1、第一章、 本項(xiàng)目物業(yè)管理的綜合說(shuō)明、管理理念第一節(jié)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、項(xiàng)目說(shuō)明1.1項(xiàng)目名稱：山東省濰坊市投資公司辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目地點(diǎn)：2、物業(yè)服務(wù)范圍2.1、負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓公共場(chǎng)所包括大廳、整棟大樓的走廊、電梯間、洗刷間、衛(wèi)生間、步行樓梯以及公共部位門窗、消防箱、平臺(tái)、墻面、護(hù)欄扶手等部位以及需保養(yǎng)的木地板的衛(wèi)生清潔和保養(yǎng)。2.2、負(fù)責(zé)對(duì)投資公司院內(nèi)路面、綠化區(qū)的日常衛(wèi)生保潔。2.3、配合投資公司管理辦公室人員，對(duì)辦公樓內(nèi)因漏水、局部維修而造成的污染，及時(shí)有效地清理和處置。2.4、負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓內(nèi)辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)，并負(fù)責(zé)聯(lián)系有關(guān)人員定時(shí)將辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)出辦公樓。3、項(xiàng)目基

2、本概況簡(jiǎn)介3.1、山東省濰坊市投資公司位于東風(fēng)東街 號(hào)，辦公樓建筑面積 平方米，辦公樓物業(yè)面積 平方米。3.2、本次物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)范圍包括辦公樓公共場(chǎng)所衛(wèi)生保潔、木地板保養(yǎng)、辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)及辦公樓日常衛(wèi)生保潔等。供應(yīng)商必須全部響應(yīng)，不得拆解后響應(yīng)4、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與基本要求4.1保潔服務(wù)的范圍保潔服務(wù)的范圍，包括但不限于以下內(nèi)容：（1）負(fù)責(zé)整棟辦公樓內(nèi)公共衛(wèi)生保潔服務(wù)。具體包括：一樓大廳、休息平臺(tái)及玻璃、扶手、大樓前后門及雨蓬下平臺(tái)、大廳前邊暖廊地面及玻璃；各樓層電梯前廳、電梯廂、走廊地面、踢腳線、通道及走廊門窗、步行樓梯、樓梯扶手、消防栓箱、垃圾箱；公共衛(wèi)生間地面、墻面、門窗玻璃、

3、燈飾、洗手盆、臺(tái)面、鏡面、水龍頭、馬桶、地漏、垃圾箱、開(kāi)水爐、倒茶葉簍。設(shè)施設(shè)備間衛(wèi)生保潔每?jī)稍虑謇硪淮危ò娞輽C(jī)房、配電室、空調(diào)機(jī)房、UPS電源室、消防控制室、消防泵房）（2）負(fù)責(zé)樓外公共區(qū)域衛(wèi)生的清潔，垃圾箱清理、清運(yùn)。（3）負(fù)責(zé)辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)。（4）負(fù)責(zé)對(duì)辦公樓內(nèi)木地板房間的定期養(yǎng)護(hù)，以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)。4.2保潔服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求4.2.1辦公樓內(nèi)衛(wèi)生（1）公共區(qū)域內(nèi)玻璃做好清潔明亮，多風(fēng)多雨季節(jié)每?jī)芍懿料匆淮?。?）大廳、走廊、樓梯、各樓層衛(wèi)生間等公共部位，白天有專人8小時(shí)保潔。做到大廳、走廊、樓梯、通道等公共部位地面無(wú)紙屑、煙頭等雜物，保證地面材質(zhì)本色；公共場(chǎng)所內(nèi)門、

4、窗臺(tái)、玻璃、樓梯扶手無(wú)灰塵；衛(wèi)生間地面、墻壁、瓷磚、手盆、拖布水池、大小便池保持本色，無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)異味；衛(wèi)生間大小便池每4小時(shí)巡視一次，保證無(wú)積便。（3）木地板一般每?jī)蓚€(gè)月養(yǎng)護(hù)一次，特殊情況及時(shí)養(yǎng)護(hù)；一樓大廳石材每月養(yǎng)護(hù)一次。（4）痰盂、茶葉簍、垃圾箱每天清洗一次保證清潔。（5）辦公樓樓頂平臺(tái)每月清理一次，特殊情況及時(shí)清掃，保證無(wú)積水、無(wú)雜物，確保衛(wèi)生清潔。（6）電梯機(jī)房、配電室、空調(diào)機(jī)房、UPS電源室、消防控制室、消防泵房等設(shè)施設(shè)備間衛(wèi)生保潔每?jī)芍芮謇硪淮巍?.2.2辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)辦公樓辦公垃圾、生活垃圾清運(yùn)每天一次，清運(yùn)車輛保證衛(wèi)生、整潔第二節(jié)、物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及

5、策劃1、總體管理思路佳聯(lián)物業(yè)已作好，管理好辦公樓的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，其中包括有辦公樓管理經(jīng)驗(yàn)的人力資源以及辦公樓管理的各項(xiàng)制度措施，包括了樓宇管理、保潔管理服務(wù)、保安管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、工程的管理服務(wù)、客服的管理與服務(wù)。服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)全部按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)做好各項(xiàng)管理工作，為辦公樓人員創(chuàng)造一個(gè)人性化、親情化、溫馨化的服務(wù)氛圍，保證辦公樓可以得到最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，用我們的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足辦公樓可持續(xù)發(fā)展的需要，要求員工在各項(xiàng)服務(wù)的工作中真正做到“真誠(chéng)、禮貌、熱情、周到、快捷”的服務(wù)方針。2、服務(wù)宗旨我們的服務(wù)宗旨是：“一切為了讓業(yè)主滿意”。2.1以業(yè)主為中心：物業(yè)管理企業(yè)

