1、中國光大銀行房地產行業(yè)現(xiàn)金管理解決方案ISS-CEB現(xiàn)金管理項目咨詢小組2010年2月按 房地產產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)，受國家貨幣政策、財政政策和土地政策影響，產業(yè)鏈涉及到市場研究、產品定位、土地獲得、規(guī)劃及設計、金融、建筑施工、市場營銷、銷售、物業(yè)管理、法律咨詢等諸多領域。對于房地產產業(yè)，實施現(xiàn)金管理是一項重要的工程，如何根據房地產產業(yè)的業(yè)務及管理特點，構建現(xiàn)金管理解決方案，對于現(xiàn)金管理項目實施成敗至關重要。一、行業(yè)簡介1、行業(yè)基本情況房地產產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)，關系國計民生和人們的安居條件，產業(yè)鏈較長，對經濟發(fā)展的帶動力很強。房地產產業(yè)鏈主要圍繞建筑企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)，上游涉及建筑

2、、建材等行業(yè)，中游涉及房地產開發(fā)等行業(yè)，下游則涉及裝修裝飾、商業(yè)發(fā)展、交通運輸等行業(yè)，產業(yè)鏈較長，對上下游拉動較大。綜觀2009年我國房地產行業(yè)運行態(tài)勢，主要呈現(xiàn)以下三大特點：1）兼并重組：房地產產業(yè)鏈將隨著市場的調整而加快整合，主要表現(xiàn)在上下鏈之間的整合與鏈內部的整合。上下鏈之間的整合將主要表現(xiàn)在諸如開發(fā)商對于建筑企業(yè)的并購與戰(zhàn)略聯(lián)盟，這樣將有利于資源共享和節(jié)約成本；鏈內部整合則表現(xiàn)在同節(jié)點間公司股權轉讓或大企業(yè)對中小企業(yè)的并購上。 2）專業(yè)分工：房地產產業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)分工將愈加明細，專業(yè)化程度將得到較大提高，并主要表現(xiàn)在產業(yè)專業(yè)化、產品專業(yè)化和人才專業(yè)化。3）產融結合：在產業(yè)鏈的整合過程中，

3、金融資本和產業(yè)資本的結合將加快整合的速度、加大整合的力度，而且，隨著融資多元化發(fā)展，金融資本將進一步推動房地產產業(yè)鏈的整合與行業(yè)集中度的提升。 2、行業(yè)相關重要政策為進一步加強和改善房地產市場調控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2010年1月10日，國務院辦公廳下發(fā)關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，從住房供給、購房需求、風險防范、市場監(jiān)管等方面加大對房地產行業(yè)的規(guī)范力度。重點發(fā)展政策主要包括： 加快中低價位、中小套型普通商品住房建設；加大保障性住房的建設力度，加快棚戶區(qū)的改造； 增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率； 繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大差別化信貸政

4、策執(zhí)行力度，嚴格二套住房購房貸款管理，實行差別化利率，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求； 實行差異化定價，從開發(fā)貸款來說，銀行會優(yōu)先保證經適房、限價房的貸款需求，對高房價地區(qū)、高價住房的風險會充分考慮；從按揭貸款來說，銀行信貸投放會區(qū)分高中低檔住房，將對執(zhí)行利率的優(yōu)惠程度、首付比例等進行區(qū)別對待； 二手房轉讓營業(yè)稅免征時限從2年恢復到5年，對普通住房和非普通住房區(qū)別對待； 五部委聯(lián)合發(fā)文明確提出規(guī)范土地出讓收入分期繳納期限，原則上不超過一年；首次繳付比例不得低于全部土地出讓價款的50%，要求地方政府停止放寬土地出讓金繳納期限，有利于土地市場的降溫。二、資金管理需求分析一般大型房地產企業(yè)

5、都定位于中游產業(yè)，兼做上游的建筑企業(yè)，大型開發(fā)商基本包攬了房地產項目開發(fā)環(huán)節(jié)中的所有工作，從買地、立項、融資、開發(fā)到建造、賣房、物業(yè)管理；一般以國內業(yè)務為主；總體來看，資金需求以開發(fā)融資、項目融資、現(xiàn)金池管理為主。1、就上游建筑、建材企業(yè)而言，建筑企業(yè)建設期資金投入較高；建材企業(yè)運營期資金需求量大，受經濟發(fā)展和市場供求影響較大，資金占用和閑置具有明顯的季節(jié)性，資金管理的需求主要有： 進行有效融資，降低融資成本：主要包括建設融資需求等； 提高資金使用效率，避免流動性風險。2、就中游房地產開發(fā)企業(yè)而言，其屬于資金密集型行業(yè)，投資大，操作過程復雜，成本控制困難；周期長、財務杠桿普遍較高；受宏觀經濟因

6、素和政策因素影響，資金波動較大，資金管理的需求主要有： 進行有效融資，降低融資成本：主要包括開發(fā)融資需求和項目融資需求等； 提高資金使用效率，避免流動性風險。3、就下游裝飾裝修企業(yè)而言，其資金收付交易頻繁，業(yè)務量大；受經濟發(fā)展和市場供求影響較大；票據交易較多，資金管理需求主要有： 進行有效融資，降低融資成本，及時補充現(xiàn)金頭寸，避免流動性風險； 增強商業(yè)匯票的安全性，提高票據使用效率。三、解決方案針對房地產產業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)的資金需求，以及大型房地產企業(yè)總體資金管理需求，定制服務方案如下：1、上游建筑企業(yè) 生產線建設融資：在項目建設期間，為其提供項目貸款、中長期組合貸款等金融服務。2、中游房地產開發(fā)企業(yè) 生產線建設融資：在項目建設期間，為其提供項目貸款、中長期組合貸款等金融服務； 運營融資：為滿足其日常生產運營的流動資金需求，向其提供流動資金貸款等金融服務。3、房地產企業(yè)集團本部 跨銀行現(xiàn)金池管理：通過集中集團內部資金，調劑余缺、減少融資費用，提高資金管理水平； 理財服務：對集團本部委托資金提供日?，F(xiàn)金流增值管理和閑置資金增值管理等金融服務，包括資產管理、負債管理、年金管理、對公理財計劃等服務。四、方案特點上述房地產行業(yè)解決方案為基于對大型房地產企業(yè)的深入研究，針對其需求量身定做的全程化和個性化的綜合金融服務方案，幫助大型房地產