1、上篇：商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告,Part 2. 巴中城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展,巴中城市規(guī)劃分析 巴中經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析,1、城市簡(jiǎn)介 川東北門戶位置，交通狀況逐漸好轉(zhuǎn)。,城市區(qū)位：位于城東北的門戶位置，是連接川渝陜的交通樞紐。巴中市，位于四川省東北部，是四川北部的門戶。南接南充，西抵廣元，北接陜西漢中，東鄰達(dá)川。距離川渝經(jīng)濟(jì)圈較遠(yuǎn)，屬于四川境內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)。 城市交通：隨著多條高速的建設(shè)，交通情況將得到極大改善。在交通方面，巴廣高速（已通車）、巴南高速（已開通）、巴達(dá)高速（2010年開始施工建設(shè)，工期三年）、巴漢高速（2009年12月23日開工）、樂巴鐵路（已完工）、巴達(dá)鐵路等六條高速交通路網(wǎng)。,1、城

2、市簡(jiǎn)介 人口基數(shù)大，農(nóng)業(yè)人口比重大，典型的以農(nóng)業(yè)為主的城市。,全市轄區(qū)登記的戶籍人口約為400萬人，下轄巴州區(qū)（人口148.5萬）、通江縣（人口 80萬）、南江縣 （人口70萬）、平昌縣（人口106萬）。其中，農(nóng)業(yè)人口約為330萬人，項(xiàng)目所在巴州區(qū)城市常住人口為30萬人。整體巴中人口基數(shù)大，農(nóng)業(yè)人口比重大，屬于較為典型的以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為主的城市。 巴中人口流動(dòng)性增強(qiáng)，流動(dòng)規(guī)模增加，強(qiáng)化了與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)性，增加了巴中人民的經(jīng)濟(jì)收入，提高綜合消費(fèi)能力。巴中市典型的勞務(wù)人口輸出大市，有百萬人在外打工，主要流向廣東、浙江、江蘇、福建、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，2010年市內(nèi)流動(dòng)人口占比達(dá)24%

3、，主要是農(nóng)村人口流向城鎮(zhèn)，加速城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,2、城市規(guī)劃 目標(biāo)成為區(qū)域中心城市，發(fā)展形成“一城兩翼，三副五廊”的空間結(jié)構(gòu)。,規(guī)劃到2015年，市域人口為410萬，市域城鎮(zhèn)人口為185萬，城鎮(zhèn)化水平約為45%，其中中心城區(qū)人口規(guī)模約80萬，建設(shè)用地面積80平方千米。規(guī)劃到2020年，市域人口416萬，市域城鎮(zhèn)人口250萬，城鎮(zhèn)化水平為60%，其中中心城區(qū)人口規(guī)模為100萬人左右，建設(shè)用地面積約為95.6平方千米。 “一城兩翼，三副五廊”的空間結(jié)構(gòu)。“一城兩翼”是指巴州城區(qū)、興文城區(qū)和恩陽城區(qū)；“三幅”是指平昌縣城、通江縣城和南江縣城；五廊是指巴廣、巴南、巴漢、巴達(dá)、巴萬五條對(duì)外的交通廊道。,2

4、、城市規(guī)劃 巴州城區(qū)發(fā)展成為行政、文化、商業(yè)金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市中心區(qū)。,城區(qū)按照“一城兩翼”的發(fā)展規(guī)劃展開。分別為巴州城區(qū)、恩陽城區(qū)、興文城區(qū)。巴州城區(qū)是以行政、文化、商業(yè)金融、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市中心區(qū)，預(yù)計(jì)到2020年人口規(guī)模約45萬，城市建設(shè)用地33平方公里。 興文片區(qū)是以工業(yè)、物流及生活服務(wù)功能為主的綜合發(fā)展區(qū)，作為東部城區(qū)的核心，規(guī)劃人口20萬人，建設(shè)用地21.5平方公里；恩陽城區(qū)是以文化功能、居住為主的新城區(qū)，規(guī)劃人口23萬，城市建設(shè)用地規(guī)模20平方公里。,2、城市規(guī)劃 巴州城區(qū)以江北、巴城及回風(fēng)三個(gè)片區(qū)為主。,巴州城區(qū)的發(fā)展主要分為六個(gè)片區(qū)，分別為江北片區(qū)、巴城片區(qū)、回風(fēng)

5、片區(qū)、南壩片區(qū)、宕梁片區(qū)、東興場(chǎng)片區(qū)。其中江北片區(qū)以行政辦公、金融信息、教育文化為其主要功能，是全市的行政信息中心；巴城片區(qū)：以商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、旅游服務(wù)為其主要功能，是全市的文化商貿(mào)中心；回風(fēng)片區(qū)：以商業(yè)貿(mào)易、文化娛樂、行政辦公為其主要功能；南壩片區(qū)：以科研、信息和高科技孵化、休療養(yǎng)、高檔居住為其主要功能；梁片區(qū)：以商貿(mào)、居住為主的綜合區(qū)；興場(chǎng)片區(qū)：以商貿(mào)、居住為主的綜合區(qū)。,3、城市經(jīng)濟(jì) 巴中經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，達(dá)到390億元，整體增速領(lǐng)先全省。,巴中市全民生產(chǎn)總值呈現(xiàn)連年上升的趨勢(shì)，2012年的全民生產(chǎn)總值達(dá)到歷史新高390億元，近七年年增長(zhǎng)率持續(xù)保持在14%左右，增速比全省、全國(guó)平均水

