1、,行業(yè)大事記,1,PART 1 行業(yè)大事記,城中村改造,事件： 2014年1月，鄭州市中原區(qū)多個城中村規(guī)劃出臺 8月29日鄭州市惠濟區(qū)老鴉陳鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20142030年）公示 12月22日，鄭州市行政區(qū)主城區(qū)最后的一個城中村西韓砦已經(jīng)正式開拆,解讀： 歷經(jīng)11年的城中村改造，三環(huán)內(nèi)將再無城中村，大量安置人群重新置業(yè)，受租金影響的剛需客戶大量入市,PART 1 行業(yè)大事記,地王頻現(xiàn),事件： 2月19日天邦置業(yè)以1550萬/畝價格拿地，成為2014年首個每畝單價地王； 6月5日中盟地產(chǎn)斬獲龍湖副CBD“雙料” 地王（商服），地價1587萬畝 8月6日國投置業(yè)以地價1614萬畝，刷新住宅用地出讓新

2、“雙料地王”記錄 8月20日河南省豫農(nóng)置業(yè)再次刷新“雙料地王“，成交地價1704萬畝,后續(xù)： 天邦置業(yè)（新東潤）地塊項目已進入待售階段，春節(jié)前入市，預(yù)計均價17000元/ 其它地塊尚未動工,PART 1 行業(yè)大事記,航空港區(qū)發(fā)展新機遇,事件： 2014年2月26日，鄭州港區(qū)概念性總體規(guī)劃獲 11月27日，鄭州航空港區(qū)18個項目集中開工，總投資67.1億元,解讀： 航空港區(qū)帶動城市升級，城市再次擴容，鄭州房價驅(qū)動力因素提升,PART 1 行業(yè)大事記,營銷新模式,事件： 3月13日，建業(yè)集團18地市57盤聯(lián)合新浪樂居，推出超級E金券； 8月10日，萬科公司首次上線“萬享會”,打造“全民經(jīng)紀人”平臺

3、 10月28日，鄭州首單眾籌項目永恒理想世界火爆開啟 還有樂居大樂透，安聯(lián)大淘金，房產(chǎn)云購等等,解讀： 互聯(lián)網(wǎng)與地產(chǎn)的關(guān)系越加緊密，打破傳統(tǒng)營銷模式,PART 1 行業(yè)大事記,鄭州發(fā)展新格局,事件： 3月26日鄭州都市區(qū)總體規(guī)劃獲審批，確定一主、一城、三區(qū)、四組團格局； 4月8日鄭上新區(qū)概念性總體規(guī)劃（2013-2030年）獲市政府批復(fù)； 11月1日鄭州市白沙組團總體規(guī)劃（20132030年）獲得批前公示,解讀： 城市北擴東移西進，利好政策下的片區(qū)發(fā)展勢必帶動區(qū)域房價走勢,PART 1 行業(yè)大事記,專業(yè)市場外遷,事件： 3月27日，鄭州2014年新型城鎮(zhèn)化目標出爐，57家外遷市場公布,解讀：

4、城市面貌升級，交通改善，帶動承接地周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口，增大房地產(chǎn)發(fā)展空間,PART 1 行業(yè)大事記,鄭州土地網(wǎng)拍時代開啟,事件： 4月18日位于中原西路、揚州路西的一宗地塊，正式在網(wǎng)上接受競拍申請； 5月22日鄭州首塊網(wǎng)拍土地（商服性質(zhì)）以起始價成交，網(wǎng)拍正式拉開帷幕；,解讀： 土地市場逐步走入規(guī)范化,PART 1 行業(yè)大事記,地鐵建設(shè),事件： 5月4日，國家發(fā)改委印發(fā)了關(guān)于印發(fā)鄭州市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃，鄭州規(guī)劃8條地鐵 到2020年將形成5條運營線路； 地鐵1號線：已開通運營，二期工程于2014年7月開工，預(yù)計2017年4月竣工； 地鐵2號線：已全面開工，一期工程預(yù)計2015年12月實現(xiàn)

