1、1卷首語：被激活的 20142014 年的上海樓市，勝在年終不是“寒冬”。這一年，上海新房成交面積在連續(xù)上漲三年后出現(xiàn)了下滑；但四季度連續(xù)三個月成交突破百萬平， 購房者的熱情被空前點燃。這些熱情，可以歸功于 930 央行新政，首套房認定標準在限購以來首次出現(xiàn)了調(diào)整，還有那姍 姍來遲的降息，以及上海普通住宅標準調(diào)整。追根溯源，年初全國兩會期間，前住建部部長姜新偉在記者追問下，從牙縫里擠出的“雙向調(diào)控” 四個字，早已注定了今年的調(diào)控基調(diào)。時間到了年末，中央經(jīng)濟工作會議上，有關房地產(chǎn)調(diào)控只字未提，買房解禁，除了北上深廣，全 國各限購城市先后取消限購，行政調(diào)控“窮途末路”。物競天擇，適者生存，綠地集團

2、借殼金豐投資上市，萬達商業(yè)地產(chǎn)港交所掛牌，而綠城卻為“嫁 給誰”而犯愁。上海圍城，有人來有人去，粵系閩系及渝系新面孔房企北上東進拿地入滬，而前首富李嘉誠卻大 量拋售上海物業(yè)。無疑，這個 2014，市場，終究是市場。 當我們還驚詫于上海黃浦江兩岸一年內(nèi)蹦出三個地王的故事時，2015 年已經(jīng)開啟。誰在對的時間作出了對的選擇，2015 年或許有答案。沉淀過往，成就 2015。主辦：搜房網(wǎng) 中國指數(shù)研究院 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心CREIS 中指數(shù)據(jù)、 策劃：趙彤陽 趙琳 編輯：李宗洲、黃超、劉穎穎、代金玲、王冰、石秀薇、饒柳鵬、夏俊卿 校對：仝宏亮、雷琪、李宗洲、夏俊卿設

3、計：楊帆網(wǎng)絡支持：搜房網(wǎng)上海資訊中心 地址：上海浦東新區(qū)東方路 800 號寶安大廈 3 層 郵編：200122電話：021-傳真：Email：目錄第一部分：2014 年上海樓市大事記04第二部分：2014 年上海商品住宅成交供應報告08第三部分：2014 年上海商業(yè)地產(chǎn)成交供應報告12第四部分：2014 年上海土地成交供應報告17第五部分：2014 年上海樓市熱點區(qū)域樓盤剖析報告20第六部分：2014 年上海樓市典型樓盤大事記24第七部分：2014 年上海 17 區(qū)縣商品住宅房價走勢報告28第八部分： 2014 年搜房購房者搜索行為指數(shù)報告39第九部分：201

4、4 年上海樓市成交金榜45第一部分：2014 年上海樓市大事記2014 上海樓市大事記 年末新政從刺激樓市翹尾2014 年上海樓市大事記被稱為深改元年的 2014，就這樣在一個個驚嘆聲中結(jié)束了，從年初的方興地王到年末的前 灘奇跡，從限購從嚴到央行救市，從去庫存到還是去庫存，2014 年上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了限購 以來最大的突破和創(chuàng)新。事件一：央行領銜的一系列救市政策，包括放寬首套房認定標準、降低普宅標準、調(diào)低存貸 款基準利率等，激發(fā)了購房者的購房意愿。事件二：融創(chuàng)收購綠城股份不過百日，卻遭遇宋衛(wèi)平悔婚，“超人”的李嘉誠上海撤資；綠 地集團借殼上市，超越萬科成為地產(chǎn)界一哥。事件三：方興大寧地王、中

5、民投入駐董家渡增色 2014 上海土地市場，上海自貿(mào)區(qū)試行土地 流轉(zhuǎn)擴容土地供應。政策：年末新政 刺激樓市翹尾 “單獨二孩”政策施行2 月 24 日， 上海市第十四屆人大常委會十一次會議表決通過了上海市人口與計劃生育條 例修正案，并決定從 3 月 1 日起正式施行。據(jù)相關機構(gòu)預測，未來兩三年內(nèi)上海因該新政出生 的孩子會接近 2 萬個，而“二孩”的出生勢必會牽扯到置換住房的需求。樓市雙向調(diào)控3 月 3 日，時任住建部部長姜偉新表示今年樓市雙向調(diào)控政策，針對不同城市情況分類調(diào)控， 不再對全國各地樓市進行一刀切式調(diào)控。3 月 5 日，國務院總理李克強在政府工作報告中提出： “針對不同城市情況分類調(diào)控

6、，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應，抑制投機投資性需求， 促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?！睖麊有乱惠喅鞘幸?guī)劃5 月 6 日，在上海市第六次規(guī)劃土地工作會議上，市委、市政府正式啟動上海市新一輪城市 總體規(guī)劃編制工作，期限可確定為 2040 年，將指導未來二十年的城市發(fā)展、建設和管理。編制 工作將分為前期準備、戰(zhàn)略研究、成果制定、規(guī)劃報批四個階段，計劃在 2015 年年底完成各項 審批程序。上海積極推進公積金新政8 月 28 日，經(jīng)過上海市住房公積金管理委員會的第四十三次會議審議通過，上海市對租賃 及支付物業(yè)服務費提取住房公積金有關政策進行了調(diào)整，從 10 月起購買共有產(chǎn)權(quán)房，公積金提 取不再