6、平分別高出1.3個(gè)、6.1個(gè)百分點(diǎn)，與自貢、遂寧一致，位列全省第10。2012年，巴中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值93億元，同比增長(zhǎng)3.7%。2012年，全市第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值167.45億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增速高于全省平均水平8.2個(gè)百分點(diǎn)。,3、城市經(jīng)濟(jì) 巴中固定資產(chǎn)投資連年增長(zhǎng)，2012年達(dá)到480億元，增幅位列全省第一。,近年，巴中市固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)連年上升趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率平均約40%。2012年巴中固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到480億元，相對(duì)于2011年的增長(zhǎng)率為50%。增速高于全省平均水平30.9個(gè)百分點(diǎn)，全年度穩(wěn)居市州第一位。投資完成總量超過內(nèi)江、攀枝花，略低于廣元市，居市州第15位。投資額占

7、全省的比重由去年的2.1%提高到2.7%，上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，其增幅位于全省第一。,3、城市經(jīng)濟(jì) 巴中人均可支配收入創(chuàng)歷史新高，達(dá)到16950元，增幅居全省第一。,近年，巴中市城鎮(zhèn)人居可支配收入呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的區(qū)域，年平均增長(zhǎng)率在15%左右，2012年巴中城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到16950元的歷史新高。比上年增加2390元，增長(zhǎng)16.4%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)13.3%。增幅居全省第一。從收入構(gòu)成看：四大收入全面增長(zhǎng)，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)居第一，達(dá)39.9%，經(jīng)營(yíng)性收入、轉(zhuǎn)移性收入和工資性收入分別增長(zhǎng)29.7%、23.1%和10.2%。,3、城市經(jīng)濟(jì) 巴中社會(huì)零售總額穩(wěn)步上升，城鎮(zhèn)消費(fèi)高于鄉(xiāng)村，餐飲

8、增長(zhǎng)快速。,近年，巴中社會(huì)消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，但整體的增長(zhǎng)率卻呈現(xiàn)連年下滑趨勢(shì)。2012年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額157.4億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，限額以上單位實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額56.1億元，增長(zhǎng)35.6%。從經(jīng)營(yíng)看，城鎮(zhèn)消費(fèi)快于鄉(xiāng)村，分別增長(zhǎng)17%和13.1%;從消費(fèi)形態(tài)看，餐飲收入增長(zhǎng)快于商品零售增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)16.7%和16.2%。,3、城市經(jīng)濟(jì) 巴中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步由第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第二產(chǎn)業(yè)，且比重持續(xù)增加。,近年，從上表可以看出，目前巴中的主要產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的比重近些年持續(xù)增加?？梢姲椭袑⒊蔀橐缘诙a(chǎn)業(yè)為核心帶動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式正持續(xù)的展開。2011

9、年三產(chǎn)的比重分別為25%、40%、35%。,3、城市經(jīng)濟(jì) 巴中房地產(chǎn)投資總額持續(xù)增加，2011年到達(dá)38億元。,近年，從上圖可以看出巴中市房地產(chǎn)投資持續(xù)增加，整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但整體的占有固定資產(chǎn)投資的比例相對(duì)較少。2011年的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的11%。,3、城市經(jīng)濟(jì) 巴中人均消費(fèi)支出持續(xù)增加，居民消費(fèi)意識(shí)相對(duì)較強(qiáng)。,近年，從上圖可以看出，巴中人均可支配收入及人均消費(fèi)支出金額連年呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，到2011年，巴中市人均消費(fèi)支出金額達(dá)到1.1萬元/年。消費(fèi)性支出占據(jù)人均可支配收入的85%以上，可見巴中人民的消費(fèi)意識(shí)相對(duì)較強(qiáng)。,4、巴中城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié) ,小結(jié)一：城市發(fā)展迅速，商業(yè)潛力

10、巨大。 隨著今年巴中城市化進(jìn)程的加快，巴中城市發(fā)展即將開啟新的篇章，道路交通快速發(fā)展，使得巴中城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生飛躍式的進(jìn)步，作為未來的區(qū)域性樞紐城市，巴中未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。目前巴中市的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境都呈現(xiàn)出較好的形式，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度領(lǐng)先四川其他縣市，國(guó)民生產(chǎn)總值、人居可支配收入等都將在未來迎來較大的增長(zhǎng)。從而使得巴中的消費(fèi)能力在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上得到進(jìn)一步的提升，未來城市的消費(fèi)潛力巨大。 小結(jié)二：城市外拓發(fā)展，保證房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。 巴中人口基數(shù)大，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展完善，巴中的城鎮(zhèn)化發(fā)展將迎來高速發(fā)展階段，城市發(fā)展將走上更高的臺(tái)階。房地產(chǎn)市場(chǎng)將在未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)保持火熱，未來前景看好！ 巴中迎來

11、了歷史上最好的發(fā)展機(jī)遇，夢(mèng)想之門已悄然開啟。,Part 3. 巴中主城區(qū)商業(yè)環(huán)境研究,主城區(qū)商業(yè)格局 重點(diǎn)商圈分析 重點(diǎn)商業(yè)類型調(diào)查 在售及潛在商業(yè)市場(chǎng),1、城市商業(yè)格局 五大商圈。,巴中商業(yè)格局主要分為以下五個(gè)商圈，分別為：老城區(qū)商圈、江北商圈、回風(fēng)商圈、宕渠商圈及南壩商圈。 老城區(qū)商圈，是巴中主城區(qū)的商業(yè)核心，人氣最旺的商業(yè)地段所在，主要是以街心花園為核心的傳統(tǒng)商圈；江北商圈，是隨著江北新城的建設(shè)而形成的相對(duì)現(xiàn)代化的商業(yè)集中地，其主要是是以巴人廣場(chǎng)為核心的集中型商業(yè)；回風(fēng)商圈，是因回風(fēng)新區(qū)發(fā)展而形成的以生活配套為基礎(chǔ)的商圈，其輻射能力相對(duì)有限，僅限于區(qū)域內(nèi)的日常消費(fèi)，規(guī)模相對(duì)較小。宕渠商圈