6、依存于業(yè)主，理解業(yè)主當(dāng)前和未來(lái)的需求。2.2為業(yè)主提供滿意的服務(wù)：滿足業(yè)主的需求，為業(yè)主提供超值超前的服務(wù)。2.3讓業(yè)主以良好的建議取代投訴：“滿意只是起點(diǎn)”，超越業(yè)主的期望，贏得業(yè)主參與與支持，為實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、不斷提升管理水準(zhǔn)出謀劃策!3、服務(wù)方針我們的服務(wù)方針是：“質(zhì)量第一，科學(xué)管理，精益求精”。3.1質(zhì)量第一：“在質(zhì)量和效益面前，我們首選質(zhì)量”，視質(zhì)量為我們企業(yè)的生命。3.2科學(xué)管理：管理規(guī)范化、制度化，杜絕工作中的隨意性。3.3精益求精：信守“沒(méi)有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營(yíng)理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為業(yè)主營(yíng)造舒適的工作、生活環(huán)境。4、管理定位國(guó)內(nèi)一流，

7、成為山東省物業(yè)專業(yè)管理的典范。5、管理目標(biāo)一年內(nèi)使物業(yè)各項(xiàng)工作有條不紊地開(kāi)展。深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提升物業(yè)管理形象，確保業(yè)主滿意率達(dá)98%以上；通過(guò)“山東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”考評(píng)，并達(dá)到“省級(jí)物業(yè)管理物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)。第二章、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)圖、人員配備方案。 第一節(jié)、擬建立的組織機(jī)構(gòu)1、架構(gòu)原則1.1權(quán)力界定，實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利三者有機(jī)結(jié)合1.2精簡(jiǎn)高效的機(jī)構(gòu)模式2、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置說(shuō)明2.1設(shè)立物業(yè)服務(wù)處，設(shè)“五部”，即綜合管理部、環(huán)境服務(wù)部、工程服務(wù)部、安保服務(wù)部、客服服務(wù)部。2.2人員的配備是確保服務(wù)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。我們將以政治思想過(guò)硬，責(zé)任心強(qiáng)、人品好、服務(wù)意識(shí)優(yōu)良和有

8、知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)服務(wù)為用人標(biāo)準(zhǔn)， 通過(guò)多種考核、面試方式，在本市招聘優(yōu)秀的服務(wù)和技術(shù)人才，建立一支以目標(biāo)服務(wù)責(zé)任制為基礎(chǔ)的高素質(zhì)、高效率的山東省濰坊市辦公樓物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。通過(guò)現(xiàn)代化、 科技型的物業(yè)服務(wù)塑造出山東省濰坊市國(guó)稅局良好的公眾形象，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 第二節(jié)、人員配備方案1、人員配備基本原則在物業(yè)服務(wù)人員的配備中，我們將遵循如下原則：1.1 熱愛(ài)黨，熱愛(ài)祖國(guó)，堅(jiān)持改革開(kāi)放，政治思想過(guò)硬，遵紀(jì)守法。 1.2 熱愛(ài)物業(yè)服務(wù)事業(yè)，有“業(yè)主至上”的服務(wù)意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職為道德：愛(ài)崗敬業(yè)，誠(chéng)守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)業(yè)主。1.3知識(shí)與能力并重，有一定的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng)崗位的

9、技能；服務(wù)處經(jīng)理要求中級(jí)以上職稱，有十富的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)：服務(wù)人員80%以上具有大專以上學(xué)歷。 1.4 經(jīng)理、服務(wù)員參加物業(yè)服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)，并分別取得全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理和全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)員上崗證；特殊工種技術(shù)工人持專業(yè)上崗證(電工操作證等)；保證100按要求持證上崗。2、人員的配備結(jié)構(gòu)圖為了全面保證辦公樓物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，使各項(xiàng)工作能夠正常、有序的進(jìn)行，佳聯(lián)物業(yè)公司將成立物業(yè)管理處。該下設(shè)五個(gè)“部”， 綜合管理部、環(huán)境服務(wù)部、工程服務(wù)部、安保服務(wù)部、客服服務(wù)部這五個(gè)職能部門，分別承擔(dān)著辦公樓的各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)崗位的專項(xiàng)職能3、人員配置說(shuō)明，共計(jì)35人。3.1管理部共計(jì)2人。3.1.1綜合主任1

10、人。全面負(fù)責(zé)服務(wù)處管理工作及與甲方和外部的溝通與協(xié)調(diào)工作。3. 1. 2 綜合主管 1人。負(fù)責(zé)綜合管理日常服務(wù)工作3.2工程服務(wù)部共計(jì)6人3.2.1工程室值班5人，監(jiān)控室值班3人（24小時(shí)三班值班，每班兩人，8小時(shí)工作，持證上崗）。3.3環(huán)境服務(wù)部共計(jì)10人。3.3.1保潔人員9人。全面負(fù)責(zé)辦公樓衛(wèi)生、樓層電梯、大廳地面、衛(wèi)生間清潔工作。3.3.2綠化人員1人。全面負(fù)責(zé)外圍綠化植被的養(yǎng)護(hù)。3.4安保服務(wù)部共計(jì)12人。3.4.1領(lǐng)班1人，大門崗4人，值崗人員3人，車輛維護(hù)2人，巡邏2人。3.5客服服務(wù)部共計(jì)5人。3.5.1局長(zhǎng)辦公室1人，會(huì)議服務(wù)2人，客服2人。4、人性化、民主型內(nèi)部服務(wù)對(duì)員工的

