1、交房手續(xù)及流程提示：目前有些開發(fā)商在房屋交接過程中,往往讓業(yè)主先交費(fèi)用及其他手續(xù)后再驗(yàn)房,給日后的 糾紛埋下隱患.為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù).一、驗(yàn)房自備工具1)1只塑料洗臉盆(通水)-用于驗(yàn)收下水管道是否堵塞,但不可以測試管道密合狀況及管壁壓力 2)1只小 榔頭或小 鋼球(輕敲或滾動(dòng))-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3)1只塞尺-用于測裂縫的 寬度 4)1只5米卷尺-用于測量房子的 凈高 5)1只萬用表或帶燈頭的 表-用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通 6)1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù) 7)1只筆-用于簽字 8)2只小 凳子和一些報(bào)紙、塑料帶,包裝繩-用于時(shí)間長,可休息

2、一下及預(yù)先封閉下水管道.9)一本信簽紙-隨時(shí)就收樓過程中發(fā)現(xiàn)的 問題進(jìn)行書面登記,并有雙方簽字確認(rèn).在交房時(shí),開發(fā)商需有專人陪同業(yè)主驗(yàn)房,并且有一份住戶驗(yàn)房交接表供業(yè)主在驗(yàn)房過程中記錄發(fā)現(xiàn)的 問題,如果開發(fā)商未提供這類表格,那業(yè)主可自己拿紙進(jìn)行記錄,記錄后一式兩份,都要由開發(fā)商蓋章,一份交給開發(fā)商,一份業(yè)主自己保存. 二、交房要具備哪些條件?1、房屋的 住宅質(zhì)量保證書(蓋章原件可帶走). 2、住宅使用說明書(蓋章原件可帶走). 3、竣工驗(yàn)收備案表(蓋章原件). 4、面積實(shí)測表/測繪單位實(shí)測面積明細(xì)(可為復(fù)印件但要有章). 5、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))/工程竣工圖紙或設(shè)計(jì)單位施工圖

3、(可帶走). 6、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書. 7、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證. 8、簽字時(shí)注明“樓房狀況未明”. 詳解：“三書一證一表”、提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書.商品住宅售出后,委托物業(yè)管理公司等單位維修的 ,應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的 單位;而住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的 結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的 類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明,并提出使用注意事項(xiàng).“三書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書“一證”是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證,建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書是房屋通過有關(guān)部門質(zhì)量驗(yàn)收的 憑證;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證是房產(chǎn)項(xiàng)目通過有關(guān)部門綜

4、合驗(yàn)收憑證; 竣工驗(yàn)收備案表是樓盤向主管部門上報(bào)驗(yàn)收備案的 詳細(xì)資料,是開發(fā)商必須對樓盤負(fù)責(zé)的 標(biāo)記文件.住宅質(zhì)量保證書是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍的 承諾.住宅使用說明書是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的 各項(xiàng)具體技術(shù)指標(biāo),如抗震指標(biāo)、墻體結(jié)構(gòu)類型等的 相關(guān)說明.一、交房資格 根據(jù)我國的 合同法、建筑法、城市房地產(chǎn)管理法都規(guī)定了 建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的 ,不得交付使用.而我國目前規(guī)定的 房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的 標(biāo)志是取得建筑工程竣工備案表.因此,不管買房人和建設(shè)單位在買房合同中是否約定將建設(shè)單位取得建筑工程竣工備案表作為交房條件,建設(shè)單位交房時(shí)

5、都應(yīng)提供.否則,購房者有權(quán)拒絕收房,由此產(chǎn)生的 延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān).同時(shí),根據(jù)消防法的 規(guī)定,單體必須經(jīng)過消防驗(yàn)收,才能交付使用.另外,根據(jù)建設(shè)部商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度 的 規(guī)定第三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的 新建商品住宅時(shí),必須提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書.”因此,提供“兩書”也是開發(fā)商交房的 必備條件. 三、具體的 驗(yàn)房流程如下第一步“看外部”：即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道. 第二步“查內(nèi)部”：即檢查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣. 第三步“測相鄰”：主要

6、是就閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題與樓上樓下的 鄰居配合查驗(yàn).1、主體：檢查房屋有無裂縫. (1)查看房屋主臥及客廳靠近露臺的 地面和頂上有無裂縫.與房間橫梁平行的 裂縫,修補(bǔ)后不會妨礙使用.若裂縫與墻角呈45度 斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴(yán)重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題. (2)露臺處的 兩側(cè)墻面是否有裂縫,若有亦屬嚴(yán)重質(zhì)量問題.房屋的 結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺,萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的 連接處有裂縫,很有可能是陽臺斷裂的 先兆. (3)承重墻是否有裂縫,若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后,存在危險(xiǎn)隱患. (4)墻身、墻角接位、頂棚有無裂痕. (5) 屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象,注意看這些地方有