12、，主要以老江北、宕渠街等為核心的以生活配套、專業(yè)市場(chǎng)為主的商業(yè)區(qū)域。其商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差、業(yè)態(tài)也較為單一，除專業(yè)市場(chǎng)外，其商業(yè)僅限于區(qū)域內(nèi)部消化。南壩商圈，是以南壩開發(fā)區(qū)為依托的商業(yè)區(qū)，但目前尚未成型，更多的商業(yè)是集中在將軍大道及靠近老城區(qū)的商業(yè)為主。 以上五個(gè)商圈，以老城區(qū)、江北為最核心的商業(yè)中樞，也是目前巴中市商業(yè)消費(fèi)的集中地。,2、重點(diǎn)商圈分析 傳統(tǒng)老城區(qū)商圈。,傳統(tǒng)老城區(qū)商圈是巴中最早形成的、最成熟、人氣最旺的商圈。其主要以街心花園為核心，以張思訓(xùn)街、八角樓街、文廟街、南泉寺街及鐘鼓樓街為主要網(wǎng)絡(luò)的老式商圈。,2、重點(diǎn)商圈分析 傳統(tǒng)老城區(qū)商圈。,重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 百信購(gòu)物中心、新惠裕商場(chǎng)、

13、巴中電腦城、數(shù)碼城及迎春家電、大通影城、千谷禾雅商城 商圈業(yè)態(tài)： 商圈主要以服裝、超市、娛樂、餐飲、百貨、超市、數(shù)碼家電及日常生活配套為主，其檔次主要以滿足巴中大眾消費(fèi)為目標(biāo)，屬于中低檔次。 商圈品牌： 商圈品牌主要以國(guó)內(nèi)及本地常見品牌為主。服裝、鞋類品牌：安踏、特步、匹克、喬丹、361為主力店的中檔運(yùn)動(dòng)專賣店；以意爾康、奧康、康奈、紅蜻蜓、木林森為主力店的中檔鞋業(yè)專賣店；以貴人鳥、西域駱駝、波司登、紅豆、百斯頓、才子、希尼亞、愛登堡、卡爾丹頓、鄂爾多斯、利郎、與狼共舞、美特斯邦威、高邦、森馬、聲雨竹、都市麗人、卓多姿為主力店的中檔以及中高檔各式男女服裝專賣店。 商圈租金： 商業(yè)街鋪面面積多在

14、30-50左右，大商家面積多在100-300之間。其租金多為80-150元/月（當(dāng)?shù)刈饨鹩?jì)算多以年租金計(jì)算，即5-10萬/年，同時(shí)轉(zhuǎn)讓時(shí)收取3-8萬左右的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)多少視店鋪裝修情況而定）,2、重點(diǎn)商圈分析 江北新城區(qū)商圈。,江北新城區(qū)商圈是近十年興起的一個(gè)在巴中相對(duì)現(xiàn)代化的商圈，作為巴中城市的副中心存在。商圈主要依托巴人廣場(chǎng)、江北大道而形成。整個(gè)商圈的核心以三號(hào)橋與老城區(qū)相連接。,2、重點(diǎn)商圈分析 江北新城區(qū)商圈。,重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 盛華堂百貨、人民商場(chǎng)、九洲商業(yè)城、沃爾瑪（未開業(yè)）、麻柳灣餐飲一條街、國(guó)美電器、大通名店。 商圈業(yè)態(tài)： 酒店、高檔餐飲、汽車專賣、百貨、超市、服裝、娛樂、餐飲

15、、購(gòu)物、家具家電及日常生活配套等。其檔次相對(duì)巴中現(xiàn)有屬于中高端。 商圈品牌： 云臺(tái)金港酒店、金山賓館、金都賓館、金泰酒店、朗格商務(wù)酒店、名飛賓館、天力賓館、江北賓館、家園酒店為主力店的酒店業(yè)；明珠飯店、恒豐飯店、金泰海鮮、名香甲魚酒家、泉水魚、萬豪新菜館、尚島咖啡、西斯汀咖啡、愛啡爾為主力店的餐飲業(yè)；巴中萬友汽車銷售公司、比亞迪4S店、吉城汽貿(mào)公司、成強(qiáng)汽貿(mào)公司為主力店的各品牌汽車貿(mào)易專業(yè)店。 商圈租金： 商圈租金相對(duì)少于老城區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。江北核心為的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格約在30-100元/約（按照本地的報(bào)價(jià)方式為3-5萬/年，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約3-6萬元）。商業(yè)形態(tài)以30-60臨街一層商鋪為主。,3、其他商圈分析