11、服務(wù)以激勵(lì)為主，關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)和生活，盡力解決他們的實(shí)際困難，培養(yǎng)員工對(duì)企業(yè)的感情，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。5.1鼓勵(lì)員工學(xué)技術(shù)，學(xué)服務(wù)，提供資料、時(shí)間方面的幫助和方便。5.2鼓勵(lì)員工參與內(nèi)部服務(wù)，為企業(yè)發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)內(nèi)部服務(wù)提出合理化建議和意見(jiàn)，主動(dòng)進(jìn)行技術(shù)和服務(wù)改革等，充分發(fā)揮服務(wù)的民主性。及時(shí)肯定和鼓勵(lì)員工的貢獻(xiàn)和進(jìn)步，獎(jiǎng)懲并用，重在激勵(lì)。5.3對(duì)工作能力較差的員工，指定專人進(jìn)行幫助：對(duì)工作態(tài)度欠佳和業(yè)績(jī)下降的員工，幫助其找原因。教育幫助為主，批評(píng)處罰為輔，重在督促其端正態(tài)度，提高技能，旨在提高團(tuán)隊(duì)的整體服務(wù)水平。5.4關(guān)心員工的生活，盡服務(wù)處的最大能力，改善員工生活條件，解決他們的實(shí)際

12、困難。5.5開(kāi)展各種文體活動(dòng)，豐富員工業(yè)余文化生活。6、量化服務(wù)與標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作根據(jù)不同的崗位要求、應(yīng)具備的能力，按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。每個(gè)崗位都有細(xì)化的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)價(jià)從物業(yè)服務(wù)知識(shí)、遵守規(guī)章制度、工作質(zhì)量、工能力、工作量、參加學(xué)習(xí)與培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度、工作積極性等方面進(jìn)行具體的量化評(píng)分。 公司對(duì)服務(wù)處的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作采用的是整合型服務(wù)體系，體系分服務(wù)手冊(cè)、工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)、記錄四部分。做到所有工作都有相應(yīng)的程序，按規(guī)定程序運(yùn)作，并細(xì)化到每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)步驟，并有時(shí)間要求，形成量化的記錄，每個(gè)員工的工作情況都記入其考核評(píng)分中。7、協(xié)調(diào)關(guān)系7.1對(duì)山東省濰坊市投資公司辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，運(yùn)用好系

13、統(tǒng)服務(wù)理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部各方面關(guān)系是取得預(yù)期效果的重要措施。對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)以服務(wù)制度為難繩，以崗位規(guī)范為執(zhí)行依據(jù)，杜絕“辦人情事”，增強(qiáng)工作的嚴(yán)肅性和嚴(yán)密性：對(duì)外協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)相互尊敬、講求信譽(yù)。服務(wù)處所轄的各部門既有相對(duì)獨(dú)立的工作職能，又互相關(guān)聯(lián)，是一個(gè)統(tǒng)一的整體。工作過(guò)程中通過(guò)多種渠道保持密切溝通與聯(lián)系。7.2物業(yè)處實(shí)行周例會(huì)制度，召集服務(wù)處各部門、各班組服務(wù)人員總結(jié)上周工作，明確下周的工作計(jì)劃。須多個(gè)部門共同完成的工作，以召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)、專題會(huì)等方式明確分工及完成時(shí)限，使各項(xiàng)工作高效、有序進(jìn)行。 第三章、物業(yè)管理服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾第一節(jié)、各項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)承諾及完成承諾指標(biāo)的措施序號(hào)指標(biāo)名稱國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)

14、管理指標(biāo)實(shí)施措施1配套設(shè)施完好率95%95%2清潔保潔率100%98%保潔落實(shí)到人，進(jìn)行八小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度。 3道路完好率95%98%落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路等共用設(shè)施進(jìn)行入場(chǎng)巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程技術(shù)部門監(jiān)督執(zhí)行，各部門配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好正常使用。4火災(zāi)發(fā)生率10.5%以下全員義務(wù)消防制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保辦公樓及安全。5違章發(fā)生率10.5%以下建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理,加強(qiáng)宣傳工作,杜絕違章再發(fā)生。6消防設(shè)備設(shè)施完好率100% 100%建立交叉巡視

15、制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章在發(fā)生。7智能監(jiān)控設(shè)備、周界防范系統(tǒng)運(yùn)行正常率95%95%建立巡查制度，責(zé)任到人，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)處理修復(fù)。第二節(jié)、服務(wù)承諾1.量化指標(biāo)1.1.制定物業(yè)服務(wù)發(fā)展規(guī)劃，有計(jì)劃、有檢查，業(yè)主滿意率達(dá)98以上。1.1.1收到投訴后10分鐘內(nèi)作出反應(yīng)，1個(gè)工作日內(nèi)提交投訴處理報(bào)告。1.1.2物業(yè)服務(wù)有效投訴有效投訴率小于0.5%。1.1.3有效投訴處理率達(dá)1001.2確保本體及公共配套設(shè)備、設(shè)備完好率99以上；完好道路覆蓋率大于99%。1.2.1發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)施隱患和重大設(shè)備事故報(bào)告時(shí)間小于10分鐘。 1.2.2計(jì)劃性停水、停電提前公告時(shí)間大于48小時(shí)。

