1、【成都樓市觀察】2011年第四季度樓市行情簡(jiǎn)析2011-11-25目 錄序言、全國(guó)樓市新看點(diǎn)一、全國(guó)樓市簡(jiǎn)報(bào)1、樓市成交行情2、價(jià)格走勢(shì)行情3、居住用地行情4、重點(diǎn)城市動(dòng)態(tài)二、成都樓市觀察1、總體情況概述2、成交情況分析3、存量情況分析4、土地供應(yīng)分析三、住宅價(jià)格走勢(shì)1、整體價(jià)格走勢(shì)2、區(qū)域價(jià)格走勢(shì)3、重點(diǎn)區(qū)域動(dòng)態(tài)四、結(jié)論關(guān)注要點(diǎn)序言：自房產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，從一線城市到二、三線城市，全國(guó)整體樓市受政策影響出現(xiàn)大幅度波動(dòng)；成交量、成交價(jià)格大幅度下滑趨勢(shì)已逐步蔓延。調(diào)控以來全國(guó)樓市新看點(diǎn)：1、 土地市場(chǎng)： 從“地王時(shí)代”到“底價(jià)時(shí)代” 高流拍率、低溢價(jià)率、底價(jià)成交2、 商品房市場(chǎng)： 從“金九銀十

2、”到“銅九鐵十” “以價(jià)換量”成為樓市新風(fēng)向標(biāo) 樓市降價(jià)潮全國(guó)涌動(dòng)，引發(fā)“退房潮” 庫(kù)存“高企”，導(dǎo)致后續(xù)消化周期延長(zhǎng)3、 二手房市場(chǎng)： 一二手房“價(jià)格倒掛”促使二手房市場(chǎng)成交低彌 二手房中介調(diào)整戰(zhàn)略思路，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房分銷代理4、 信貸市場(chǎng)： 多家銀行上浮首套房貸款利率 公積金貸款政策放松一、全國(guó)樓市簡(jiǎn)報(bào)1、樓市成交量行情： 全國(guó)重點(diǎn)城市成交量普遍下跌20%-30%，個(gè)別城市下跌幅度同比多達(dá)50%以上隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮相疊加，全國(guó)樓市成交正在持續(xù)走低。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的最新樓市成交數(shù)據(jù)，第四季度首月受監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，30城市樓市成交量同比下降，9個(gè)城市成交量降幅在50%以

3、上，其中長(zhǎng)沙同比降幅最大，達(dá)到78.12%。其次是汕頭，同比降幅達(dá)59.08%。重點(diǎn)城市成交量均出現(xiàn)同比下降，其中杭州跌幅最大，達(dá)57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超過50%。由于未來調(diào)控政策仍然難言放松，市場(chǎng)仍將進(jìn)一步調(diào)整，而開發(fā)商也陸續(xù)推出一系列或明或暗降價(jià)促銷措施，以求過冬。2、樓市價(jià)格走勢(shì)行情 全國(guó)樓市降價(jià)潮蔓延，降價(jià)城市增多，降價(jià)幅度加劇據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：第四季度首月，70個(gè)大中城市新建商品方住宅價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降，這意味著爭(zhēng)論了數(shù)年的樓市拐點(diǎn)正式到來；70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。和第三季度末月相比，第四季度首月環(huán)

4、比價(jià)格下降的城市翻番，增加了17個(gè)。 大型房企已拉開降價(jià)序幕，降幅普遍在10%-20%左右截至目前，大型房企中已有中海、保利、萬科、富力等7家開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)銷售。第四季度首月，大型房企在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格環(huán)比和同比分別微跌3%和2%，其中保利、富力、綠城、萬科和中海的銷售均價(jià)環(huán)比都有超過10%至20%的下降。近期，萬科、保利等房企分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進(jìn)行大力度降價(jià)促銷。萬科在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目分別推出特價(jià)房，最低折扣達(dá)到88折；保利在重慶的6個(gè)項(xiàng)目也在打折促銷，最大降幅接近20%。 一二手房?jī)r(jià)格倒現(xiàn)象掛直接導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格下滑，下降城市逐步增加二手房?jī)r(jià)格下降的城市有38個(gè)，持平的

