1、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及利率政策變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響中國的房地產(chǎn)業(yè)在2000 年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，2011年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第二十個(gè)年頭，今天的房地產(chǎn)業(yè)正以開發(fā)規(guī)模每年20% 左右的速度增長， 已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并切實(shí)的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也出現(xiàn)了一些亟待解決的問題，同時(shí)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了新的要求，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響。一、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1、房地產(chǎn)投資規(guī)模過大。2002

2、年，我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP 的 7.55% ，占固定資產(chǎn)的 17.9% ；2003 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長 28.5% ；2004 年，完成投資 13158 億元，同比增長1.6% ；2005 年，全國房地產(chǎn)投資15759.3 億元，比去年增長19.8% ；2006 年以來，房地產(chǎn)投資增速逐月回升，1-6 月同比投資增長速度已達(dá)24.2% ，超過上年同期增速 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。至 2011 年，預(yù)計(jì)投資規(guī)模達(dá)到5 萬億。2、商品房價(jià)格上漲過快。目前房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的問題主要集中在商品房價(jià)格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價(jià)格上漲過快主要是

3、由于商品房的成本因土地價(jià)格形成機(jī)制的不健全而提高，商品房銷售價(jià)格行為不規(guī)范。1 / 7土地價(jià)格持續(xù)增長，原材料，包括鋼材、水泥、人工等成本的增加，也推動(dòng)商品房價(jià)格的上漲。3、商品房結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。 據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30% 35% 比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、 別墅、高檔公寓的比率較大， 無法滿足中低收入消費(fèi)者的購房需求， 引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。造成以上事實(shí)的原因， 除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外， 還由于土地使用權(quán)的費(fèi)用是一些地方財(cái)政非常重要的來源

4、，商品房價(jià)格的上漲會(huì)增加地方的稅收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。盡管近兩年來國家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響，陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策， 同時(shí)加快了保障房建設(shè)，從根本上解決供求問題，房地產(chǎn)價(jià)格上漲增速放緩。4、房地產(chǎn)市場秩序混亂。2006 年以來，外資投資房地產(chǎn)增長較快，境外居民和非居民機(jī)構(gòu)直接購買在建項(xiàng)目和成熟物業(yè)等較為集中。各種資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場過猛， 市場準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范， 擾亂了我國貨幣政策的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”設(shè)出之前，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)“期房” 的大肆宣傳和炒作成為現(xiàn)今房地產(chǎn)市場

5、的一個(gè)新的亮點(diǎn)。投機(jī)者借助“期房”獲取了較大的經(jīng)濟(jì)利益，而普通的房地產(chǎn)消費(fèi)者卻因?yàn)樗徺I的“期房”與現(xiàn)房之間存在著一定的差距 （這些差距主要由于普通的房地產(chǎn)消費(fèi)者掌握有關(guān)建筑業(yè)知識(shí)的有限性） 造成了心理上和經(jīng)濟(jì)上的雙重?fù)p失。此外，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)現(xiàn)房銷售時(shí)的房價(jià)優(yōu)惠打折等一系列的優(yōu)惠活動(dòng)，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的知情權(quán)。2 / 7房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀調(diào)控政策包括加強(qiáng)商品房結(jié)構(gòu)規(guī)劃的管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控、 加強(qiáng)房地產(chǎn)金融信貸調(diào)控等措施，其中利率和信貸措施是非常常用和有效地手段，其對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格和行業(yè)走勢(shì)的發(fā)展影響是非常明顯的。2007 年以來，中國人民銀行將金融機(jī)構(gòu)存貸款利率多次上調(diào)，包括

6、存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整，商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率大幅上升。至 2011 年 6 月份，一年期存、貸款利率分別升至3.5% 、6.56% ，五年以上貸款基準(zhǔn)利率八年來首次突破7% 。對(duì)于央行連續(xù)的提高利率的舉措，有人說是針對(duì)房地產(chǎn)市場， 有人說其初衷并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場，其實(shí)對(duì)廣大購房自用者、投機(jī)者、房產(chǎn)商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響，如何影響以及可能影響的程度。二、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款， 利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動(dòng)作為外部因素， 勢(shì)必對(duì)資金投入巨大的