16、1.2.3無(wú)重大事故發(fā)生；消防服務(wù)通過(guò)政府規(guī)定，年檢完好率100。1.3突發(fā)事件(糾紛及治安事件、交通、刑事案件、自然災(zāi)害、火災(zāi))5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并通知相關(guān)主服務(wù)部門處理。1.3.1消防設(shè)備設(shè)施一般故障1小時(shí)內(nèi)恢復(fù)正常，特殊故障24小時(shí)內(nèi)協(xié)助恢復(fù)正常。1.3.2重大安全(消防)事故最長(zhǎng)在1天內(nèi)向山東省濰坊市國(guó)稅局辦公室提供正式報(bào)告。1.3.3消防演習(xí)2次年。1.4環(huán)境衛(wèi)生、消殺達(dá)標(biāo)率為98以上。1.4.1日常清潔檢查問(wèn)題未按約定時(shí)間及時(shí)整改次數(shù)小于等于2次季。1.4.2專項(xiàng)清潔驗(yàn)收不合格返工次數(shù)不大于1次季。1.4.3專項(xiàng)清潔作業(yè)完成后，在半天內(nèi)通知清潔監(jiān)管員驗(yàn)收。1.4.4根據(jù)各區(qū)域情況不同

17、，消殺頻率也稍有差別：公共區(qū)域、洗手間消殺頻率為1次周，辦公區(qū)域消殺頻率為1次月。1.4.5大廳每季度打蠟、拋光一次。1.5利用現(xiàn)代化服務(wù)手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行服務(wù).1.5.1采用科技型服務(wù)模式,利用現(xiàn)代服務(wù)方法和科學(xué)技術(shù),提高工作效率和服務(wù)透明度.1.5.2服務(wù)人員培訓(xùn)合格率為100%.1.5.3崗位紀(jì)律抽檢合格率100%.第三節(jié)、優(yōu)惠條件1.優(yōu)惠條件1.1提供重大活動(dòng)的組織、策劃、安全維護(hù)及保潔等的協(xié)助。 1.2物業(yè)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的策劃及制做。1.3協(xié)助節(jié)日裝飾(張燈結(jié)彩，掛橫幅、標(biāo)語(yǔ)、彩旗，擺設(shè)宣傳欄，擺花)設(shè)計(jì)。1.4設(shè)計(jì)布置公示欄 、協(xié)助設(shè)置便民藥箱、小型工具、雨傘 1.5協(xié)助公布?xì)鉁亍⒖諝赓|(zhì)量1

18、.6協(xié)助做好外單位參觀的接待工作第四章、物業(yè)服務(wù)方案第一節(jié)、各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)和運(yùn)行管理方案1、辦公樓的使用、維護(hù)、修繕措施主要實(shí)施措施：1.1根據(jù)山東省濰坊市投資公司辦公樓物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的具體情況，參考國(guó)家和山東省市有關(guān)法律法規(guī)（地方法規(guī)），編制房屋本體維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及配套設(shè)施、公用設(shè)施場(chǎng)所大、中修及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)主管部門審批后實(shí)施。1.2將房屋及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，由專人控制質(zhì)量，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡視和定期巡查相結(jié)合。1.3針對(duì)房屋建筑的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及配套設(shè)施材料的特性，進(jìn)行科學(xué)地維護(hù)、保養(yǎng)，延長(zhǎng)其使用壽命，保證其安全正常使用。1.4嚴(yán)格裝修審批、登記、驗(yàn)收

19、制度，對(duì)施工全過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及進(jìn)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及房屋建筑及配套設(shè)施安全的行為。1.5每年由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)房屋及配套設(shè)施、公用設(shè)施場(chǎng)所戡查、鑒定一次，根據(jù)戡查、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。1.6公用設(shè)施場(chǎng)所管理制度規(guī)范，執(zhí)行到位，建立管理人員人人監(jiān)督機(jī)制。1.7以優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)為宗旨，物業(yè)管理處設(shè)立服務(wù)電話并向用戶公開(kāi)，實(shí)行24小時(shí)值班制度，受理各類零修、急修申報(bào)。1.8接到急修任務(wù)，維修人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并立即處理。零修任務(wù)及時(shí)完成，一般問(wèn)題當(dāng)班處理好，當(dāng)班處理不了的問(wèn)題對(duì)用戶應(yīng)有交待，同用戶共同協(xié)商處理措施并限時(shí)完成。1.9實(shí)行首問(wèn)責(zé)任制，由接到

20、報(bào)修申請(qǐng)或在日常巡視、定期巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的人員負(fù)責(zé)督促相關(guān)職能人員進(jìn)行維修并負(fù)責(zé)回訪。1.10根據(jù)配套設(shè)備、設(shè)施的品牌及性能特點(diǎn)，從合格供應(yīng)商處采購(gòu)一定數(shù)量常用備件和材料作好儲(chǔ)備，以備急用。1.11加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，全員熟悉山東省濰坊市國(guó)稅局辦公樓的所有設(shè)備設(shè)施，提高維修技術(shù)。1.12實(shí)行分項(xiàng)目工程師負(fù)責(zé)制，有針對(duì)性地提高維修人員的專業(yè)技能。1.13維修工作效率、返修率與維修人員的工作業(yè)績(jī)考核掛鉤。1.14工程主管對(duì)每項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的維修進(jìn)行及時(shí)回訪，杜絕返工，確保維修工作質(zhì)量。2、物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新措施主要實(shí)施措施：2.1主要機(jī)電設(shè)備的日常巡視維護(hù)由各系統(tǒng)責(zé)任人負(fù)責(zé)，同時(shí)加

