處的具體方位，以客廳所處的位置為基準(zhǔn)（如坐北朝南，南北通透） 20、多層：樓房高度在7層以下（含7層）的建筑物 21、小高層：8-12.13層之間的建筑物 22、高層：13-30層之間的建筑物 23、超高層：30層以上的建筑物 24、躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 25、復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層

16、高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。 26、錯(cuò)層：錯(cuò)層結(jié)構(gòu)屬于豎向布置不規(guī)則結(jié)構(gòu) 27、平層：除以上外都是平層了 28、土地使用年限 居住用地：70年。工業(yè)用地：50年。教育、科技、文化、體育用地：50年。商業(yè)、旅游娛樂用地：40年。綜合用地或其他用地：50年.備注：續(xù)交土地出讓金，房可再使用70年 29、購買二手房入戶規(guī)定(96181110)： 1、購買90平方米以上商品房或二手房并實(shí)際居住 2、與成都市用人單位簽訂勞動(dòng)合同 3、不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)1年以上的市外人員，可在實(shí)際居住地登記本人、配偶和未成年子女的常住戶口。 30、

17、物業(yè)：非住宅：寫字樓、廠房、商鋪、住宅：1非普通住宅 2普通住宅 3非普通住宅（以下3點(diǎn)只要符合一個(gè)都屬于）： 1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.4以下(不含1.4) 2、單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米) 3、實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍注：容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小、居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。計(jì)算公式：容積率總建筑面積總用地面積 31、別墅：獨(dú)棟、連排、連體、疊拼、雙拼 獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密

18、性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅建筑的終極形式，私密性強(qiáng)，價(jià)格較高，為高端品質(zhì)。 連排別墅有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶平方米左右。 雙拼別墅是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。與聯(lián)排、獨(dú)棟相比，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有更寬闊的室外空間。 疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。（1.購買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。） 二、房