1、店 鋪 選 址 規(guī) 范 理想的店址對(duì)經(jīng)營(yíng)的成敗有著舉足輕重的影響,店鋪的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)決定了店鋪客流量的多少，也決定了店鋪銷(xiāo)售額的高低。首先，店址的確定是店家制訂經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要參考依據(jù)，每個(gè)地區(qū)在消費(fèi)文化、人口構(gòu)成、交通狀況、市政規(guī)劃等方面都有著自己區(qū)別于其他地區(qū)的特征，這些特征決定著該地區(qū)店鋪的顧客來(lái)源、消費(fèi)特點(diǎn)以及店鋪對(duì)經(jīng)營(yíng)品種、商品價(jià)格和促銷(xiāo)力度的選擇；其次，店址是影響店鋪經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，在同行業(yè)商店規(guī)模相當(dāng)，商品構(gòu)成和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)水平基本相同的情況下，有利的店址無(wú)疑會(huì)占據(jù)較大的優(yōu)勢(shì)，更能為店家?guī)?lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益，因此店址的選擇關(guān)系著店鋪的發(fā)展前途。 一、店鋪商圈分析 商圈，是指

2、以目標(biāo)店鋪所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是目標(biāo)顧客所居住、工作、生活的區(qū)域范圍。這個(gè)區(qū)域范圍就是以店鋪為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者的地點(diǎn)。商圈確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面。1、店鋪商圈區(qū)域范圍定位以商圈輻射半徑定位：原則上以店鋪為中心輻射半徑500米以內(nèi)為核心商圈，輻射半徑500米到1000米以內(nèi)為次級(jí)商圈，1000米以外為邊緣商圈。以便利性定位：即以住宅小區(qū)為商圈的重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍，即目標(biāo)住宅小區(qū)為核心商圈，目標(biāo)住宅小區(qū)外半徑200米區(qū)域內(nèi)為次級(jí)商圈，半徑200米區(qū)域外為邊緣商

3、圈。商圈的劃分原則上以店鋪為中心輻射半徑500米以內(nèi)為核心商圈。或不以半徑為原則而以便利性為原則，即以住宅小區(qū)為商圈的重心，根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍。 商圈的構(gòu)成參考下圖：2、商圈分析 對(duì)店鋪商圈范圍內(nèi)的核心商圈、次級(jí)圈和邊緣圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)群體的收入狀況、人口結(jié)構(gòu)、人口密度、職業(yè)分布、消費(fèi)特點(diǎn)等都要進(jìn)行了解分析，才能對(duì)顧客的數(shù)量和質(zhì)量有較為準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，也為店址的選擇提供了可靠的參考依據(jù)。(1) 商圈內(nèi)的生活人口密度：有足夠的固定消費(fèi)群體是加盟店盈利的良好前提。 商業(yè)區(qū)臨街鋪面：店鋪所處地點(diǎn)平均人流量不少于150人小時(shí)； 半商半住區(qū)臨街鋪面 ：店鋪為中心500米半徑內(nèi)固定人

4、群不少于2萬(wàn)人； 住宅區(qū)臨街鋪面：店鋪為中心500米半徑內(nèi)居民不少于3000戶，不少于2萬(wàn)人； 小區(qū)內(nèi)商業(yè)街鋪面：小區(qū)住戶不少于2500戶，居民不少于1萬(wàn)人； (2)商圈內(nèi)住宅小區(qū)概況：店鋪輻射商圈范圍內(nèi)應(yīng)不少于2個(gè)住宅小區(qū)，并且小區(qū)住戶不少于3000戶，小區(qū)樓齡在310年，小區(qū)入住率達(dá)95%以上且居民消費(fèi)能力較高，治安狀況良好。 (3)商圈內(nèi)的人口特性：一個(gè)選址優(yōu)良的店鋪離不開(kāi)一批穩(wěn)定的消費(fèi)群體，這是保證其經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模的重要條件。店址周?chē)幸?guī)模性的目標(biāo)顧客群，應(yīng)以中白領(lǐng)，企事業(yè)單位人員，國(guó)家機(jī)構(gòu)人員、中高端住宅區(qū)的業(yè)主等等為主，這些人群有著較強(qiáng)的養(yǎng)生保健意識(shí)，對(duì)生活及健康品質(zhì)要求較高，

5、是主要目標(biāo)消費(fèi)群。（4）交通便利：店鋪所在商圈要交通方便，接近進(jìn)出暢通的道路，只有在交通方便的地方設(shè)立店鋪，才能給消費(fèi)者提供方便，吸引更多的顧客。位于商業(yè)區(qū)域的店鋪應(yīng)與中心街道、過(guò)街天橋、過(guò)街地下通道、公共汽車(chē)站、地鐵站口、輕軌站口等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰。位于住宅社區(qū)的店鋪：應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線，最好設(shè)在居民區(qū)入口處或主要交通道路內(nèi)。（5）競(jìng)爭(zhēng)者較少：商圈內(nèi)應(yīng)盡量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者，主要競(jìng)爭(zhēng)包括“特產(chǎn)店、便利店、禮品店”。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手將分流店面顧客，影響店面價(jià)格策略，增加運(yùn)營(yíng)成本，從而影響到最終的經(jīng)濟(jì)效益。(6)利于廣告宣傳和活動(dòng)宣傳： 店鋪可以通過(guò)廣告宣傳，開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，以及營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)

