1、,常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算,研討內(nèi)容導(dǎo)圖,基礎(chǔ)知識(shí),需進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算的三種常見(jiàn)情況,一、常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等。,二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后如用于租賃，如何評(píng)價(jià)項(xiàng)目的盈利能力 關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)期與建設(shè)期的承接，以及對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)收益的合理預(yù)測(cè)。,三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算 原理為收益還原法，即根據(jù)未來(lái)收益測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。,項(xiàng)目建設(shè)總投資 對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本、委托方提供的資料、當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程價(jià)格信息以及項(xiàng)目具體情況進(jìn)行估算。,土地成本 即土地的取得成本，一般是由購(gòu)置

2、土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、拆遷和直接市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。,勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 主要包括勘察測(cè)量費(fèi)、市場(chǎng)研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、場(chǎng)地平整及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等。,建筑安裝工程費(fèi) 土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝修裝飾工程費(fèi)。,名詞解釋,基礎(chǔ)知識(shí),室外工程和市政配套 城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費(fèi)用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費(fèi)用。,其他工程費(fèi) 包括工程監(jiān)理費(fèi)和竣工驗(yàn)收費(fèi)。,管理費(fèi)用 指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。,財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為項(xiàng)目籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。,可運(yùn)用資金 指開(kāi)發(fā)物業(yè)銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈流入。

3、,名詞解釋,基礎(chǔ)知識(shí),項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,靜態(tài)回收期 靜態(tài)分析指標(biāo)二：是指在不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收全部投資所需要的時(shí)間。,投資收益率 靜態(tài)分析指標(biāo)一：項(xiàng)目單位投資成本獲得利潤(rùn)的能力，可以除以開(kāi)發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。,盈虧平衡點(diǎn) 靜態(tài)分析指標(biāo)三：指收入等于全部成本時(shí)的項(xiàng)目銷(xiāo)售率。,靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),基礎(chǔ)知識(shí),項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值率 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)三：亦稱(chēng)動(dòng)態(tài)投資收益率，它表達(dá)了單位投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。,動(dòng)態(tài)回收期 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)四：是指在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的條件下，以投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時(shí)間。,動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)一：凈現(xiàn)值是投

4、資項(xiàng)目在壽命期內(nèi)（即投資活動(dòng)有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。,內(nèi)部收益率 動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)二：就是指在項(xiàng)目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。,項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,基礎(chǔ)知識(shí),二 常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,操作指引,重要假設(shè),在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)應(yīng)首先對(duì)假設(shè)前提予以說(shuō)明,重要假設(shè),項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等。,建設(shè)工期安排 建設(shè)工期安排主要根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的資料確定，如對(duì)方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目情況和類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工期安排情況判斷確定。,成本計(jì)取比例 其他費(fèi)用按建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套之和的3計(jì)??； 管理費(fèi)用按前期工程費(fèi)

5、、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用之和的3%計(jì)取 ； 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)一般按前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、室外工程及市政配套、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用之和的3%-5%計(jì)取。,銷(xiāo)售回款 假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%； 按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4成，按揭資金在銷(xiāo)售后的第三個(gè)月或下一季度到位； 可根據(jù)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整。,資本化率和銀行利率 資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費(fèi)用。,銷(xiāo)售安排 在進(jìn)行測(cè)算前應(yīng)明確銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售期安排、銷(xiāo)售率及銷(xiāo)售費(fèi)用的計(jì)提比例。,資金安排 自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且假設(shè)在建設(shè)初期一次

6、性投入。,重要假設(shè),一般由11張表構(gòu)成，包括項(xiàng)目施工計(jì)劃表、總建設(shè)成本估算表、項(xiàng)目投資估算表、銷(xiāo)售安排及回款表、銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益及利潤(rùn)分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。,四、如同一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個(gè)盡量鏈接第一個(gè)，便于以后更改；但如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個(gè)數(shù)字的合計(jì)，為了核對(duì)計(jì)算是否正確，在此處則不進(jìn)行鏈接；,注意事項(xiàng)：,三、由于基本沒(méi)有兩個(gè)項(xiàng)目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動(dòng)；,二、按先后順序依次編制；,五、所有成本、稅費(fèi)、利率數(shù)據(jù)要以當(dāng)?shù)刈钚沦Y料為準(zhǔn)。,一、與委托方充分溝通；,操作指引,項(xiàng)目施工計(jì)

7、劃表：,準(zhǔn)備階段 勘察設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 開(kāi)工準(zhǔn)備 地下部分 主體工程 安裝工程 裝飾工程 室外及配套工程 竣工驗(yàn)收,前期準(zhǔn)備階段,施工階段,準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計(jì)和項(xiàng)目報(bào)建的時(shí)間一般為兩個(gè)月，可同時(shí)進(jìn)行，一個(gè)季度內(nèi)結(jié)束。,開(kāi)工準(zhǔn)備在前期準(zhǔn)備后一個(gè)月完成，竣工驗(yàn)收的時(shí)間為3個(gè)月，其余各階段的完工時(shí)間與項(xiàng)目建筑形式相關(guān)程度較高，需根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況做出判斷。,根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排繪制項(xiàng)目施工計(jì)劃表。,總建設(shè)成本估算表,其他費(fèi)用、管理費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的計(jì)提方法需在在重要假設(shè)進(jìn)行說(shuō)明。,建設(shè)投資是前七項(xiàng)的合計(jì)數(shù)，財(cái)務(wù)費(fèi)用與建設(shè)投資的合計(jì)為建設(shè)投資總額， 此處為項(xiàng)目建設(shè)發(fā)生的投入總額，沒(méi)有包含銷(xiāo)售費(fèi)用、相