16、 回風(fēng)商圈、宕渠組團(tuán)、南壩組團(tuán)。,回風(fēng)商圈： 該區(qū)域涵蓋了一個(gè)中小型超市（愛家超市）、四家中小型賓館（回風(fēng)商務(wù)賓館、龍騰商務(wù)酒店、卡倫賓館、馨港商務(wù)賓館）、兩家中大型餐飲（鳳翼天翔大酒樓、重慶巴倒香火鍋城）、一個(gè)大型燈飾商城。 發(fā)展前景：回風(fēng)開發(fā)區(qū)的良好住宅銷售現(xiàn)狀和房?jī)r(jià)的攀升給了麗陽商圈一個(gè)較好的前景，但自身規(guī)模和業(yè)態(tài)的片面加上擁堵的交通、頻繁進(jìn)出城的大型客貨車以及商圈邊緣的幾十家五金、農(nóng)機(jī)、三輪車的銷售及維修的散亂且不成規(guī)模的小型店面嚴(yán)重的阻礙了商圈的人氣和形象。 宕渠組團(tuán)： 宕梁組團(tuán)即以前的老江北，商業(yè)形式落后，業(yè)態(tài)較為單調(diào)，多以各種食雜店，五金店和中小餐館為主，沒有一個(gè)固定集中，業(yè)態(tài)全

17、面的商業(yè)地域。 南壩組團(tuán)： 南壩組團(tuán)是依附當(dāng)?shù)氐囊恍┕S組建起來的生活區(qū)域，以食雜店，餐飲店和小型超市為主要業(yè)態(tài)，同樣沒有一個(gè)固定集中，業(yè)態(tài)全面的商業(yè)地域。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街。,巴中現(xiàn)有的主要商業(yè)街道多集中在老城區(qū)，分別是八角樓街、紅軍路、張思訓(xùn)街、文廟街、南泉寺街、鐘鼓樓街、東城街、新市街及巴人廣場(chǎng)周邊街道。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街。,目前巴中城區(qū)主要的商業(yè)形式仍以商業(yè)街的形態(tài)存在，商業(yè)街多集中在老城區(qū)，多以1-2層的臨街商鋪為主，目前經(jīng)營(yíng)的檔次多以中低端為主。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街，八角樓街。,街道長(zhǎng)度約1公里，單向四車道，道路較為擁擠，人流量較大。整條街道以購(gòu)物

18、為主，整體檔次偏低端。主要業(yè)態(tài)有手機(jī)通訊、電腦數(shù)碼、國(guó)內(nèi)品牌專賣店（特步、361、安踏等）、婚紗攝影、服裝等。商業(yè)形式均為臨街1-2層商鋪，局部有3-4層的商鋪，商鋪面積為30-100。租金水平在100-150元/月，整條街道無空閑鋪面，出租率100%。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街，紅軍路。,整條街的長(zhǎng)度約為2.7公里，雙向四車道，是連接老城區(qū)與回風(fēng)新區(qū)的主要通道，也是出城的必要通道，整個(gè)道路的車流量較大。整條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為混亂，有餐飲、超市、家電、住宿、機(jī)電維修、茶樓等。商業(yè)形式均為1-2層的臨街商鋪，局部有3層商鋪?？拷?號(hào)橋頭的商業(yè)租金約在80-120元/月，中端的租金約在50

19、-80元/月，靠近回風(fēng)區(qū)的租金約在20-50元/月。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街，張思訓(xùn)街。,街道長(zhǎng)度約350米，單向四車道，是連接3號(hào)橋的中軸商業(yè)街，街道業(yè)態(tài)相對(duì)混亂，人流量較大，其店鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以服裝、藥店、奶茶店、文具、批發(fā)、眼睛、珠寶為主，商鋪形式為一層臨街商鋪。整體檔次中低端，主要面的大眾消費(fèi)群體。租金水平在80-120元/月。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街，文廟街。,街道全長(zhǎng)約2公里，主要以步行街到為主，街道靠近3號(hào)橋的部分整體購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差，主要以服裝、鞋類、專賣店、茶樓、住宿為主，租金約為80-100元/月，主要為臨街1-3層商鋪，其中千谷禾雅商場(chǎng)處于招商中，整體招商結(jié)果

20、不甚理想?？拷▌F(tuán)的街道人氣比較旺盛，是巴中逛街購(gòu)物的主要目的地，其中有百信購(gòu)物廣場(chǎng)、新惠裕商場(chǎng)及連接鐘鼓樓街。該部分業(yè)態(tài)主要以服裝、專賣店、鞋類、超市、百貨、珠寶等為主，租金約為150-200元/月。店鋪多為臨街的1-2層，局部3-4層。其面向的消費(fèi)群體涵蓋了巴中現(xiàn)有的消費(fèi)人群，是巴中的核心商業(yè)區(qū)。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街，鐘鼓樓街。,全場(chǎng)約200米，為商業(yè)步行街，整條街以國(guó)內(nèi)品牌專賣為主，主要品牌有安踏、特步等。業(yè)態(tài)重合度較高，租金在100-150元/月左右。,4、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 商業(yè)街，新市街。,全場(chǎng)約1公里，單4車道，交通較為擁擠，商鋪主要是臨街一層底商，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差，主

21、要業(yè)態(tài)為服裝、珠寶、家裝家電（品牌主要為國(guó)內(nèi)知名品牌，櫻花、金牛管業(yè)、海信、榮事達(dá)、小天鵝、帥康等）。街道租金約50-100元/月，街道出租率較高。,5、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型超市。,巴中現(xiàn)有的大型超市相對(duì)較少，主要集中在江北新城區(qū)。主要的大型超市有百信購(gòu)物中心、云風(fēng)購(gòu)物中心、北山超市、盛華堂超市。,5、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型超市，百信購(gòu)物中心。,地理位置:巴中市巴州區(qū)文廟街116號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積：3000-5000； 經(jīng)營(yíng)方式：二樓經(jīng)營(yíng)超市，一樓有700左右其他類柜臺(tái)； 經(jīng)營(yíng)地位：是整個(gè)巴中地區(qū)最大的購(gòu)物超市，是巴中老城區(qū)的核心，裙樓式商業(yè)，是整個(gè)巴中的超市購(gòu)物中心，是老城區(qū)日常消費(fèi)的主要場(chǎng)所。

