1、中南門戶 天下武廣,易居（中國）長沙易居投資顧問有限公司,萬科.金域華府營銷策略,敬呈：長沙市領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,目標:,2010年銷售額,8億,項目解讀,項目研究思路,市場分析,公寓分析,項目定位,營銷策略,高層分析,商業(yè)分析,策略保障,項目解讀,市場分析,公寓分析,項目定位,營銷策略,高層分析,商業(yè)分析,策略保障,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,區(qū)位：武廣新城片區(qū)，未來長沙城市交通樞紐，城市副中心,武廣新城 2009年12月29日，武廣客運站正式運行； 項目位于雨花區(qū)政府北側(cè)，距離武廣客運站約3公里，距離五一廣場7公里，地理位置十分優(yōu)越。,勞動東路,萬 家 麗 路,香樟路,湘府路,韶 山 路,

2、區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,區(qū)位：長沙連接世界的窗口,珠三角經(jīng)濟圈,長三角經(jīng)濟圈,武漢,長沙,深圳,上海,廣州,高鐵: 二條高鐵交匯于武廣新城，大大加強長沙與華北、華南、華東地區(qū)的經(jīng)濟往來，同時也帶動長沙經(jīng)濟的快速發(fā)展。 高速公路: 京珠高速 航空 黃花機場,滬昆線,武廣線,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,交通區(qū)域以萬家麗路、香樟路為骨架構(gòu)筑了較為發(fā)達的路網(wǎng)，公共交通體系目前也在日漸完善中,與其他區(qū)域距離： 省政府：10分鐘車程； 五一廣場：20分鐘車程； 體育新城：30分鐘車程； 火車站：20分鐘車程； 黃花機場：20分鐘車程 交通體系： 項目通過城市主干道萬家麗路、香樟路與城市相連接； 區(qū)域目前已有較

3、為完善的公交體系，且隨著武廣客運站的投入使用區(qū)域公交體系有望得到進一步加強,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,配套交通、教育配套較為成熟，但生活配套有待完善,交通配套： 武廣客運站 長沙公交總站 地鐵2號線(建設(shè)中),教育配套： 砂子塘小學 長沙市一中 雅禮中學寄宿部 廣益中學 長沙理工大學,項目所在區(qū)域規(guī)劃前景較好,作為長沙未來的交通樞紐中心,以武廣客運站為核心建立了十分健全的交通體系,同時作為長沙未來的城市副中心,區(qū)域教育配套也日漸成熟,除了已有的砂子塘小學、廣益中學外,長沙市一中于雅禮中學均在本區(qū)域設(shè)置分校;但區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套及其匱乏，周邊除韶山路的家樂福超市和上和國際的沃爾瑪超市外，無其它成熟

4、的商業(yè)配套，本項目開發(fā)需解決周邊配套等相關(guān)問題,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,資源圭塘河風光帶，未來的“長沙秦淮河”,圭塘河風光帶 風光帶全長約3公里，沿河兩岸展幅200米，總面積約2400畝。項目建設(shè)包括風光帶、風情休閑區(qū)、歷史文化展示區(qū)、餐飲購物街市、游樂區(qū)、體驗式民俗民風旅游區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，被稱為“城市綠肺”、“天然氧吧”，項目總投資初步估算約28億元，被列為長沙市政府重點工程,圭塘河風光帶,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,萬科房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)，在長沙市場已形成其品牌影響力,集團榮譽: 中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)NO.1 全國知名商標； 中文版,”最佳雇主” 中國房地產(chǎn)行業(yè)標志性品牌,長沙萬科: 西街庭

5、院 金域藍灣 金色家園,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,項目整體指標-總建面:545053平米,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,北地塊 西面臨萬家麗路，臨街面較小，其他方向臨較安靜單位機構(gòu)，處在片區(qū)內(nèi)部，較安靜， 南地塊 西臨萬家麗路， 南臨香樟路，均為主干道，噪音較大但臨街面較大，南向?qū)γ鏋橛昊▍^(qū)政府 北邊為湖南聯(lián)通住宅 東側(cè)為風機廠,項目用地狀況,項目一期開發(fā)南地塊 建筑面積:285231平米,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,項目一期規(guī)劃,項目規(guī)劃:一期一批產(chǎn)品以高層為主，輔以精裝小高層公寓和住宅,一期一批規(guī)劃（藍框范圍）:5棟高層768套,其中:4棟為1梯5戶(90/120)1棟為1梯4戶(120/140)6棟