7、要求收入證明。上海首套房貸認定標準放松11 月 7 日，上海公積金中心發(fā)布通知，對擁有 1 套住房并已結(jié)清貸款，再次申請貸款購買 普通住宅，參照首套房貸款政策執(zhí)行。上海第三次調(diào)整普通住宅標準11 月 13 日滬房管局發(fā)布通知，從 11 月 20 日起執(zhí)行新的普通住宅認定標準，新的標準大 幅度提高了各環(huán)線內(nèi)外的房源單套總價格。央行調(diào)低存貸款基準利率11 月 21 日，央行決定自 22 日起，一年期貸款基準利率下調(diào) 0.4 個百分點至 5.6%；一年 期存款基準利率下調(diào) 0.25 個百分點至 2.75%。不動產(chǎn)登記條例全文公布12 月 22 日，國務院公布了不動產(chǎn)登記暫行條例全文。根據(jù)國務院令，該

8、條例將在 2015年 3 月 1 日起正式實施。房企：格調(diào)不一 各自出盡風頭 綠地借殼金豐上市3 月 17 日，上海金豐投資股份有限公司重大資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關聯(lián)交易預案 正式公告，公布綠地借殼上市的具體方案，至 6 月 27 日曾該重組方案已獲上海市國資委批復同 意。12 月 11 日，有媒體報道一位接近綠地集團核心層的知情人士透露，目前地方土地和建設 部門以及國土部、住建部對綠地集團重組相關審查已完成，但綠地集團能夠正式登陸 A 股市場 的具體時間節(jié)點仍不確定。融創(chuàng)綠城聯(lián)姻難過百日之癢5 月 22 日，融創(chuàng)發(fā)布公告，公告中顯示，融創(chuàng)中國以 62.98 億港元代價收購綠城中國 24

9、.313% 股份，然而不過百日，就傳出宋衛(wèi)平反悔的消息，12 月 18 日傍晚，宋衛(wèi)平與孫宏斌達成最終 協(xié)議，終止了此前公告的收購事宜。12 月 31 日，融創(chuàng)再度發(fā)布公告稱，二者合資的融綠公司 正式賣給融創(chuàng)中國，總作價約 155 億元，包括約 113 億元的股權(quán)和約 42 億元的債權(quán)。不過， 融綠公司的歸屬問題，并未就此終結(jié)，事情仍在戲劇性地發(fā)展著。李嘉誠出售上海寫字樓8 月 8 日據(jù)外媒報道，李嘉誠持股 7.84%的亞騰資產(chǎn)管理擬 15.4 億元，出售位于上海虹口 區(qū)北外灘四川北路商圈的甲級寫字樓盛邦國際大廈。在過去的幾個月里，中國各個地方如火如荼 的拯救樓市行動。與此同時，民間和官方 P

10、MI 指數(shù)也開始復蘇，這被認為中國經(jīng)濟已經(jīng)擺脫了 下行的趨勢并開始復蘇。即使如此，李超人依然延續(xù)了他出售中國資產(chǎn)的判斷。綠地萬科陷“撕名牌”大戰(zhàn)12 月 5 日，萬科公布業(yè)績報告，公司前 11 月銷售金額為 1901 億元。與此同時，綠地同期 銷售金額也已突破 1900 億元。而在第三方機構(gòu)的統(tǒng)計中，綠地以微弱之勢暫時領先。萬達上市成今年最大規(guī)模 IPO12 月 23 日，伴隨著港交所的一陣鐘聲,萬達商業(yè)地產(chǎn)成功在港交所主板掛牌上市。這是港 交所今年圣誕節(jié)前迎來的最后一只新股,也是今年以來最大規(guī)模的 IPO。當日，萬達商業(yè)地產(chǎn)開 市報 48 港元,收市報 46.75 港元，成交 7644.4

11、萬股，涉資 35.89 億港元。綠城 60 億港元“改嫁”中交12 月 23 日綠城就召開新聞發(fā)布會，宣布正式“改嫁”中交集團，根據(jù)雙方協(xié)議，中交以 總價約 60.13 億港元收購控制人宋衛(wèi)平以及關聯(lián)人士控制的約 42%的綠城股權(quán)中的 24.288%的 股份，進而使得中交在交易后成為綠城并列第一大股東。市場：樓市低迷 單品仍可熱銷 錦繡蘭庭開盤狂銷 20 億成銷冠3 月 8 日花木綠城錦繡蘭庭首度開盤，開盤當天即售罄，熱銷 20 億，登頂上海 1-5 月份住 宅市場銷冠。金大元掀起滬上降價第一波4 月 25 日，位于上海浦東唐鎮(zhèn)板塊的中高端住宅項目金大元御瓏公館推出一批精裝大平層 房源，并以

