1、房地產(chǎn)SWOT分析目前，SWOT分析已逐漸被許多企業(yè)運用到包括：企業(yè)管理、人力資源、產(chǎn)品研發(fā)等各個方面。作為一種特殊產(chǎn)品的研發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)項目也越來越多的運用到SWOT這種工具加以分析。SWOT分別代表：strength（優(yōu)勢）、weakness（劣勢）、opportunity(機會)、threat（威脅）。房地產(chǎn)項目的SWOT分析通過對優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的加以綜合評估與分析得出結(jié)論，然后再調(diào)整開發(fā)策略，來達成企業(yè)的目標。這有些像我們中國古代哲學(xué)中的“權(quán)衡”思想。從整體上看，SWOT可以分為兩部分。第一部分為SW，主要用來分析內(nèi)部條件；第二部分為OT，主要用來分析外部條件。另外，每一個單項

2、如S又可以分為外部因素和內(nèi)部因素，這樣就可以對情況有一個較完整的概念了。SWOT分析法注重三個要素：目標；外部環(huán)境、內(nèi)部條件?？砂匆韵虏襟E完成這個SWOT分析表：(1)把識別出的所有優(yōu)勢分成兩組，分的時候應(yīng)以下面的原則為基礎(chǔ)：看看它們是與行業(yè)中潛在的機會有關(guān)，還是與潛在的威脅有關(guān)。(2)用同樣的方法把所有劣勢分成兩組。一組與機會有關(guān)，另一組與威脅有關(guān)。(3)建構(gòu)一個表格，每個占1/4。(4)把項目的優(yōu)勢和劣勢與機會或威脅配對，分別放在每個格子中。SWOT表格表明項目內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢與外部機會和威脅的平衡。在你的SWOT分析中，一定要把以下步驟都寫出來：在某些領(lǐng)域內(nèi)，你可能面臨來自競爭者的威脅；

3、或者在變化的環(huán)境中，有一種不利的趨勢，在這些領(lǐng)域或趨勢中，公司會有些劣勢，那么要把這些劣勢消除掉。利用那些機會，這是公司真正的優(yōu)勢。某些領(lǐng)域中可能有潛在的機會，把這些領(lǐng)域中的劣勢加以改進。對目前有優(yōu)勢的領(lǐng)域進行監(jiān)控，以便在潛在的威脅可能出現(xiàn)的時候不感到吃驚。如圖： 也可以用一個更簡潔的圖表來表示：S WO T在房地產(chǎn)項目中，運用SWOT方法分析問題一般可以分為基本面分析、辯證法分析。我們可以舉例來加以解釋及闡述?；久娣治鍪亲罨A(chǔ)層面的分析，即揭示項目的表象。一般在還沒立項之前就會有一些這樣的研究分析。下面我們就舉一個簡單的例子，A是舊城商業(yè)街改造項目，通過簡單的分析，我們可以得到這樣的一些結(jié)

4、論：A項目的優(yōu)勢是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢是：地價昂貴、拆遷費用大、基本配套設(shè)施老舊。機會是：政府加大舊城改造力度，給予眾多優(yōu)惠條件。威脅是：市中心商業(yè)街眾多，并有相似類型的項目形成競爭。這些都是通過初步判斷得出最直觀的一些結(jié)論。總的說來，這些結(jié)論非常重要，但基本上略加思考即能得出，只能作為決策參考的基礎(chǔ)。所謂辯證法分析，就是對以上的結(jié)論進行深一步的探討，運用辯證的觀點去分析優(yōu)劣勢、機會和威脅。它是從表象入手，探討解決問題的方向。依舊是以A項目為例，我們對上面所提到的優(yōu)勢進一步分析：地處市中心：市中心確實是熱鬧繁華的所在，但隨著城市向外延伸，市中心的概念也將越來越淡薄，并逐漸形成

5、了一些城鎮(zhèn)中心分流客源。交通方便：這也是一個雙面刃，地塊的公共路線當然四通八達，然而堵車是一個致命傷。擁有私車的消費階層是較具購買力的群體，但他們會不會因為這樣的不方便因素而放棄了到這里逛街購物？人口集中：人口集中是商業(yè)街經(jīng)營的關(guān)鍵，人多自然賣的就多。但這些人的購買力如何？消費意識怎樣？這些問題仍然需要深入調(diào)查。對劣勢進一步分析：地價昂貴：由于地段的原因，地價比其他地區(qū)會高出許多。然而，與同檔次地段進行橫向比較，該地塊也并不是最貴的。并且，這樣的黃金地段，上漲的幅度可能很大。拆遷費用大：這部分支出將是不可避免的，并且處理不當將會造成不良的后果。但是，如果加以嚴格的管理、規(guī)范的流程和耐心細致的工

6、作，也是能夠?qū)⒊杀窘档阶畹偷??；九涮自O(shè)施老舊：這方面是可以通過改造實現(xiàn)轉(zhuǎn)變的，關(guān)鍵是成本核算的問題（究竟哪些方面需要改造？費用多少？投入和產(chǎn)出是否成比例？）。機會是政府承諾的優(yōu)惠條件，但仍需要考慮：優(yōu)惠條件有哪些？哪些能夠兌現(xiàn)？兌現(xiàn)的可能性又如何？在優(yōu)惠的同時是否會捆綁一些額外的要求？等等。威脅來自于相似類型的競爭項目。然而，這些項目也為開發(fā)提供了借鑒，如果能夠認真分析同類項目的得失，未嘗不能“后發(fā)制人”。當然，以上所講的這些只是“鳳毛麟角”，真正的項目所需要分析的內(nèi)容遠不止這樣簡單，但分析思路基本是這樣的。如圖：S W地處市中心 低價昂貴交通方便 拆遷費用大人口集中 基本設(shè)施老舊O T政府加大舊城改造力度 市中心商業(yè)眾多給予眾多優(yōu)惠 競爭激烈 知道了SWOT的分析方法，在房地產(chǎn)項目定位中如何去運用這個方法進行有效的分析呢？一般而言，房地產(chǎn)項目SW（即內(nèi)部因素）可以從以下幾個要點去分析：1、 區(qū)域2、 區(qū)位3、 規(guī)模4、 交通5、 配套（城市建設(shè)/基礎(chǔ)建設(shè)）6、 建筑7、 景觀8、 戶型9、 開發(fā)商10、 團隊11、 服務(wù)12、 政策13、 規(guī)劃14、 人文資源15、 自然資源（山/水/森林/河流/動物/土壤/地質(zhì)等）16、 業(yè)態(tài)17、 裝修OT（即外部因素）可以從以下幾點加以分析：1、 宏觀經(jīng)濟2、 房地產(chǎn)市場3、 居民收入增長4、 市場迅速增長5、