22、,百信購(gòu)物中心概況：,百信購(gòu)物中心分為A、B、C三棟樓，共2層，A棟的1層主要為店前區(qū)，B棟的1層為服裝專賣。2層主要是超市，生化、服裝、家用、生鮮、糧油等等，品種較為齊全。但商場(chǎng)內(nèi)部交通東線規(guī)劃混亂，通道相對(duì)狹窄，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差。,百信購(gòu)物中心評(píng)價(jià)：,5、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型超市，云風(fēng)超市。,云風(fēng)超市概況：,云風(fēng)購(gòu)物中心位于巴人廣場(chǎng)負(fù)一層，整體昭示性相對(duì)較弱，主要以服裝、超市、珠寶等業(yè)態(tài)為主。占地面積約2000，內(nèi)部單向東線規(guī)劃，動(dòng)線簡(jiǎn)單，難以集聚人氣。服裝品牌雜亂，主要以中老年服裝為主。超市品種齊全，生鮮、果蔬、家具家電均有涉及。但整體經(jīng)營(yíng)情況一般，人氣相對(duì)較少。整體的購(gòu)物環(huán)境較差，有

23、霉味。,5、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型超市，北山超市。,北山超市概況：,北山超市位于九洲商業(yè)城負(fù)一樓，規(guī)模約4000，超市品種齊全，經(jīng)營(yíng)狀況良好。內(nèi)部環(huán)形動(dòng)線，很好的積聚人氣，增加消費(fèi)者購(gòu)買幾率，整體的提袋率較高。購(gòu)物人群以中青年為主，物價(jià)水平相對(duì)高于巴中其他超市。,5、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型超市，盛華堂超市。,盛華堂超市概況：,盛華堂超市位于巴人廣場(chǎng)盛華堂百貨負(fù)一層，體量約500，相對(duì)較小，商品類型不全，且整體人氣不佳，經(jīng)營(yíng)狀況一般。其購(gòu)物動(dòng)線不合理，缺乏購(gòu)物氣氛。,6、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型家電賣場(chǎng)。,除去國(guó)美電器外，巴中市的大型家電商場(chǎng)相對(duì)缺乏。多以50-100的家電專賣為主。主要的大型家電

24、商場(chǎng)僅有三處，即國(guó)美電器、迎春家電、騰飛電器。同時(shí)在新市街有較多的家電銷售點(diǎn)。,6、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型家電賣場(chǎng)，迎春家電、騰飛家電。,迎春家電： 位于街心花園新市街路口2層，店面入口直接與天橋相連接，對(duì)于人流的吸引和引入有較多的優(yōu)勢(shì)。店鋪整體面積約800，家電品牌齊全，經(jīng)營(yíng)狀況良好，內(nèi)部100%出租率。 騰飛家電： 位于將軍大道與新市街交叉口，近期剛開始營(yíng)業(yè)，店面面積約1500，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的家電品種、品牌齊全。但整體的購(gòu)物氛圍、人氣相對(duì)冷清，且內(nèi)部環(huán)境相對(duì)較差，不干凈。,6、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 大型家電賣場(chǎng)，國(guó)美電器。,巴中市現(xiàn)有的唯一一家家電專賣連鎖。位于盛華堂百貨3樓，經(jīng)營(yíng)面積約1200左

25、右。整體的購(gòu)物環(huán)境相對(duì)舒適，但氣氛冷清，人氣較少。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)。,巴中缺乏相對(duì)集中的服裝專業(yè)市場(chǎng)，目前的服裝專賣整體相對(duì)混亂，檔次定位相重合，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差。主要的為以下幾個(gè)，三羊開泰、永吉服飾、新惠裕商場(chǎng)、南池市場(chǎng)、人民商場(chǎng)、大通名店。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)，三羊開泰及新惠裕商場(chǎng)。,三羊開泰 位于張思訓(xùn)街與南池市場(chǎng)交匯處，整體的經(jīng)營(yíng)面積約800，共兩層。1層為女裝，品牌有波司登、恒源祥；2層為男裝，均為非知名品牌，檔次中低端，每件衣服的價(jià)格約80-200元。整體人氣將為旺盛，經(jīng)營(yíng)狀況較高，目標(biāo)消費(fèi)客群多為中老年人。 新惠裕商場(chǎng) 位于文廟街川劇團(tuán)旁，整體

26、經(jīng)營(yíng)面積約600，總共分兩個(gè)店鋪，川劇團(tuán)旁的店鋪為一層，主要經(jīng)營(yíng)中老年男女裝，均為非知名品牌。川劇團(tuán)對(duì)面的店鋪為兩層，一層為波司登專賣，二層為童裝專賣。衣服價(jià)格約在80-200元之間，面對(duì)大眾消費(fèi)者。整體人氣良好。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)，南池市場(chǎng)。,南池市場(chǎng)簡(jiǎn)介 南池市場(chǎng)是以批發(fā)為主，批零兼營(yíng)的市場(chǎng)。鋪面年費(fèi)用平均在3萬左右，市場(chǎng)以小商品為主，兼有服裝，鞋類，家具，文體用品，酒店用品等。經(jīng)營(yíng)面積約20000平方。商家有600家左右。 南池市場(chǎng)人流分析 南池市場(chǎng)以批發(fā)為主，主要針對(duì)巴中下屬轄區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行小商品批發(fā)，交易時(shí)間主要為清晨。但是對(duì)于巴中中低檔消費(fèi)人群，其中央的地理位置和低