12、7.2 折“甩賣”，原價均價 50000 元/平方米，現(xiàn)價均價 36000 元/平方米。業(yè)內(nèi)人 士預測，從上海郊區(qū)市場看，可能是一個降價的開端。滬發(fā)布商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃9 月 9 日，昨天，市商務委、市規(guī)土局聯(lián)合發(fā)布上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃（2014-2020）。 根據(jù)規(guī)劃，至 2020 年，上海將形成“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心+特色商 業(yè)街區(qū)”的“3+1”商業(yè)布局體系。為避免無序競爭和重復建設，市商務委昨還首次提出，將限 制上海超大型和大型商業(yè)網(wǎng)點的過度建設。眾籌與房產(chǎn)聯(lián)姻開啟房產(chǎn)雙贏時代10 月 17 日，上海首單“房產(chǎn)眾籌”活動正式啟動，搜房網(wǎng)聯(lián)手萬科拿出 50 萬元一套的

13、房 源進行眾籌資金招募及房屋競拍，這將開啟購房者及房企雙贏時代。萬科城打破樓市僵局:單日勁銷 4 億11 月 14 日，萬科城開盤推出了兩百多套 78-122 平米裝修公寓單日勁銷 4 億，再次刷新區(qū) 域單盤單日認購套數(shù)記錄，打破樓市僵局，在樓市陷入低迷期的時間里，為樓市帶來一劑不小的 “強心劑”。房地產(chǎn)觸網(wǎng)以新思維顛覆 PC 時代12 月 3 日，2014 年房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)大會在上海舉辦，搜房網(wǎng)推陳出新，以新思維模式顛覆 PC時代，開啟房地產(chǎn)全新移動化時代。今年同時建設 10 條軌交線據(jù)上海市重大工程建設工作會議透露，2014 年上海地鐵建設將繼 2010 世博會后再次發(fā)力。 有 10 條地鐵

14、線路同時建設或開展前期工程，規(guī)模為近年來罕見。其中，包括 10 號線二期、11 號線迪士尼專線、17 號線等總共 103 公里新線將開工。土地：樓市好轉(zhuǎn) 地市隨之起舞 方興地產(chǎn)奪得大寧地塊1 月 28 日，15 家知名房企參與，140 輪的激烈競價，方興地產(chǎn)最終殺出一條血路，以 101億元競得閘北區(qū)大寧路街道 325 街坊地塊，溢價 111.59%，搜房網(wǎng)測算樓板價 47609 元/平米。滬賣地試行“招掛復合”今年 4 月，上海土地交易部門召開競買人座談會，告知與會開發(fā)商擬改革土地出讓模式：計 劃采取招標和掛牌結(jié)合的方式進行土地出讓，提高土地出讓保證金比例，上調(diào)后的比例或達 40%。上海自貿(mào)區(qū)

15、試行土地流轉(zhuǎn)4 月 22 日，上海自貿(mào)區(qū)土地拍賣相關人士透露，上海自貿(mào)區(qū)土地流轉(zhuǎn)相關條例有望公布，土 地所有者在補繳差價后，可選擇將工業(yè)用地流轉(zhuǎn)為具有工業(yè)用地、商業(yè)用地與辦公用地三種屬性 的綜合用地。中民投聯(lián)合體競得董家渡地塊11 月 18 日，中國民生投資聯(lián)合上海外灘投資、上海佳渡置業(yè)以 248.5 億元入主黃浦區(qū)“小 東門街道 616、735 街坊”地塊，溢價率 0.2%，樓板價 35392 元/平方米。僅次于 2009 年廣 州亞運村 255 億元的總價地王，成上?？們r地王。前灘宅地首度掛牌出讓11 月 20 日，有“升級版陸家嘴”之稱的上海前灘國際社區(qū)一口氣推出了五幅地塊，這也是 前灘

16、自公布規(guī)劃以來，首次啟動住宅地塊出讓。并且住宅地塊出讓，約定“永不出售”，這是土 地市場公開招拍掛以來，首次約定“永不銷售”的地塊。4 小時單價地王兩次刷新12 月 24 日上午，格力地產(chǎn)以 16.14 億元競得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地塊，樓板價65832 元/平方米，刷新上海單價地王紀錄。此后不到四小時內(nèi)，三湘以 18.61 億元競得前灘地 塊，再次刷新上海單價地王紀錄。第二部分：2014 年上海商品住宅成交供應報告2014 滬商品住宅成交 975 萬方 2.7 萬/平漲幅創(chuàng)近 4 年新高2014 上海商品住宅成交供應報告上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年度上海樓市成交面積共計 97

17、5.18 萬平，合計 82183 套，成交均價 27165 元/平。全市 17 個區(qū)縣中，大浦東以 192.20 萬方的成交量居首，占據(jù)全 市 2 成的成交量；嘉定簽約 161.24 萬方居次位，寶山、松江兩區(qū)分別以 103.54 萬方、100.94 萬方的成交量居三、四位。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年度上海樓市共計成交面積 975.18 萬平，同 2013 年 比下跌 23.95%；合計成交商品住宅 82183 套，較去年下降 22.02%，成交均價 27165 元/平， 與去年相比大幅上揚 12.35%。2014 年度商品住宅的成交量總體呈現(xiàn)先抑后揚的趨勢，前三季 度成交不溫不火