21、強(qiáng)技術(shù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，保證主要機(jī)電設(shè)備完好率達(dá)到100%。2.2配備專業(yè)工程技術(shù)人員，實(shí)行工程師負(fù)責(zé)制。2.3所有技術(shù)工人全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)值班制，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。2.4利用設(shè)備自身的監(jiān)測(cè)、控制、診斷功能，借助先進(jìn)的儀器、儀表和科學(xué)的管理手段，正確使用、精心保養(yǎng)、定期維護(hù)好設(shè)備，保證設(shè)備安全、優(yōu)質(zhì)、高效運(yùn)行。2.5制定各系統(tǒng)節(jié)能方案和應(yīng)急處理方案。2.6對(duì)工程全過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。2.7由專業(yè)工程師對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行分項(xiàng)檢查，按照國(guó)家有關(guān)工程驗(yàn)收規(guī)范及程序文件嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。2.8工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序進(jìn)行，把好材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)，杜絕不合格的材料進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。2.9利用計(jì)算機(jī)

22、建立維修回訪檔案。維修工程檔案實(shí)行雙檔制（電子檔、文本檔）3、消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新措施3.1消防主機(jī)3.1.1每天對(duì)火災(zāi)報(bào)警分區(qū)顯示盤進(jìn)行探測(cè)查詢，以便隨時(shí)了解報(bào)警情況。3.1.2辦公樓控制指揮中心值班員負(fù)責(zé)24小時(shí)對(duì)消防主機(jī)與聯(lián)動(dòng)柜的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)報(bào)警時(shí)按操作程序操作，并通知有關(guān)人員處理。3.1.3值班人員交接班時(shí)，要查詢最近一次發(fā)現(xiàn)報(bào)警的時(shí)間和地點(diǎn)，以及當(dāng)班期間消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜的運(yùn)行情況，并做好記錄。3.1.4當(dāng)某點(diǎn)或某回路發(fā)生故障或誤報(bào)且不能復(fù)位時(shí)，一定要通知消防班長(zhǎng)處理，事后向管理處經(jīng)理匯報(bào)情況。3.1.5保養(yǎng)、維修3.1.5.1當(dāng)保養(yǎng)、維修較大配件或?qū)χ鳈C(jī)及聯(lián)動(dòng)柜正常運(yùn)行有影響時(shí)，

23、需經(jīng)管理處主任同意后，方可進(jìn)行。3.1.5.2每天控制指揮中心設(shè)備責(zé)任人對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行表面清潔，并做好記錄。3.1.5.3每周一次由該設(shè)備責(zé)任人對(duì)消防主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)部吸塵、清潔、并做好記3.1.5.4每月上旬由設(shè)備責(zé)任人對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，不能可靠動(dòng)作或正常復(fù)位的要及時(shí)更換、維修，并做好記錄。3.1.5.5每一季度由設(shè)施責(zé)任人對(duì)消防主機(jī)聯(lián)動(dòng)柜內(nèi)各接線端子進(jìn)行檢查清掃，緊固一次，并做好記錄。3.1.5.6由消防班長(zhǎng)負(fù)責(zé)確定非要更換、維修的元器件，報(bào)管理處主任審核后報(bào)業(yè)主審批統(tǒng)一購(gòu)買，并指導(dǎo)設(shè)備責(zé)任人更換維修，做好記錄。3.2消防栓、泵等消防設(shè)施3.2.1消防栓泵、噴淋泵每月試運(yùn)

24、行一次。3.2.2工程部負(fù)責(zé)人提前一天將試運(yùn)行報(bào)吉呈交管理處主任審批，并通知消防中心和供配電設(shè)備責(zé)任人到場(chǎng)配合。3.2.3試運(yùn)行操作3.2.3.1打開(kāi)管網(wǎng)的排水閥，手動(dòng)起動(dòng)消防栓泵或噴淋泵運(yùn)行5分鐘。3.2.3.2觀察壓力數(shù)據(jù)，測(cè)試電機(jī)三相電流并記錄，如電流和運(yùn)行聲音異常需檢修泵或電機(jī)。3.2.3.3檢查壓力是否達(dá)到設(shè)施要求。3.2.3.4檢查整個(gè)消防水系統(tǒng)是否有不正常漏水現(xiàn)象。3.2.3.5檢查聯(lián)軸器是否有擺動(dòng)現(xiàn)象。3.2.3.6手動(dòng)試運(yùn)行后，把選擇開(kāi)關(guān)拔到自動(dòng)位置，沒(méi)消防班長(zhǎng)在控制中心聯(lián)動(dòng)柜上試運(yùn)行一次。3.2.3.7記錄運(yùn)行結(jié)果，報(bào)管理處經(jīng)理審核后存檔。4、辦公樓房屋本體維修養(yǎng)護(hù)4.1房

25、屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對(duì)辦公樓房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是；保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100，中大修工程質(zhì)量合格率為100，重大維修工程回訪率為100%。4.2對(duì)公樓房屋及公共設(shè)施的管理策略 為做好山東省濰坊市投資公司辦公樓的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：4.2.1預(yù)防性保養(yǎng)策略重視辦公樓房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查

26、計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長(zhǎng)其使用壽命。4.2.2重點(diǎn)服務(wù)策略根據(jù)筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。4.2.3技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。5、建筑物管理的重點(diǎn)及對(duì)策5.1管理重點(diǎn)之一：房屋地基、屋面、外墻以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)5.1.1對(duì)策：5.1.1.1采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對(duì)房屋和公用設(shè)施屋面、外墻以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋

27、和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受暴風(fēng)雨的襲擊。5.1.1.2針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進(jìn)行防護(hù)，如在暴風(fēng)雨來(lái)臨前做好門窗關(guān)閉工作，做好排水防水工作。5.1.1.3加強(qiáng)筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章維修。5.1.1.4加強(qiáng)筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。5.2重點(diǎn)管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)。5.2.1對(duì)策：5.2.1.1加大檢查力度，將建筑物的巡查