27、廉的商品價(jià)格，仍然吸引了日常家用小商品的消費(fèi)，在周一上午10：30分11點(diǎn)單個(gè)入口（主要入口2個(gè)，小入口6個(gè)）單向人流量達(dá)到347人。顯示了該市場(chǎng)強(qiáng)大的商業(yè)氣場(chǎng)。 南池市場(chǎng)小結(jié) 南池市場(chǎng)相對(duì)于本項(xiàng)目而言，但是本項(xiàng)目的定位與該商業(yè)有本質(zhì)區(qū)別，彼此完全互不影響，反而和本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)人群的區(qū)分和分流起到催化作用。隨著城市交通的日漸擁堵，人們出行的距離觀念會(huì)慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)間觀念，城市也慢慢由一個(gè)商業(yè)中心向多個(gè)商業(yè)中心延展，在城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市格局的逐漸演變中，新的商業(yè)中心必然出現(xiàn)，本項(xiàng)目正具有在城市的新地理位置形成新的商業(yè)中心的條件。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)，人民商場(chǎng)。,人民商場(chǎng)簡(jiǎn)介： 人

28、民商場(chǎng)風(fēng)云購(gòu)物中心為于巴中江北巴人廣場(chǎng)，與盛華堂相鄰。該中心分為超市和百貨類。是江北新區(qū)人們?nèi)粘ＯM(fèi)的重要場(chǎng)所。超市營(yíng)業(yè)面積約3000平米，通廊式百貨營(yíng)業(yè)面積約為1300平米。 人民商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類： 購(gòu)物中心超市經(jīng)營(yíng)食品類比較齊全，類比成都小型好又多。里面有小百貨，食品，兒童物品，蔬菜瓜果，酒水，生鮮，熟食等，通廊式百貨以服裝為主，兼有珠寶店，健身器材，通訊產(chǎn)品，鞋類，小飾品等。 人民商場(chǎng)體量及人流解析： 購(gòu)物中心超市營(yíng)業(yè)面積約3000平米，通廊式百貨營(yíng)業(yè)面積約為1300平米。通廊式百貨商鋪約40家，其中珠寶店五家，小飾品三家，健身器材一家，通訊產(chǎn)品一家，鞋類三家，其余服裝類二十幾家。服裝價(jià)格女

29、士基本在100元以下，男式價(jià)格區(qū)間基本在100200之間。周日上午10點(diǎn)11點(diǎn)超市柜臺(tái)結(jié)帳人數(shù)為一小時(shí)/384人次。通廊單向人流量周日上午10點(diǎn)11點(diǎn)為一小時(shí)/988人次。 人民商場(chǎng)小結(jié)： 從人民商場(chǎng)的購(gòu)物金額比例看，單次消費(fèi)50元以下的占到80%以上，單次購(gòu)物金額50100元區(qū)間占到12%左右，單次購(gòu)物金額100元以上的僅僅在5個(gè)百分點(diǎn)左右。說明該購(gòu)物中心是人們?nèi)粘１仨毶钣闷废M(fèi)的場(chǎng)所，屬于整個(gè)巴人廣場(chǎng)商業(yè)圈的基礎(chǔ)消費(fèi)范圍。只是對(duì)整個(gè)高檔消費(fèi)商圈商業(yè)形態(tài)的附屬補(bǔ)充。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)，人民商場(chǎng)。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)，大通名店（九洲商業(yè)城）。,大通名店簡(jiǎn)介：

30、 大通名店位于九洲商業(yè)城一層，九洲商業(yè)城位于巴人廣場(chǎng)北側(cè)，巴河南岸，是目前巴中地區(qū)最為繁華，消費(fèi)檔次最高的商圈。名牌薈萃，人流眾多。高端會(huì)所，精品休閑，大型餐飲集中。代表了目前巴中地區(qū)的綜合消費(fèi)水平。 九洲商業(yè)城商業(yè)組成： 九洲商業(yè)城是一棟獨(dú)立的5層商業(yè)樓，外加臨近的步行街底商，共同形成一個(gè)相對(duì)分散的商圈。獨(dú)立商業(yè)樓負(fù)一樓是北山超市，該業(yè)態(tài)最初以相對(duì)低廉的價(jià)格吸引人氣，帶動(dòng)了整個(gè)圈層的商業(yè)氛圍。一樓是大通名店，里面聚集了報(bào)喜鳥，九牧王等知名品牌，二樓以首席娛樂會(huì)所為主，另有德克士，羅浮公館等其他業(yè)態(tài)。三樓以火鍋，會(huì)所，咖啡茶等休閑娛樂為主（小天鵝，香天下火鍋等），四樓以政務(wù)辦公中心為主。五樓是