18、，最后一季度由于一系列新政的推出，成交量上揚明顯，3 個月成交面積均破百 萬方。隨著中高端住宅成交占比的增加，2014 年度的成交均價也是一路攀升，年成交均價 27165 元/平，漲幅達 12.35%，創(chuàng)近 4 年漲幅新高。從單月成交均價來看，12 月份的成交價格高達 30016 元/平，刷新月度成交均價歷史記錄。2006-2014年上海商品住宅成交走勢面積（單位：萬平）均價（單位：元/平方米）3000300002500250002000200001500150001000100005005000002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年

19、 2014年數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心年度成交 975 萬平供過于求 成交趨勢先抑后揚縱觀 2014 年樓市，前三季度的成交走勢不溫不火，在缺少政策刺激的情況下，僅在 3 月 迎來了成交首個高峰，月度成交量達 93.2 萬平；全年成交量最低的月份為 2 月，成交量僅有 41.9 萬平。值得關注的是傳統(tǒng)的成交黃金季“金九”不金，成交量僅有 76.6 萬平，為去年同期的 54.02%。 在最后一個季度，上海商品住宅成交迎來爆發(fā)期，四季度成交量達 350.1 萬平，占全年成交的1/3，3 個月成交量均超過百萬，12 月成交量高達 136.95 萬平，成為年內(nèi)月度成交量最高的月 份，2014 年末翹尾

20、收官。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師代金玲認為，2014 年前三季度由于缺 少政策方面的刺激，樓市難以重現(xiàn) 2013 年的盛況；與成交萎靡相反的是成交價格依然一路上揚， 在政策不明朗的情況下開發(fā)商和購房者都謹慎入市，市場觀望情緒嚴重。全年樓市的轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在 9 月末。9 月 30 日新政推出，放松首套房認定政策，之后一系列新政陸續(xù)推出，公積金新政、上海普通住宅標準調(diào)整、央行降息等政策逐步刺激新房市場，購房 者和開發(fā)商的觀望情緒得以釋放，購房者的入市熱情高漲，成交量節(jié)節(jié)攀升；開發(fā)商的推盤意愿 也有所加強，9-12 月的實際開盤數(shù)量也處于年度高位。另據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，在供求關系方面，2014

21、 年度新增供應面積為 1241.5 萬 平，較 2013 年相比上漲 6.64%，比 2014 年成交面積多了 266.3 萬平，市場整體表現(xiàn)出供大于 求的態(tài)勢。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師代金玲認為，前期成交市場的低迷導致庫存進一步加大， 雖然年底成交呈現(xiàn)爆發(fā)式上揚，但高位的庫存依然難以快速消化，2015 年庫存去化壓力依然存 在。2014年上海商品住宅月度成交、供應走勢成交面積(單位：萬平)供應面積(單位：萬平)160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月年度成交均價 27165 元/平 漲幅 12

22、.35%創(chuàng)近年新高數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年上海樓市商品住宅成交均價 27165 元/平，與去年相 比大幅上揚 12.35%，漲幅創(chuàng)近 4 年新高。較之往年，2014 年中高端項目成交比重加大，購房 者不再一味追求低價，優(yōu)質(zhì)的改善型住房和高端項目也是購房者關注的重點。2010-2014年上海商品住宅成交均價走勢均價（單位：元/平方米）30000280002716426000240002200021713220122246124177200002010年2011年2012年2013年2014年縱觀 2014 年月度成交均價走勢，進入 9 月后成交均價上揚明顯

23、，最后一月成交均價突破 3萬/平，刷新月度成交均價歷史記錄。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師代金玲表示，中高端項目的 持續(xù)放量或是抬高全市整體成交價格的主要原因。部分中高端樓盤項目表現(xiàn)不俗，年內(nèi)均價在 4 萬/平及以上的中高端項目多次躋身全市月度成交榜 TOP10，造成了樓市整體成交均價持續(xù)走高。 年初成交萎靡不振，但在中高端項目成交良好的推動下，成交均價依然堅挺不降，后期樓市成交 逐步走高，新政利好信息持續(xù)發(fā)酵，加之年末開發(fā)商推盤數(shù)量增加進一步刺激市場，價格上揚已 成為普遍現(xiàn)象。2013-2014年上海商品住宅月度成交均價走勢2013年2014年32000300002800026000240002

24、200020000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心大浦東成交 192 萬方居首 各區(qū)縣普降松江下行幅度最低上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年上海樓市共計成交面積 975.18 萬平，全市 17 個區(qū) 縣中，大浦東以 192.20 萬方的成交量居首，占據(jù)全市 2 成的成交量；嘉定簽約 161.24 萬方居 次位，寶山、松江 2 區(qū)分別以 103.54 萬方、100.94 萬方的成交量居三、四位。去年樓市整體 成交不溫不火，僅四季度成交上揚，2013 年的火爆樓市難以重現(xiàn)。縱觀全市 17 個區(qū)縣的表現(xiàn)，與去年相比僅黃浦區(qū)成交量上