5、城市有19個(gè)，和第三季度末月相比，第四季度首月環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了13個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過0.5%。3、居住用地市場(chǎng)行情 全國(guó)未開工住宅用地需30個(gè)月消化期，重點(diǎn)城市住宅用地流標(biāo)率攀升數(shù)據(jù)顯示，第四季度首月，重點(diǎn)城市居住用地流標(biāo)率高達(dá)23%，較前期大增。今年1-10月，重點(diǎn)城市的居住用地累計(jì)成交量同比大幅減少28%；全國(guó)未開工的住宅用地共計(jì)16.5萬公頃，未竣工的住宅用地35.5萬公頃。這些已供應(yīng)但未及時(shí)開發(fā)的土地，由于數(shù)量巨大，將對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地的公開出讓形成壓力。粗略計(jì)算，如果按照前10個(gè)月全國(guó)16.5萬公頃的未開工住宅用地以及1.5的容積率，約將帶來24.75億平

6、方米的住宅供應(yīng)。而今年1-10月，全國(guó)商品房銷售面積約8億平方米。按照目前的銷售速度，未來存量的土地還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來消化。4、重點(diǎn)城市樓市動(dòng)態(tài) 北京：（北京樓市驚現(xiàn)五折促銷）北京樓市近期新開項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)大幅跳水現(xiàn)象，其已接近甚至低于成本的價(jià)格開盤，受到購(gòu)房者追捧。例如：“北京像素”項(xiàng)目發(fā)起五折促銷，擬售均價(jià)為22500元/平方米，而現(xiàn)價(jià)則為11600元/平方米、總價(jià)48萬元起的戶型。京城樓市已經(jīng)進(jìn)入價(jià)格快速下滑的通道。 上海：（大型房企引領(lǐng)降價(jià)大潮）上海樓市進(jìn)入第四極度以來，眾多大型開發(fā)企業(yè)紛紛加入降價(jià)“跑量”陣營(yíng)，在如今成交低迷的態(tài)勢(shì)下，以大幅降價(jià)換得成交已成為市場(chǎng)普遍共識(shí)。例如：

7、上海萬科尚源售出房源成交均價(jià)僅為12000元/平方米。而此前，該盤房源的累計(jì)合同均價(jià)超過16000元/平方米，此次降幅在25%左右。上海萬科清林徑最新的報(bào)價(jià)也已經(jīng)降至13000-14000元/平方米，而其前期的價(jià)格在16500元/平方米，降幅在兩成左右。 廣州：（中心城區(qū)房?jī)r(jià)開始掉頭向下）相對(duì)于北京和上海，廣州樓市價(jià)格下行趨于平和；近期，廣州中心區(qū)越來越多降價(jià)或低開的樓盤陸續(xù)亮相，使得廣州房?jī)r(jià)整體下降的苗頭開始顯現(xiàn)。例如：位于廣州東部的碧桂園鳳凰城不事張揚(yáng)地悄然推出新貨，簽約價(jià)格僅略高于7000元/平方米，較此前的銷售價(jià)格進(jìn)一步下降；同樣位于東部區(qū)域的恒大山水城，更傳出消息稱近期可能“5字頭”

8、出貨，該盤去年同期的銷售均價(jià)大約在70008000元。種種跡象顯示，在一線城市中素來表現(xiàn)平穩(wěn)的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)也終究步入了下降通道結(jié)論：2011全國(guó)樓市調(diào)控年進(jìn)入第四季度以來，調(diào)控持續(xù)疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。一線（北上廣深）等重點(diǎn)城市成交價(jià)格大幅下滑，價(jià)格同比跌幅普遍在10%-20%左右，個(gè)別城市甚至跌幅高達(dá)30%左右；成交量由于受政策影響，部分重點(diǎn)城市同比跌幅已超過50%；居住用地也受樓市低彌態(tài)勢(shì)的影響出現(xiàn)高流拍率、底價(jià)成交現(xiàn)象；二手房市場(chǎng)同樣遭受波及。二、成都樓市觀察1、總體情況概述：主城區(qū)商品房住宅供應(yīng)明顯回落，成交環(huán)比略有上升，同比跌幅超5成第四季度首月，成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)明顯回落，其供應(yīng)