31、公司辦公場(chǎng)所。 九洲商業(yè)城商業(yè)形態(tài)： 九洲商業(yè)城輻射區(qū)域較大，以大通名店為主力店，帶動(dòng)附近街面底商的氛圍，形成強(qiáng)大的商業(yè)新中心。獨(dú)立商業(yè)里面有超市，百貨，高檔娛樂會(huì)所，大型餐飲，德克士等。與獨(dú)立商業(yè)相鄰的底商以品牌精品店為主，也有高檔的咖啡館，鄰街有巴中兩家影院之一，也是江北新區(qū)唯一一家。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)，大通名店（九洲商業(yè)城）。,九洲商業(yè)城基礎(chǔ)商業(yè)數(shù)據(jù)： 獨(dú)立商業(yè)樓加周邊底商在經(jīng)營(yíng)鋪面大約50個(gè)，以高檔品牌服裝為主（如雷馳，皮爾卡丹，抱喜鳥，周大生珠寶，勁浪體育等），單個(gè)鋪面年租金約10萬左右，售價(jià)高達(dá)2萬/平米。周二早上8點(diǎn)8：30分半小時(shí)北山超市柜臺(tái)結(jié)帳人次193人。

32、 由上可見，九洲商業(yè)城代表了巴中高檔消費(fèi)的水平，作為老區(qū)的延展，逐漸取代了街心花園商圈的商業(yè)地位。該商圈表現(xiàn)出綜合消費(fèi)力對(duì)于柳津橋項(xiàng)目時(shí)尚，高端的綜合體定位表示出足夠的消費(fèi)力支撐。 九洲商業(yè)城解析： 目前的巴中主要沿江而建，以巴河兩側(cè)的老區(qū)和江北為主。隨著城市的發(fā)展，老區(qū)的居住環(huán)境及城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)滯后，造成了此前城市發(fā)展向江北傾移，尤其是政務(wù)機(jī)關(guān)的遷移，極大的推動(dòng)了江北的發(fā)展，居住環(huán)境及城市基礎(chǔ)設(shè)施明顯優(yōu)于老區(qū)，集聚了巴中主要中高層居住人群。九洲商業(yè)城商圈是離老城區(qū)最近的江北地域，不但集中了江北的主力消費(fèi)人群，也吸引了相當(dāng)?shù)睦蠀^(qū)消費(fèi)者。這也是支撐該區(qū)域成為高檔商圈的核心原因。該區(qū)域商業(yè)相對(duì)零

33、散，與盛華堂，風(fēng)云購(gòu)物中心相對(duì)較遠(yuǎn)，不能形成一站式購(gòu)物。,7、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 服裝專業(yè)賣場(chǎng)，大通名店（九洲商業(yè)城）。,8、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 電子數(shù)碼專賣。,巴中的電子數(shù)碼專賣主要集中在以下兩處，一處為巴中電腦城，另一處為數(shù)碼城。兩處的規(guī)模都屬于中小規(guī)模，所售產(chǎn)品相對(duì)齊全，但整體的購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物氛圍等有待改善。,8、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 電子數(shù)碼專賣，巴中電腦城。,巴中電腦城簡(jiǎn)介： 巴中電腦城位于三號(hào)橋、紅軍路、張思訓(xùn)街及八角樓街交匯處，是巴中目前最大的電子電腦專賣市場(chǎng)。電腦城位于2層，通過人行天橋直接連通，電腦城無專用停車位。整體的經(jīng)營(yíng)面積約1500。 品牌經(jīng)營(yíng)情況： 所經(jīng)營(yíng)的品牌相對(duì)齊全，包含

34、了國(guó)內(nèi)外的絕大多數(shù)品牌。如聯(lián)想、華碩、宏基、戴爾、三星、惠普等等。所經(jīng)營(yíng)的種類包含筆記本、臺(tái)式電腦、相機(jī)、PC等。 電腦城整體柜臺(tái)全部出租，出租率100%。但整體的分類、購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物氛圍、產(chǎn)品展示等方面做的相反對(duì)粗放、相對(duì)較差。電腦城的消費(fèi)人群以中青年為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好，在巴中當(dāng)?shù)赜休^好的知曉度。,8、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 電子數(shù)碼專賣，巴中電腦城。,巴中電腦城簡(jiǎn)介： 數(shù)碼城位于街心花園新市街3層，規(guī)模相對(duì)小于巴中電腦城，2012年7月開始營(yíng)業(yè)。整體經(jīng)營(yíng)面積約800。 品牌經(jīng)營(yíng)情況： 其所經(jīng)營(yíng)的品牌相對(duì)不齊全，且經(jīng)營(yíng)的種類也有所缺失。品牌有聯(lián)想、華碩、惠普、富士相機(jī)等。整個(gè)數(shù)碼城的購(gòu)物環(huán)境中檔，

35、但整體的人氣相對(duì)冷清，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，數(shù)碼城內(nèi)的柜臺(tái)空置率約在20%左右。,9、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 餐飲娛樂業(yè)。,巴中現(xiàn)有的娛樂業(yè)相對(duì)較為傳統(tǒng)，主要的形式有KTV、酒吧、娛樂會(huì)所、商務(wù)茶樓等，其分布相對(duì)分散，缺乏集中的娛樂聚集地。濱江路沿河一條街的娛樂分布相對(duì)集中，但整體的檔次相對(duì)較差。 巴中現(xiàn)有的餐飲也相對(duì)較為傳統(tǒng)，主要以中餐、火鍋、大排檔等為主。主要分布在麻柳灣餐飲一條街、紅軍路大排檔及西華街。其余的餐飲業(yè)分布的較為分散，缺乏餐飲種類較為齊全、相對(duì)集中的餐飲聚集地。 巴中現(xiàn)有的餐飲及娛樂業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較好，這也體現(xiàn)出巴中市場(chǎng)對(duì)餐飲、娛樂有較大的需求，體現(xiàn)出巴中人好耍的特質(zhì)。,9、重點(diǎn)商業(yè)