28、、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多在多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。5.2.1.2做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持致。5.2.1.3做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。5.2.1.4對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。5.3管理之三：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)5.3.1對(duì)策：5.3.1.1定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)

29、勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。5.3.1.2加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。5.3.1.3做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。5.4重點(diǎn)管理之四：裝飾材料的養(yǎng)護(hù)5.4.1對(duì)策：5.4.1.1了解掌握山東省濰坊市投資公司辦公樓各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。5.4.1.2加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。5.4.1.3定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用?duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材

30、料和工具。5.4.1.4加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。5.4.1.5嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。5.4.1.6及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。6、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的

31、維修養(yǎng)護(hù)詳見(jiàn)下節(jié)設(shè)備管理。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍：規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。7、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃7.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)半年一1、檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。2、檢查基礎(chǔ)有無(wú)開(kāi)裂、破損，勒腳有無(wú)破損。每季一1、適時(shí)安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻。每年一1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。2承重結(jié) 構(gòu)梁每季1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。每年1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。板每季1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。每年1、檢查有無(wú)變形、裂縫、

32、腐蝕。柱每季1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。每年1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。承重墻每季1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。每年1、檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。備注：對(duì)于承受結(jié)構(gòu)個(gè)部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。3非承重墻每月一1.檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。每年一2.檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好4樓地面每季一1.檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和裂縫。2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年一1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性5樓地面每季一1.檢查樓

33、地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和裂縫。2.檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3.更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年一1.檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性6公共通道、門廳等每周1、檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。2、公共通道及門廳的墻面有污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。每半年1、檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。3、補(bǔ)換損壞的地板。2、修復(fù)空鼓的地板。7外墻面鋁型材、玻璃幕墻、大理石每周1、修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。2、特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動(dòng)跡象。每半年1、結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。2、特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是

34、否有松動(dòng)跡象。每年1、雨季時(shí)期對(duì)用戶窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。2、對(duì)于外墻面大面積滲透久修無(wú)效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。備注1、暴風(fēng)雨暴雨天氣及時(shí)發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。2、大風(fēng)、暴風(fēng)雨、暴雨過(guò)后及時(shí)進(jìn)行巡查。3、外墻清洗選用適宜的清潔劑。4、更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。5、建議每25年翻新外墻面一次。8吊頂每周1、檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。每月2、加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。9門窗每月1、檢查門窗有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。2、門轉(zhuǎn)軸或磨擦摩損部位加潤(rùn)滑油。3、

35、鋼門窗、鋁合金門窗有無(wú)變形、生銹。每半年1、更換門窗的易磨損部件。7.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1路面路基每周一1、檢查路面有無(wú)積水。2、檢查道路路面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。3、檢查路基有無(wú)塌陷。4、發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理或修復(fù)。2路燈及線路每日一1、檢查燈具完好情況，即壞即修。每周一1、檢查玻璃燈罩有無(wú)破損。2、有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。3、燈口、燈柵有無(wú)損壞。每季一1、檢查路燈路線有無(wú)漏電、短路燒毀現(xiàn)象。4、有無(wú)金屬燈架松脫現(xiàn)象。2、燈口、燈柵有無(wú)損壞。每半年一1、油漆燈具支架。2、檢查路燈線路有無(wú)老化現(xiàn)象。3、油漆燈具線管一次。3停車場(chǎng)（庫(kù)）每日一

36、1、檢查路面有無(wú)積水。2、檢查停車場(chǎng)地面有無(wú)起殼、地鼓、裂縫。3、檢查車道燈有無(wú)損壞。4、檢查行車指示標(biāo)志是否正常。5、發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。每月一1、檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。2、限速牌、指示牌是否齊全、完整。3、檢查擋車器是否正常。4溝渠池井每周一1、檢查溝、渠有無(wú)堵塞現(xiàn)象，如有異常及時(shí)疏通。2、檢查雨水有無(wú)異常。每季一1、檢查井底及池底是否有污物，如有沉積及時(shí)清污。2、檢查井壁有無(wú)裂縫，如有異常及時(shí)修復(fù)。3、檢查溝、渠是否完好，如有異常及時(shí)修復(fù)。4、井蓋及雨水刷漆。5、檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。5雕像、建筑小品每周一1、全面清潔。2、檢查有無(wú)破損，如有異常及時(shí)修復(fù)

37、。3、檢查有無(wú)亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。6公共標(biāo)識(shí)標(biāo)牌等設(shè)施每周一1、保證標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)污跡、無(wú)脫落、無(wú)破損，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。2、檢查牢固程度，如有松脫，及時(shí)恢復(fù)。每半年一1、檢查完好程度，加固。7管網(wǎng)每日一1、檢查管線接頭有無(wú)滲漏現(xiàn)象。2、檢查管線固定支架的松緊情況。每周一1、檢查管道保溫層有無(wú)損壞。2、管網(wǎng)支架完好。每半年一1、管道刷漆。2、檢查或更換管網(wǎng)。3、發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。8、維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則8.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們?cè)诓涣嫉沫h(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開(kāi)裂等損壞，導(dǎo)致透水、滲漏，不僅影響建筑物的外部觀感，對(duì)房屋的正常使用、維護(hù)、管

38、理都會(huì)有不利的影響，嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。電腦、通訊、自動(dòng)控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施，對(duì)于這些部位墻體的維修和加固，除了保證墻體的耐久性外，還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。8.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕8.1.1.1砌體裂縫的修繕砌體裂縫的修繕，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對(duì)強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍，我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。8.1.1.2砌

