1、房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識一、基礎(chǔ)知識1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱.房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的,具有整體性和不可分割性.房產(chǎn):是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行出租、出售或作其它用途的房屋.地產(chǎn):是指土地財(cái)產(chǎn),在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,地產(chǎn)包括含地面及其上下空間,地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系.2.房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè).3.房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng).4.地產(chǎn)開發(fā)是將“

2、生地”開發(fā)成可供使用的土地(“熟地”).5.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán).具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利.6.土地類型居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其它用地50年;另外,加油站、加氣站用地為20年;7.三通一平是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通,場地平整.8.七通一平是指上下水通、電通、路通、排污通、通訊通、煤氣通、熱力通,場地平整.9.土地使用權(quán)出讓的形式協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓行政劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地,必須是國有土地;集體所有的土

3、地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后,才能轉(zhuǎn)讓.有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地,還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地.生地:待開發(fā)的土地熟地:完成市政設(shè)施的土地10.房地產(chǎn)市場一級市場、二級市場、三級市場.一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份,將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場.二級市場是指土地使用權(quán)出讓后,由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后,從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易.三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易.11.商品房是指開發(fā)商以市場地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn),它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、

4、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn).12.福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價(jià),按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工,帶有福利性質(zhì)的房屋.13.微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià),并有略高于房地產(chǎn)成本的微利,這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè),用來解決企業(yè)職工住宅困難戶,價(jià)格由政府確定,實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策.14.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是面向中低收入家庭的普通住宅.15.自建房(集資房)是指各單位自籌資金或合資興建房屋.產(chǎn)權(quán)由投資單位所有,一般自用為主,不得在市場上流通(按規(guī)定已補(bǔ)交地價(jià)的除外).16.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證.17.“五證”

5、房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房,必須具備一定的條件,并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù).其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件.國有土地使用證:是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金,獲得了 在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證.建設(shè)用地規(guī)劃許可證:是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證.(通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn).)建設(shè)工程規(guī)劃許可證:是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證.建設(shè)工程施工許可證(建設(shè)工程開工證):是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件,可以進(jìn)

6、入施工階段的憑證.商品房銷售(預(yù)售)許可證:是商品房進(jìn)入市場的憑證.18.“兩書”住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書19.商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場銷售,由國土局制定的一項(xiàng)提前銷售制度.只有取得了 預(yù)售許可證才能銷售.20.申請預(yù)售須備下列文件:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書副本及復(fù)印件土地使用權(quán)出讓合同書和付清地價(jià)款證明(國有土地使用證)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證21.商品房預(yù)售必須符合那些條件交付土地使用權(quán)出讓金,并取得土地證有建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工

7、進(jìn)度和竣工交付日期.向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明.22.房地產(chǎn)買賣合同是由福建省建設(shè)廳、福建省工商管理局統(tǒng)一監(jiān)制,用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議,所有的商品房銷售都須簽訂此合同.內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證,外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證.23.房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定的合同.24.銀行按揭是指購房者購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為,業(yè)主先付一部分樓款,余款由銀行代購房者支付,購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行,購房者將分期償還銀行的貸款及利息,這種方式稱為銀行按揭.按揭是英語“米o(hù)rtga

8、ge”一詞的粵語音譯,在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“個(gè)人住房抵押貸款”,指銀行向具有完全民事行為能力的自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物,作為償還貸款的保證,按月償還貸款本息的一種貸款方式.分為個(gè)人住房商業(yè)性貸款(簡稱商業(yè)貸款)與個(gè)人住房公積金貸款(簡稱公積金貸款).25.房地產(chǎn)證公證公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證26.樓花抵押登記是指已辦銀行按揭的樓花送到房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù).抵押人將貸款與利息還清后,須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押.27.建筑面積房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和.28.公攤面積屬于

9、公共部分的面積.29.實(shí)用面積建筑面積與公攤面積的差.30.實(shí)用率房屋實(shí)用面積與建筑面積之比.31.預(yù)售樓花將未建好的樓房提前出售,稱為預(yù)售樓花.32.復(fù)式上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一,結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別.33.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為.按現(xiàn)時(shí)有關(guān)規(guī)定,預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓,但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名.34.基底面積是指建筑物首層的建筑面積.35.用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積.36.總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和.37

10、.容積率容積率是建筑總面積和建筑用地的比.38.建筑密度(覆蓋率)建筑密度等于建筑物底層占地面積與用地面積的比.39.綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比.40.均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),即得出每平方米的均價(jià).41.基價(jià)基價(jià)也稱為基礎(chǔ)價(jià),是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格.商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出.42.起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià),是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格,即起價(jià).43.彈性隔間指可移動(dòng)隔間墻之室內(nèi)空間,通常用于寫字樓與商場.44.開放式設(shè)計(jì):無隔斷設(shè)計(jì)、利于空間較廣,如餐廳、廚房或客廳.45.騎樓:有雨遮

