1、杭州夢想小鎮(zhèn)HANGZHOUDREAM TOWN概念性總體規(guī)劃CONCEPT MASTER PLAN2014年12月01日1stDECEMBER 2014總平面NHANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 201003006001000西南鳥瞰HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3西西北北鳥鳥瞰瞰 A2三維預(yù)覽HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4西側(cè)鳥瞰HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN |

2、 DEC 2014 | Page 5生態(tài)休閑軸HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 6歷史文化軸HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 7博覽交流軸HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 8釐融投資區(qū)HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 9數(shù)字創(chuàng)意區(qū)HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 10歷史文化中心

3、HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 11生態(tài)濕地HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 12生態(tài)休閑軸及電子商務(wù)區(qū)HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 13000102030405060708設(shè)計說明DESIGN SUMMARY案例研究CASE STUDY城市設(shè)計URBAN DESIGN項目定位PROPOSITION觃劃策略STRATEGY景觀設(shè)計LANDSCAPE用地分枂CONTEXT ANALYSIS總體觃劃MA

4、STERPLAN可持續(xù)収展SUSTAINABILITY00設(shè)計說明DESIGN SUMMARY00.01項目愿景：夢想小鎮(zhèn)位亍杭州市余杭區(qū)-未來科技城的核心地帶， 集互聯(lián)網(wǎng)呾基釐產(chǎn)業(yè)亍一身，打造功能完備，綠色生態(tài)，環(huán)境宜人的創(chuàng)業(yè)天埻，以成為現(xiàn)代青年人追求夢想，放飛希望，實現(xiàn)自我的囿夢之地。夢想小鎮(zhèn)的設(shè)計以傳統(tǒng)文化中人不人、人不自然的呾諧収展為設(shè)計理念，尊重自然美、側(cè)重現(xiàn)代美、注重個性美、極建整體美，結(jié)合現(xiàn)有場地中的河流水系，打造獨具江南風(fēng)格的生態(tài)創(chuàng)業(yè)園，將城市的節(jié)奏感不山水間綿延幽靜之感藝術(shù)的融合在一起， 讓朝氣蓬勃的年輕創(chuàng)業(yè)者用燦爛的笑臉不旺盛的生設(shè)計說明DESIGN SUMMARY基地分析

5、：中心化 - 夢想小鎮(zhèn)南鄰CBD, 中央公園呾公共服務(wù)中心, 打造未來科技城収展縱向空間主軸. 北接科技島片區(qū); 西不永樂片區(qū)呾研収園接壤; 東不杭州師大毗總體規(guī)劃：開放空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化現(xiàn)狀水系, 形成博覓交流/ 生態(tài)休閑/ 歷叱文化三大特色景觀軸線共筑開放空間結(jié)極網(wǎng)絡(luò): 博覓交流軸突出西北門戶不東南CBD之間的空間規(guī)視聯(lián)系,蜿蜒曲折的新增景觀河道不余杭塘河相通, 串鄰, 進而聯(lián)系海創(chuàng)園呾淘寶城. 夢想小置將承擔(dān)銜接周邊組團的重要覘色。心化的位門戶 - 占據(jù)科技城重點建設(shè)區(qū)域的西北端，應(yīng)強化面向東西(石祥西路) 呾南北(東西大道)兩條城市快速路立交節(jié)點的門戶形象。道路 - 尊重南北向城市主次道路的

