1、中國(guó)城市綜合體運(yùn)營(yíng)管理及營(yíng)銷策略,中航城,華潤(rùn)萬(wàn)象城,金地崗夏村改造,體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫(xiě)字樓、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。 這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 城市綜合體,深圳城市化發(fā)展，未來(lái)我們將面臨更多的城市綜合體類的復(fù)合形態(tài),我們必須要面對(duì)的問(wèn)題,城市綜合體,城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。 城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群

2、體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。,城市綜合體的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可達(dá)性,高密度、集約性,整體統(tǒng)一性,功能復(fù)合性,土地使用均衡性,空間的連續(xù)性,內(nèi)外部關(guān)系完整性,強(qiáng)大的對(duì)外輻射型,升值價(jià)值,深圳城市綜合體的發(fā)展,周邊環(huán)境問(wèn)題 道路系統(tǒng)問(wèn)題 功能搭配問(wèn)題 停車系統(tǒng)問(wèn)題,周邊環(huán)境問(wèn)題 道路系統(tǒng)問(wèn)題 功能搭配問(wèn)題,周邊環(huán)境問(wèn)題 功能搭配問(wèn)題,。,城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來(lái)越清晰,深圳城市綜合體的發(fā)展離不開(kāi)

3、城市化發(fā)展進(jìn)程,城市化發(fā)展,“ 一個(gè)城市只有一個(gè)中心 ”,廣州-北京路,重慶-解放碑,北京-西單,上海-南京路,“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？,上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展,上海-淮海路,上海-人民廣場(chǎng),上海-陸家嘴,上海-徐家匯,上海-虹橋,上海南京路,城市化發(fā)展,北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào)CBD取代,城市化發(fā)展,城市化多核發(fā)展是必然趨勢(shì),深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的,深圳城市化發(fā)展,深圳商城市化的

4、擴(kuò)張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展,深圳城市化發(fā)展,未來(lái)深圳可能面臨的城市綜合體形態(tài),核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體、次中心的綜合體、核心區(qū)和次中心間的綜合體,城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),定位需滿足的目標(biāo)：,1、符合城市整體發(fā)展要求，符合政府控規(guī)要求,2、具有鮮明特色，體現(xiàn)項(xiàng)目地段價(jià)值,3、符合市場(chǎng)要求，實(shí)現(xiàn)整體開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)目標(biāo),城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),定位依據(jù)：,城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),霍金斯“消費(fèi)者決策過(guò)程模型”,城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng),三位一體定位方法,城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位,核心商業(yè)形態(tài),家庭服務(wù),家庭時(shí)尚,家庭娛樂(lè),輔助商業(yè)形態(tài),家庭休閑品,家庭必需品,家庭生活類,城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位,城市綜合體商

5、業(yè)形態(tài)構(gòu)成,5-10%,其他服務(wù),20-25%,餐飲,30-35%,商業(yè)零售,30-40%,休閑、娛樂(lè)、酒店,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),按照零售業(yè)飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的前提下，才有在商圈開(kāi)設(shè)集中商業(yè)的可能（臨街商業(yè)不計(jì)入）,零售飽和理論公式： IRS = C * RE / RF C： 潛在客戶數(shù)量 RE： 人均消費(fèi)支出 RF： 營(yíng)業(yè)面積,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),商業(yè)零售業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)模的設(shè)定,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),商業(yè)零售業(yè)態(tài)極限規(guī)模測(cè)算表,銷售額=購(gòu)物概率*人口*人均零售開(kāi)支,商業(yè)面積=銷售額/單位面積營(yíng)業(yè)額,購(gòu)物概率測(cè)算公式選用赫夫模型公式：,A =S /D,ij,j,a,M,

6、ij,b,S /D,j,a,ij,b,S /D,j,a,ij,b,P,ij,=,A,ij,為商店J對(duì)消費(fèi)者I的吸引力；,S,j,a,為商店J的規(guī)模；,D,ij,b,為消費(fèi)者I到商店J的距離或時(shí)間；,P,ij,為消費(fèi)者I到商店J的規(guī)模購(gòu)物的概率；,城市綜合體商業(yè)零售業(yè)態(tài),商業(yè)零售業(yè)態(tài)引力模型,商業(yè)街分析需要解決的核心問(wèn)題,1、商業(yè)街的長(zhǎng)度和寬度,2、商業(yè)街的輻射半徑,3、商業(yè)街與平行干道的距離,城市綜合體商業(yè)街,東京商業(yè)街長(zhǎng)度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為250-650M，平均輻射半徑為420M,東京商業(yè)街長(zhǎng)度一般為600-1200M，平均880M；商業(yè)街輻射半徑為25

7、0-650M，平均輻射半徑為420M,東京商業(yè)街平均寬度,城市綜合體商業(yè)街,城市綜合體商務(wù),城市綜合體的商務(wù)辦公容量一般受城市化發(fā)展的影響，而人均辦公面積受區(qū)域的主導(dǎo)功能和區(qū)域的重要性程度的影響,城市綜合體商務(wù),城市綜合體的商務(wù)辦公面積需要考慮的內(nèi)容,1、城市商務(wù)物業(yè)供給總量和供給結(jié)構(gòu),2、城市商務(wù)物業(yè)需求總量和需求結(jié)構(gòu),3、城市商務(wù)物業(yè)供給矛盾分析,4、城市未來(lái)供需發(fā)展趨勢(shì)（預(yù)測(cè)就業(yè)人口和人均辦公面積，通過(guò)租賃活動(dòng)和市場(chǎng)吸納量預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求）,5、確定城市綜合體對(duì)城市中心商務(wù)的分流指數(shù),5、中心商務(wù)的高度指數(shù)確定綜合體最終的商務(wù)容量,城市綜合體酒店,城市綜合體的酒店規(guī)模估算,E = N *

8、 P * L / （T * K） E ：酒店的床位數(shù) N ：全年的旅客人數(shù) P : 住宿旅客比例 L : 平均住宿天數(shù) T : 全年可逗留天數(shù) K : 床位的利用率,城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值,城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈,城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值,城市綜合體的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈矩陣,城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值,城市綜合體的綜合評(píng)價(jià)體系,華潤(rùn)萬(wàn)象城城市綜合體運(yùn)營(yíng)的思考,一期,二期,華潤(rùn)萬(wàn)象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和寫(xiě)字樓？,中航城城市綜合體運(yùn)營(yíng)的思考,同樣處于城市核心區(qū)的中航城城市綜合體項(xiàng)目為什么一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)選擇寫(xiě)字樓而不是商業(yè)？,龍崗南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目城市綜合體運(yùn)營(yíng)的思考,龍崗南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目處于城市次級(jí)中心區(qū)的輻射地帶，125萬(wàn)的總建面，一期啟動(dòng)以住宅為主？,公寓,周邊高檔公寓眾多,住宅,高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多,酒店,五星級(jí)酒店林立,辦公,地王大廈等甲級(jí)寫(xiě)字樓匯聚,商務(wù),CFD帶來(lái)大量高等級(jí)商務(wù)人士,商業(yè),缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài),華潤(rùn)萬(wàn)象城,商業(yè),辦公,商務(wù),公寓,住宅,酒店,中航城,商業(yè),辦公,商務(wù),公寓,住宅,酒店,公寓,公寓少,住宅,住宅項(xiàng)目多，,酒店,少，檔