1、房地產(chǎn)業(yè)稅收自查指南.房地產(chǎn)業(yè)稅收自查指南一、自查年度和內(nèi)容2008年至2009年兩個年度的稅款繳納情況，有涉及以前年度的，應具體說明。自查所有應納稅種的稅款核算及繳納情況。重點檢查：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、印花稅、契稅以及其他稅費。二、時間安排自查時間為：4月19日-5月15日，各房地產(chǎn)業(yè)必須在5月14日之前上報自查表格。三、自查報表（見房地產(chǎn)業(yè)自查表格，共十一張）四、稅種自查（一）營業(yè)稅方面： 1、預收售房款、定金、押金、保證金等掛“其他應付款”等往來賬，未申報營業(yè)稅或直接沖減開發(fā)成本；2、商品房抵建筑工程款，以房抵債，直接減少“開發(fā)產(chǎn)品”未按規(guī)定申報營業(yè)稅

2、；3、代收代付的價外費用、手續(xù)費、管理費等掛“其他應付款”等往來賬，未申報營業(yè)稅；4、出租房屋、車位、商鋪未按規(guī)定繳納相應稅款；5、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目未按規(guī)定申報營業(yè)稅；6、銷售給內(nèi)部職工和關(guān)聯(lián)方商品房，銷售價格明顯偏低，又無正當理由，申報時未作納稅調(diào)整；7、關(guān)聯(lián)方之間將商品房無償贈與、無租使用，申報時未作納稅調(diào)整；8、取得非金融單位的利息收入直接沖減 “財務費用”未按規(guī)定申報營業(yè)稅；9、銷售不動產(chǎn)兼裝修行為（精裝房）將收取的裝修及安裝設(shè)備費用沖減安裝成本，未全額申報繳納營業(yè)稅；10、售后返租等銷售行為，沖減租金未全額申報繳納營業(yè)稅；11、分解售房收入，部分售房款未開發(fā)票，未足額

3、申報收入；12、按揭銷售，在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后作“短期借款”；13、在包銷過程中，采用開發(fā)商按實收開票，包銷商再開收據(jù)收現(xiàn)金，未按實申報納稅；14、地下車庫、倉庫、地面停車位等，對外銷售時，未開發(fā)票，未計收入申報納稅。（二）企業(yè)所得稅方面：1、不按規(guī)定確認銷售收入，推遲實現(xiàn)銷售，造成少繳企業(yè)所得稅；2、采取預估成本、預轉(zhuǎn)成本、按計劃成本結(jié)算、按比例法結(jié)算等手段增大商品房成本，造成少繳企業(yè)所得稅；3、滾動開發(fā)商品房，不按配比原則進行成本核算，人為地造成利潤向后推遲，造成少繳企業(yè)所得稅；4、不合理工資列支和三項經(jīng)費超過規(guī)定標準未作調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅；5、業(yè)務招待費、廣告費超過規(guī)定標準未作

4、調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅；6、向關(guān)聯(lián)方銷售商品房價格明顯偏低未作納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅；7、自用房、出租房保留成本明顯偏低，多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，造成少繳企業(yè)所得稅；8、甲料直接進開發(fā)成本，再全額取得施工方發(fā)票重復入賬，及非法取得假發(fā)票、虛開發(fā)票進開發(fā)成本，造成少繳企業(yè)所得稅；9、借給關(guān)聯(lián)方的資金不收取利息，未作納稅調(diào)整，造成少繳企業(yè)所得稅；10、將開發(fā)期的利息入“財務費用”，多轉(zhuǎn)當期成本；11、前面營業(yè)稅方面的問題中有關(guān)企業(yè)所得稅的問題，如：1、3、7、11、14點。（三）個人所得稅方面：1、發(fā)放工資、獎金，支付集資利息，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；2、股東分紅或利潤分配增加股東個人投資額，

5、未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；3、為職工個人購買商業(yè)保險，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；4、在福利費、工會經(jīng)費等科目中支付給個人的應稅項目，未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；5、公司管理人員在兩處以上取得收入，未按規(guī)定合并申報；6、員工的旅游費未并計個人收入按規(guī)定代扣代繳個人所得稅；7、在“應付工資”等科目為員工支付個人所得稅，未按含稅金額計算。（四）其他小稅種方面：1、建筑安裝合同、租賃合同、廣告合同、設(shè)計合同、保險合同、銀行借款合同未按規(guī)定申報繳納印花稅；2、實收資本、資本公積未繳少繳印花稅；3、取得土地使用權(quán)，在開發(fā)期未按規(guī)定及時申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；4、公司自用房及出租房租金收入未按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅；5、房產(chǎn)稅房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。對自用房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅。外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是否正確，是否足額申報繳納房產(chǎn)稅。6、城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否自土地出轉(zhuǎn)讓合同約定交付土地時間的次月（土地出轉(zhuǎn)讓合同未約定土地交付時間的，自合同簽訂時間的次月）起及時、足額繳納了開發(fā)建設(shè)用地的城鎮(zhèn)土地