6、不斷擴(kuò)大知名度和影響力，吸引更多的顧客慕名光顧，隨之店鋪的商圈輻射規(guī)模也會(huì)驟然擴(kuò)張。因此選擇的目標(biāo)店鋪應(yīng)利于各種廣告宣傳，或店鋪核心商圈內(nèi)存在可進(jìn)行廣告投放的場(chǎng)所和工具，如：店面門(mén)頭或店側(cè)可安裝LED燈箱或廣告燈箱；店鋪商圈內(nèi)可進(jìn)行電子屏廣告或路牌廣告投放；店鋪商圈內(nèi)有可進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)路演活動(dòng)場(chǎng)所。二、店鋪結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)1、店鋪面積 一星店：30-70； 二星店：70-100 三星店：100-120 四星店：120-200 五星店：200以上2、 店鋪結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn) （1）應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開(kāi)設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。 （2）獨(dú)立商鋪或樓房底層，門(mén)面展開(kāi)寬度不少于6米； （3）

7、門(mén)窗為或可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)； （4）店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年； （5）店前有空地，店鋪前或附近100米范圍內(nèi)有停車(chē)位； （6）足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等； （7）有正常排水排污通道以及空調(diào)主機(jī)位,有衛(wèi)生間； （8）店內(nèi)平面結(jié)構(gòu)為長(zhǎng)方形或正方形；（9）店鋪上下水道可正常排水排污、有衛(wèi)生間；（10）店面門(mén)頭或店側(cè)可安裝LED燈箱或廣告燈箱；三、連鎖店鋪選址評(píng)估表 各品牌連鎖合作伙伴在店鋪選址時(shí)應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)連鎖店鋪選址評(píng)估表上報(bào)總部，總部對(duì)該目標(biāo)店鋪進(jìn)行評(píng)估，幫助合作伙伴選定優(yōu)質(zhì)理想旺鋪。目標(biāo)店鋪地址評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)滿分合格分實(shí)得分店鋪屬性商業(yè)區(qū)臨街鋪面（18分） 半商半住區(qū)臨街鋪

8、面（16分） 住宅區(qū)臨街鋪面（20分） 小區(qū)內(nèi)商業(yè)街鋪面（15分） 其他（10分）20分15分交 通狀 況主干道（5分） 次干道（3分） 支道（2分） 10分8分 無(wú)隔離帶（3分） 有隔離帶（2分）公交車(chē)：有（2分）無(wú)（1分）店鋪結(jié)構(gòu)概況樓齡：3年以下（1分），3-10年（2分），10年以上（1分）24分18分店鋪位于： 1樓（2分），2樓以上（1分）門(mén)面寬：5米以上（2分），5以下米（1分）招牌寬：5米以上（3分），5以下米（1分）招牌高：2米以上（2分），2以下米（1分）門(mén)前空地：等于或大于店鋪面積（2分），小于店鋪面積（1分）停車(chē)位：有（2分）無(wú)(1分）室內(nèi)平面形狀：長(zhǎng)方形（2分） 正方

9、形（2分） 不規(guī)則（1分）使用面積： 200平以上（3分），70-200平（2分），30-70平(1分)玻璃門(mén)窗：有（2分） 無(wú)（1分）洗手間：有（2分） 無(wú)（1分）商圈半徑500米分析概況鄰鋪概況左右兩邊五家店鋪業(yè)態(tài)左側(cè)： 、 、 、 、 右側(cè)： 、 、 、 、 30分21分住宅小區(qū)：不到2個(gè)（1分），23個(gè)（2分），3個(gè)以上（3分）約有住戶：2000戶以下（1分），20005000戶（2分），5000戶以上（3分）常住人口：10000人以下（2分），1000020000人（4分），20000以上（6分）店鋪距離小區(qū)人行出入口距離：200米以內(nèi)（3分），200米500,米（2分），500米以上（1分）人流量統(tǒng)計(jì)（以每5分鐘計(jì)算） 5 人以下（2分）、 610 人（5分）、 10 15人（10分）、 16 人以上（15分）半徑1000米競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況便利店：有（2分） 無(wú)（4分），有 家，距選擇店店鋪 米，營(yíng)業(yè)時(shí)間 ，規(guī)模 平方米，經(jīng)營(yíng)品種：超 市：有（2分）無(wú)（4分），有 家，距選擇店店鋪 米，營(yíng)業(yè)時(shí)間 ，規(guī)模 平方米，經(jīng)營(yíng)品種 ： 特產(chǎn)店：有（2分）無(wú)（4分），有