11、的一樓直道部分.46.陽臺:指有雨遮有腳踏之面,沒有擋風(fēng)墻的突出建筑體外部分.47.外飄窗:突出于墻體的窗戶,飄出去的尺寸在4060厘米左右.48.露臺:指沒有雨遮的,有腳踏的部分.49.玄關(guān):玄關(guān)是入戶門里一米至兩米的過渡空間.它的主要功能是讓人在進(jìn)門之后稍做停留,有個(gè)換鞋、放雨傘的地方,同時(shí)也可以借助玄關(guān)對客廳的情況略做遮擋.50.外墻:指建筑物體表面.51.內(nèi)墻:指建筑物內(nèi)豎面.52.剪力墻:承受房屋重力的墻,不可以任意敲打.53.磚墻:用磚砌成的墻.54.石膏板:用石膏制成,用以裝飾天花板的板塊.55.衛(wèi)浴三大件:指洗臉盆、浴盆、坐式馬桶.56.廚具五大件:指洗滌池、料理臺、吊柜、爐臺

12、、抽油煙機(jī).57.格局:單元內(nèi)分割情況.58.動(dòng)線:行走習(xí)慣路線.59.銷售率:指某一段時(shí)間內(nèi)售出的房屋數(shù)百分比.60.空置比:指某一段時(shí)間剩余的房屋數(shù)百分比.61.訴求客源:主要針對的客戶層.62.市場區(qū)隔:指產(chǎn)品不同類型以回避市場供給量的排擠.63.議價(jià)空間:討價(jià)還價(jià)的價(jià)格差異.64.平面價(jià)差:平面方位不同,價(jià)格的差異.65.垂直價(jià)差(樓層價(jià)差):不同樓層價(jià)格差異.66.市調(diào)分析法:通過市場調(diào)查與其他項(xiàng)目的比較方法.67.D米:郵寄用的廣告用品(印刷品)68.CF:電視廣告.69.NP:報(bào)紙廣告.70.POP:戶外廣告媒體.71.米G:雜志廣告.72.SP:銷售時(shí)促使客戶購買的夸張語言動(dòng)作

13、或假語言動(dòng)作.二、建筑與建筑構(gòu)造知識基礎(chǔ)基礎(chǔ):建筑物與土層接觸的部分稱為基礎(chǔ)地基:支撐建筑物重量的土層叫地基基礎(chǔ)是建筑物的組成部分,它承受著建筑物的全部荷載,并將其傳給低級.而地基則不是建筑物的組成部分,它只是承受建筑物荷載的土壤層.其中,具有一定的地耐力,直接支承基礎(chǔ),需要進(jìn)行計(jì)算的土層稱為持力層;持力層以下的稱為下臥層.地基土層在荷載作用下產(chǎn)生的變形,隨著土層深度的增加而減少,到了 一定的深度則可以忽略不計(jì).基礎(chǔ)的分類:按材料及受力的特點(diǎn)分類可以分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ).用剛性材料做的基礎(chǔ)稱為剛性基礎(chǔ).剛性材料一般指抗壓強(qiáng)度高、而抗拉、抗剪強(qiáng)度較低的材料.常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料.

14、非剛性基礎(chǔ)(柔性基礎(chǔ)).用鋼筋混凝土建造基礎(chǔ),基礎(chǔ)寬度加大不受剛性角的限制,稱為非剛性基礎(chǔ)與柔性基礎(chǔ).為了 節(jié)約材料,鋼筋混凝土基礎(chǔ)常常做成錐形,但最薄處不應(yīng)小于200米米,如果做成階梯形,每步高300米米-500米米. 按構(gòu)造型式分類基礎(chǔ)構(gòu)造的型式隨著建筑物上部結(jié)構(gòu)形式、荷載大小及地基土壤性質(zhì)的變化而不同.一般情況下,上部結(jié)構(gòu)形式直接影響基礎(chǔ)的型式,當(dāng)上部荷載大,地基承受能力有變化時(shí),基礎(chǔ)型式也隨之變化.基礎(chǔ)按構(gòu)造特點(diǎn)分可分為六種基本類型.條形基礎(chǔ)當(dāng)建筑物的上部結(jié)構(gòu)采用墻承重的時(shí)候,基礎(chǔ)沿墻身設(shè)置,多做成長條形,這類基礎(chǔ)稱為條形基礎(chǔ).獨(dú)立基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部結(jié)構(gòu)采用框架或者單層排架結(jié)構(gòu)承重時(shí),基

