1、住宅小區(qū)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)測算方案一、物業(yè)管理費收入測算為了便于測算，結(jié)合商業(yè)物業(yè)及車位的的物業(yè)管理服務(wù)收入，以及日后平均年收費率估算，假設(shè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為PM，則 營業(yè)收入住宅物業(yè)服務(wù)費收入車輛停放服務(wù)費收入（商業(yè)物業(yè)服務(wù)費收入）住宅建筑面積PM12月96%車位數(shù)25元/車位.月12月95%（商業(yè)建筑面積2.3元/.月12月70%）20164.09PM12月96%96個25元12月95%1619.72.3元12月70%.32PM27360.0031292.60.32PM58652.60說明：%比是指年度收費率；商業(yè)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)已設(shè)定2.3元/.月。二、物業(yè)管理成本支出測算序號項 目月發(fā)生額

2、（元）年發(fā)生額（元）備 注1工資及福利2行政辦公費3設(shè)備設(shè)施維護(hù)費4環(huán)境管理費5公共水電費合 計6社區(qū)文化建設(shè)費7不可預(yù)見費8酬金9法定稅金成本支出總計附表1：工資估算（￥ 元）職位薪金標(biāo)準(zhǔn)(包括福利社保)預(yù)算人數(shù)(人)全年薪金總額(元)平均每月薪金支出(元)年終獎金(按一個月薪標(biāo)準(zhǔn))薪金合計主管秩序維護(hù)員客服管理員工程技工清潔綠化員合 計附表2：行政辦公費估算（￥ 元）序號項目測算式依據(jù)計算式支出金額（人民幣元）月支出年支出一通訊費1移動電話2物業(yè)服務(wù)中心電話二交通費三辦公用易耗品四服裝費1管理干部服裝2一般工作人員服裝3秩序維護(hù)員服裝4清潔綠化服裝五物料折舊費1電腦2監(jiān)控室空調(diào)3對講機4對

3、講機電池六業(yè)務(wù)費及其它支出合 計附表3：設(shè)備設(shè)施維護(hù)費估算（￥ 元）名 稱摘 要金額(元)/月月支出年支出工程維修工具工程維修物料保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)電梯維護(hù)保養(yǎng)化糞池清理維護(hù)停車場養(yǎng)護(hù)消防、供水系統(tǒng)維護(hù)二次供電發(fā)電機維護(hù)保養(yǎng)其 他 合計備注：以上費用不包括設(shè)備設(shè)施及房屋的大修費用及能耗費用。附表4：環(huán)境管理費估算（￥ 元）序號項目測算式依據(jù)計算式支出金額（元）月支出年支出1園林綠化保養(yǎng)2垃圾承運費3四害消殺4清潔、綠化工具5清潔用品的消耗6水池、梯間清洗消毒等合 計附表5：公共水電費估算（￥ 元）項目測算式依據(jù)計算式支出金額（元）月支出年支出路燈、園林用電等辦公、監(jiān)控中心地庫車場照明、地庫排風(fēng)機

4、、地庫潛水泵等電梯、電梯房風(fēng)機等合 計三、物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的測算下述僅測算住宅物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)。若小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)收支平衡，則：營業(yè)收入成本支出0即：營業(yè)收入（.00營業(yè)收入17.5）0推算出：營業(yè)收入.27元根據(jù)物業(yè)管理費收入測算結(jié)果，按營業(yè)收入的測算公式，則應(yīng)為： 營業(yè)收入住宅物業(yè)服務(wù)費收入車輛停放服務(wù)費收入（商業(yè)物業(yè)服務(wù)費收入）.27元.32PM27360.0031292.60推算出：PM1.383元/.月根據(jù)上述測算，我們擬將小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定為￥1.38元/月上述物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)測算僅從小區(qū)運作角度出發(fā)，按新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法還應(yīng)將管理費分?jǐn)偟荣M用納入測算（如公司運營費用、公司要承擔(dān)的稅費等）。當(dāng)然，收入與支出應(yīng)根據(jù)本企業(yè)和小區(qū)實際運營情況測算（如本公司人員工資、小區(qū)能源損耗、日常運作資源損耗、稅費等）。另外，測算過程還應(yīng)考慮未來成本的上升可能，故在此基礎(chǔ)上要預(yù)留35年（或根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同期限）的提升空間。如當(dāng)時測算標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/月，但考慮未來成本上漲因素，則在此基礎(chǔ)上最低要提升到2.0元/月。那么在實際操作中如直接按此標(biāo)準(zhǔn)收取，恐業(yè)戶也不一定能接受也不誠信，所以在對外收取上則明確或公告“第一年按物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的75%收?。椴蛔寴I(yè)戶感到迷惑或不理解，可對外宣傳開發(fā)商為回饋業(yè)戶而采取的貼補