39、體腐蝕的維修對(duì)腐蝕的砌體進(jìn)行維修前，首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈，一般通過(guò)人工鑿除，用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等，然后用壓力水沖洗，根據(jù)受損程度，主要采用剔砌、掏砌等方法維修己被腐蝕的砌體部分，最后重新修復(fù)墻面。8.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固隨著辦公樓投入使用時(shí)間的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、杜等)可能出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形，對(duì)經(jīng)鑒定已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，我們將對(duì)砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?，以確保房屋建筑的使用功能。根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度，可采用增大墻和柱的截面、對(duì)原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法，提高砌體的強(qiáng)度，維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。8.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)為防止砌體結(jié)構(gòu)受損

40、，我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。8.1.3.1定期檢查，加強(qiáng)對(duì)砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測(cè)和監(jiān)視，查明原因并及時(shí)采取措施，對(duì)容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測(cè)。8.1.3.2對(duì)濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題的房間，如衛(wèi)生間等，我們將著重加強(qiáng)對(duì)防水層、給排水設(shè)施的維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。8.1.3.3經(jīng)常檢修屋面，保持屋面排水系統(tǒng)通暢，做到屋面不積水、不存雜物：屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時(shí)修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。8.1.3.4保持室外場(chǎng)地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周圍積水。8.1.3.5禁止在墻上隨意開(kāi)洞直接排放污水或蒸汽等，防止墻體結(jié)構(gòu)受浸

41、濕，減弱墻體的承載力。8.1.3. 6地基基礎(chǔ)的損壞，在出現(xiàn)不均勻沉降時(shí)就及時(shí)進(jìn)行加固處理，以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。8.1.3.7房屋按設(shè)計(jì)要求使用，不得隨意改變用途，特殊需要時(shí)，若要改變其使用功能或更新改造，要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗(yàn)算，需進(jìn)行加固時(shí)要做加固處理。8.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見(jiàn)缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。8.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕8.2.1.1鋼筋混凝土表面損壞的維修鋼筋混凝上結(jié)構(gòu)構(gòu)件，在房屋建造和使用過(guò)程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹(shù)脂配合劑等方法對(duì)其予以修復(fù)，防止

42、進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年限和耐久性。8.2.1.2鋼筋混凝土深層損壞的維修當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過(guò)了混凝土保護(hù)層時(shí)，將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面，并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個(gè)強(qiáng)度等級(jí)的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對(duì)其予以修復(fù)。8.2.1.3鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時(shí)，混凝土表面僅有細(xì)小裂縫，或者個(gè)別破損較小，我對(duì)裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重，混凝土破裂，保護(hù)層剝離較多時(shí)，我們采取焊接或加鋼筋

43、網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。8.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固當(dāng)鋼筋混凝上梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險(xiǎn)構(gòu)件時(shí)，應(yīng)聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)公司，通過(guò)對(duì)構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測(cè)，對(duì)使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查，以及對(duì)有關(guān)資料的驗(yàn)算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承點(diǎn)等方法，提高原構(gòu)件強(qiáng)度，實(shí)現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。8.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房屋的使用安全，所以管理處會(huì)高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作：8.2.3.1對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況，進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開(kāi)裂和垃圾雜物等情況即時(shí)處理，對(duì)在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開(kāi)鑿

44、孔洞的違章使用行為及時(shí)予以制止。對(duì)易受碰損的混凝土處，如建筑物的拐角、車庫(kù)的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。8.2.3.2即時(shí)修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位，以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對(duì)濕度較大時(shí)，可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過(guò)氧乙烯漆、環(huán)氧樹(shù)脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。8.2.3.3做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，避免和減小由此對(duì)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的不利影響。8.2.3.4房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁超載使用。8.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)8.3.1玻璃墻面涂料防水

45、工程的修繕與養(yǎng)護(hù)隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過(guò)程中，可能出現(xiàn)開(kāi)裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中，我們注重對(duì)防水屋面的修繕與管理。8.3.1.1玻璃屋面防水工程的修繕對(duì)于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。8.3.1.2屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)8.3.1.2.1加強(qiáng)對(duì)屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)維修。8.3.1.2.2重視對(duì)屋面的清掃，保證屋面排水通暢。8.3.1.2.3制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時(shí)做好屋面維修工作。8.4墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)8.4.1墻體防水工程的修

46、繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況公辦公樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差，飾面材料局部脫落、開(kāi)裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會(huì)注意檢查外墻飾面的狀況，對(duì)于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時(shí)維修或更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)：外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕：施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏，用墻體一般開(kāi)裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時(shí)，采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。8.4.

47、2墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處，飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。建立技術(shù)檔案。對(duì)墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。對(duì)于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時(shí)修復(fù)。定期清洗外墻飾面。8.5衛(wèi)生間防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)8.5.1衛(wèi)生間防水工程修繕衛(wèi)生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面磚，暴露漏水部位，清理干凈后重新涂刷高分子防水涂料，并加鋪胎體增強(qiáng)材料做成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水層完成后需經(jīng)試水，無(wú)滲漏后鋪貼地面磚。 對(duì)于一般裂縫滲漏的維修，根

48、據(jù)縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理，并視情況鋪胎體增強(qiáng)材料涂料防水層。衛(wèi)生間四周的墻與地面交接的墻根部，最容易出現(xiàn)滲漏，間接引起下層頂板和四周墻體出現(xiàn)滲漏。根據(jù)裂縫寬度，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部位清理干凈，在裂縫部位嵌填或涂刷防水材料，并加胎體增強(qiáng)材料將縫隙密封。衛(wèi)生間穿樓地面管道根郁積水滲漏的維修，先沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，在槽內(nèi)壁先涂刷基層處理濟(jì)后嵌填密封材料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護(hù)層。8.5.2衛(wèi)生間防水工程日常養(yǎng)護(hù)定期檢查，對(duì)易產(chǎn)生滲漏的部位作細(xì)致檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。建立技術(shù)檔案。8.6地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)8.6.1地下室防水工程的修繕