6、臨街公寓1348套,其中: 25平米472套/32平米560套/60平米316套；2棟臨街小高層120套一梯2戶（90平米）高層產(chǎn)品為標準化產(chǎn)品。,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,戶型設(shè)計相對較為緊湊,以中小戶型為主,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,建筑風格: 現(xiàn)代簡約風格,城市感強,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,施工狀況-售樓部正在施工中,其余地塊已完成土地平整,區(qū)位篇,產(chǎn)品篇,項目篇,工程、銷售節(jié)點,5月30日-售樓部、公寓展示區(qū)開放 6月12日-3#、4#達到預(yù)售條件 6月12日-公寓開盤 7月15日-1#、2#、5#、9#、10#、11#達到預(yù)售條件 8月30日-7#、8#達到預(yù)售條

7、件 9月10日-高層展示區(qū)開放 9月25日-6#、 12#、 13#達到預(yù)售條件 9月25日-高層開盤,項目屬性界定,城市副中心、長沙窗口、生活配套匱乏、一定景觀資源、品牌發(fā)展商、中小戶型、大規(guī)模社區(qū)。,區(qū)域?qū)傩?中小戶型：90平米以下產(chǎn)品占比較高 品牌：萬科地產(chǎn)，地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè) 大規(guī)模；總建面54.5萬平米。,項目屬性,城市副中心：本項目位于長沙東部，長沙未來城市的發(fā)展主方向 長沙窗口：項目位于武廣片區(qū),區(qū)域依托武廣高鐵成為未來長沙的交通交通樞紐； 生活配套匱乏：周邊2公里范圍內(nèi)基本無生活配套 一定景觀資源：毗鄰圭塘河風光帶,以項目現(xiàn)狀,如何完成年度銷售額8億的目標?,項目面臨的問題：,項

8、目解讀,市場分析,公寓分析,項目定位,營銷策略,高層分析,商業(yè)分析,策略保障,宏觀大勢,2009世界經(jīng)濟從金融危機中艱難復(fù)蘇 2009中國經(jīng)濟平穩(wěn)向好發(fā)展 2009長沙經(jīng)濟高速發(fā)展，實現(xiàn)彎道超車,房地產(chǎn)發(fā)展前景樂觀,世界經(jīng)濟形式及趨勢預(yù)測 2009年，全球經(jīng)濟出現(xiàn)了前低后高的走勢。得益于各主要經(jīng)濟體采取的大規(guī)模經(jīng)濟刺激政策，世界經(jīng)濟從2009年下半年呈現(xiàn)出的復(fù)蘇，有望在2010年繼續(xù)持續(xù)。,世界經(jīng)濟在復(fù)蘇之路上緩慢前行，發(fā)展中經(jīng)濟體尤其是中亞洲地區(qū)發(fā)展中經(jīng)濟體（中國、印度）將成為10年世界經(jīng)濟增長的主要動力,國際貨幣基金組織預(yù)測2010年中國經(jīng)濟增長率為8.9%。,國內(nèi)經(jīng)濟形式及展望 2009

9、年中國經(jīng)濟總體回升向好 2009年中國GDP總值三十三點五三五三萬億元人民幣，GDP增速8.7，完成保8預(yù)期。 09年中國經(jīng)濟實現(xiàn)”V”型逆轉(zhuǎn)，后續(xù)上升趨勢較好。,中國經(jīng)濟繼續(xù)朝著企穩(wěn)向好方向發(fā)展,國際貨幣基金組織預(yù)測2010年中國經(jīng)濟增長率為8.9%。,長沙城市概況,長沙地處湖南省東部，扼南北要沖，為湖南省政治、經(jīng)濟、文化、教育、科技、金融的中心,長沙“東屏羅霄毗江西，西障雪峰連云貴，南峙衡岳達廣州，北托洞庭通武漢?！彼胤Q“荊豫唇齒，黔粵咽喉”。 長沙現(xiàn)轄芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)五區(qū)及長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣、瀏陽市。 東西長約230公里，南北寬約87公里，土地總面積11819.

