1、板式小高層戶型設計和產品研究,戶型研發(fā)專題之一：,2008-06-28,前 言,當前，國內三、四線城市的房地產開發(fā)進入蓬勃發(fā)展時期，其市場上的住宅產品大多數處于多層向小高層轉化階段。如果說，多層住宅的戶型可以原樣照搬書本或其它項目的設計圖，而從小高層開始，戶型設計應更多考慮南北不同區(qū)域特點和各地（市）的報建審批、消防審核差異。此時做產品研發(fā)，單個戶型圖是不夠的，我們需要根據項目和地塊尺寸，研究不同戶型的單元組合平面。 本報告以華中某地一個樓座進深12.5m的項目地塊為案例，從專業(yè)角度出發(fā)，通過分析小高層戶型設計的建筑規(guī)范和基本要點，結合項目地塊條件、當地房地產市場的消費者需求，提出小高層戶型設

2、計和產品研究的操作思路和創(chuàng)新方案。 針對特定的項目地塊進深（12.5m 在小高層中最常見），報告列舉了41種不同面積的戶型設計草圖及其套型調整建議，同時配有一些可借鑒的其它項目戶型，供投資方決策參考。,目 錄,一、小高層戶型中常見交通核布局 3 二、項目地塊及戶型設計限制條件 11 三、90m2左右2室戶型方案（9種）15 四、108m2左右小三室方案（8種）22 五、126m2左右大三室方案（8種）29 六、140m2以上大戶型方案（5種）39 七、戶型創(chuàng)新：電梯直接入戶（2種）55 八、戶型創(chuàng)新：1+2 組合戶型（9種）60,匯報提綱 第一部分,小高層戶型中常見交通核布局,1-1 小高層戶

3、型中常見交通核布局 豎向,這是交通核面積最小的三種布局形式。 根據進深和消防需要，侯梯廳與樓梯之間的面積應考慮適當調大。 如層數低，可用小型號的住宅電梯。,1-2 小高層戶型中常見交通核布局 豎向,通過擴展交通走廊，可設計一梯多戶，如右圖。 這三種戶型的交通核面積約2628平米，實際設計中需根據地塊和戶型情況做必要尺寸調整。,1-3 小高層戶型中常見交通核布局 并排,并排式布局可形成相對獨立的電梯前室。 調整管道井的位置，即可設計一梯多戶。,1-4 小高層戶型中常見交通核布局 橫向,橫向布局主要應用于一些特殊地塊，如設計短進深、寬面戶型。 右側的也是基于特定需求的布局形式，寬敞侯梯廳彰顯品質，

4、便于設計一梯多戶。,1-5 小高層戶型中常見交通核布局 電梯入戶,這四種布局主要在高檔品質樓盤中見到，均是在電梯上做文章，包括電梯直接入戶 (雙開門)和觀光電梯等。其中，上圖兩種布局適用于南向單元入口、下圖兩種布局適用于北向單元入口。 電梯直接入戶采用卡式或密碼門禁系統，有利于后期物業(yè)管理。 右下角的布局形式可考慮在1+2組合“兩代居”戶型中使用。,小常識：住宅電梯的常用參數和尺寸,備注： 、此類電梯只允許運送人。 、此類電梯還允許運送殘疾人乘坐輪椅及童車。如服務于殘疾人乘坐 輪椅，其候梯廳深度不應小于1.50。 、此類電梯還能運送把手可拆卸的擔架和家具。,電梯主要參數及轎廂、井道、機房的型式

5、與尺寸（GBT7025.17025.31997）規(guī)定：,小常識：不同品牌電梯的尺寸略有不同,下表為某品牌住宅電梯的相關技術參數和尺寸：,提示： 設計帶電梯住宅的戶型，一定要考慮配套電梯的選型問題，提前了解擬用電梯的參數。 一般而言，做小高層戶型的產品研發(fā)時，電梯井道軸線可按2.2m2.4m通用尺寸設計。,匯報提綱 第二部分,項目地塊及戶型設計限制條件,2-1 小高層樓座在項目地塊中的位置,擬建的小高層位于項目三期地塊北部，緊鄰城市外環(huán)綠化帶。 規(guī)劃四棟11.5F小高層，進深12.5米，樓長分別為51.8、82.5和75.5米。,提示： 單元戶型組合變化，將影響樓座的具體長度。 82.5米長的樓