8、關(guān)稅金等。,項(xiàng)目投資估算表,總建設(shè)成本估算表中各項(xiàng)成本隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度分批投入，主要是為編制項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表做準(zhǔn)備。 應(yīng)注意與項(xiàng)目施工計(jì)劃表在時(shí)間上的對(duì)應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對(duì)應(yīng)。,銷(xiāo)售安排及回款,假設(shè)中明確了項(xiàng)目可售面積和銷(xiāo)售單價(jià)，并對(duì)銷(xiāo)售時(shí)點(diǎn)及進(jìn)度做出了安排，此表計(jì)列出各期實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷(xiāo)售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計(jì)各期實(shí)際回款情況。,銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算,各期的銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售實(shí)際回款由銷(xiāo)售安排及回款表鏈接得來(lái)，銷(xiāo)售稅費(fèi)、土地增值稅和所得稅依據(jù)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行。,可運(yùn)用資金由銷(xiāo)售實(shí)際回款減去因銷(xiāo)售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項(xiàng)包括銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅

9、費(fèi)、土地增值稅和所得稅。,一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補(bǔ)。,投資計(jì)劃與資金籌措表,財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財(cái)務(wù)費(fèi)用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個(gè)相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動(dòng)輸入銀行借款數(shù)額。 財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算結(jié)果來(lái)源于貸款還本付息估算表。,此表的主要作用在于通過(guò)判斷項(xiàng)目未來(lái)各期資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時(shí)需要對(duì)外融資。,貸款還本付息估算表,本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。,歸還銀行借款時(shí)，如果當(dāng)期還款來(lái)源小于期初借款時(shí)，償還本

10、金的數(shù)額為還款來(lái)源減去本期計(jì)息；若當(dāng)期還款來(lái)源大于期初借款時(shí)，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。,此表綜合展現(xiàn)了資金的來(lái)源與運(yùn)用。資金有三個(gè)來(lái)源，包括銷(xiāo)售回款、自有資金和銀行借款。資金運(yùn)用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷(xiāo)售稅費(fèi)、土地增值稅、所得稅五個(gè)方面。,資金來(lái)源與運(yùn)用表,值得注意的是，自開(kāi)始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計(jì)盈余資金都應(yīng)該為零或接近零。這體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時(shí)對(duì)外融入資金達(dá)到充分利用。,損益及利潤(rùn)分配表,此表為稅后利潤(rùn)的計(jì)算表，清楚列明了項(xiàng)目的收入、成本、稅費(fèi)及最終取得的稅后利潤(rùn)總額，反映了項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力。,利潤(rùn)總額為銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)

11、、建設(shè)投資、財(cái)務(wù)費(fèi)用及土地增值稅后的數(shù)額。,利潤(rùn)總額減去所得稅即為稅后利潤(rùn)。,全部現(xiàn)金流量表,顯示了項(xiàng)目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計(jì)算得出考慮了時(shí)間價(jià)值后的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值，反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力。,累計(jì)凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。,將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項(xiàng)目的起始點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。,敏感性分析,選取的指標(biāo)可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況變更，一般應(yīng)包含動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。比較方案的選擇一般為成本和售價(jià)各增加、減少10%，也可根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行其他方案的比較。,敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因

12、素，并判斷其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度 。,三 租賃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,操作指引,理論依據(jù),重要假設(shè),開(kāi)發(fā)期的相關(guān)假設(shè)參考常規(guī)項(xiàng)目,租賃抵扣項(xiàng)目 主要包括營(yíng)業(yè)稅、教育附加費(fèi)、城建稅、印花稅、房屋租賃管理費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅、招租費(fèi)用、維修管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。,租賃期經(jīng)營(yíng)安排 主要包括租金及增長(zhǎng)率、出租率。,折舊年限及方法 不動(dòng)產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，應(yīng)計(jì)提折舊并有殘值收入，應(yīng)確定折舊年限及方法、殘值率。,租賃收入與扣除項(xiàng),此處可運(yùn)用資金為租金收入與扣除項(xiàng)之差，即因租賃帶來(lái)的凈收入。,投資與資金籌措計(jì)劃,建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行折舊。,銀行借款的借入及償還為手動(dòng)輸入，原因同常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目測(cè)算。,由

13、于還款期較長(zhǎng)，增加累計(jì)償還項(xiàng)，此行的最后一期數(shù)值應(yīng)等于銀行借款總額。,貸款還本付息表,本表的主要作用是計(jì)算各期支付的利息。,本期新增借款及本金償還均是從投資與資金籌措計(jì)劃表中鏈接得來(lái)。,現(xiàn)金流量表,殘值收入在經(jīng)營(yíng)結(jié)束的最后一期作為現(xiàn)金流入。,所得稅的計(jì)稅基數(shù)應(yīng)為租賃收入減去租賃扣除項(xiàng)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和固定資產(chǎn)折舊后的余額。,三 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值測(cè)算,操作指引,重要假設(shè),不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值表現(xiàn)為其為占有者帶來(lái)的未來(lái)收益，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，為了用未來(lái)的收益體現(xiàn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，必須將未來(lái)收益進(jìn)行折現(xiàn)。,常用于兩個(gè)方面，即根據(jù)租金測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)值和根據(jù)酒店經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算酒店價(jià)值。,收益還原法即是將在資產(chǎn)未來(lái)每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率還原至測(cè)算時(shí)點(diǎn)，以求取房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。,理論依據(jù),操作指引,計(jì)算說(shuō)明中相關(guān)稅費(fèi)及費(fèi)用計(jì)提比例僅供參考。,測(cè)算出收益期內(nèi)每年的稅后收益，并折現(xiàn)至測(cè)算時(shí)點(diǎn)，合計(jì)數(shù)即為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。,測(cè)算過(guò)程,