7、沒有黃色污漬,如果有,就說明房屋可能存在滲水漏雨的 問題.2、檢查空鼓. (1)檢查地面有無空殼開裂情況.敲所有的 地面,特別是貼腳線一圈.輕敲各面若聽到空響的 聲音,就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沉悶的 碰擊聲,則表明它們接觸良好. (2)檢查墻身、頂棚樓板是否有隆起或凹陷的 地方,用木棍敲一下有無空聲. 3、檢查傾斜與水平. (1)在房頂上用細(xì)繩栓上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其傾斜程度 . (2)目測大 致地平. (3)檢查墻體平整度 .墻身、頂棚樓板有無特別傾斜,是否彎曲、起浪 4、測量房間的 層高. 建筑層高為28米,實(shí)際高度 不能低于26米,層高3米的 實(shí)

8、際高度 不能低于275米,住宅層高不能低于28米. 5、交房注意事項(xiàng)三：滲漏、排水與防水 1、檢查房屋有無滲漏 (1)察看房屋的 地面和頂層滲水情況. (2)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的 現(xiàn)象 (3)墻身、墻角接位、頂棚有無水漬. (4)察看廚房、衛(wèi)生間(頂面、外墻),陽臺的 頂部和管道接口是否滲漏.留意廁所頂棚有無油漆脫落或長霉菌. 2、排水 (1)驗(yàn)收下水情況,看是否通暢.在檢查下水道是否通暢的 時(shí)候,業(yè)主可以用塑料袋裝滿水,快速的 倒向房屋內(nèi)的 各個(gè)地漏、下水,看水是否能快速流進(jìn)下水道.分別是臺盆、馬桶、浴缸,和衛(wèi)生間、廚房、陽臺地漏等(應(yīng)聽到咕嚕嚕的 聲音和表面無積水).

9、合格的 地面不應(yīng)有積水存在,因地漏是最低處,但毛坯房地漏周圍留出了 一定的 后期鋪裝地面的 高度 .盡可能讓水流大 、急,看水壓大 小 ,試排水速度 . (2)廁、浴用具有無裂痕,沖廁水箱有無漏水,浴缸、浴盆與墻或柜的 接口處防水是否妥當(dāng),水池龍頭是否妥當(dāng). 3、防水 (1)在廁、衛(wèi)放水(約高2厘米),24小 時(shí)以后查看下家?guī)l(wèi)的 天花. 6、交房注意事項(xiàng)四：室內(nèi)細(xì)部 1、管道 (1)各種管道表面鍍層是否完好無破損.供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處,給管道再套上一小 截管子),地面的 套管應(yīng)高出地面2-3厘米,地面為初裝修的 ,應(yīng)高出地面5厘米.其作用是防止供暖管道熱脹

10、冷縮后拱裂墻面和樓板. (2)看水管有無凍裂. (3)彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕(滲漏). (4)排污管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏. 2、門(大 門,房門) (1)門身內(nèi)、外、頂面是否油漆,有無流墜,且平滑無磕碰.各個(gè)門的 頂部都必須刷漆. 大 門鑰匙,總共幾把?是否好用(所有鑰匙都試著開、關(guān)一下).門有無破損,翹曲變形,開關(guān)是否靈活.貓眼是否可用.弄清楚,做好交接.(2)目測門四邊是否平行且緊貼門框,間隙是否太大 (特別是門鎖的 一邊). (3)試門是否運(yùn)作自如、開關(guān)時(shí)有無特別聲音. (4)試門鎖是否運(yùn)作自如;看門鎖是否安裝牢固;看門匙與門鎖是否封口;看門插是否插入太少或太長或太緊.

11、(5)關(guān)門聽隔音效果并了 解密封程度 . (6)衛(wèi)生間的 門不要求嚴(yán)絲合縫,為了 防水,反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米.窗的 油漆質(zhì)量主要看,衛(wèi)生間的 門還要刷下邊. (7)看門窗是否開合順暢、方便鎖閉,配套鑰匙是否能快速打開門,看門是否存在變形,把手等是否有破損情況,窗戶配套紗窗質(zhì)量是否合格.業(yè)主自備電池,給防盜門的 門鈴裝上電池,看門鈴是否正常響動(dòng). 3、窗 (1)看門窗的 油漆質(zhì)量有無流墜(油漆滴淌的 痕跡)、漏刷和磕碰,色澤是否一致. (2)目測窗四邊是否平行且緊貼窗框;框墻接縫處是否密實(shí)無縫隙. (3)看窗戶玻璃是否完好. (4)試窗是否開關(guān)或推拉靈活自如.開關(guān)窗戶是否太緊. (5)

12、看關(guān)窗后窗體是否變形,密封膠條是否完好. (6)試鎖銷是否運(yùn)作自如,是否插入太少或太長或太緊. (7)看窗臺下面有無水漬,如有則可能是窗戶漏水.窗戶是否嚴(yán)密,有無漏水,窗臺里面應(yīng)該比外面高3-5米米(不然會倒流水進(jìn)來);開啟是否靈活,開關(guān)是否完好、可用;(8)留意窗臺云石是否崩裂,窗邊混凝土接口有無縫隙,可用手輕觸窗臺,以不刮手為原則. (9)窗臺下面有無水漬,如有則可能是窗戶漏水. 7、交房注意事項(xiàng)五：生活設(shè)施 1、供電 (1)拉閘斷電.檢查電閘及電表其是否能控制室內(nèi)的 燈具及室內(nèi)各插座,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電,戶內(nèi)有分閘的 ,也同樣分別檢查. (2)保險(xiǎn)插座.距離地面30厘米高的 插