6、座，需考慮伸縮縫，是否適合有待斟酌。 從建筑風水角度看，樓長需微調。,2-2 本案小高層戶型設計的相關限制條件,根據樓座所在地塊位置，結合市房地產市場的需求特點，本報告中所提出的小高層戶型建議方案，均把握了以下限制條件，這也是后期建筑設計需遵循的設計要點：, 板式小高層，以一梯兩戶為主，進深控制在12.5米內，盡量用足，保證多出建筑面積。, 因樓座位處地塊北部，需考慮南向單元門，或者通過轉換，在一層設置單元公共大堂。, 主力戶型：二室面積90m2左右，小三室面積105118m2；普通三室面積120136m2 。, 三室戶型，以2個陽面臥室為主；應考慮設計一些3陽面臥室的三室、2陽面臥室的二室。

7、, 關于戶型配比、戶型創(chuàng)新問題，有待各方進一步溝通討論，報告中的一些思路僅供參考。, 應考慮適當配置150 m2以上的四室戶型或躍層戶型，頂層可設180 m2以上復式戶型。,小常識：住宅戶型設計的“風水宜忌”,好戶型宜“格局方正、分區(qū)合理”，不缺角，盡量避免異型； 不宜開門見廚房、餐廳，或戶門正對廚房門（有退財之象）； 房子忌直沖，入戶門不能正對衛(wèi)生間門、或對陽臺、窗戶； 廚房不能設在樓座西北角和西方； 廚房、衛(wèi)生間不能設置在戶型中央（室內中心十字線上）； 樓梯、電梯不能設在室內中心（一梯一戶、躍層戶型需注意）； 室內不能有三門相對的情況，或出現兩門相對咬合交錯； 不能出現橫梁壓頂（入戶見橫梁

8、或床、沙發(fā)頂有梁）現象； 門窗大小和個數比例要合理（一間房不可有三個以上門窗）； 主臥不能有超過兩面的落地玻璃門窗，主臥衛(wèi)的門不能對床。,90m2 左右2室戶型方案（9種）,匯報提綱 第三部分,3-1 90m2左右兩室戶型方案基本型,設計說明： 這是板式小高層中一梯兩戶最常用的布局方式。南北方向的凹槽處理一是考慮樓座進深限制，二是為了讓建筑外立面更顯豐富。 E1戶型突出餐廳能容納多人聚餐。 E2戶型突出進門玄關和北側露臺。 南向陽臺可按不同地域消費者的喜好，選擇與臥室或客廳相連；陽臺造型也可根據建筑立面風格調整。,產品細節(jié)： 建議預留洗手盆的上下水管道；另E2戶型衛(wèi)生間可考慮干濕分區(qū)。,3-2

9、 90m2左右兩室戶型方案明廚明衛(wèi)型,設計說明： 設計明衛(wèi)戶型有三種方式：一是利用樓端頭；二是退凹槽；三是巧妙排列組合。 E3戶型以凹槽實現一明一暗兩衛(wèi)，滿足現代家庭生活需要，入口玄關開闊。 E4戶型則是單元錯位組合，形成大2室2廳2衛(wèi)，方正大氣的餐廳，使用舒適。,產品細節(jié)：管道井位置,3-3 90m2左右兩室戶型方案全陽臥戶型,設計說明： 延續(xù)單元錯位組合思路，E5戶型為全陽面臥室的2室2廳，北向客廳寬大。 E5、X7戶型的衛(wèi)生間區(qū)域，可根據實際需要調整為干、濕分區(qū)或兩個衛(wèi)生間。 調整開間尺寸，可適當壓縮前面提到的E1、E4戶型面積，如圖中右側所示。,產品細節(jié)： 如不喜歡多個衛(wèi)生間（后期裝修