5、通車試運營； 地鐵3號線：一期工程預(yù)計2015年動工，2019年完工； 地鐵4號線：預(yù)訂的開工時間為2015年開工7月，2020年6月建成； 地鐵5號線：2014年12月底全面開工， 預(yù)計2018年12月底建成通車；,解讀： 地鐵建設(shè)帶動了沿線及相關(guān)板塊發(fā)展，為房地產(chǎn)市場注入了新動力,PART 1 行業(yè)大事記,組合貸,事件： 6月16日，鄭州“組合貸”正式施行，最高可貸70萬，其中，公積金貸款部分，最高不超過45萬元，商業(yè)貸款部分，最低不低于5萬元,解讀： 目的降低購房門檻，實質(zhì)申請條件較高，實行6個月47戶申請成功,PART 1 行業(yè)大事記,新建筑規(guī)范開始實施,事件： 7月1日住建部頒布的新

6、建筑工程建筑面積計算規(guī)范正式實施,解讀： 合理規(guī)范建筑市場，買房送面積或?qū)⒊蔀闅v史,PART 1 行業(yè)大事記,限購取消,事件： 8月9日，鄭州正式取消自2011年出臺的房產(chǎn)限購政策,解讀： 雙向調(diào)控政策落地，小戶型產(chǎn)品受益顯現(xiàn)，區(qū)域關(guān)注度重回主城區(qū),PART 1 行業(yè)大事記,鄭州基準地價上調(diào),事件： 9月1日新版鄭州市區(qū)土地基準地價表發(fā)布執(zhí)行，基準地價上調(diào),解讀： 雙向調(diào)控政策落地，小戶型產(chǎn)品受益顯現(xiàn)，區(qū)域關(guān)注度重回主城區(qū),PART 1 行業(yè)大事記,限貸松綁,事件： 9月30日，河南放松首套房認定，公積金貸款買房首付不低于20%,解讀： 樓市逐漸趨于市場化，對于促進買家入市有一定的促進意義,P

7、ART 1 行業(yè)大事記,土地征收補償新規(guī),事件： 10月13日，市政府出臺關(guān)于國有土地上征收補償?shù)膶嵤┮庖姡课荼徽魇瞻词袌鲈u估價上浮30%給予補償，住宅每平米補30元搬遷費,解讀： 樓市拆遷補償規(guī)范管理，有利于市場的進一步健康發(fā)展,PART 1 行業(yè)大事記,“米” 字形高鐵,事件： 11月10日商合杭高鐵可行性研究報告日前已經(jīng)經(jīng)過專家評估； 12月24日鄭太鐵路項目建議書通過鐵路總公司初評； 12月26日鄭萬高鐵已經(jīng)實現(xiàn)點式開工，并推進2015年河南段全線開工；,解讀： 便利的交通有助于進一步提升鄭州的城市能級和首位度,PART 1 行業(yè)大事記,鄭州成10月唯一房價未降城市,事件： 11月1

8、8日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2014年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，數(shù)據(jù)顯示，與9月相比，70個大中城市中，無一上漲，價格下降的城市有69個，持平的城市僅鄭州1城。,解讀： 10月多個高端項目集中備案拉高整體均價， 近幾年鄭州成交量持續(xù)上漲，2014年盡管成交量下滑，但價格繼續(xù)保持高位,PART 1 行業(yè)大事記,地產(chǎn)新常態(tài),事件： 12月11日中央經(jīng)濟工作會議首次提出九大“經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)”,解讀： 說明中央對房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”的趨勢明顯，地產(chǎn)調(diào)控逐漸走向“市場化”,PART 1 行業(yè)大事記,不動產(chǎn)登記,事件： 12月22日不動產(chǎn)登記暫行條例公布自2015年3月1日起施行,解讀：

9、一方面有利于平抑房價，另一方面有利加快房產(chǎn)稅的推進，引起因拋售帶來的供求關(guān)系變化，促使部分投資需求流出房地產(chǎn),PART 1 行業(yè)大事記,雙城生活開啟,事件： 12月28日鄭汴城鐵開通，鄭州到開封最快28分鐘即可到達； 12月22日鄭焦城鐵基礎(chǔ)工程已完工，春節(jié)前后將開通；,解讀： 對兩地的資源和產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行更有效的配置和流動，實現(xiàn)互補式發(fā)展,住宅市場分析,2,PART 2 住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,全國占位在全國主要一、二線城市中，鄭州市2014年住宅成交量位居第18位，與去年排名相比下降3位，處于中等位置，在6個中部省會城市排名第四；2014年住宅成交1000萬以上的城市有4個，同比去