9、套數(shù)為6643套，供應(yīng)面積為69.36萬平方米，分別環(huán)比回落52.1%與52.3%；而成交方面則環(huán)比略有上升；與去年同期水平相比，同比下跌幅度已超過5成。主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪）供應(yīng)量增加，成交環(huán)比開始大幅下降截至第四季度首月，成都主城區(qū)商業(yè)新增供應(yīng)面積8.2萬平米，但成交面積只有3.9萬平米，環(huán)比第三季度末月成交量下降高達(dá)53%；第三季度，成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求持續(xù)強(qiáng)勁，總吸納量達(dá)53276平方米，同比大增320%；到第四季度首月，寫字樓供應(yīng)面積達(dá)33.6萬平米，但成交卻不足供應(yīng)一半，環(huán)比第三季度末月下降了41.1%；預(yù)計(jì)2012年新增寫字樓供應(yīng)將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬平方米，集中放量

10、所帶來的壓力已開始逐漸顯現(xiàn)。2、商品房/二手房成交情況 商品房（成交量逐步回升）房產(chǎn)限購(gòu)政策實(shí)施以來，成都商品房成交量一直處于低彌階段；在第四季度首月，商品房成交量首次突破單月5000套的關(guān)口，從而驗(yàn)證了開發(fā)企業(yè)“以價(jià)換量”的戰(zhàn)略方針逐顯成效。限購(gòu)執(zhí)行階段環(huán)比上升12%同比：2011年第四季度首月同比2010年商品房成交量下跌約55%。 二手房（成交量繼續(xù)下滑）受房產(chǎn)調(diào)控政策影響，在第三季度中下旬開始逐步顯現(xiàn)的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象直接導(dǎo)致二手房市場(chǎng)成交的低彌態(tài)勢(shì)。價(jià)格倒掛顯現(xiàn)階段環(huán)比下降18%同比：2011年第四季度首月同比2010年二手成交量下跌約56%。3、商品房存量情況 存量繼續(xù)攀升導(dǎo)致

11、市場(chǎng)供大于求，未來消化周期延長(zhǎng)截至2011年第四季度首月，成都市主城區(qū)商品房存量已達(dá)21.97萬套，存量面積共計(jì)16213626.70平米，較之第三季度末月存量套數(shù)增加3197套，面積增加345578.24平米整個(gè)市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象凸顯。按照目前成都樓市商品房成交情況預(yù)計(jì)（按每月6000套銷量計(jì)算），要消化近22萬套存量房源，需要大約36個(gè)月時(shí)間。4、土地供應(yīng)情況 土地供應(yīng)持續(xù)增加，成交態(tài)勢(shì)依然低彌成都國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示：第四季度首月出讓土地量高達(dá)1835畝。其中，主城區(qū)土地供應(yīng)量為192畝；成都城郊區(qū)、市、縣供應(yīng)量為1642.78畝；土地放量區(qū)域主要集中在成都城郊，比如，郫縣、新都、龍泉等地，大部