25、揚，上漲幅度為 22.68%。值得 關注的是松江區(qū)，2014 年度成交破百萬，為下行幅度最低的區(qū)域，僅為 6.08%。上海搜房數(shù)據(jù) 監(jiān)控中心分析師代金玲指出，成交位于前列的區(qū)縣均為購房者重點關注的傳統(tǒng)區(qū)域，這些熱門區(qū) 域普遍以剛需盤為主，價格適中，推盤量大，能起到帶動成交的效果。其中松江區(qū)的成交集中在 松江新城和泗涇板塊，區(qū)域內(nèi)臨近 9 號線和松江萬達廣場的樓盤備受購房者關注，另外下半年 區(qū)內(nèi)推出不少新盤，以致成交量位于前列。2014年上海商品住宅各區(qū)縣成交面積對比200面積（單位：萬平）150100500數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心從 2014 年上海商品住宅成交面積 TOP10 中可以看出，

26、所有上榜項目均來自成交排名前四 的區(qū)域。上榜樓盤多為體量大、加推頻繁的項目，集中加推對項目成交有很大影響。例如位于浦 東的中金海棠灣在 10-11 月多次集中加推，兩月總計成交 406 套，成交面積占項目全年成交總 量的 6 成。2014 年上海商品住宅成交面積 TOP10排名樓盤名稱區(qū)縣成交面積（平）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平）1綠地海域笙暉寶山74502萬科城閔行12763金地自在城松江11164新城香溢瀾庭嘉定1405遠洋香奈寶山99926974196256中金海棠灣浦東937綠城上海御園浦東918中建溪岸瀾庭嘉定85660868190609萬科夢想派松江84754912216741

27、0綠地新緹香公館青浦832數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)第三部分：2014 年上海商業(yè)地產(chǎn)成交供應報告2014 滬寫字樓供應量逾 286 萬方 商鋪成交量創(chuàng) 8 年來新低2014 上海商業(yè)地產(chǎn)成交供應報告上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年度上海商業(yè)地產(chǎn)共計成交 321.19 萬方。其中，寫字 樓成交面積 186.28 萬方，較 2013 年減少 28.38%；商鋪成交量 134.91 萬方，創(chuàng)近 8 年來新低。 另，2014 年滬商業(yè)地產(chǎn)供應量高達 552.7 萬方，較 2013 年上揚 7.37%，年內(nèi)供求 1.7:1，過 高的供應量勢必給 2015 年造成巨大的去化壓力。寫字樓成交量環(huán)

28、比跌 3 成 均價居 8 年來第二高上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年上海寫字樓共成交 18823 套，較 2013 年減少 34.7%， 成交均價 25899 元/平，較 2013 年上漲 14.71%；成交總金額 482.45 億元，同比 2013 年減少16.92%。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師王冰表示，2014 年初銀行信貸收緊、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù) 從嚴從緊，使住宅市場出現(xiàn)疲軟，觀望情緒影響到商住市場；同時，自貿(mào)區(qū)投資熱降溫，標準寫 字樓不再出現(xiàn)頻繁成交，使得 2014 年申城寫字樓市場成交量明顯下滑。數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心 另，2014 年寫字樓雖成交量下跌，但成交均價卻達到了 2

29、007 年以來的第二高位。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師王冰表示，一方面低價商住產(chǎn)品成交量減少，弱化了對成交均價的影響； 另一方面，市區(qū)和虹橋商務區(qū)中高端寫字樓的成交很大程度上提升了寫字樓成交均價。數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心從寫字樓月度成交走勢來看，2014 年僅 5 月成交量同比上漲，其余 11 個月均同比下跌。 上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師王冰表示，2013 下半年受自貿(mào)區(qū)利好影響，寫字樓市場一路高歌。 而 2014 年自貿(mào)區(qū)降溫，寫字樓成交量減少，年末央行雖有救市表現(xiàn)，但對寫字樓成效甚微，濃 厚的觀望氛圍并未因此消散。2014 寫字樓供應逾 286 萬方 缺少刺激市場平淡上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心

30、統(tǒng)計，2014 年全市寫字樓供求比 1.53:1，新增供應量逾 286 萬方。 其中，閔行以逾 49.7 萬方的供應量居首；浦東新增 32.35 萬方，區(qū)域內(nèi)寫字樓存量高達 134.62 萬方。從各區(qū)縣去化來看，由于凌空 SOHO 半數(shù)的成交，2014 年僅長寧區(qū)寫字樓供不應求， 徐匯、松江、普陀、嘉定供求基本平衡，其余區(qū)縣均供過于求。隨著虹橋商務區(qū)寫字樓的陸續(xù)入市，在 2014 年上海寫字樓成交面積 TOP10 的榜單上，虹橋商務區(qū)內(nèi)寫字樓占 3 席，表現(xiàn)亮眼。從榜單上也可看出，排名前五位的項目由于其所處地理 位置和板塊發(fā)展前景利好，成交均價均在 2.8 萬/平以上，對于提升全市寫字樓成交均

31、價起到了 助力作用。2014 年上海寫字樓成交面積 TOP10排名樓盤名稱區(qū)縣成交面積(平米)成交套數(shù)（套）成交均價（元/平）1上海綠地中心徐匯7992577580052華潤上海萬象城閔行63新富港中心黃浦58847200412084虹橋協(xié)信中心閔行48198112286535虹橋搜候商務廣場長寧43533157300006旭輝 U 天地嘉定42401871150127青浦卓越世紀中心青浦448卓越世紀中心奉賢39363601130929建工大唐國際廣場浦東389081592660210新江灣城科技廣場楊浦388049117641數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)另一方面，隨著 2013 年明星產(chǎn)

