1、制作：陶欽貴,房地產(chǎn)估價(jià),Real Estate,第六章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法,假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理,假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式,假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取,應(yīng)用實(shí)例,2,3,1,4,5,第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理,一、概念,二、理論依據(jù),假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。,假設(shè)開(kāi)發(fā)法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。,理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理,2.條件：,第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理,三、適用對(duì)象和條件,1.適用對(duì)象：具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開(kāi)發(fā)的土

2、地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或改變用途的舊房。,四、操作步驟,1.調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況,2.選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式,3.估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期,4.預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,5.估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。,第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理,確定擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格； 確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)； 確定開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。,第一節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理,五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途,把握兩點(diǎn)：一是把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀況；二是把握投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。,一、最基本的公式,待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后

3、的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式,二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式,1、求生地價(jià)值的公式,（1）將生地建成房屋的公式,生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式,（2）將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式,生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地建成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),（1）將毛地建成房屋的公式,毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)

4、發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),（2）將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式,毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地建成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式,2、求毛地價(jià)值的公式,第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式,熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式,第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)

5、法的基本公式,3、求熟地價(jià)值的公式,4、求在建工程價(jià)值的公式,舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-裝修改造投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),二、按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式,第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式,5、求舊房?jī)r(jià)值的公式,三、按開(kāi)發(fā)后經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式,1、適用開(kāi)發(fā)后出售的公式,2、適用于開(kāi)發(fā)后出租、直接經(jīng)營(yíng)的公式,第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式,一、兩種方法的區(qū)別,1.對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等的估算,在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)日期時(shí)的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程

6、，預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥?lái)發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。,2.考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間的不同,傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開(kāi)發(fā)完成時(shí)止，即不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售。而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的時(shí)間不同，即首先要將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，然后再相加減。,第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法,3.投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的顯示,在傳統(tǒng)方法中，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)；在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)表現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。,二、兩種方法的優(yōu)缺點(diǎn),從理論上講，現(xiàn)金流量法估算的

7、結(jié)果精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法估算的結(jié)果粗略，但相對(duì)要簡(jiǎn)單些。,現(xiàn)金流量法需做到以下3點(diǎn): （1）開(kāi)發(fā)期和租售期要估計(jì)準(zhǔn)確； （2）各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估計(jì)準(zhǔn)確； （3）各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)的所發(fā)生的數(shù)額要估計(jì)準(zhǔn)確。,第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法,一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。,確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可采用比較法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計(jì)。,二、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,1.出售的房地產(chǎn)：通常采用比較法（考慮房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)）,2.出租、經(jīng)

8、營(yíng)的房地產(chǎn)：先預(yù)測(cè)收益，再用收益法轉(zhuǎn)化為價(jià)值,第四節(jié) 假設(shè)計(jì)算中各項(xiàng)的求取,三、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi),1.開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用采用比較法,2.銷售稅費(fèi)通常是按照開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)估算,第四節(jié) 假設(shè)計(jì)算中各項(xiàng)的求取,四、投資利息（把握6個(gè)方面）,1.應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目,2.計(jì)息期的長(zhǎng)短,3.計(jì)息的方式,4.利率的大小,5.計(jì)息周期,6.名義利率與實(shí)際利率： 在復(fù)利計(jì)息情況下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率與實(shí)際利率。,i 實(shí)際利率； r 名義利率； m 一年計(jì)息次數(shù),第四節(jié) 假設(shè)計(jì)算中各項(xiàng)的求取,例如：年利率為12%，那么 一年計(jì)息2次時(shí)：實(shí)際利率=（1+6%

9、）2-1=12.36% 一年計(jì)息4次時(shí)：實(shí)際利率=（1+3%）4-1=12.55% 一年計(jì)息12次時(shí)：實(shí)際利率=（1+1%）12-1=12.68%,i 實(shí)際利率； r 名義利率； m 一年計(jì)息次數(shù),第四節(jié) 假設(shè)計(jì)算中各項(xiàng)的求取,五、開(kāi)發(fā)利潤(rùn),通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率,六、投資者購(gòu)買房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),通常按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率估算,七、折現(xiàn)率,等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率,第四節(jié) 假設(shè)計(jì)算中各項(xiàng)的求取,第五節(jié) 應(yīng)用舉例,有一荒地需要估價(jià)。該荒地的面積為2平方公里，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積

10、的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)男K“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/平方米；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用等估計(jì)為2.5億元/平方公里；貸款年利率為10%；投資利潤(rùn)率為15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。試用傳統(tǒng)方法估算該荒地的總價(jià)和單價(jià)。,案例1：,解：設(shè)該荒地的總價(jià)為V，根據(jù)題意有,（1）該荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=800200000060% =9.6（億元）,（2）開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額=2.5 2=5（億元）,（3）投資利息總額=（V+V 4%）（1+10%）3-1+5 （1+10%

11、）1.5-1 =0.344V+0.768（億元）,第五節(jié) 應(yīng)用舉例,案例1：,（4）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額=9.6 6%=0.576（億元）,（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)總額=（V+V 4%+5）15%=0.156V+0.75（億元）,（6）購(gòu)買該荒地的稅費(fèi)總額=V 4%=0.04V（億元）,（7）V=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6） =9.6-5-（0.344V+0.768）-0.576-（0.156V+0.75）-0.04V,解得 V=1.627（億元）,第五節(jié) 應(yīng)用舉例,案例1：,需要評(píng)估一宗“七通一平”熟地2001年9月的價(jià)格。獲知該宗土地的面積為5000平方米，土地剩余使用年限為65年，建筑容

12、積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得該土地后建造該類商品住宅的開(kāi)發(fā)期為2年，建筑安裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計(jì)等專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的12，第一年需要投入60的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)，第二年需要投入40的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用及管理費(fèi)；銷售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的2，房地產(chǎn)交易中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的6，買方需要繳納的契稅等為交易價(jià)格的3；預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià)格為每平方米建筑面積2000元。試?yán)盟o資料用動(dòng)態(tài)方法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）估算該宗地2001年9月的總價(jià)、單價(jià)及樓面地價(jià)（折現(xiàn)率為12）

13、。,第五節(jié) 應(yīng)用舉例,案例2：,第五節(jié) 應(yīng)用舉例,案例2：,解：設(shè)該宗土地的總價(jià)為P，根據(jù)題意有,（1）計(jì)算該宗土地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值V V= =1594.39（萬(wàn)元）,（3）計(jì)算銷售稅費(fèi)總額C2 C2 =127.55（萬(wàn)元）,（4）計(jì)算購(gòu)買該宗土地的稅費(fèi)總額C3 C3=P3 =0.03P（萬(wàn)元）,（5）P=V-C1-C2-C3 將各項(xiàng)代入，解得P=637.36(萬(wàn)元),第五節(jié) 應(yīng)用舉例,案例2：,第五節(jié) 應(yīng)用舉例,案例3：,某舊廠房的建筑面積為5000平方米。根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等400元/平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方米建筑面積4000元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8；購(gòu)買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4。試?yán)蒙鲜鲑Y料用動(dòng)態(tài)方法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）估算該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)和單價(jià)（折現(xiàn)率為12）。,1設(shè)該舊廠房的正常購(gòu)買總價(jià)為P。 2裝修改造后的總價(jià)值= =1785.71（萬(wàn)元） 3裝修改造總費(fèi)用= =472