1、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案6不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查對權(quán)屬不清、界線不明、檔案資料遺失的不動產(chǎn)權(quán)籍數(shù)據(jù)，需進行不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，測量不動產(chǎn)權(quán)屬界線，核實、查明不動產(chǎn)權(quán)屬信息，并按照國家宗地統(tǒng)一編碼規(guī)范和不動產(chǎn)單元編碼要求，對宗地、不動產(chǎn)單元進行統(tǒng)一編碼，為不動產(chǎn)登記提供服務(wù)。6.1技術(shù)依據(jù)GB/T21010 土地利用現(xiàn)狀分類TD/T 1001 地籍調(diào)查規(guī)程GB/ T17986.1 房產(chǎn)測量規(guī)范GB/T 26424 森林資源規(guī)劃設(shè)計調(diào)查技術(shù)規(guī)程NY/T2537 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程HY/T 124 海籍調(diào)查規(guī)范國務(wù)院令第656號 不動產(chǎn)登記暫行條例國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知（國土資發(fā)2

2、01525號）6.2技術(shù)路線以地（海）籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地（海）為依托，以滿足不動產(chǎn)登記要求為出發(fā)點，充分利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內(nèi)外業(yè)核實、實地調(diào)查測量的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量等工作。6.3調(diào)查基本方法1、不動產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼。應(yīng)按照附錄A的要求，設(shè)定不動產(chǎn)單元，編制不動產(chǎn)單元代碼（即不動產(chǎn)單元號）。2、不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查。采用內(nèi)外業(yè)核實和實地調(diào)查相結(jié)合的方法開展不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查，查清不動產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等內(nèi)容，確保不動產(chǎn)單

3、元權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對位置關(guān)系明確。（1）對權(quán)屬來源資料完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用內(nèi)外業(yè)核實的調(diào)查方法。（2）對權(quán)屬來源資料缺失、不完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)核實、調(diào)查的方法。（3）對無權(quán)屬來源資料的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)調(diào)查的方法。3、不動產(chǎn)測量。統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟可行性和技術(shù)可能性，在確保不動產(chǎn)權(quán)益安全的前提下，依據(jù)不動產(chǎn)的類型、位置和不動產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，因地制宜，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實際的不動產(chǎn)測量方法，確保不動產(chǎn)單元的界址清楚、面積準確。（1）對城鎮(zhèn)、村莊、獨立工礦等區(qū)域的建設(shè)用地，宜采用解析法測量界址點坐標并計算土地面積，實地丈量房屋邊長并采用幾何要

4、素法計算房屋面積。（2）對于分散、獨立的建設(shè)用地，可采用解析法測量界址點坐標并計算土地面積；也可采用圖解法測量界址點坐標，此時，宜實地丈量界址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計算土地面積和房屋面積。（3）對于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，既可選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點坐標并計算土地（海域）的面積，如果其上存在房屋等定著物，則宜采用實地丈量其邊長并采用幾何要素法計算房屋面積。6.4調(diào)查內(nèi)容1、土地類查清土地類的權(quán)屬界線、地址坐落、權(quán)利人、面積、當前狀況、權(quán)屬糾紛、土地使用權(quán)類型、土地權(quán)屬性質(zhì)、土地獲取方式等內(nèi)容。2、房產(chǎn)類全面調(diào)查樓棟的物理狀況，具體包括坐落、層數(shù)、建筑面

5、積、竣工日期、房屋結(jié)構(gòu)、房屋用途、住宅成套情況、住宅套數(shù)等；以及房屋的權(quán)屬狀況，主要包括房屋所有權(quán)人性質(zhì)等。3、地房關(guān)聯(lián)類全面查清房屋與權(quán)利人的關(guān)聯(lián)、房屋與樓棟的關(guān)聯(lián)、樓棟與宗地的關(guān)聯(lián)，核查房屋-樓棟-宗地在空間上的關(guān)聯(lián)關(guān)系。6.5調(diào)查程序不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查按照準備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量、成果審查入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。6.5.1.準備工作根據(jù)授權(quán)委托的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查任務(wù)，調(diào)查機構(gòu)應(yīng)做好收集、整理和分析所調(diào)查的不動產(chǎn)登記、抵押、查封、權(quán)屬來源、交易、控制點坐標、界址點坐標等相關(guān)資料（包括圖件、表格、數(shù)據(jù)和文件等），制定調(diào)查方案，發(fā)放指界通知書，計算測量放樣數(shù)據(jù)等工作。不動產(chǎn)登記和管理