32、品的售罄及熱銷項目余量的減少，2014 年續(xù)銷速度明 顯減緩，如 2013 年以逾 14.7 萬方成交量占據(jù)榜首的新江灣城科技廣場，2014 成交量不 足 4 萬方，排名滑至第 10。同時，2014 年寫字樓市場未出現(xiàn)新的明星產(chǎn)品，市場缺少刺 激，趨于平淡。上海商鋪成交量創(chuàng) 8 年來新低 投資行為趨理性上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年全市商鋪成交 10238 套，較 2013 年減少 28.56%； 成交均價 21147 元/平，達 8 年來最高；成交總額 285.29 億元，同比上一年下跌 24.42%。從近 8 年來上海商鋪市場成交走勢來看，2008 年以前受經(jīng)濟環(huán)境的驅(qū)動，商鋪市場

33、獲得較好的上升空間，但 2008 年全球金融危機使商鋪成交進入低谷，2010、2011 年在房地 產(chǎn)調(diào)控政策影響下，住宅的擠出效應推高了商鋪的成交；但擠出效應難以長久維系，商鋪 成交量走低。2012 下半年在松江萬達、納米魔幻城等明星產(chǎn)品帶動下，商鋪成交量回升，2013 年自貿(mào)區(qū)的啟動更為包含商鋪在內(nèi)的上海房地產(chǎn)市場帶來新一波投資熱潮。2014 年 自貿(mào)區(qū)熱降溫，市場恢復理性，商鋪成交量進入低谷，創(chuàng) 8 年來最低。數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心同比 2013 年數(shù)據(jù)，2014 年除 12 月份有較大幅度的上漲，9 月小幅上揚外，其余 10 個月 份均有明顯下跌，隨著市場環(huán)境的復雜化及新品持續(xù)缺乏的

34、影響，投資者行為逐漸理性。12 月 在浦東新區(qū)放量刺激下，月成交量超 25 萬方，創(chuàng)近兩年來新高，2014 年翹尾收官。2014 上海商鋪供求達 1.97:1 浦東區(qū)商鋪存量居首上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年全市商鋪供求比高達 1.97:1，新增供應量逾 266 萬 方。其中，浦東區(qū)新增可售商鋪面積逾 70.9 萬方，遠高于其他區(qū)縣；全市僅靜安、長寧兩區(qū)供 不應求，奉賢、寶山供求基本平衡，其余 13 區(qū)縣去化壓力均有不同程度的加大。數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心受浦東國際旅游度假區(qū)、自貿(mào)區(qū)、16 號線通車等規(guī)劃利好因素影響，以及居住范圍的 擴大，以社區(qū)型商鋪、綜合市場商鋪為主要業(yè)態(tài)的商鋪

35、受到市場認可，其中，以浦東新區(qū) 最為明顯，在 2014 年成交面積 TOP10 的榜單上，浦東新區(qū)商鋪占據(jù) 4 成席位，且全部為 社區(qū)型商鋪和綜合類商鋪。2014 年上海商鋪成交面積 TOP10排名樓盤名稱區(qū)縣成交面積(平米)成交套數(shù)（套）成交均價（元/平）1上海國際機電五金交易中心嘉定37380454113702綠地繽紛廣場浦東27267197260753地杰國際城浦東19744130278834上海金山萬達廣場金山19665201319555寶龍城市廣場浦東26城開中心閔行87五角世貿(mào)商城浦東1695356270878御翠豪庭長寧1638612316219水都南岸青浦16048134981

36、810虹橋協(xié)信中心閔行148672938207數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)值得關注的是，隨著自貿(mào)區(qū)擴容、上海迪士尼 2015 年開園，人流、物流和商流帶來的 疊加效應將會進一步加碼于浦東新區(qū)，2015 年浦東商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑾破鹦乱徊ǖ耐顿Y熱潮。第四部分：2014 年上海土地成交供應報告2014 年上海土地市場成交 1665 億元 創(chuàng)近六年第二高位2014 年上海土地成交供應報告搜房網(wǎng)統(tǒng)計：2014 年上海土地市場共計成交土地（剔除工業(yè)用地）201 幅，較去年下滑 27.7%。 其中，商品住宅用地（含普通商品房、商住辦混合）土地成交 90 幅，商業(yè)用地（商業(yè)、辦公及 餐飲等）成交 75 幅，另外

37、保障房用地（動遷安置房）成交 36 幅。2009-2014上海土地市場走勢2500200015002012782129.7191281215138300250200150100050001664.7 1238.3851.3897809.91382.5770.51276.4646.91189.41333.61005002014年2013年2012年2011年2010年2009年面積（萬平）金額（億元）幅數(shù)數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)出讓面積方面，2014 年上海土地市場總成交面積 851.3 萬平，較 2013 年下滑 31.3%，其 中，商品住宅性質(zhì)用地成交 501.2 萬平，商業(yè)用地成交 164.4 萬