10、需花費較多），可考慮改為儲藏室。設一個衛(wèi)生間的，考慮做干濕分區(qū)布局，,3-4 90m2左右兩室戶型方案并排式交通核,設計說明： 調整交通核為并排布局，能適應短進深地塊，有利于根據戶型需要調整管道井位置，且使入戶門開口方向更合理，便于各戶室內空間分割，減少面積浪費。 這種布局更多在 2+3室組合單元中使用，一層設南向入樓通道。 E6戶型大、小各得其所（大客廳大主臥），更符合年輕小家庭。,產品細節(jié)： E6戶型的客廳分隔，可變小三室一廳一衛(wèi)，滿足家庭成長需要； 并在閃爍光標處考慮設洗手盆。,3-5 90m2左右兩室戶型方案自由變化戶型,設計說明： 本方案最大限度利用地塊條件，多出面積無浪費；可充分滿

11、足區(qū)域消費者的個性需求，客廳在南或在北自由選擇（可變區(qū)域均預留電話和電視接口），餐廳也可隨機安排。 K1、K2戶型為同外形尺寸條件下，不同的布局方式。其中，K1的衛(wèi)生間更大些；K2后期分隔更省事。 陽臺可選擇與主臥相連。,產品細節(jié)： 如K2戶型選擇南向設客廳，應考慮在此處設入戶門。,臥,廳,廳,臥,戶型借鑒：根據家庭人口變化調整的戶型,說明： 此方案為天津市90/70 大賽的優(yōu)秀作品。 該方案借鑒之處在于：戶型 B1、C1和C2由 一室到二室，可根據家庭人口變化進行個性組合。,108m2 左右小三室方案（8種）,匯報提綱 第四部分,4-1 關于本案小三室戶型設計的思考,由于項目地塊進深（12.

12、5m）受限制，不好設計大進深板式戶型，建議：小三室戶型作為產品補充，主要在樓端頭布置，或與二室搭配組合，是否專門做小三室單元，需根據戶型配比定。,4-2 108m2左右小三室方案樓端頭基本型,設計說明： 這兩種戶型可在樓端頭布置，通過北向凹槽處理，也能在中間拼合。 X1戶型為3室2廳1衛(wèi)，面積較小。 X2戶型為3室2廳2衛(wèi)，面積適中。 為多出面積，在樓頭布置時，圖中兩戶型北向的凹槽處均可補齊。,調整思路1：入戶門也可設在此處，餐廳下移。,餐廳,調整思路2： X2戶型書房調整為3.0m、客廳開間調整為4.2m、主臥開間調整為3.6m，如圖所示，可變成小四室戶型，銷售面積約132平米。,4-3 1

13、08m2左右小三室方案樓端頭突出型,設計說明： 當地塊尺寸受限制，或為了讓建筑外立面造型更顯豐富，對于樓端頭的戶型，可考慮局部突出。 對局部突出的房間，可通過開角窗使其實現南面采光（這在一梯多戶設計中經常采用，從而使主要房間北面的戶型通過規(guī)劃審核）。 右圖所示的端頭戶型僅供示意，實際設計中應分開與其它戶型組合。,產品創(chuàng)新： 陽臺進深適當擴大，設計陽光室和露臺組合，陽光室可做多功能房。,戶型借鑒：樓端頭戶型的三種變型調整思路,4-4 108m2左右小三室方案交通核豎向布局,設計說明： 這是兩種交通豎向布置的小三室戶型，即可在樓端頭布置，也能在中間單元拼合。 X5戶型銷售面積可控制到100m2，經