6、的資料分散于不同部門的，調(diào)查機構(gòu)應(yīng)攜帶不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料協(xié)助查詢單，到國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋、水務(wù)、規(guī)劃、檔案等部門的檔案室或在數(shù)據(jù)庫中查詢、核對并獲取被調(diào)查對象的檔案資料和數(shù)據(jù)，并要求出具證明或在資料復(fù)印件上加蓋檔案資料專用章。6.5.2.權(quán)屬調(diào)查權(quán)屬調(diào)查應(yīng)由縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)組織完成。權(quán)屬調(diào)查工作的主要內(nèi)容包括核實和調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況、繪制不動產(chǎn)單元草圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表（見附錄C）等。對界址線有爭議、界標發(fā)生變化和新設(shè)界標等情況，宜現(xiàn)場記錄并拍攝照片。1. 核實確認不動產(chǎn)的現(xiàn)狀根據(jù)申請調(diào)查的材料和檔案資料查詢結(jié)果，核實確認不動產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀，確認其界址是否發(fā)生變

7、化，然后確定權(quán)屬調(diào)查的具體方法。界址是否發(fā)生變化的具體情形如下：（1）新設(shè)界址和界址發(fā)生變化的情形有：征收或征用土地；城鎮(zhèn)改造拆遷；劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或海域使用權(quán)；權(quán)屬界址調(diào)整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重劃；宗地或宗海的界址因自然力作用而發(fā)生的變化等；由于各種原因引起的宗地或宗海分割和合并。（2）界址不發(fā)生變化的情形有：轉(zhuǎn)移、抵押、繼承、交換、收回土地使用權(quán)或海域使用權(quán)；違法不動產(chǎn)經(jīng)處理后的變更；宗地或宗海內(nèi)地物地貌的改變；如新建建筑物、拆除建筑物、改變建筑物的用途及房屋的翻新、加層、擴建、修繕等；精確測量界址點的坐標和不動產(chǎn)單元的面積；權(quán)利人名稱、不動產(chǎn)位置名稱、不動產(chǎn)用途

8、等的變更；不動產(chǎn)所屬行政管理區(qū)的區(qū)劃變動，即縣市區(qū)、街道、街坊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等邊界和名稱的變動；權(quán)利取得方式、權(quán)利性質(zhì)或權(quán)利類型發(fā)生變化。2. 新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認的結(jié)果，針對新設(shè)界址與界址發(fā)生變化的情形，依不動產(chǎn)的類型，其權(quán)屬調(diào)查方法為：（1）房屋的權(quán)屬調(diào)查方法按照房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T 17986.1）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。（2）耕地的權(quán)屬調(diào)查方法按照農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程（NY/T 2537）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。（3）海域的權(quán)屬調(diào)查方法按照海籍調(diào)查規(guī)范（HY/T 124）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。（4）其他土地的權(quán)屬調(diào)查方

9、法按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/ T1001）執(zhí)行，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。3. 界址未變化的不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查根據(jù)不動產(chǎn)現(xiàn)狀確認的結(jié)果，針對界址未發(fā)生變化的情形，首先確定是否需要進行實地核實調(diào)查，然后按照下列方法開展權(quán)屬調(diào)查：（1）如不需要到實地核實調(diào)查，則在復(fù)印后的原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表內(nèi)變更部分加蓋“變更”字樣印章，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表，不重新繪制草圖。（2）如需要到實地調(diào)查，則經(jīng)實地核實調(diào)查后，依不同情形，其處理的方法如下：a. 發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況與相關(guān)資料完全一致的，按（1）的規(guī)定處理。b. 發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬狀況與相關(guān)資料不一致的，應(yīng)在原不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表上用紅線劃去錯誤內(nèi)容，標注正確內(nèi)容，

10、并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。c. 發(fā)現(xiàn)原界址邊長或房屋邊長數(shù)據(jù)錯誤的，應(yīng)在原草圖的復(fù)制件上用紅線劃去錯誤數(shù)據(jù)，標注檢測數(shù)據(jù)，重新繪制草圖，并填寫新的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。6.5.3.不動產(chǎn)測量不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。1. 控制測量對土地及其房屋等定著物，控制測量的技術(shù)、方法和精度指標按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001）執(zhí)行。對海域及其房屋等定著物，控制測量技術(shù)、方法和精度指標按照海籍調(diào)查規(guī)范（HY/T 124）執(zhí)行。過渡期間，在同一縣級行政區(qū)域內(nèi)，宜采用地籍圖的坐標系統(tǒng)和投影方法，并適時建立與2000國家大地