38、平，保障房用地出讓 185.7 萬 平。出讓金額方面，2014 年上海土地市場總成交金額 1664.7 億元，較 2013 年下滑 21.8%， 總成交金額創(chuàng)下招拍掛以來上海土地市場出讓金總額第二高，僅次于去年的 2129.7 億元。其中 商品住宅性質(zhì)用地成交 1244.7 億元，商業(yè)用地成交 311.2 億元，保障房用地成交 108.8 億元。 搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，上海 2014 年度住房用地供應計劃僅有 700 公頃，面積比去年大幅 減少了 30%。剔除掉商業(yè)用地部分，含住宅屬性的商品房及保障房用地總成交面積達 686.9 萬 平，接近完成今年 700 公頃住房用地供應的任務。117

39、家企業(yè)瓜分 2014 年上海土地搜房網(wǎng)統(tǒng)計，剔除保障房用地，2014 年上海土地市場共有 117 家企業(yè)參與拿地，瓜分上海686.9 萬平土地。拿地面積方面，綠地以 7 幅土地共計 28.1 萬平的成績列居榜首，葛洲壩在青 浦斬獲兩幅宅地共計 23.5 萬平列第二位，北京東亞里程則在崇明和浦東奪得 5 幅地塊 22.95 萬 平占據(jù)第三名。拿地金額方面， 中民投 248.5 億元摘得董家渡地王項目、方興 101 億元奪得大寧板塊純宅 地占據(jù)榜首，陸家嘴集團旗下公司在臨港、前灘等板塊以 52.77 億元競得 5 幅地塊列第三位。2014 年土地市場表現(xiàn)前 10 房企拿地金額前 10拿地面積前 1

40、0拿地企業(yè)金額（億元）拿地企業(yè)面積（萬平）中民投248.5綠地28.1方興101葛洲壩23.5陸家嘴52.77北京東亞里程22.95旭輝48.76首創(chuàng)19.02保利置業(yè)42.59正榮18.52葛洲壩35.33旭輝17.65綠地33.25朗詩17.64朗詩32.4陸家嘴16.99正榮31.85豫商集團13.96格力地產(chǎn)30.64國貿(mào)地產(chǎn)13.35數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，今年上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩大特征，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)房企放慢了拿地 的步伐，綠地的拿地面積較去年較少 71.6%，萬科、龍湖、陽光城等拿地金額及面積也較去年 縮水；另外一方面，新面孔為上海土地市場增色不少，一些新的閩系粵系等

41、外地房企今年也開始 布局上海，如廈門國貿(mào)、廈門源昌、珠海華發(fā)、格力地產(chǎn)等。浦東青浦松江供應全年過半土地搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2014 年浦東新區(qū)土地出讓面積達 187.4 萬平，位列各區(qū)縣之首。松江青浦分 別出讓 153.9 萬平和 133.7 萬平，浦東松江及青浦三個區(qū)的土地出讓總面積占全市總量的 55%。 出讓金額方面，浦東全年賣地 394 億元，同樣位列各區(qū)之首。黃浦區(qū)憑借董家渡超級地王的成 功出讓，以 254.3 億元的總出讓金額位列第二。青浦及松江以 213.9 億元及 164.7 億元次之。搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，在今年土地市場整體成交量及成交金額雙雙下滑的形勢下，青浦 區(qū)卻表現(xiàn)強勢，該區(qū)土

42、地市場自去年開始升溫，今年總出讓面積較去年上漲 12.5%，而總出讓 金額卻比去年增長 60%。未來幾年內(nèi)，青浦有望成為上海住宅成交最活躍的板塊之一。區(qū)縣出讓幅數(shù)（幅）出讓面積（萬平）出讓金額(億元)浦東53187.4394黃浦213.4254.3青浦20133.7213.9松江30153.9164.7閘北519.1122.6寶山1570.7112.5嘉定1270.386.5楊浦6973.3徐匯67.736.6崇明1357.435.3閔行1424.434.3虹口29.232.9普陀26.229奉賢830.924.2金山105122.3長寧25.918.2靜安11.210宅地平均溢價率 47%

43、較去年大幅下滑數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，剔除保障房用地，2014 年上海全年出讓住宅用地 90 幅，平均溢價率為 47.55%， 較去年 83.67%的平均溢價大幅下滑。具體來看，全年共有 11 幅土地溢價過百，其中浦東占據(jù) 其五，分別位于臨港、惠南以及前灘三個板塊。搜房網(wǎng)分析師李宗洲表示，今天土地市場整體偏冷，高溢價地塊主要出現(xiàn)于年初和年末，一 方面是因為春節(jié)前后新房市場較熱帶動土地市場升溫，而進入 5 月以后受信貸政策影響地市轉(zhuǎn) 冷；另一方面，2013 年成交供應飽和造成 2014 年需求縮減。第五部分：2014 年上海樓市熱點區(qū)域樓盤剖析報告新政和價格雙向拉動 3 區(qū)縣包攬 47%成交