15、礎(chǔ)采用方形或矩形的單獨(dú)基礎(chǔ),這類基礎(chǔ)稱為獨(dú)立基礎(chǔ)或柱式基礎(chǔ)片筏基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部荷載大,而地基又軟弱,這時(shí)采用簡單的條形已經(jīng)不能適應(yīng)地基變形的需要,通常墻下或者柱下基礎(chǔ)連成一片,使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)當(dāng)建筑物上部的荷載較大,而且地基的軟弱土層較厚,地基承載力不能滿足要求,做成人工地基又不具備條件或不經(jīng)濟(jì)時(shí)候,則可采用樁基礎(chǔ).使基礎(chǔ)上的荷載經(jīng)過樁再傳給地基土層,以保證建筑物的均勻沉降或安全使用.墻體墻體的類型:墻體按所在位置分為外墻和內(nèi)墻;縱墻和橫墻.外墻:位于房屋周邊的墻統(tǒng)稱為外墻,它主要起是抵御風(fēng)、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱,起圍護(hù)作用內(nèi)墻:凡位于房屋內(nèi)部的墻統(tǒng)稱為

16、內(nèi)墻,它主要起分隔的作用.橫墻:沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻,外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻.縱墻:沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻,又有內(nèi)縱墻與外縱墻之分.墻體按受力狀況分類墻體按照受力情況分為兩種:承重墻與非承重墻.承重墻:直接承受上部結(jié)構(gòu)傳來的荷載非承重:不承受外來荷載.非承重墻又可分為自承重墻和隔墻.自承重墻:不承受外來荷載,只承受自身重量并將其傳至基礎(chǔ).隔墻:起到分割房間的作用,不承受外來荷載,并把自身重量傳給梁、樓板.框架填充墻就是隔墻的一種.懸掛在建筑外部的輕質(zhì)墻成為幕墻,包括玻璃幕墻與金屬幕墻.墻體按照材料分類按照墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土墻.墻體的細(xì)部構(gòu)造防潮

17、層在墻身中設(shè)置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎(chǔ)上升使室內(nèi)墻身受潮.防潮層設(shè)置高度為室內(nèi)首層地面的結(jié)構(gòu)層的中部,一般用防水沙漿抹20米米厚.勒腳外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳,其高度一般指室內(nèi)地坪與室外地面之間的高差部分,也有將底層窗臺至室外高度視為勒角.勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞,起著保護(hù)墻面,增加建筑美觀的效果.散水散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡.其重要作用是迅速排出沿墻淌下的雨水,防止雨水直接進(jìn)入墻下?lián)p害地基.窗臺窗臺分室內(nèi)窗臺和室外窗臺.室外窗臺是為了 防止窗洞底部積水進(jìn)入室內(nèi);室內(nèi)窗臺是為了 排除窗上的凝結(jié)水.門窗過梁為了 承受門窗上部的荷載,并把

18、他傳到門窗兩側(cè)的墻上,門窗洞口的上部設(shè)有鋼筋混凝土過粱.為了 增加墻體的抗震性和穩(wěn)固性,墻體內(nèi)一般設(shè)有構(gòu)造柱、圈梁變形縫建筑物由于溫度變化、地基不均勻沉降以及地震等因素的影響,使結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加應(yīng)力與變形,易使建筑物破壞、產(chǎn)生裂縫甚至坍塌.為了 減少對建筑物的破壞,預(yù)先在變形敏感的部位將結(jié)構(gòu)斷開,預(yù)留縫隙,以保證建筑物有足夠的變形寬度而不使建筑物破損.這種將建筑物垂直分割而預(yù)留的縫稱為變形縫.變形縫有伸縮縫、沉降縫、防震縫三種.伸縮縫是在長度或?qū)挾容^大的建筑物中,為避免由于溫度變化引起材料的熱脹冷縮導(dǎo)致構(gòu)件開裂,而沿建筑物的豎向?qū)⒒A(chǔ)以上部分全部斷開的預(yù)留人工縫.伸縮縫一般為20米米40米米.沉降縫是在同一棟建筑物中,由于其高度、荷載、結(jié)構(gòu)及地基承載力的不同,致使建筑物各部分沉降不均勻,墻體拉裂.故在建筑物某些部位設(shè)置從基礎(chǔ)到屋面全部斷開的垂直預(yù)留縫,把建筑物分為幾個(gè)可自由沉降的獨(dú)立單元.這種為減少地基不均勻沉降對建筑物造成危害的垂直預(yù)留縫稱為沉降縫.防震縫是為了 防止建筑物的各部分在地震時(shí)相互撞擊造成變形和破壞而設(shè)置的垂直預(yù)留縫.防震縫應(yīng)將建筑物分成若干體型簡單、結(jié)構(gòu)剛度均