14、濟實惠。 X6戶型有兩間臥室朝南向，且全明廚明衛(wèi)，3室2廳2衛(wèi)，分區(qū)合理。 兩種戶型可自由組合。,產品細節(jié)： 戶型平面不一樣，管道井的位置也需適當調整，以便空間合理布局。,4-5 108m2左右小三室方案不同單元交錯組合,設計說明： 此方案主要與二室組合使用。 根據地塊尺寸和建筑造型的需要，具體進深可適當調整。 X7戶型為三陽面臥室，客廳開間達 4.5 m，方正大氣；衛(wèi)生間也可根據需要改造為雙衛(wèi)。 X8戶型為3室2廳2衛(wèi)。,產品細節(jié)： 為了減少內墻的凹凸拐角，電梯井調為：寬2.6m深2.2m。,126m2 左右大三室方案（8種）,匯報提綱 第五部分,5-1 126m2左右大三室戶型設計提示,、

15、注意戶型細節(jié)，避免不必要的空間浪費； 、交通流線合理，2個陽面臥室、1個明衛(wèi)； 、給業(yè)主留下適當改造空間，如把12.5m進 深用足，能考慮變4室（增加保姆房）; 、可考慮引入“電梯入戶”、“空中庭院” 等產品創(chuàng)新概念，以提升產品品質。,5-2 126m2左右大三室方案交通核豎向、基本型,設計說明： 這是兩種最常見的小高層3室戶型布局。S1戶型考慮地塊用足；S2戶型考慮空間緊湊，餐廳獨立。,陽光室,產品細節(jié)： 此處可改為保姆間,產品細節(jié)： 儲藏室、家政廳洗手盆等，形成創(chuàng)意第三廳。,產品細節(jié)： 陽臺進深擴大至2.4m的陽光室。,保姆間,產品細節(jié)： 入戶門開向和玄關,產品細節(jié)： 衣帽間和書房相連,5

16、-3 126m2左右大三室方案交通核豎向、客廳正中,設計說明： 本方案與前面不同的是客廳在正中，兩陽面臥室分列左右，入戶門方向、管道井可根據地塊和單元尺寸適當調整。 S3戶型適合單元寬較小地塊，廚房區(qū)域可增改工作陽臺。 S4戶型適合較寬地塊，能形成獨立的大餐廳，錯層布局彰顯生活品質。,產品細節(jié)： 衛(wèi)生間采用集中布局，有利于節(jié)省上下水管線，降低成本。,戶型借鑒：樓端頭戶型調整思路,說明： 這是北京華僑城的3室2廳2衛(wèi)戶型方案，可借鑒之處見圖中彩色區(qū)域。,借鑒1： 衛(wèi)生間另一種集中布局，減少室內交通面積，主臥增加衣帽間。,借鑒2： 交通核電梯外置，入戶緩沖空間，實現電梯直接入戶。,戶型借鑒：豎向交

17、通核、非對稱式戶型布局,說明： 這是廣州星河灣 的戶型方案。 該方案借鑒之處在于：非對稱布局使交通動線更簡潔，浪費面積少；而且可交錯組合，建筑立面更生動，避免兵營式小區(qū)規(guī)劃。,5-4 126m2左右大三室方案并排交通核、標準型,設計說明： 如前所述，并排式交通核便于設計23室組合單元，且3室面積能控制126m2。 該布局容易實現南向入樓。,產品細節(jié)： 預留門洞，讓客戶自由選擇入戶門的開向。,產品細節(jié)： 此處開門，便于客廳擺放家具，可使臥室床靠北放置，藏風納氣，順應地球磁場。,5-5 126m2左右大三室方案豎向交通核、樓端頭,設計說明： 請關注一個細節(jié)：項目地塊進深 10.5m，如全部用足，標