44、量2014 年上海樓市熱點區(qū)域樓盤剖析報告據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2014 年上海商品住宅全年成交 82183 套，成交面積共計975.18 萬平，成交均價為 27165 元/平。在區(qū)縣成交面積方面，前 4 名區(qū)縣總成交量均破百萬 方。其中，浦東以 192.2 萬平占據(jù)第一；嘉定次之，全年成交總面積為 161.2 萬方；寶山區(qū)位 列第三，成交面積為 103.5 萬方。2014 年，浦東、嘉定、寶山這 3 個區(qū)縣總計成交 40817 套， 成交面積約 457.0 萬方，約占上海成交總面積的 47%。數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心 整體而言，2014 年自“930 新政”開始，公積金、普通住宅標準

45、上調(diào)等利好政策先后出臺，提振了樓市的信心；同時，為了去化庫存，房企也紛紛采取“以價換量”策略。因此，2014 年 不管是 3 個熱點區(qū)域，還是上海樓市，整體成交趨勢都呈現(xiàn)先抑后揚、第四季度集中的態(tài)勢。2 個綠城系產(chǎn)品成交面積占浦東近 1 成浦東 2014 年商品住宅總共成交 15705 套，成交面積為 192.2 萬方，成交均價為 31091 元/平，同比大漲 21.6%。浦東區(qū)成交價格的上揚，主要是受區(qū)域內(nèi)改善住宅的帶動。2014 年，浦東高橋森蘭板塊的綠城上海御園，成交價為 45340 元/平，總計成交 625 套， 成交面積為 91028 平，斬獲 41.3 億元，在上海全年住宅成交面積

46、排名榜中位居第 7。同時，綠 城系另一樓盤花木綠城錦繡蘭庭于 3 月首次開盤，全年成交 587 套，成交均價報于 56954 元/平，成交面積達到 81718 平，排名第 11。2 個綠城系項目成交總面積約 17.7 萬方，占浦東 總成交量 9%。2014 年上海住宅成交面積排行榜 TOP15排名樓盤名稱區(qū)縣成交套數(shù)（套）成交面積（平）成交均價（元/平）成交金額（萬元）1綠地海域笙暉寶山1403371968.892萬科城閔行1402273106.563金地自在城松江1101110148.264新城香溢瀾庭嘉定996197387.955遠洋香奈寶山9749992619625196107.216中

47、金海棠灣浦東64180755.157綠城上海御園浦東62591723.288中建溪岸瀾庭嘉定86885668.869萬科夢想派松江9128475421674193692.1810綠地新瑅香公館青浦112101460.1211花木綠城錦繡蘭庭浦東587817185695446541812保利星海嶼嘉定76581179.113華潤中央公園嘉定6777797924585191712.5214綠地海域蘇河源嘉定7427652416632127272.2915新江灣中凱城市之光楊浦55574312.6數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)花木綠城錦繡蘭庭作為單價 5 萬/平以上的項目拿下了上海住宅全年成交面積

48、TOP11。據(jù)上 海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)測，花木綠城錦繡蘭庭是目前世紀公園花木板塊唯一的住宅項目，周 邊無新房競品。2014 年，花木綠城錦繡蘭庭成交價整體走完了“低開高走”的路。嘉定樓盤去化“敏感”于價格數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)2014 年，嘉定區(qū)商品住宅總計成交 14974 套，成交面積達 161.2 萬方，成交均價報于 18432元/平，與 2013 年相比上漲了 1271 元/平，同比漲幅約 7%。從 1-12 月成交套數(shù)與成交均價走勢來看，嘉定下半年成交明顯上揚。2014 年第四季度開始，央行降息、房貸利率調(diào)整等各種利好政策出臺，樓市逐漸回暖，因此，嘉定第四季度成交也有大幅度的上漲，且于 10

49、 月達到成交 最高峰，10 月的成交套數(shù)環(huán)比大漲 77%。數(shù)據(jù)來源：佑威數(shù)據(jù)研究中心 另一個方面，從上圖可以看出，嘉定的成交套數(shù)與成交均價整體呈現(xiàn)反比走勢。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析饒柳鵬指出，嘉定是傳統(tǒng)的剛需集中地，價格對其成交的影響會更大，成交對于 價格的變化也更為“敏感”，反應活躍?！耙詢r換量”幾乎貫穿 2014 年全年，作為庫存壓力較大 的嘉定更是如此，比如占據(jù)了嘉定成交前 2 位的項目：嘉定新城的新城香溢瀾庭和南翔的中建 溪岸瀾庭。新城香溢瀾庭 2014 年成交 996 套，成交均價為 18440 元/平，成交面積破 10 萬，總計約10.7 萬方，在上海全年住宅成交面積中排位第 4。同時，在嘉定新城板塊中，新城香溢瀾庭占 成交總面積的 14%。中建溪岸瀾庭成交 868 套，共成交 8.57 萬平，成交均價為 19060 元/平， 位列 2014 年上海住宅成交面積的第 8 位。數(shù)據(jù)來源：上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心新城香溢瀾庭 6 月成交套數(shù)達到最高值，同時，這也是成交均價的最低值；同時，中建溪 岸瀾庭全年成交價格曲線平緩下降，反之，成交套數(shù)呈一直上揚的走勢。房企只要肯降到位，帶 動成交量的增長是可以期