10、5平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里。,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,長沙的經(jīng)濟穩(wěn)定、快速增長，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，利于長沙房地產(chǎn)的高速發(fā)展。,長沙GDP一直穩(wěn)定增長，自2003年以來，GDP增長幅度穩(wěn)定在14%以上的水平 從GDP走勢來看，長沙經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，第一產(chǎn)業(yè)持續(xù)降低，第三產(chǎn)業(yè)所占比例一直保持在40%以上，第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)上升趨勢,全球經(jīng)濟危機的導致世界經(jīng)濟滑坡，中國經(jīng)濟增長速度放緩，但長沙仍處于高速發(fā)展階段,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,GDP大于8%，城市房地產(chǎn)一般處于高速發(fā)展階段,GDP,人均GDP的逐年增加，提升

11、了居民消費水平。與內(nèi)陸其他城市相比，長沙作為一個以娛樂、消費為主的市場，市場消費力強，消費型城市特征明顯。,長沙人均GDP逐年增加，2008年長沙人均GDP為34520元，同期城市人均可支配收入和人均消費支出為13924元和10680元，居民的消費水平逐步提高。 長沙居民收入水平日益提高，在中部地區(qū)省會城市中排第一，人均消費性支出同樣超過武漢、鄭州等市； 長沙經(jīng)濟增長促使2001-2008年期間城市人均可支配收入年平均年增長率近7.7%。,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,人均收入與消費支出,08年長沙與中部部分城市相關(guān)數(shù)據(jù)對比,長沙居住消費支出占比僅在10%左右，只要能對其

12、有效引導，將可產(chǎn)生強大的購買力，長沙房價有極大的上升空間。,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,居住性消費支出,08年長沙與中部部分城市相關(guān)數(shù)據(jù)對比,長沙房價最低，但人均可支配收入與消費性支出卻最高,資料來源：長沙市城市總體規(guī)劃（20002020）,未來長沙將形成“一主兩次四組團” 的城市空間格局，城區(qū)面積與城市人口快速擴充。,到2020年，規(guī)劃區(qū)面積將擴大到2893平方公里，城市人口將增加到350萬人。 基本形成符合區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市特點的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系，強化瀏陽、寧鄉(xiāng)的市域次中心地位與作用，并與株洲、湘潭共同構(gòu)筑經(jīng)濟發(fā)達、布局合理的現(xiàn)代化城市群。 基本形

13、成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照“一主(城市主體)、兩次(河西、星馬新城)、四組團(暮云、撈霞、高星、含浦組團)”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局。 基本形成以歷史文化名城為依托的城市形象骨架，充分發(fā)掘歷史文化內(nèi)涵，強化名城地位。,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,發(fā)展總體規(guī)劃,2007年12月長株潭城市群獲國務(wù)院批準，成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(簡稱“兩型社會”)建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)”。 根據(jù)規(guī)劃到2010年，三市經(jīng)濟總量在全省將占比達42以上，城鎮(zhèn)化水平達到57以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365萬。 近期規(guī)劃（200

14、22010年）：重點建設(shè)三市各自環(huán)線、三市間公路外環(huán)、潭望高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，預(yù)留三核中間地帶的發(fā)展空間，為未來多種發(fā)展模式提供可能性。 遠期規(guī)劃（20112020年）：長沙主要向東發(fā)展，并加快向南發(fā)展；湘潭主要向北發(fā)展，兼顧向東；株洲主要向河西發(fā)展，搞好與湘潭的路網(wǎng)和綠色空間的銜接，適度向北。 遠景規(guī)劃（20212050年）：長沙、湘潭、株洲城區(qū)形成三核，逐步形成具有良好生態(tài)環(huán)境為背景的綠心，并在中間鑲嵌若干高品質(zhì)的新型城市功能區(qū)。,長株潭“兩型”社會的構(gòu)建，為長沙的經(jīng)濟發(fā)展帶來更多政策、規(guī)劃的利好，大規(guī)模的城市建設(shè)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的引入、大規(guī)模資金的注入在加快城市發(fā)展的同時亦將導入更多的

15、有置業(yè)需求的產(chǎn)業(yè)人群。,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,兩型社會,以長株潭為中心的“3+5”城市群1小時生活圈的構(gòu)筑，將加速長株潭周邊城市向核心區(qū)城市的聚集，為長沙帶來更多的置業(yè)人群。,“3+5”城市群是湖南的交通樞紐，重要的糧食生產(chǎn)基地、能源原材料基地、現(xiàn)代裝備及高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 “3+5”城市群的國土面積近10萬平方公里，到2009年底，人口4000多萬，城市群人口占全省的59.7，經(jīng)濟總量占全省的75.3%，一般預(yù)算收入占全省的61.3%。 在未來10-15年，“3+5”城市群將打造成功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、布局合理的新型城市連綿區(qū)、設(shè)施完備的現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)、生態(tài)良