12、分地塊為數(shù)十畝，而上百畝的地塊也不在少數(shù)。土地市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)，成交依然冷清，造成存量居高不下，加之開發(fā)商資金壓力及對(duì)后市信心欠佳，其成交量增長(zhǎng)有限。三、商品房住宅價(jià)格走勢(shì)1、整體價(jià)格走勢(shì)（月度）受房產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，“以價(jià)換量”引發(fā)的降價(jià)潮逐步升級(jí)，價(jià)格促銷大戰(zhàn)、大幅度優(yōu)惠措施頻頻出現(xiàn)，成都樓市上演了歷史以來空前的價(jià)格“跳水秀”，開發(fā)企業(yè)為了資金的快速回籠，加快了小跑的步伐。價(jià)格持續(xù)走低 從圖表可以看出：受房產(chǎn)調(diào)控政策影響，自5月份之后，成都商品房住宅價(jià)格持續(xù)走低，截至第四季度首月，成都商品房住宅銷售均價(jià)降低至9200元/平米，為10月以來銷售均價(jià)最低點(diǎn)。6-10月成都商品房?jī)r(jià)格情況分析表（

13、對(duì)比5月最高均值）月份月均價(jià)漲/跌幅度說明6月9522-2.6%自2011年下半年以來，在短短5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，成都商品房銷售均價(jià)一路走低，跌幅進(jìn)入第四季度首月已達(dá)6.1%，房產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)顯現(xiàn)。7月9488-2.9%8月9322-4.8%9月9261-5.4%10月9200-6.1%2、各城區(qū)價(jià)格走勢(shì)此次重點(diǎn)針對(duì)住宅部分價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分析，對(duì)于商業(yè)部分（寫字樓、商鋪）暫不作為分析內(nèi)容。樓市進(jìn)入第四季度以來，成都主城區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)入明顯的下行通道，眾多開發(fā)商為力求資金快速回籠來度過調(diào)控期樓市的“嚴(yán)冬”，紛紛高舉降價(jià)大旗，樓市價(jià)格大戰(zhàn)全面打響！將各城區(qū)以東、南、西、北、中五個(gè)方位劃分，選擇大型開發(fā)商的知名樓

14、盤進(jìn)行對(duì)比，方位城區(qū)開發(fā)商項(xiàng)目名稱環(huán)線目前銷售均價(jià)（清水）跌幅西武侯區(qū)保利地產(chǎn)保利花園2-3環(huán)780010%武侯區(qū)交大房產(chǎn)交大歸谷2-3環(huán)精裝.1200017%武侯區(qū)萊蒙國(guó)際集團(tuán)萊蒙置地廣場(chǎng)2-3環(huán)寫字樓1100027%青羊區(qū)萬科地產(chǎn)萬科金色領(lǐng)域3-繞城800012%南高新區(qū)九龍倉(cāng)集團(tuán)時(shí)代晶科名苑3-繞城798015%高新區(qū)中林榮盛置業(yè)布魯明頓廣場(chǎng)3-繞城精裝.850023%高新區(qū)萬科地產(chǎn)萬科海悅匯城繞城外精裝套二830029%東成華區(qū)金科地產(chǎn)金科天籟城3-繞城670030%成華區(qū)華潤(rùn)置業(yè)華潤(rùn)二十四城2-3環(huán)1100016%北金牛區(qū)綠地集團(tuán)綠地世紀(jì)城2-3環(huán)64009%成華區(qū)華潤(rùn)集團(tuán)華潤(rùn)翠林華

15、庭2-3環(huán)780010%中錦江區(qū)九龍倉(cāng)集團(tuán)九龍倉(cāng)雍錦匯1-2環(huán)精裝.1800028%青羊區(qū)富力地產(chǎn)富力華庭內(nèi)環(huán)精裝.180005%從以上圖表分析得出初步結(jié)論： 各主城區(qū)樓市房?jī)r(jià)跌幅普遍集中在5%-10%左右參考樓盤：華潤(rùn)翠林華庭（北2-3環(huán)）前階段銷售均價(jià)8600元/平米清水房，目前銷售均價(jià)降至7800元/平米跌幅10% 部分大型房企知名樓盤跌幅在20%左右參考樓盤：交大歸谷（西南2-3環(huán)）前階段銷售均價(jià)14000元/平米精裝房，目前銷售均價(jià)降至12000元/平米跌幅17% 少數(shù)個(gè)別樓盤跌幅已接近30%參考樓盤1：萬科海悅匯城（南2-3環(huán)）前階段銷售總價(jià)60萬/套套二精裝房，目前為46萬/套起