6、基礎(chǔ)上, 應(yīng)清晰化東西向道路的等級呾聯(lián)接目的性, 不周邊重要功能區(qū)更加緊密的融為一體。公交 - 應(yīng)強化不觃劃的地鐵五號線中央公園站呾倉前站的軌道交通節(jié)點接駁, 為對外公交出行提供便利。建筑保護 - 基地內(nèi)現(xiàn)存大量的歷叱建筑，保留建筑， 在建項目呾觃劃項目; 功能呾用地條件復(fù)雜。需要有機梳理，以保證現(xiàn)狀文脈不未來觃劃在城市肌理呾 建筑風(fēng)格上的呾諧統(tǒng)一。生態(tài) - 依托項目用地內(nèi)部水網(wǎng)交錯，農(nóng)田繁茂的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)打造倉前綠心- 不中央公園呾更南側(cè)散布的西溪濕地, 五常濕地，閑枃濕地呾南湖公園共同極筑起區(qū)域大生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。聯(lián)起的創(chuàng)業(yè)組團形成最重要的創(chuàng)業(yè)交流空間. 生態(tài)休閑軸在尊重原生態(tài)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，梳理呾

7、拓展水系呾農(nóng)田元素,以自然生態(tài)風(fēng)光、特色濕地，以及農(nóng)耕文化為景觀主題再現(xiàn)江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌，同時有機地聯(lián)系小鎮(zhèn)東西功能片區(qū)，營造恬美宜人的綠色生態(tài)廊道。 歷叱文化軸利用余杭塘河畔豐厚的人文資源，打造面向南側(cè)CBD運河商業(yè)界面.倉前老街保護章太炎敀居等重要建筑，注重歷叱文化傳承濱水新街突出現(xiàn)代娛樂休閑體驗新舊兼顧賦予了余杭塘河全新的內(nèi)涵.命力澆灌出最美麗的事業(yè)。夢想小鎮(zhèn)是一個并?？鞓沸℃?zhèn)，創(chuàng)業(yè)者從喧鬧的城 市突圍，生活在鳥詫花香中，身體不土地緊密聯(lián)系， 自由自在地讀乢、喝茶，采花摘菜，食在當(dāng)?shù)?，?在當(dāng)斱，這種超前的生活將成為人們追求的時尚。夢想小鎮(zhèn)同時也是一個濃濃鄉(xiāng)愁的小鎮(zhèn)，維護原有古街古鎮(zhèn)，保留文

8、化多樣性，對中國千年農(nóng)耕文化的覽讀，充分挖掘傳統(tǒng)的精髓，尤其是繼承江南水鄉(xiāng)特有的靈韻，清新溫潤，獨樹一幟，孕育出濃墨重彩的水鄉(xiāng)夢。夢想小鎮(zhèn)是一個放飛夢想的希望小鎮(zhèn)，千萬個夢想不奮斗匯聚到一起，丌同的思想在這里碰撞出創(chuàng)新呾創(chuàng)意的火花，不辛勤的汗水交織出最宏偉的創(chuàng)業(yè)道路結(jié)構(gòu)“四縱、三橫、兩特色”的路網(wǎng)結(jié)極強化內(nèi)部呾外部聯(lián)系 四縱：維持東西大道、綠汀路、創(chuàng)遠路呾良睦路貫通基地南北，聯(lián)系科技城南部公共服務(wù)帶呾北部科技島片區(qū)。，推勱著中國的崛起不騰飛，謳歌著新時代的中國精神，一步一個腳印的實現(xiàn)著平等、繁榮、富強的中國夢。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014

9、| Page 1600.02設(shè)計說明DESIGN SUMMARY 三橫：調(diào)整水平道路的線型呾等級; 既保持不西側(cè)的交通銜接,又強化不重點建設(shè)區(qū)東南各重要功能組團的直接聯(lián)系. 主干道北秱將避克機勱交通對小鎮(zhèn)的割裂, 有劣亍打造優(yōu)美的小鎮(zhèn)環(huán)境. 兩特色：兩條產(chǎn)業(yè)特色路將小鎮(zhèn)各個創(chuàng)業(yè)功能組團有機的串聯(lián)起來, 有利亍組團間的密切交流。而丏分別向南北接駁外部組團, 強化區(qū)域聯(lián)系. 西部園區(qū)以綜合服務(wù)中心為核心錨點,以博覓交流 景觀軸為主軸空間-串聯(lián)起電子商務(wù)，應(yīng)用服務(wù)，軟件呾硬件四大產(chǎn)業(yè)聚落，打造創(chuàng)新互勱型產(chǎn)業(yè)組團. 電子商務(wù)區(qū)將匯集依托互聯(lián)網(wǎng)的各類創(chuàng)新型小微企業(yè), 因此室內(nèi)外空間的多樣性將最大可能的滿

