1、濟(jì)寧市魯興物業(yè)管理公司房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度一、建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修與計劃 房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為物業(yè)房屋原有完好登記和正常使用,進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。建筑物主要指標(biāo) (一)、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)及巡檢 1、對混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計劃,定期(每年不少于兩次)進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及處理。制止不設(shè)計及有關(guān)部門批準(zhǔn),任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。 2、鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及修補(bǔ),以防止鋼筋銹蝕。 3、辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計要求,改變用途時不允許隨意超載,甚至于對結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。(二)裝飾工程養(yǎng)護(hù): 1、樓層地面的養(yǎng)護(hù):保持樓層

2、地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵,避免因漏水造成室積水,滲入樓板。 對于使用中發(fā)生小的損壞,要及時修補(bǔ)。制止不加任何保護(hù)措施在樓面上拖拉重物。 2.門窗的養(yǎng)護(hù):對使用者進(jìn)行保護(hù)門窗的宣傳工作,發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大,五金配件丟失或損壞等問題，要及時修理。 3、飾面墻的養(yǎng)護(hù):定期(每年不少于2次)巡檢,可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時處理,不允許用強(qiáng)酸對任何飾面墻進(jìn)行擦洗。對樓體外墻面,安裝飾物如用鐵件,必須刷漆,防止水銹污染墻面。 4、頂棚的養(yǎng)護(hù):定期巡檢,發(fā)現(xiàn)翹邊,裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時修補(bǔ)或更換。二、設(shè)備設(shè)施的運行維護(hù)與計劃 (一)給排水設(shè)備運行維護(hù) 給排水設(shè)備運行維護(hù)是

3、指為保證辦公樓給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。對設(shè)備系統(tǒng)的了解:自來水變頻泵系統(tǒng)自動噴灑供水泵消火栓穩(wěn)壓泵排污潛水泵雨污井排水化糞池系統(tǒng) 1、管道漏水修理 2、管道堵塞排堵 3、水龍頭與閥門的維修 4、水泵保養(yǎng)及維修 5、壓力表的校驗 6、潛水泵的檢查保養(yǎng)7、管道的防銹防腐保養(yǎng)8、雨污井排水化糞池系統(tǒng)清理(二)供電設(shè)備管理維護(hù) 供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證辦公樓供電系統(tǒng)正常運行,對供電設(shè)備的日常管理和保養(yǎng)維修 對設(shè)備系統(tǒng)的了解 變壓器 高壓柜低壓柜 發(fā)電機(jī)組系統(tǒng)庭院照明燈系統(tǒng)樓道照明燈系統(tǒng) 日常維護(hù)要點 1、電氣電路故障:斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修 2、絕緣電阻測量

4、及損傷線更換 3、配電箱的檢查 4、照明燈具的檢查 (三)、電梯運行維護(hù) 電梯維修是指為保證物業(yè)電梯設(shè)備正常使用所進(jìn)行的日常運行管理、維修保養(yǎng)和中修 上海三菱電梯公司無機(jī)房電梯11部 (五)保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的管理和維護(hù) 對設(shè)備系統(tǒng)的了解: 電梯對講1組 安防監(jiān)控1組 消防監(jiān)控1組門禁系統(tǒng)1組 常見維護(hù)要點: 1、結(jié)合實際正確使用設(shè)備 2、保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄 3、選擇可靠的分包方,按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級等內(nèi)容的工作。(六)消防設(shè)施設(shè)備的管理和維修 對設(shè)備系統(tǒng)的了解:自動消防報警控制系統(tǒng)1組 消防栓穩(wěn)壓泵45 KW2臺 自動噴灑供水泵30KW2臺常見維護(hù)要點: 自動

5、噴灑系統(tǒng) 管道閥門消火栓箱 設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)計劃序號項目工作內(nèi)容保養(yǎng)周期1.避雷系統(tǒng)接地電阻可靠性檢查和試驗每年一次（春季前），雷雨后加強(qiáng)巡檢一次2.火災(zāi)自動報警系統(tǒng)可靠性檢查和試驗每季一次3.高、底壓配電柜清掃、緊固、防銹每年一次4.各種配電盤、控制柜清掃、緊固、防銹每年一次5.電梯由專業(yè)公司定期維護(hù)每天巡檢，每周保養(yǎng)6.發(fā)電機(jī)組可靠性檢查和試驗每季一次7.自來水變頻泵系統(tǒng)清潔、二次消毒每天巡檢，每半年一次保養(yǎng)8.污水泵清潔、換潤滑油每年一次9.樓道照明燈系統(tǒng)調(diào)試、緊固、防銹每天巡視，每年一次保養(yǎng)10.庭院照明燈系統(tǒng)調(diào)試、緊固、防銹每天巡視，每年一次保養(yǎng)11.電梯對講調(diào)試、緊固、防銹每天巡視，每年一次保養(yǎng)12.安防監(jiān)控調(diào)試、緊固、防銹每天巡視，每年一次保養(yǎng)13.消防監(jiān)控由專業(yè)公司定期維護(hù)每天巡視，每年一次保養(yǎng)14.門禁系統(tǒng)調(diào)試、緊固、防銹每天巡視，每年一次保養(yǎng)15.各種管道的金屬閥門清潔、防銹每年一次16.各種金屬管道和構(gòu)架清潔、防銹、緊固每年一次17.雨污井排水化糞池檢查、清掏