36、類型分析 餐飲娛樂業(yè)。,麻柳灣餐飲一條街簡(jiǎn)介 麻柳灣餐飲一條街位于江北新區(qū)麻柳灣至掉橋頭，屬于沿河單邊餐飲一條街。街道的長(zhǎng)度約2公里，雙向兩車道。整條街有20-30家餐飲經(jīng)營(yíng)店，主要的餐飲種類有火鍋、烤魚、牛肉、燒烤等。 每家店鋪的面積約80-150。均屬于1層臨街商鋪。人均的消費(fèi)水平約在30-50元/客，屬于大眾型消費(fèi)。整條街的營(yíng)業(yè)時(shí)間主要集中在中午、下午、晚上，且晚上的生意相對(duì)較好。,9、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 餐飲娛樂業(yè)。,濱江路酒吧一條街簡(jiǎn)介 濱江路酒吧一條街是巴中較早出現(xiàn)的濱河娛樂一條街，主要的布局形態(tài)為沿著巴河分布，分為上下兩層，主要以酒吧、KTV為主。針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體主要是中低端的娛

37、樂需求。 目前的經(jīng)營(yíng)狀況一般，人氣逐漸沒落，主要由于其整體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、戶外場(chǎng)地等情況較差，難以滿足現(xiàn)代年輕人的需求。現(xiàn)在巴中的娛樂分布的相對(duì)較散，缺乏集中型的娛樂集中地。,9、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 餐飲娛樂業(yè)，主要休閑娛樂場(chǎng)所統(tǒng)計(jì)。,9、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 餐飲娛樂業(yè)，主要休閑娛樂場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)及消費(fèi)情況。,54,大通電影城 公司吉稱：大通電影城 地理位置：巴中市西外街1號(hào) 經(jīng)營(yíng)面積：300 影廳數(shù)量：3個(gè) 檔次：中低檔 經(jīng)營(yíng)狀況：較差 建筑形態(tài)：街鋪 所屬樓層：一層，四層,大通影城投入較早，設(shè)備陳舊，層高，銀幕都達(dá)不到要求； 3個(gè)廳過于分散，2個(gè)廳在一邊，一個(gè)廳租用賓館場(chǎng)地； 售票廳在街邊，但是放映廳都

38、在內(nèi)巷里，且沒有大廳； 沒有好的位置，沒有廣告位，標(biāo)示不清楚，大多人都不知道這里有電影院,9、重點(diǎn)商業(yè)類型分析 餐飲娛樂業(yè)，大通電影城。,10、潛在商業(yè)市場(chǎng)概況 主要商業(yè)項(xiàng)目情況。,10、潛在商業(yè)市場(chǎng)概況 商業(yè)市場(chǎng)概況及特征。,潛在供應(yīng)量大，未來同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 巴中在售及待售商業(yè)項(xiàng)目總體量611萬，商業(yè)體量149萬，其中王府井商業(yè)體量未確定，西部家居約有15萬的餐飲、娛樂、購(gòu)物商業(yè)業(yè)態(tài)。加上市場(chǎng)上約有25萬潛在商業(yè)供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2013年市場(chǎng)上商業(yè)存量為150萬。 商業(yè)體量較大，且商業(yè)業(yè)態(tài)上除了西部國(guó)際商貿(mào)城有點(diǎn)差異，其他樓盤商業(yè)都以購(gòu)物中心、大型白貨、超市、餐飲娛樂商業(yè)為主，同質(zhì)化很嚴(yán)重，以后

39、經(jīng)營(yíng)上存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 從各個(gè)樓盤之間的商業(yè)距離來看，相同區(qū)域之間的商業(yè)距離較近，雖然能起到相互發(fā)展的作用，但是以后經(jīng)營(yíng)上存在很大競(jìng)爭(zhēng)。 搶占市場(chǎng)先機(jī)至關(guān)重要 目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格一樓在13000-15000元/平米，二樓價(jià)格10000-13000元/；近期內(nèi)已經(jīng)亮相的多數(shù)項(xiàng)目的商業(yè)與本項(xiàng)目的商業(yè)招商以及銷售競(jìng)爭(zhēng)最大，應(yīng)對(duì)這些項(xiàng)目制定競(jìng)爭(zhēng)策略，需在其招商啟動(dòng)前確定本項(xiàng)目的主力商家，保證本項(xiàng)目全面招商的時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及營(yíng)銷時(shí)間節(jié)點(diǎn)快于其他項(xiàng)目，先入為主，搶占市場(chǎng)先機(jī)。,10、潛在商業(yè)市場(chǎng)概況 重點(diǎn)項(xiàng)目分析，鳳凰國(guó)際城。,鳳凰國(guó)際城雖然其占據(jù)較好的區(qū)位，但其整個(gè)交通環(huán)境、未來規(guī)劃發(fā)展相對(duì)受限，這對(duì)于其項(xiàng)目商業(yè)的整體發(fā)展存在較大的制約。 鳳凰國(guó)際城在業(yè)態(tài)設(shè)置上存在較大沖突，本身項(xiàng)目定位為中央CBD中心，但一樓卻做小商品批發(fā)市場(chǎng)，物業(yè)業(yè)態(tài)組合存在較大矛盾。從這一點(diǎn)來看，在柳津橋.國(guó)際城商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的過程中商業(yè)業(yè)態(tài)合理規(guī)劃是非常重要的，在商業(yè)規(guī)劃中一定要注意鋪面與其它業(yè)態(tài)的融合性和抵抗性。在經(jīng)營(yíng)業(yè)