1、涉外房地產(chǎn)法律制度,本章內(nèi)容提示： 涉外房地產(chǎn)的概念與原則 涉外地產(chǎn)制度（重點(diǎn)） 涉外房產(chǎn)制度,第一節(jié) 涉外房地產(chǎn)關(guān)系法律 調(diào)整的特殊性,一、涉外房地產(chǎn)的概念 具有涉外因素的房地產(chǎn)關(guān)系 二、涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用 準(zhǔn)據(jù)法 不動(dòng)產(chǎn)民事關(guān)系適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律,三、處理涉外房地產(chǎn)關(guān)系 應(yīng)當(dāng)遵循的原則,（一）維護(hù)國家主權(quán)原則 （二）平等互利原則 （三）統(tǒng)一管理原則 四、涉外房地產(chǎn)立法的政策取向 五種不同的觀點(diǎn) 允許外商投資與我國房地產(chǎn)業(yè)，但也要分清情況，進(jìn)行必要的限制,第二節(jié) 涉外地產(chǎn)制度,一、外商投資企業(yè)用地 （一）外商投資企業(yè)用地的概念 中外合資、中外合作和外商獨(dú)資企業(yè) 關(guān)于加強(qiáng)外商投資企業(yè)用

2、地管理工作的通知 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例,（二）外商投資企業(yè)用地 取得方式,1、通過出讓方式取得土地使用權(quán) 2、土地使用權(quán)作價(jià)入股方式 3、租賃廠房和場(chǎng)地的方式 4、通過企業(yè)拍賣和租賃經(jīng)營方式取得土地使用權(quán),二、外商投資開發(fā)經(jīng)營 成片土地,（一）成片開發(fā)的概念 在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行綜合性的開發(fā)建設(shè)，平整場(chǎng)地，建設(shè)供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設(shè)施，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)然土地使用權(quán)或者進(jìn)行建筑物的轉(zhuǎn)讓或者出租的經(jīng)營活動(dòng)。,（二）審批程序,1、項(xiàng)目建議書的編制和審批 2、設(shè)立開發(fā)企業(yè)的審批 3、土地使用權(quán)的取得 4、成片開發(fā)規(guī)劃的批準(zhǔn)

3、,（三）對(duì)外商投資企業(yè)土地 成片開發(fā)的必要限制,1、只能出讓土地使用權(quán) 2、國有土地使用權(quán)只是一種地上使用權(quán) 3、開發(fā)企業(yè)沒有行政管理權(quán) 4、必須遵守我國的法律法規(guī),三、外商投資企業(yè)的地產(chǎn),（一）土地使用權(quán)的取得 1、土地使用權(quán)使中方合營者投資的一部分 2、土地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分，又分兩種情況： （1）向國家取得； （2）向其他土地使用者取得。,（二）外商投資企業(yè)使用 土地的限制 1、只有使用權(quán)，沒有所有權(quán) 2、用地期限與經(jīng)營期限相同； 3、不得擅自改變土地用途 4、必須嚴(yán)格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃 （三）土地使用費(fèi) 或稱“場(chǎng)地使用費(fèi)”,第三節(jié) 涉外房產(chǎn)制度,一、涉外商品房產(chǎn)的買賣

4、 二、涉外房產(chǎn)的租賃 三、外商投資企業(yè)的房產(chǎn) 四、外國人私有房產(chǎn) 五、華僑房產(chǎn),第十三章 房地產(chǎn)糾紛的法律解決,第一節(jié) 房地產(chǎn)糾紛的法律 解決概述,一、房地產(chǎn)糾紛的概念和種類 （一）房地產(chǎn)糾紛的概念 因房地產(chǎn)的權(quán)益而引起的爭(zhēng)議 （二）糾紛產(chǎn)生的原因 1、歷史原因 2、利益矛盾 3、合同不當(dāng)或違反合同 4、違法行為,（三）房地產(chǎn)糾紛的種類,1、民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 平等主體的當(dāng)事人之間的糾紛，如： 土地權(quán)屬糾紛、房屋買賣、相鄰關(guān)系 2、行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 政府機(jī)關(guān)與行政相對(duì)人之間的糾紛，如： 土地、荒地的確權(quán)決定，行政處罰等,二、解決房地產(chǎn)糾紛的法律 方式和法律依據(jù),（一）解決房地產(chǎn)糾紛的法律

5、方式 1、協(xié)商：自愿 2、行政處理 3、仲裁 4、訴訟,（二）解決房地產(chǎn)糾紛的 法律依據(jù),1、法律文件 2、司法解釋 1995年12月27日最高院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答 2003年5月7日發(fā)布的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解釋）,三、必須依法正確處理土地、 房屋糾紛問題,當(dāng)前我國房地產(chǎn)糾紛數(shù)量迅速上升，矛盾也越來越激烈。特別是在土地征收、拆遷等方面，問題更是嚴(yán)重。 房地產(chǎn)案件的類型也日益增長，出現(xiàn)了很多新型案例,第二節(jié) 幾種具體的房地產(chǎn) 糾紛的法律解決,一、關(guān)于土地所有權(quán)和 使用權(quán)的糾紛,（一）土地權(quán)屬關(guān)系的處理 當(dāng)事人協(xié)商解決 政府處理 對(duì)人民政府的處理決定不服的，可