7、房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動(dòng)可以對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到一定的調(diào)節(jié)作用。1、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價(jià)。（ 1）導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本加大。 利率的高低反映房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本水平。利率上升，加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本， 因而在存、貸款利率均上升的情況下會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資起到一定的抑制作用。 與此相反，如果銀行利率越低， 則表明房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本越小，進(jìn)而刺激了對(duì)房地產(chǎn)的投資。因此，此次銀行利率上升加大了房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)成本，從而最終抑制房地產(chǎn)投資。 （2 ）抑制房地產(chǎn)投資主體的投資。對(duì)一般購房者而言， 他們購房的主要目的是為改善居住條件的需求，利率上升后， 這類購房者的還貸數(shù)額肯定

8、會(huì)有所增加，但增加的貸款數(shù)額非常有限， 就當(dāng)前的利3 / 7率水平而言，對(duì)購房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，也不足以影響購房自用的主流購買力。那些迫切需要改善住房條件提高生活質(zhì)量的人還會(huì)到市場上尋求經(jīng)濟(jì)適用房，利率上升對(duì)其的抑制作用較小。對(duì)買房投機(jī)者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期發(fā)生改變，房價(jià)的漲幅必須極高才能確保其收回投資本金。更甚者，由于持續(xù)加息的預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)泡沫有抑制作用，投機(jī)者極易改變其對(duì)房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。 如果他們因?yàn)榉績r(jià)下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)投資的話，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的大量空置， 影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化， 進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)的變動(dòng)。 對(duì)開

9、發(fā)商而言， 貸款利率的上升使開發(fā)商面臨市場風(fēng)險(xiǎn)。 首先，對(duì)投資者而言， 貸款利率的上升致使房地產(chǎn)投資的融資成本提高， 相當(dāng)于投資利潤的下降。 這樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，減少其對(duì)房地產(chǎn)的投資。 其次，利率上升導(dǎo)致民眾對(duì)房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降， 進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的下跌， 導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)回籠資金， 增加其開發(fā)成本， 使其盈利減少甚至虧損， 將使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價(jià)。受房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇的影響， 利率上升后會(huì)出現(xiàn)截然不同的局面。貸款利率的上升， 增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的利息成本。 而這些新增的利

10、息成本的承擔(dān)只有兩種可能：一種是房地產(chǎn)開發(fā)商自己承擔(dān)。 這樣，財(cái)務(wù)成本的增加可能迫使開發(fā)商考慮縮短房地產(chǎn)開發(fā)的周轉(zhuǎn)期，通過增快房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度來消化因利率上升而帶來的增加成本。在開發(fā)商自己承擔(dān)增加的成本的情況下，為了消化這部分成本， 就要加快房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，供給隨之增加，若維持價(jià)格不變，則有效需求不足，房產(chǎn)閑置，開發(fā)商為了收回資金必然降價(jià)，消費(fèi)者受益。但是，隨之而來的是開發(fā)商利潤降低，4 / 7部分開發(fā)商退出該行業(yè)。 另一種則是將新增的利息成本與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購房者，并通過提高房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移新增利息成本，進(jìn)而彌補(bǔ)貸款利率上升造成的利潤損失。在這種情形下，房地產(chǎn)價(jià)格不但不會(huì)下降，反而會(huì)持續(xù)上漲。這與

11、我們理論上推斷的“貸款利率的上升降低了購房者對(duì)房地產(chǎn)的購買需求，從而致使房地產(chǎn)價(jià)格下降”是相反的。隨著利率的上升，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)土地、建材行業(yè)等費(fèi)用提高， 房地產(chǎn)成本隨之提高， 成本的提高進(jìn)一步推動(dòng)了房價(jià)的上漲。不難看出，國家通過提高銀行利率， 使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加， 影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進(jìn)而導(dǎo)致房價(jià)下降。 在成熟或競爭的市場條件下， 房價(jià)最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價(jià)上。但對(duì)中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)