16、好的國際化旅游區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)、社會和諧和人性化宜居區(qū)。 構(gòu)建“立體化、水陸空多式聯(lián)運”的大交通系統(tǒng)。核心區(qū)形成半小時經(jīng)濟圈 。 “3+5”城市城際輕軌將構(gòu)建1小時生活圈。,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,3+5城市群,武廣新城將成為中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,武廣新城的發(fā)展在完善長沙的經(jīng)濟版圖的同時將加速外省尤其是湖南周邊省市的人口導入。,武廣新城,2005年前，長沙城市發(fā)展由五一廣場呈環(huán)形輻射周邊區(qū)域,長沙城市發(fā)展歷來是以政治為中心、商業(yè)為輔助的規(guī)劃格局。 五一廣場作為核心

17、區(qū)，不僅僅承載了整個城市的政治、經(jīng)濟中心，還具有吸納與擴散至周邊區(qū)域的功能。,政治定位商業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施完善,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,城市的發(fā)展方向：單核 -多核,城市化進程,長沙城市發(fā)展由單一中心過渡到多個次中心同步發(fā)展，武廣新城依托自身作為交通樞紐的地位優(yōu)勢，打造長沙城市副中心。,長沙目前已經(jīng)由主中心逐步過渡到多個次中心的轉(zhuǎn)變。 省府南遷、市府西移以及各區(qū)政府的遷移使長沙的發(fā)展格局產(chǎn)生了根本性的改變，中心板塊由過去的CBD、CPD的功能定位劃分各板塊的功能分區(qū)。 目前城市發(fā)展的最熱門區(qū)域是武廣新城。 武廣新城是長沙向東發(fā)展的主軸，是長沙未來發(fā)展的城市核心之一。,地

18、理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,城市化進程,武廣新城,長沙人口持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化的進程加快，促進長沙房地產(chǎn)快速發(fā)展。,2003-2008年長沙戶籍人口保持了年均1.84%以上的增速，2008年長沙戶籍人口約647萬人。,2000-2008年長沙城鎮(zhèn)人口快速增長，同期農(nóng)業(yè)人口增幅較小，2006-08年農(nóng)業(yè)人口出現(xiàn)負增長，2008年農(nóng)業(yè)人口比07年減少約20.81萬。,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,指標： 一般情況下，城市人口每增長1%，促進房地產(chǎn)增長4% 2009年長沙城市化率達61%。,人口結(jié)構(gòu),發(fā)展現(xiàn)狀,發(fā)展規(guī)劃,城市輻射力,城市化進程,城市經(jīng)濟發(fā)展,城

19、市人口結(jié)構(gòu),人口流動現(xiàn)狀：主要來自省內(nèi)其他城市，年齡主要集中在16-25歲之間。,新長沙人的特征 主要來源地：湖南省內(nèi)其他地區(qū) 職業(yè)分布：出租車：湘鄉(xiāng)、南縣、瀏陽；高橋大市場、紅星市場，邵陽（邵東）、婁底（漣源）人經(jīng)商比較多；餐飲：常德（津市）人比較多；超市：株洲攸縣人比較多。,結(jié)論來源：易居房地產(chǎn)研究院研究成果長沙2008城市客戶地圖,人口流動現(xiàn)狀研究,城市人口結(jié)構(gòu),本章小結(jié)： 長沙經(jīng)濟保持快速發(fā)展，城市快速擴張，城市人口穩(wěn)定增長； 中部崛起戰(zhàn)略、長株潭一體化、兩型社會試點、武廣新城建設(shè)等政策、規(guī)劃利好增強了長沙對周邊省市的吸引，對珠三角乃至長三角均具備強大的經(jīng)濟輻射能力； 長沙是一個典型的

20、消費型城市，但住房支出在居民消費中占據(jù)比例低，上升空間大；,地理位置,發(fā)展規(guī)劃,經(jīng)濟發(fā)展,城市化進程,常住人口,有力的支撐了地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,整體市場分析,土地市場,房地產(chǎn)投資,施工面積,銷售面積,價格走勢,2010年市場預(yù)測,供應(yīng) 供應(yīng)量大幅下降，09年土地供應(yīng)面積同比降幅35.58%； 供應(yīng)區(qū)域外移明顯，三環(huán)外土地供應(yīng)占比上漲明顯 供應(yīng)主要集中在河西（望城、岳麓）和雨花區(qū)，其供應(yīng)量約占總供應(yīng)的70%； 容積率與07、08年基本持平。 成交 成交量大幅下降，成交土地面積同比下降38.15%，成交建筑面積同比下降35.33%； 成交總價58.22億元，同比下降43.24%； 上半年市場延續(xù)08年

