1、09年長沙樓市市場趨勢預(yù)測(一)競爭市場預(yù)測1、市場供應(yīng)繼續(xù)高居不下，市場形勢嚴(yán)峻，競爭激烈。2009年長沙樓市各板塊預(yù)計推出貨量表2008年，長沙市商品房供應(yīng)量激增，達(dá)1230.95萬平方米，消化量只有680.79萬平方米，市場存量為550.16萬平方米，加上2007年40萬平方米的市場存量，將有590.16萬平方米的市場存量進(jìn)入2009年消化，加上2009年的新上市量，整個2009年的市場供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)到11001200萬平方米左右，明年的市場競爭將進(jìn)一步加劇，市場形勢異常嚴(yán)峻。市場前景不容樂觀。2、經(jīng)濟(jì)危機(jī)來襲、需求下降，供求矛盾進(jìn)一步凸顯由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，部分消費(fèi)者將推遲購房計劃，2

2、009年長沙市商品房的需求量將有可能進(jìn)一步萎縮，預(yù)計2009年長沙市商品房的需求量大約在550-650萬平方米(剛性需求350400萬平方米+新增人口需求60-70萬平方米+外地客戶需求60-80萬平方米+拆遷戶需求5060萬平方米+投資需求3040萬平方米)，而09年市場上市量預(yù)計將達(dá)到11001200萬平方米，市場供求矛盾將進(jìn)一步突出。3、板塊間競爭進(jìn)一步升級，南城、星沙、體育新城、市府以及市中心等板塊的競爭壓力最大。2009年各板塊預(yù)計上市量預(yù)測2009年，各板塊的供應(yīng)量繼續(xù)走高，板塊間的競爭進(jìn)一步加大。特別是南城、星沙、體育新城、市府以及市中心板塊09年預(yù)計上市量都將達(dá)100萬平方米以

3、上，競爭壓力將進(jìn)加劇，其中南城板塊、星沙板塊以及市府板塊供應(yīng)量巨大，將處于嚴(yán)重供大于求市場局面，市場競爭將進(jìn)入白熱化階段。(二)產(chǎn)品市場預(yù)測 1、90平方米以上的中大戶型產(chǎn)品將依然是市場的主流產(chǎn)品由于長沙市消費(fèi)者的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣以及往年成交戶型的構(gòu)成情況均以90平方米以上的中大戶型為主，為了迎合消費(fèi)者的消費(fèi)需求，各項目仍將會以90平方米以上的產(chǎn)品為主打產(chǎn)品。2009年長沙商品房市場仍將以90平方米以上的中大戶型產(chǎn)品為主。2、二房、經(jīng)濟(jì)型三房以及舒適型三房將仍是消費(fèi)者的最愛由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，大部分消費(fèi)者收入減少，年輕消費(fèi)群體的崛起以及現(xiàn)代城市家庭人口結(jié)構(gòu)的變化等因素，大多數(shù)消費(fèi)者已經(jīng)從以前的盲目追

4、求大戶型產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為追求經(jīng)濟(jì)、舒適、適用型產(chǎn)品，二房及經(jīng)濟(jì)型和舒適型三房將成為消費(fèi)者繼續(xù)追捧的對象。3、產(chǎn)品創(chuàng)新將是突破市場堅冰的有利武器面對經(jīng)濟(jì)危機(jī)及低迷的市場狀態(tài)，為刺激消費(fèi)者的購買欲望，各項目將在產(chǎn)品方面力圖尋求突破，以創(chuàng)新產(chǎn)品來打動消費(fèi)者。4、產(chǎn)品品質(zhì)將成為重要的競爭砝碼市場供應(yīng)巨大、供求矛盾突出以及由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)而導(dǎo)致收入縮水而變得更加理性的消費(fèi)者，光靠價格策略明顯已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，產(chǎn)品品質(zhì)的好壞將決定消費(fèi)者的購買意愿，所以09年，商品房除了拼價格外，還將重點(diǎn)比拼產(chǎn)品的品質(zhì)。(三)價格市場預(yù)測1、長沙商品房價格將進(jìn)入新一輪的調(diào)整期由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響、消費(fèi)者購買力下降、消費(fèi)需求縮減、而供應(yīng)量加

5、劇等影響，為刺激消費(fèi)者的購買欲望，各項目將繼續(xù)在價格方面做出調(diào)整，但是，由于目前長沙市商品房價格已經(jīng)調(diào)整至比較合理的區(qū)間，所以2009年，除部分項目的價格調(diào)整幅度比較大以外，整體價格市場的調(diào)整幅度不會很大，預(yù)計調(diào)整幅度在6%8%之間。2、價格仍將是各項目刺激需求的重要手段面對明年嚴(yán)峻的市場競爭形勢，為在競爭中立于不敗之地，各項目除了加強(qiáng)項目的自身的品質(zhì)及項目宣傳攻勢以外，價格方面的措施仍將是各項目刺激消費(fèi)者需求的重要手段。(四)客戶市場預(yù)測1、客戶的購買力將進(jìn)一步下降，購房需求將進(jìn)一步萎縮由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，大部分消費(fèi)者的收入都受到不同程度的縮水導(dǎo)致消費(fèi)者的購買力將進(jìn)一步下降。而部分消費(fèi)者則因

6、為收入的縮水而將推遲購房計劃，導(dǎo)致住房需求進(jìn)一步萎縮。2、消費(fèi)者的信心將進(jìn)一步受挫由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響、消費(fèi)者收入下降、加上對宏觀經(jīng)濟(jì)前景的發(fā)展趨勢缺乏理性判斷，導(dǎo)致消費(fèi)者對市場的信心也將進(jìn)一步受挫，并在短期內(nèi)難以恢復(fù)。消費(fèi)者對市場信心的恢復(fù)將是房地產(chǎn)市場回暖的關(guān)鍵。3、投資者仍將繼續(xù)按兵不動等待市場回暖由于受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)的發(fā)展前景不明朗，投資者將繼續(xù)持幣觀望，等待市場回暖再出手。4、消費(fèi)者對市場信心的恢復(fù)將是房地產(chǎn)市場回暖的關(guān)鍵目前長沙市商品房價格已經(jīng)調(diào)整到消費(fèi)者能夠接受的合理價位，影響消費(fèi)者購房的因素不再是因?yàn)閮r格問題，其根本原因是消費(fèi)者對市場沒信心，買了怕跌的心理比較嚴(yán)重，所以消費(fèi)者信心的恢