1、2017年6月30日,物業(yè)案列分析,行業(yè)概念、法律法規(guī),案列分享,行業(yè)概念、法律法規(guī),物業(yè),一般是指已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的,各類房屋建筑及其附屬設(shè)施,設(shè)備和相關(guān)場地,物業(yè)的分類,住宅物業(yè),非住宅物業(yè),普通住宅,高級公寓,別墅,住宅物業(yè),物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同預(yù)定，面對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。,前期物業(yè)服務(wù)合同 在業(yè)主，業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)管理條例第二十一條,前期物業(yè)管理 指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理

2、企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。,臨時管理規(guī)約 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制訂臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。,物業(yè)管理條例第二十二條,主要是有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任等。,業(yè)主公約,在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓其名下物業(yè)時，應(yīng)遵守有關(guān)法律，法規(guī)和政策規(guī)定。 在使用住宅區(qū)物業(yè)時，應(yīng)遵守以下規(guī)定,業(yè)主公約中業(yè)主的義務(wù),未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，外貌和用途。 不得對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道

3、進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占,不得利用房屋從事危害公共利益的活動。 不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外 不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益,物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。,物業(yè)管理條例第三十五條,物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 物業(yè)管理事項 服務(wù)質(zhì)量,物業(yè)管理條例第三十五條,物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 服務(wù)費用 雙方的權(quán)利義務(wù),物業(yè)管理條例第三十五條,物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 專項維修資金的管理與使用 物業(yè)管理用房,物業(yè)管理條例第三十五條,物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 合同期限 違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。,物業(yè)管理條例第三十五條,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)

4、合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和責(zé)任,條例三十六,依法,合同法,民法通則,物業(yè)管理條例,一是根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任 二是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的不同約定，承擔(dān)不同的責(zé)任,相應(yīng),業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。,物業(yè)服務(wù)費用交納,條例42,根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下項目： （1）管理服務(wù)人員的工資

5、、社會保險和按規(guī)定提取的福利費； （2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護及保養(yǎng)費； （3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用（綠化管理費）； （4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（清潔衛(wèi)生費）； （5）物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費用（保安費）； （6）辦公費； （7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費； （8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用 （9）法定稅費。,物業(yè)費都包含什么,已竣工但尚未出售或者尚未交納物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。,物業(yè)服務(wù)費用交納,條例42,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。,物業(yè)管理條例,第四十五條,物業(yè)

6、服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。,物業(yè)管理條例,第四十五條,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。,物業(yè)管理條例,第五十二條第一款,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法,十五條,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者

7、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。,物業(yè)服務(wù)收費管理辦法,十五條,物業(yè)管理的基礎(chǔ),物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)管理的本質(zhì),服務(wù),什么是業(yè)主？ 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接收物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。 提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。,業(yè)主的權(quán)利,提出制定和修改管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。,業(yè)主的權(quán)利,選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作,業(yè)主的權(quán)利,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。,業(yè)主的權(quán)利,監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施

8、設(shè)備專項維修資金的管理和使用。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利,業(yè)主的權(quán)利,遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則。 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。,業(yè)主的義務(wù),執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。,業(yè)主的義務(wù),按時交納物業(yè)服務(wù)費費用。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。,業(yè)主的義務(wù),業(yè)主大會如何構(gòu)成？物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,住房專項維修資金 指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金。,專有權(quán)-專有部分所有權(quán) 共有權(quán)-共有部分共有權(quán),專有權(quán)-專有部分所有

9、權(quán) 物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。,權(quán)利歸屬,專有權(quán)-專有部分所有權(quán) 物權(quán)法第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。,權(quán)利歸屬,共有權(quán)-共有部分共有權(quán) 共有部分是指根據(jù)法律、房地產(chǎn)買賣合同以及區(qū)分所有權(quán)之間的約定，由區(qū)分所有權(quán)人享有共同財產(chǎn)權(quán)利的建筑物專有部分以外的共有部分。,權(quán)利歸屬,權(quán)利歸屬,共有的部位,住宅的基礎(chǔ),承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面,門廳,樓梯間,走廊通道,權(quán)利歸屬,共用設(shè)施設(shè)備,電梯 池 天線 井 照明 消防設(shè)施 綠地 道路 路燈 溝渠

10、非經(jīng)營性車場車庫 公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等,物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。,法律法規(guī),“建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋”中更是規(guī)定了詳細(xì)的限制性條款。如業(yè)主不得以不使用電梯，不交納電梯維修費用。,法律法規(guī),中華人民共和國合同法三百四十七條“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀滅、滅失的，保管人負(fù)有賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承但損害賠償責(zé)任。,合同法,中華人民共和國合同法第六十一條：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成

11、補充協(xié)議的按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。,合同法,中華人民共和國合同法第八條：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。,合同法,中華人民共和國合同法第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。,合同法,最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第一條：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非

12、合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。,消防法,第十六條 機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)等單位應(yīng)當(dāng)履行下列消防安全職責(zé)： 1、落實消防安全責(zé)任制，制訂本單位的消防安全制度、消防安全操作規(guī)程，制訂滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案；,2、按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置消防設(shè)施、器材，設(shè)施消防安全標(biāo)志，并定期組織檢驗，維修，確保完好有效； 3、對建筑消防設(shè)施每年至少進(jìn)行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整準(zhǔn)確，存檔備查。,4、保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火防煙分區(qū)、防火間距符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 5、組織防火檢查，及時消除火災(zāi)隱患。,6、組織進(jìn)行有效針對性的消防演練 7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他消防安