21、下半年的冷清態(tài)勢，下半年成交量急劇上升，且地王再現(xiàn)； 成交主要集中在雨花、岳麓兩區(qū)，09年成交面積約占總成交的60%； 成交以綜合用地為主，約占56%。 價格 平均樓面地價726元/平方米，同比下降12.21%； 溢價率主要集中在0-16%區(qū)間，年均溢價率約為3%，為近5年來最低，開發(fā)商拿地更理性。,土地市場概述,近三年長沙土地市場放量巨大，未來市場供應(yīng)量充足,土地市場,房地產(chǎn)投資,施工面積,銷售面積,價格走勢,2010年市場預(yù)測,本數(shù)據(jù)為招拍掛統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因為長沙很多土地掌握在企業(yè)手種，所以實際供應(yīng)的面積可能更大。,09年土地市場成交量有所回落，開發(fā)商拿地更趨理性，同時也因為06、07年長沙市

22、土地供應(yīng)量過大，市場有巨大的土地儲備有關(guān)。 07-09年土地成交量總體量頗大，可建面積總量更是達到4368.74萬平米。,土地市場,供求關(guān)系分析 2009年供求比為1：0.56，08年供過于求的局面得以暫時緩解。 2009年全年一直處于供不應(yīng)求態(tài)勢，下半年供小于求的矛盾有所緩和； 天心區(qū)、芙蓉區(qū)供小于求的矛盾更加突出。 供應(yīng)分析 09年商品住宅供應(yīng)量出現(xiàn)負增長，但總體供應(yīng)量仍比07年高，供應(yīng)量增長的趨勢并未改變； 09年前三季度供應(yīng)量波動較大，四季度供應(yīng)集中放量，四季度供應(yīng)占全年的48%； 60-90供應(yīng)量增加明顯，國家宏觀調(diào)控顯現(xiàn)； 雨花、開福、岳麓成為主要供應(yīng)區(qū)域。 成交分析 09年成交創(chuàng)

23、歷史新高，成交1315.48萬，同比上漲171.02%； 09年全年無淡旺季之分，月均成交百萬以上； 120-144、60-90戶型是成交主流，均占成交總體的24%； 雨花、開福成交量領(lǐng)先。 價格 長沙房價呈加速上漲態(tài)勢，2009年成交均價4126，同比上漲5.63%，漲幅有所回落； 長沙月度房價呈直線上漲態(tài)勢，年末較年初上漲約1000元/平米，12月成交均價為4613元/平方米。 （數(shù)據(jù)來源：cric決策資源系統(tǒng)2009）,房地產(chǎn)市場概述,房地產(chǎn)投資連續(xù)增長，投入持續(xù)增加，開發(fā)商對長沙房地產(chǎn)市場信心十足。,土地市場,房地產(chǎn)投資,施工面積,銷售面積,價格走勢,2010年市場預(yù)測,房地產(chǎn)投資,房

24、地產(chǎn)投資快速增長，,施工面積、竣工面積、新開工面積持續(xù)增長，09年三面積之和為9260.4萬平米； 按照房地產(chǎn)項目平均消化周期為4.5年計算，未來4.5年平均每年需消化2000萬平米左右。 剔除所有動工面積中的非商品房項目，（按商品房項目年平均占比60%計算）預(yù)計未來4.5年每年供應(yīng)量近1200萬平方米。 09年供應(yīng)量為745萬，為長沙市年度次高。 成交量快速增長，09年創(chuàng)歷史新高。,土地供應(yīng),房地產(chǎn)投資,施工面積,銷售面積,價格走勢,2010年市場預(yù)測,長沙市房地產(chǎn)開工量加速增長，2010年市場可能的新增供應(yīng)將近1200萬平米。,長沙市2006-2009年純商品住宅供求數(shù)據(jù),長沙房地產(chǎn)價格呈加速上漲態(tài)勢，09年成交均價4126元/平方米，同比上漲5.63%，漲幅有所回落。 09年年內(nèi)價格迅速攀升，年末價格較年初上漲1000元/，12月成交均價為4613元/平方米，創(chuàng)歷史新高。,土地供應(yīng),房地產(chǎn)投資,施工面積,銷售面積,價格走勢,供求關(guān)系,2010年市場預(yù)測,成交價格分析,長沙市房地產(chǎn)價格進入快速上漲通道，后續(xù)受政策和供求關(guān)系等不確定性影響，震蕩上行的可能性較大。,09年供小于求，08年的市場存量快速消化，目前整體市場供求關(guān)系逐漸趨向平衡，但后續(xù)市場供應(yīng)量爆發(fā)可期，供求關(guān)系有偏向供大于求的趨勢。,供過于求，優(yōu)惠折扣花樣多,08年初市場拐點出