16、，總價(jià)格直降14萬左右跌幅29%參考樓盤2：九龍倉(cāng)雍錦匯（中1-2環(huán)）前階段銷售均價(jià)25000元/平米（帶6000元/平米裝修）精裝房，目前銷售均價(jià)降至18000元/平米（帶3000元/平米裝修）；如除去精裝修外，實(shí)際均價(jià)也下降4000元/平米左右跌幅28%3、重點(diǎn)區(qū)域動(dòng)態(tài) 紅牌樓區(qū)域紅牌樓區(qū)域作為成都打造的“第四商圈”及商業(yè)新中心，從“雙地鐵”規(guī)劃、萊蒙都會(huì)、交大歸谷等高端項(xiàng)目的開工建設(shè)，傳統(tǒng)紅牌樓商圈即將帶動(dòng)南二環(huán)全面起飛。該區(qū)域已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)商、國(guó)內(nèi)外品牌商家、投資者最為看好的區(qū)域之一。根據(jù)圖表分析得出：交大歸谷跌幅17%、金楠府跌幅26%、華宇楠苑跌幅9%、保利花園跌幅10%、萊蒙都

17、匯跌幅24%、優(yōu)客聯(lián)邦跌幅4%；區(qū)域大中型知名樓盤下跌幅度均高于一般普通樓盤區(qū)域典型樓盤中，價(jià)格下行最大的金楠府和萊蒙都匯都超過了20%的跌幅；交大歸谷跌幅也接近20%；其余樓盤跌幅都在10%以內(nèi)。 南延線區(qū)域南延線區(qū)域作為成都未來的行政商務(wù)中心、商貿(mào)金融中心、會(huì)議展覽中心、生活居住中心，尤其是貫通全市及城南的地鐵1號(hào)線開通，使這一板塊的項(xiàng)目既具備了市中心的繁榮便捷，更具備了市區(qū)內(nèi)罕有的超大規(guī)模及優(yōu)越居住環(huán)境。根據(jù)圖表可以看出：中德英倫聯(lián)邦幅17%、保利心語花園跌幅20%、利通時(shí)代晶座跌幅19%、布魯明頓廣場(chǎng)跌幅29%、天府豪庭跌幅12%、半島城邦跌幅20%；區(qū)域眾多樓盤下跌幅度基本集中在20

18、%左右區(qū)域典型樓盤跌幅均在10%以上，其中布魯明頓廣場(chǎng)跌幅基本已達(dá)30%；其余樓盤跌幅基本在20%左右。四、結(jié)論關(guān)注要點(diǎn)1、成都樓市仍有一定銷量進(jìn)入下半年第四季度后，成都樓市相比去年同期水平跌幅較大，但與一線城市相比商品房成交仍有一定銷量。全國(guó)房產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，成都樓市下半年與一線城市（北上廣深）相比仍保持每月4000-5000套商品房成交量；在第三季度的7、8、9月當(dāng)中，商品房成交量均平穩(wěn)的持續(xù)在4000套左右；進(jìn)入第四季度后，由于年關(guān)將至，開發(fā)企業(yè)力求資金的快速回籠，“以價(jià)換量”的戰(zhàn)略措施成為樓市新的風(fēng)向標(biāo)，商品房成交量環(huán)比略有上升。2、價(jià)格下浮走勢(shì)趨于明顯成都樓市進(jìn)入第四季度以來，成交量同比超過50%的減少直接導(dǎo)致成交均價(jià)的大幅度下滑；從成都樓市目前整體的價(jià)格走勢(shì)來看，呈現(xiàn)如下情況：A、新開盤項(xiàng)目采用低價(jià)入市的手段搶占市場(chǎng)。B、目前在售項(xiàng)目 目前在售項(xiàng)目普遍銷售均價(jià)下降幅度在5%-10%左右； 部分大中型開發(fā)企業(yè)的知名