12、開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金， 必須推高房價(jià)的漲幅， 加之地方政府出于某種利益也會(huì)為高房價(jià)推波助瀾，因此，房價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲。三、利率上升對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的間接影響利率是借貸資本的使用報(bào)酬， 因此，利率的升降對(duì)金融資本具有較大的影響。在開放的金融市場上， 利率的變動(dòng)會(huì)改變資金在外匯市場和證券市場的流向，進(jìn)而影響資金對(duì)實(shí)業(yè)界的流入。1、利率上升通過外匯市場進(jìn)而影響房價(jià)。在其他條件不變的前提下，一國貨幣利率上升會(huì)吸引外部金融資本流入，在外匯市場上形成對(duì)該國貨幣的需求，推動(dòng)高利率貨幣的匯率上升。 當(dāng)代的國際金融市場上存在著大量的國際游資，5 / 7這些資金對(duì)利率的變動(dòng)極為

13、敏感，這些國際資金的流入將推動(dòng)人民幣匯率的上升。人民幣升值意味著我國經(jīng)濟(jì)狀況好，能創(chuàng)造更多投資機(jī)會(huì)， 且有較高的收益。國外投資者會(huì)預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將涌入我國，而房地產(chǎn)市場無疑將成為這些資金的集中場所。特別是我國放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的限制后，大量國外資金會(huì)通過各種渠道涌入我國的房地產(chǎn)市場，加大了對(duì)房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動(dòng)。有關(guān)資料表明，當(dāng)房價(jià)上漲5% ，人民幣升值 5% 的情況下，國外投資者的投資收益就提高10.3% ；當(dāng)房價(jià)上漲 15% ，人民幣升值 5% 的情況下，國外投資者的投資收益率提高20.8% ；當(dāng)房價(jià)上漲15% ，人民幣升值 15% 時(shí)，國

14、外投資者收益率提高到32.3% 。目前，最可能對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響的是海外“熱錢”，如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期， 按照資本逐利的本性， 大量“熱錢”將會(huì)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，推動(dòng)我國房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。2、利率上升通過證券市場進(jìn)而影響房價(jià)。利率上升通過證券投資進(jìn)而影響房價(jià)主要有兩方面的表現(xiàn)：一方面，證券價(jià)格與利率之間存在著一定的依存關(guān)系，利率上升會(huì)使證券價(jià)格上升，獲利降低，從而使得房地產(chǎn)商的直接融資成本過高，不能得到直接融資的有效支持，從而制約房地產(chǎn)開發(fā)商從證券市場獲取資金支持能力，使得房產(chǎn)供給減少。另一方面，隨著利率的上升，從事證券投資的投資者獲利日漸減少， 他們會(huì)把閑置資

15、金轉(zhuǎn)投向有升值潛力的領(lǐng)域，房地產(chǎn)就是他們眼中的“潛力股” 。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，一般不會(huì)貶值，特別是中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 人們對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值預(yù)期只升不降，投資者會(huì)選擇將資金投向房地產(chǎn)市場， 此舉將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)，使得房產(chǎn)需求增加， 間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 這兩種力量通過作用于房地產(chǎn)市場的供、需雙方進(jìn)而6 / 7影響房價(jià)。央行提高利率從理論上講可以使房地產(chǎn)價(jià)格下降，然而影響房地產(chǎn)市場價(jià)格的因素很多， 利率僅是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)因素，在其他條件不變的情況下，利率上升可以使房產(chǎn)商成本提高，進(jìn)而影響供給與需求， 有可能引起房價(jià)的下降。但價(jià)格不完全由成本決定，而是由供求雙方的力量決定的，所以利率上升能否抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲或能在多大程度上影響房地產(chǎn)市場價(jià)格尚不能斷定。以上我們只討論了央行提高利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響,對(duì)于其它因素對(duì)房地產(chǎn)需求價(jià)格的影響以及提高利率對(duì)房地產(chǎn)供給價(jià)格