11、坐標系和1985國家高程基準的轉(zhuǎn)換關(guān)系。最終測量成果須轉(zhuǎn)換到2000國家大地坐標系和1985國家高程基準。2. 界址測量（1）應(yīng)基于不動產(chǎn)類型、保障不動產(chǎn)權(quán)利人切身利益、不動產(chǎn)管理的需要等條件選擇界址測量的精度。對同一權(quán)籍要素，如果技術(shù)標準之間的精度要求不一致，宜以精度要求高的規(guī)定為準。（2）依不同的界址點精度要求選擇不同的界址點測量方法。具體的測量方法和程序按照各行業(yè)現(xiàn)行技術(shù)標準執(zhí)行。3. 宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖的測制不動產(chǎn)權(quán)籍圖包括地籍圖、海籍圖及不動產(chǎn)單元圖等，其中不動產(chǎn)單元圖主要包括宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖（房產(chǎn)平面圖）等。（1）宗地圖的測制。以已有各種地籍圖為工作底圖測繪宗地內(nèi)

12、部及其周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗地圖。測繪方法按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001）執(zhí)行，宗地圖的內(nèi)容按照本方案附錄D執(zhí)行。（2）宗海圖的測制。以已有海籍圖為工作底圖測繪宗海內(nèi)部及其周圍變化的不動產(chǎn)權(quán)籍空間要素和地物地貌要素，并編制宗海圖。測繪方法和內(nèi)容按照海籍調(diào)查規(guī)范（HY/T 124）執(zhí)行。（3）房產(chǎn)分戶圖的編制。以地籍圖、宗地圖（分宗房產(chǎn)圖）等為工作底圖繪制房產(chǎn)分戶圖。房產(chǎn)分戶圖的編制要求和內(nèi)容參照房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986.1）7.3的規(guī)定，按照附錄D的要求執(zhí)行。4. 面積計算（1）宗地或宗海面積計算。根據(jù)實際情況可采用解析法或圖解法計算宗地或宗海的面積。

13、應(yīng)基于不動產(chǎn)類型、保障不動產(chǎn)權(quán)利人切身利益、不動產(chǎn)管理的需要等條件做出合適的選擇。宗地面積變更按照地籍調(diào)查規(guī)程（TD/ T1001）執(zhí)行，宗海面積變更按照海籍調(diào)查規(guī)范（HY/T 124）執(zhí)行。（2）房屋面積測算。房屋面積測算方法按照房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T 17986.1）執(zhí)行。5. 不動產(chǎn)測量報告的撰寫不動產(chǎn)測量報告主要反映技術(shù)標準執(zhí)行、技術(shù)方法、程序、測量成果、成果質(zhì)量和主要問題的處理等情況，是長期保存的重要技術(shù)檔案。不動產(chǎn)測量報告的編寫請參考附件1。6.5.4.成果審查與入庫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果主要為文字成果、表格成果、圖件成果。包括不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查授權(quán)委托書、權(quán)源資料、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、界址

14、點坐標成果表、不動產(chǎn)測量報告、宗地圖、宗海圖、房產(chǎn)分戶圖等。1. 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)由不動產(chǎn)登記機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)審查。凡在前期審批、交易、竣工驗收等行政管理中經(jīng)相關(guān)行政職能部門和授權(quán)機構(gòu)確認的且符合登記要求的成果，可繼續(xù)沿用。2. 審查的內(nèi)容有六個方面：一是調(diào)查程序是否規(guī)范，即權(quán)屬調(diào)查、測量、成果審查、整理歸檔等是否按照本方案及相關(guān)技術(shù)標準實施；二是調(diào)查成果是否完整，即測繪資料、權(quán)屬資料、圖件和表格資料等是否齊全；三是調(diào)查成果是否有效，包含調(diào)查機構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、從事調(diào)查工作的人員是否具有相應(yīng)資格、調(diào)查成果是否經(jīng)過自檢等；四是調(diào)查成果格式是否符合規(guī)定要求；五是調(diào)查成果是否正確保持宗地、宗海及