49、地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對(duì)于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ)；對(duì)于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。8.6.2做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作，8.6.3定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。8.6.4建立技術(shù)檔案。8.6.5正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。9、房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過(guò)對(duì)房屋裝飾工程的維護(hù)，既可以保

50、持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕，延長(zhǎng)房屋的有效使用期。9.1定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。9.2重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開(kāi)裂及時(shí)修補(bǔ)，避免開(kāi)裂擴(kuò)大。9.3及時(shí)處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。9.4檢查窗臺(tái)等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無(wú)飾面塊料的破損、脫落和開(kāi)裂。同時(shí)搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需1丁洞時(shí)，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時(shí)，先對(duì)飾面進(jìn)行保護(hù)。9.5對(duì)各類釉面磚進(jìn)行擦洗時(shí)，選用稀肥

51、皂水或清水擦洗，禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿，以免損壞灰縫和釉面。9.6大理石板面有微細(xì)毛孔，它對(duì)有色液體具有強(qiáng)吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會(huì)通過(guò)大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層，使大理石變色，并且無(wú)法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理，邑液體無(wú)法進(jìn)入大理石板內(nèi)層，保證大理石面永不變色，光亮如新。9.7定期進(jìn)行清洗，保持飾面潔凈。9.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面-L造成污染。9.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象，有無(wú)蟲(chóng)、蟻、鼠患，及時(shí)消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件，不要讓吊頂長(zhǎng)期受潮，特

52、別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。9.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作，避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。10、門窗的修繕與養(yǎng)護(hù)10.1門窗的修繕對(duì)于木門主要是通過(guò)調(diào)整、更換門窗部件，實(shí)現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開(kāi)、翹曲變形、縫隙過(guò)大、霉變腐朽及缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對(duì)于鋼門窗和鋁合余門窗主要是通過(guò)調(diào)整、補(bǔ)焊、加固、油漆或更換門窗部件，實(shí)現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開(kāi)、翹曲變形、縫隙過(guò)大、密封不嚴(yán)、銹蝕又缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對(duì)于塑鋼門窗，重點(diǎn)放在密封膠條的檢查和更換上，保證其良好的防水和隔音生能。10.2門窗的養(yǎng)護(hù)10.2.1門窗是房

53、屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，我們定期對(duì)門宙進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是暴風(fēng)雨、暴雨天氣前后更要加強(qiáng)對(duì)門窗的檢查。10.2.2做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲(chóng)蛀，影響門的使用功能。10.2.3定期進(jìn)行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐蝕，當(dāng)門窗漆膜局部損壞脫落時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)刷油漆，補(bǔ)漆用的油漆應(yīng)盡量和原油漆一致，以保持美觀。當(dāng)門窗油漆使用達(dá)到老化期限時(shí)，則進(jìn)行全部重新油漆。10.2.4鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學(xué)藥劑侵蝕，要加強(qiáng)對(duì)鋁合金門窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊。11、公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患為主。12、搞好房屋查勘工作 通

54、過(guò)房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完損狀況，確定房屋的完 損等級(jí)，并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃提供依據(jù)。因此，我們將對(duì)房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作，掌握第一手技術(shù)資料及時(shí)處理發(fā)生的相關(guān)問(wèn)13、加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法，直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí)，盲目選用不合適的裝飾材料，還會(huì)破壞人們的工作生活環(huán)境，危及人體健康。我們?cè)诜课莸墓芾砉ぷ髦校匾晫?duì)二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作，確保房屋使用安全。物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行濟(jì)南市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件，參照建設(shè)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法

55、按程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制。14.裝修申報(bào)（針對(duì)辦公樓）14.1.1用戶裝修前，應(yīng)先向山東省濰坊市投資公司辦公樓有關(guān)部門申報(bào)，經(jīng)審批同意后方可裝修。14.1.2用戶裝修應(yīng)提前二天通知物業(yè)管理處。用戶應(yīng)會(huì)同裝修施工單位填寫裝修申請(qǐng)表并經(jīng)山東省濰坊市投資公司辦公樓有關(guān)部門審批后，向物業(yè)管理處遞交有關(guān)部門的審批意見(jiàn)、施工人員、時(shí)間、期限，使用機(jī)電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章)，提供裝修施工單位資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。經(jīng)審核后，用戶、裝修施工單位、物業(yè)管理處三方簽訂裝修管理責(zé)任書(shū)。14.1.3施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)裝修前，需到物業(yè)管理處辦理裝修進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時(shí)出入證，憑證出入施工，保安員憑施工人員臨時(shí)出入證及身份證放行。14.2現(xiàn)場(chǎng)管理14.2.1物業(yè)管理處指定人員負(fù)責(zé)監(jiān)管裝修項(xiàng)目。14.2.2物業(yè)管理處監(jiān)管人員每天進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)核查二次以上，發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時(shí)電源等，應(yīng)及時(shí)上報(bào)物業(yè)管理處，并堅(jiān)決以制止和處理。14.2.3動(dòng)火作業(yè)按消防管理程序辦理，并由監(jiān)管人員負(fù)責(zé)監(jiān)督。14.2.4對(duì)出入的材料、工具等由保安員查驗(yàn)放行，嚴(yán)格控制易燃材料進(jìn)入辦公樓，確保辦公樓的安全。14.2.5嚴(yán)禁裝修施工人員進(jìn)入裝修場(chǎng)所以外的公共區(qū)