18、準3室2廳2衛(wèi) 戶型面積往往會達到135m2左右，偏大。如需設計126m2左右的三室，要么壓進深或退凹槽 (浪費土地)，要么利用樓兩端頭。 這是兩種端頭戶型，面積可控制到126m2以下，且能寬大方正的客廳（4.54.8m）和 超寬的大主臥（3.73.9m）。,產品細節(jié)： 利用樓端頭，進深可突破12.5米限制（南外墻與陽臺平齊）。,戶型借鑒：大進深的樓端頭戶型 ,說明： 這是北京文峻景苑的戶型方案。 北觀景餐廳可改造為工人房餐廳。 該方案借鑒之處在于：朝南陽面全部設為臥室，當端頭進深可突破12.5m時可考慮采用。,戶型借鑒：大進深的樓端頭戶型 ,方案借鑒： 270圓弧觀景餐廳。 躍層布局。 既可

19、用于樓端頭，也可在中間單元拼接。,140m2 以上大戶型方案（5種）,匯報提綱 第六部分,6-1 140m2以上大戶型方案豎向交通核,設計說明： 140m2以上面積，一般宜設計四室或五室戶型，考慮配北向工作陽臺，右圖是常用的豎向交通核、一梯兩戶布局形式。 D1為4室2廳2衛(wèi)，南向客廳，南、北各兩個臥室。 D2為5室2廳3衛(wèi)，南向客廳，南向三個臥室。,產品細節(jié)： 大戶型應有相對獨立、寬敞餐廳，此時需根據面寬考慮合適的入戶門開向。,戶型借鑒：大面積、三室戶型、景觀餐廳,戶型借鑒：北向入戶、觀光電梯,戶型借鑒：南向入戶、錯層設計,6-2 140m2以上大戶型方案 并排式交通核,設計說明： 這是采用并

20、排式交通核的常用大戶型布局形式，可根據地塊尺寸，選擇合適的入戶門開口方向。 D3為4室2廳2衛(wèi)，書房區(qū)域可改為帶衛(wèi)生間的保姆房。 D4為5室2廳3衛(wèi)，三陽面臥室工人房。,產品細節(jié)： 五室及以上大戶型應考慮設計帶衛(wèi)生間的工人房。,戶型借鑒：樓端頭、四室大戶型,戶型借鑒：樓端頭、南北面寬不同的大戶型,6-3 140m2以上大戶型方案豪華型（一梯一戶）,設計說明： 如果項目擬考慮200m2以上大戶型，建議本案采用一梯一戶方案或做復式住宅。 D5戶型采用“雙流線”設計思路：入戶有正門和側門，正門進客廳，側門進廚房（注意避免兩門相對）；進入客廳后向兩側分向，東側為私密區(qū)，西側為就餐起居區(qū)（老人房）。,方

21、案調整： 書房區(qū)域可調為一個明衛(wèi)，客房更大更方正，使東側形成三房兩衛(wèi)，更私密的家庭空間。,戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 ,戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 ,戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 ,戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 ,戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 ,戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 ,戶型借鑒：大戶型、頂躍層復式住宅 ,戶型創(chuàng)新：電梯直接入戶（2種）,匯報提綱 第七部分,7-1 戶型方案創(chuàng)新：電梯直接入戶（南向入戶）,設計說明： 這兩種設計符合項目地塊條件，能實現南向入樓，且每戶7m2的空中花園。 R1戶型適合樓端頭，能確保全明衛(wèi)。 R2戶型可用于單元拼接，面積適中。,產品細節(jié)： 此處可改為真正的電梯直接入戶或觀光電梯。,戶型借鑒：南向電梯入戶 4室2廳2衛(wèi),戶型借鑒：南向電梯入戶 3室2廳2衛(wèi),戶型借鑒：北向電梯入戶 2室2廳1衛(wèi),戶型創(chuàng)新：1+2 組合戶型（9種）,匯報提綱 第八部分,8-1 戶型創(chuàng)新：1+2組合戶型一梯三戶,設計說明： 本方案是較常見的小高層1室、2室和 3室組合單元布局，適合三代人居住，也適合投資。 兩側的Z2、Z3戶型可參照前面已介紹的戶型自由變化為不同風格