10、年減少7個城市。,PART 2 住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,全國占位在全國主要一、二線城市中，鄭州市2014年住宅成交均價居第15位，與去年相比排名下降1位，處于中等位置，在6個中部省會城市排名第三 ；2014年住宅成交均價1萬元/以上的城市有12個，與去年數(shù)量相同。,PART 2 住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,供求關(guān)系2010年至今供求比波動起伏，2014年達到1.32，整體市場呈現(xiàn)出供大于求。,單位：萬方,PART 2 住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,存量近四年存量一直維持在400萬左右，2014年存量接近600萬，去化周期增加至10.7個月。,PART 2 住宅市場分析,注：

11、商品住宅剔除經(jīng)濟適用房,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成交均價2006年至今鄭州成交均價平穩(wěn)增長，近3年年度復(fù)合增長率為8.11%。,PART 2 住宅市場分析,注：商品住宅剔除經(jīng)濟適用房,限購取消,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成交均價2014年鄭州市住宅成交均價波動中上漲，尤其是限購取消后，價格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長。,PART 2 住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成交結(jié)構(gòu)住宅市場長期以二房、三房為主，剛需屬性較為明顯；2014年成交結(jié)構(gòu)與2013年相比，二房比例減少、三房比例增加，80-90以下戶型占比減少，140以上戶型占比增加。,PART 2 住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成交客戶20-30歲購房客戶占比

12、近34%，其次為30-40歲，占比為25%，40歲以上客戶占比41%，婚房類剛需客戶需求明顯，改善類客戶同樣不同忽視。,PART 2 住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成交客戶鄭州購房客戶66%左右來自省內(nèi)其他地市，周口、駐馬店等人口大市、以及開封、新鄉(xiāng)等鄰近地市客戶較多；鄭州對省內(nèi)其他地市客戶吸附力較強。,辦公市場分析,3,PART 3 辦公市場分析,單位：萬方,數(shù)據(jù)來源：CRIC,供求走勢2014年鄭州辦公市場結(jié)束了連續(xù)四年的供過于求，供銷比首次低于1。,PART 3 辦公市場分析,單位：萬方,數(shù)據(jù)來源：CRIC,存量整體存量仍相對較高，與2013年相比存量略減，去化周期降到18.6個月。

13、,PART 3 辦公市場分析,單位：元/,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成交均價整體市場價格增長乏力，2014年成交價格與去年相比基本持平。,PART 3 辦公市場分析,成交結(jié)構(gòu)鄭東新區(qū)仍是主要供應(yīng)區(qū)域，但供應(yīng)占比已有明顯下降，中原區(qū)、高新區(qū)供應(yīng)量快速增長。,PART 3 辦公市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,成交結(jié)構(gòu)辦公市場成交由原來的鄭東新區(qū)“一枝獨秀”逐步變?yōu)椤岸帱c開花”，二七區(qū)、金水區(qū)辦公市場成交增長明顯。,PART 3 辦公市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,區(qū)域成交均價鄭東新區(qū)、高新區(qū)、惠濟區(qū)價格增長相對明顯，其他區(qū)域價格變化相對較小。,區(qū)域住宅市場分析,4,PART 4 區(qū)域住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：

14、CRIC,區(qū)域供求量排位2014年供應(yīng)量主要集中在西區(qū)和南區(qū)；成交量方面，中原區(qū)成交量首次躋身第一位。,全市均值：1.32,PART 4 區(qū)域住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,區(qū)域供求關(guān)系對比高新區(qū)、惠濟區(qū)、管城區(qū)及二七區(qū)供求比高于全市均值1.32；高新區(qū)由于大項目集中入市導(dǎo)致供應(yīng)量快速上升，供求比較高；鄭東新區(qū)供應(yīng)量小，客戶認可度高，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。,PART 4 區(qū)域住宅市場分析,全市均價：8736,數(shù)據(jù)來源：CRIC,區(qū)域成交均價對比鄭東新區(qū)、金水區(qū)、惠濟區(qū)持續(xù)保持前3位；高新區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)低于全市均值，為價格洼地。,PART 4 區(qū)域住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,區(qū)域成交戶