13、座都必須帶保險(xiǎn)裝置. (3)衛(wèi)生間內(nèi)的 電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施,衛(wèi)生間的 照明燈座必須是磁口安全燈座,洗手盆的 上方不應(yīng)有插座. (4)檢查開關(guān)、插座的 牢固程度 . (5)檢查強(qiáng)電、弱電的 垂直距離是否超過一米,距離達(dá)不到要求,日后會影響電視的 收看效果. (6)用電筆/小 燈泡測量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通.業(yè)主需檢查看閉合開關(guān)箱內(nèi)對應(yīng)的 分路電閘,以及總開關(guān)箱里的 各分路電閘是否運(yùn)轉(zhuǎn)正常.2、燃?xì)饧帮L(fēng)道(1)廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排,這樣有利于異味、廢氣等氣體的 迅速排出,保持室內(nèi)空氣的 清潔. (2)燃?xì)馐欠駮惩? (3)仔細(xì)看廚房和衛(wèi)生間的 煙道是否有堵塞現(xiàn)象,可以現(xiàn)場點(diǎn)燃一

14、些攜帶的 廢紙,看煙氣是否能從排煙口正常排出.3、電訊與線路 (1)打開電話、電視的 線路接口,用力拉一拉,看是否虛設(shè). (2)電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位. (3)CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng). (4)周邊防范管理系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響及廣播系統(tǒng). 8、交房注意事項(xiàng)六：其它 1、核對買賣合同上注明的 設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏,品牌、數(shù)量是否相符. 2、抄電表、水表、燃?xì)獗頂?shù)值. 3、有無專用垃圾道,其有無堵塞. 4、有無專用郵政報(bào)箱. 5、查問客廳、南、北臥室的 空調(diào)機(jī)位和孔洞. 6、查問南陽臺封閉計(jì)劃.7、廁所,查看正下方樓房對應(yīng)位置,看看洗臉

15、盆下水道管道是否有S彎管(防止臭氣上串的 ),若果沒有,在裝修施工時(shí)應(yīng)該注意做好,這一條是提醒您裝修用的 .和交房無關(guān)8、簽署房屋交接書.購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn),認(rèn)為符合合同約定條件的 ,應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書;對不符合合同約定的 ,應(yīng)做好記錄,要求開發(fā)商簽字,直至開發(fā)商的 房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn),再簽署房屋交接書 9、業(yè)主最好自備一份詳細(xì)的 驗(yàn)房記錄單,驗(yàn)收完有關(guān)文件,業(yè)主馬上就要開始實(shí)地驗(yàn)房了 ,開發(fā)商提供的 樓宇驗(yàn)收記錄表列出的 項(xiàng)目大 多不夠細(xì)致,一旦驗(yàn)收起來,可能根本不夠用,建議業(yè)主先自備驗(yàn)房記錄單,以備不時(shí)之需.業(yè)主在自備的 驗(yàn)房記錄單里,應(yīng)該盡可能詳細(xì)地列明需要注意的 內(nèi)容

16、,以防遺漏.四、新房需要繳納的 稅費(fèi)：能晚交的 盡量不交或拖延!1、契稅：中心城區(qū)別墅類(含單體、聯(lián)體)契稅按4%征收;普通住房標(biāo)準(zhǔn)為按1.5%征收.個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房契約按1%征收.2、住房維修基金：住宅維修基金按照2%標(biāo)準(zhǔn)交存,非住宅維修基金按照1%標(biāo)準(zhǔn)交存.商品住宅(含經(jīng)濟(jì)適用房和住宅小 區(qū)內(nèi)的 非住宅及住宅小 區(qū)外與單棟住宅結(jié)構(gòu)相連的 非住宅)維修基金交存標(biāo)準(zhǔn)為：磚混結(jié)構(gòu)住宅49元/平方米 無電梯框架結(jié)構(gòu)住宅55元/平方米有電梯14層以下(含14層)框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平方米有電梯15層以上(含15層)框架結(jié)構(gòu)住宅73元/平方米3、交易手續(xù)費(fèi)：住宅3元/平方米;非住宅

17、11元/平方米.4、房屋登記費(fèi)：住宅80元/套;非住宅550元/件.5、證照印花稅：5元/本.6、工本費(fèi)：10元/本.五、交房注意事項(xiàng)1、在驗(yàn)房之前,如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件,那業(yè)主一定不要答應(yīng),否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的 質(zhì)量問題,就只能自己付錢解決了 .2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證,業(yè)主是可以拒絕的 ,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦,如果交給開發(fā)商,那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi).3、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的 質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上,不能聽信開發(fā)商的 口頭承諾,并且在房屋問題的 后面,還要寫明開發(fā)商承諾的 解決時(shí)間,這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法.4、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的 文件第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得建筑工程竣工備案表,這是國家強(qiáng)制要求的 .第二是我們常說的 兩