13、全職責(zé)。,單位的主要負(fù)責(zé)人是本單位的消防安全責(zé)任人,住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)。,第十八條第二款,單位違反本法規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令改正，處5千元以上5萬元以下罰款 （ 1 ）消防設(shè)施、器材或者消防安全標(biāo)志的配置、設(shè)置不符合國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，或者未保持完好有效的； （2）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的；,消防法第六十條,（ 3）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的 （4）埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的； （5）占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的；,消防法第六十條,（ 6

14、 ）人員密集場所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物的； （7）對火災(zāi)隱患經(jīng)公安機關(guān)消防機構(gòu)通知后不及時采取措施消除的,消防法第六十條,個人有前款第二項、第三項、第四項、第五項行為之一的，處警告或者五百元以下罰款,生命權(quán) 健康權(quán) 姓名權(quán) 名譽權(quán) 榮譽權(quán) 肖像權(quán) 隱私權(quán) 婚姻自主權(quán) 監(jiān)護權(quán),民事權(quán)益包括那些？,所有權(quán) 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 著作權(quán) 專利權(quán) 商標(biāo)專用權(quán) 發(fā)現(xiàn)權(quán) 股權(quán) 繼承權(quán),民事權(quán)益包括那些？,行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯，行為人不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。,侵權(quán)責(zé)任法,第三十四條第一款規(guī)定，“用人單位的工作人員因執(zhí)行

15、工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”,侵權(quán)責(zé)任法,是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點和基礎(chǔ)等。,建筑主體,是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、剪力墻、屋架、懸索等,承重結(jié)構(gòu),房屋所有人和使用人在住宅房屋裝修中實施禁止行為的，按照中華人民共和國建筑法、國務(wù)院建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等相關(guān)規(guī)定處罰。,裝修違法,房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款,建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第六十九條規(guī)定,根據(jù)國務(wù)院,違法

16、拆改、變動承重結(jié)構(gòu)和建筑主體,違法超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加房屋使用荷載,衛(wèi)生間、廚房間移位、擴大或增設(shè),擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體,其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為,裝,修,禁,止,行,為,搭建建筑物、構(gòu)筑物,改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗,城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),拆改供暖管道和實施,供暖管理單位批準(zhǔn),拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施,燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn),第四十三條 毆打他人的，或者故意傷害他人身體的，處五日以上十日以下拘留，并處二百元以上五百元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。,治安管理處罰法,結(jié)伙毆打、傷害他人的； 毆打、傷害殘疾人、孕婦、不滿十

17、四周歲的人或者六十周歲以上的人的； 多次毆打、傷害他人或者一次毆打、傷害多人的,有下列情形之一的，處十日以上十五日以下拘留,并處五百元以上一千元以下罰款,第一百二十條 公民的姓名權(quán)、肖像權(quán)、名譽權(quán)、榮譽權(quán)受到侵害的，有權(quán)要求停止侵害，恢復(fù)名譽，消除影響，賠禮道歉，并可以要求賠償損失,中華人民共和國民法通則,第一百二十五條 在公共場所、道旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。,中華人民共和國民法通則,第一百三十四條承擔(dān)民事責(zé)任的方式 停止侵害；排除妨礙；消除危險； 返還財產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理、重作、更換；賠償損失；支付違約金；

18、消除影響、恢復(fù)名譽；賠禮道歉,中華人民共和國民法通則,第四十五條規(guī)定，“法定休息日、節(jié)假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)生噪聲的裝修等擾民作業(yè)”,中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法,第十七條 生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)： （一）建立、健全本單位安全生產(chǎn)責(zé)任制 （二）組織制定本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程,安全生產(chǎn)法,第十七條 生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)： （三）保證本單位安全生產(chǎn)投入的有效實施 （四）督促、檢查本單位的安全生產(chǎn)工作，及時消除生產(chǎn)安全事故隱患,安全生產(chǎn)法,第十七條 生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)對本單位安全生產(chǎn)工作負(fù)有下列職責(zé)： （五）組織制定并實施本單位的生產(chǎn)安全事故應(yīng)急救援預(yù)案 （六）及時、如實報告生產(chǎn)安全事故,安全生產(chǎn)法,案列分享,至,天元藍(lán)城小區(qū)2號樓2單元404,空置房,紫潤茗都小區(qū)50號樓5單元3020,無理由拖欠物業(yè)費,天元藍(lán)城小區(qū)3號樓1單元1003,開發(fā)商前期遺留問題,紫潤茗都小區(qū)51號樓5單元401,私家車輛在車位上被劃,紫潤茗都小區(qū)36號樓2單元1102,房屋外墻滲水導(dǎo)致室內(nèi)長毛結(jié)露,天元藍(lán)城小區(qū)4號樓1單元1001,室內(nèi)墻體水泥大面積脫落,天元藍(lán)城小區(qū)3號樓2單元1002,開發(fā)商減免費用,電梯滑梯,窗前樹太高，擋光； 樓道不干凈，有煙頭