15、其房屋、林木等定著物之間的內(nèi)在聯(lián)系；六是宗地圖、宗海圖和分戶房產(chǎn)圖中的空間要素與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。3. 審查的方法。主要采用室內(nèi)外復(fù)核的方法審查不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。（1）應(yīng)充分利用已有數(shù)據(jù)庫、信息系統(tǒng)、辦文系統(tǒng)、電子政務(wù)系統(tǒng)審查調(diào)查成果。（2）應(yīng)將調(diào)查機構(gòu)提供的宗地圖、宗海圖和房產(chǎn)分戶圖的電子數(shù)據(jù)導(dǎo)入已有的權(quán)籍空間數(shù)據(jù)庫，查看其與相鄰的界址、地物、地貌是否存在空間位置矛盾。（3）對權(quán)籍空間要素，如果室內(nèi)無法判定其是否正確時，可到實地查看。（4）對調(diào)查成果存在的問題，應(yīng)責(zé)成調(diào)查機構(gòu)修改完善，直至成果合格為止。4.成果入庫和地（海）籍圖更新。成果通過審查后，審查部門或單位

16、應(yīng)將審查后的成果提交給不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和成果管理機構(gòu)，在完成不動產(chǎn)登記后，更新相關(guān)數(shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。6.5.5.成果整理與歸檔不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作結(jié)束后，應(yīng)該對成果進行整理和歸檔。1. 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)相關(guān)部門審查確認后，調(diào)查機構(gòu)應(yīng)以宗地、宗海為單位，按照統(tǒng)一的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動產(chǎn)測量報告和不動產(chǎn)權(quán)籍圖等成果樣式，形成不動產(chǎn)單元調(diào)查成果，提交紙質(zhì)成果和相應(yīng)的電子數(shù)據(jù)。2. 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果應(yīng)按照統(tǒng)一的規(guī)格、要求進行整理、立卷、組卷、編目和歸檔。附件1.不動產(chǎn)測量報告不動產(chǎn)測量報告（試 行）宗地（宗海）代碼：房屋等定著物代碼：宗地（宗海）位置：項目名稱：測量員（簽字）：項目負

17、責(zé)人（簽字）：技術(shù)負責(zé)人（簽字）：測量單位（蓋章）：年 月 日目 錄一、概述二、測量技術(shù)依據(jù)三、控制測量四、界址測量五、其它要素測量六、圖件的測制七、房屋面積測算八、質(zhì)量評價九、成果目錄十、成果附件一、概述1. 任務(wù)來源：受到XX的委托及其提供的相關(guān)文件。2. 不動產(chǎn)簡況：該宗地位于XX區(qū)XX大道X段X側(cè)，用途為住宅。3. 測量內(nèi)容：包括控制測量、界址測量、宗地圖和房產(chǎn)分戶圖的測量，面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。4. 測量工具儀器名稱測量精度全站儀合格手持測距儀測量中誤差：0.15GPS合格二、測量技術(shù)依據(jù)1、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）（國土資源部）2、土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T210

18、10-2007）3、地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001-2012）4、房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程（NY/T 2537-2014）6、不動產(chǎn)暫行條例（國土資源部令2014第656號）7、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（國土資源部令2016第63號）8、國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（實行）的通知（國土資發(fā)201525號）9、國家基本比例尺地圖圖式第1部分1:500 1:1000 1:2000 地形圖圖式（GBT_20257.1-2007）10、全球定位系統(tǒng)實時動態(tài)測量（RTK）技術(shù)規(guī)范（CH/T 2009-2010）三、控制測量1、控制點坐標由XX縣

19、國土資源局測繪科提供，坐標系采用地籍圖的坐標系統(tǒng)和投影方法，即平面采用1980西安坐標系，3度分帶，中央子午線114度，高程基準采用1985國家高程基準。（應(yīng)一步到位采用2000國家大地坐標系和1985國家高程基準）2、控制點檢查：經(jīng)檢查，控制點保存完好，精度可靠，可以用來做控制點。3、控制測量：控制點的測量采用RTK的方法，使用XX縣國土資源局建立的CORS網(wǎng)進行觀測，轉(zhuǎn)換參數(shù)統(tǒng)一使用XX縣國土資源局測繪科求解的轉(zhuǎn)換系數(shù)。四、界址測量1、界址檢查經(jīng)檢查，部分界標丟失，多數(shù)界標保存完好，保存完好的界址點檢查均與原值得誤差在允許誤差范圍內(nèi)，可以使用。2、界址放樣丟失的界址，利用原有的滿足精度要求的解析坐標，按照原解析界址點精度的要求進行界址放樣，并重新設(shè)立界標。3、截止測量界址點坐標使用全站儀的極坐標法觀測得到，設(shè)站定向后，必須檢查另外向上的已知點，精度滿足要求后方可施測，全站儀難以觀測到的界址點使用鋼尺量距通過解析的方法獲得，至少要量取3個栓距。五、其他要素測量1、地物測量采用全野外數(shù)字測圖，明顯地星要素主要采用極坐標法測量，符合RTK系