15、型對比整體以二房、三房為主，中原區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)等熱點區(qū)域表現(xiàn)更為突出。,PART 4 區(qū)域住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,區(qū)域成交面積段對比80-90為成交絕對主力面積段，且集中在西區(qū)和南區(qū)，二七區(qū)、高新區(qū)等區(qū)域剛需屬性較為明顯；鄭東新區(qū)、金水區(qū)、惠濟區(qū)改善型需求較為明顯。,PART 4 區(qū)域住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,板塊供應(yīng)量對比目前城市西北和南部區(qū)域為主要供應(yīng)區(qū)域，隨著主城區(qū)土地減少及城市版圖擴張，未來三、四環(huán)間將為主力供應(yīng)區(qū)域。,PART 4 區(qū)域住宅市場分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,板塊成交量對比受供應(yīng)量和價格雙重影響，三環(huán)沿線區(qū)域成交量較大。,PART 4 區(qū)域住宅市場分析

16、,數(shù)據(jù)來源：CRIC,板塊成交均價對比城市西區(qū)、南區(qū)價格明顯較低，呈現(xiàn)出東高西低、北高南低的態(tài)勢。,開盤情況分析,5,PART 5 開盤情況分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,總體對比從開盤數(shù)量、推出套數(shù)、成交套數(shù)、去化率四個方面看，2014年均低于去年，市場進入調(diào)整期。,PART 5 開盤情況分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,區(qū)域?qū)Ρ?014年，中原區(qū)為開盤項目數(shù)量最多區(qū)域，高新區(qū)在推出量、成交量以及開盤去化率上排名第一；鄭東新區(qū)市場受供應(yīng)和價格雙重影響，平均去化率排名最后一位。,PART 5 開盤情況分析,數(shù)據(jù)來源：CRIC,分類對比2014年受全國市場影響，購房客戶觀望情緒明顯，整體去化率較2013年有所

17、下降，尤其是80%以上去化率項目，下降最為明顯。,PART 5 開盤情況分析,萬科魅力之城,萬科品牌號召力與影響力，以及萬科物業(yè)全程保障； 產(chǎn)品設(shè)計較好，戶型為63-89二/三房，客戶認可度較高； 總價控制相對合理，受到眾多剛需及投資型客戶認可； 精裝交房，產(chǎn)品附加值高，有周邊項目相比價格有一定的優(yōu)勢。,2014年開盤典型案例,數(shù)據(jù)來源：CRIC,PART 5 開盤情況分析,項目臨近地鐵、公交站，出行方便；規(guī)劃配備中小學(xué)，周邊教育資源豐富； 戶型設(shè)計合理，功能設(shè)計較為齊全；各個戶型均有較大面積的贈送，產(chǎn)品附加值較高； 兩次開盤前，蓄客時間均較長，認籌客戶較多，客戶量相對充足； 開盤價格相對較低

18、，與同區(qū)域競品相比具有一定的價格優(yōu)勢。,2014年開盤典型案例,數(shù)據(jù)來源：CRIC,公園道1號,PART 5 開盤情況分析,項目在規(guī)劃、戶型設(shè)計、景觀打造、小區(qū)細節(jié)用戶體驗等方面無明顯亮點，并且密度高、容積率高，樓間距較小，居住舒適度不足； 項目首次開盤，未公開宣傳，認籌時間短，客戶積累相對較少； 項目總價較高，剛需客戶購買吃力，改善型客戶對產(chǎn)品認可度不高。,2014年開盤典型案例,數(shù)據(jù)來源：CRIC,宏光協(xié)和城邦,PART 5 開盤情況分析,主要推出房源為55-59一房和88-89二房，總價較高，提升了購買門檻； 項目產(chǎn)品設(shè)計較為常規(guī)，創(chuàng)新性不足，附加值相對較少； 認10.25開始認籌，但認籌時間相對較短，客戶量不足。,2014年開盤典型案例,數(shù)據(jù)來源：CRIC,海馬66公社,2015年市場提醒,6,PART 6 2015年市場提醒,供求：2015年預(yù)計住宅新增面積達到685萬，加上2014年底存量589.63萬，累計上市面積將突破1200萬，市場壓力相當大。,提醒：關(guān)注供應(yīng)數(shù)據(jù)，推量數(shù)據(jù)，合理錯峰，2015仍將是現(xiàn)金為王的大趨勢。,PART 6 2015年市場提醒,價格：由于2015年供求與存量壓力較大，價格上漲動力不足。,提醒：做好總價控制，整體價格策略需謹慎，有機會做好價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整。,PART 6 2015年市場提醒,產(chǎn)品：市場仍以剛需產(chǎn)品為主，但市場中