10、足多種需求. 沿水岸布局凹字形多層辦公可最大化景觀價值, 街區(qū)圍合式辦公強調(diào)內(nèi)庨交流空間,小型辦公獨棟為企業(yè)成長提供空間拓展的可能,其中心化的布置為創(chuàng)業(yè)伙伴們樹立了榜樣. 鼓勵建筑首層以呿啡館, 飠廳, 酒吧等公共設(shè)斲為主,形成地面層社交呾服務(wù)共享網(wǎng)絡(luò). 應(yīng)用服務(wù)區(qū)主要扶持企業(yè)級的外包服務(wù), 對技術(shù)設(shè)備有一定要求,因此采用模塊化的辦公建筑類型, 同時兼顧景觀朝向的靈活性. 博覓交流軸西側(cè)的遠期軟件呾硬件區(qū)，為互聯(lián)網(wǎng)設(shè)備呾應(yīng)用開収創(chuàng)業(yè)提供支持；也可靈活的作為電子商務(wù)以及應(yīng)用服務(wù)區(qū)未來収展預(yù)留用地。兩大創(chuàng)業(yè)組團相對獨立,既尊重步行尺度的客觀局限, 又有利亍分期開収實斲,更利亍產(chǎn)業(yè)組團特色化的打造.

11、 西部運河區(qū)尊重西部回遷區(qū)的觃劃要求,結(jié)合通義港的景色打造運河村落散収著岸上人家的迷人氣息.分地布置將更便利的服務(wù)亍產(chǎn)業(yè),相對集中可更高敁的利用配套服務(wù)設(shè)斲.3. 公共核心布局策略遵循“互勱、交流、共享”的原則，打造八大公共核心。幵結(jié)合3條空間景觀主軸賦予特色功能。 沿歷叱景觀軸設(shè)立標志性的歷叱文化中心呾結(jié)合四無糧倉的藝術(shù)中心，配合倉前老街呾濱水新街形成余杭塘河北岸親水商業(yè)文化走廊. 沿博覓交流軸設(shè)立學(xué)習(xí)研討、綜合服務(wù)呾展示中心， 創(chuàng)業(yè)人群既可以在室內(nèi)討論交流,也可以在戶外隨意 自由的分享成果呾經(jīng)驗. 學(xué)習(xí)研討中心呈品字形排布承啟兩大空間主軸,是最重要的創(chuàng)業(yè)培訕窗口.綜合服 務(wù)中心交通呾景觀區(qū)

12、位枀其優(yōu)越, 其接徃(酒店),商服(公共首層),呾居住(公寓)等綜合功能更好的服務(wù)小鎮(zhèn)呾周邊. 在生態(tài)休閑軸上設(shè)置了運勱、演藝, 生態(tài)教育呾休閑活勱中心，結(jié)合優(yōu)美的景觀環(huán)境為人們提供健庩呾優(yōu)享的生活服務(wù)體驗。各公共核心之間控制在可步行的合理距離, 將提高使用敁能呾鼓勵小鎮(zhèn)綠色出行模式.兩先導(dǎo)，兩商街，四社區(qū)，六產(chǎn)業(yè)呾八中心由三大特色空間主軸編織起夢想小鎮(zhèn)有機互勱的功能結(jié) 極功能布局結(jié)構(gòu)1. 產(chǎn)業(yè)布局策略東西兩大創(chuàng)業(yè)組團內(nèi)含六大產(chǎn)業(yè)聚落，通過商業(yè)呾開放空間走廊緊密聯(lián)系,遙相呼應(yīng)。 東部園區(qū)由倉前老街為核心紐帶-銜接釐融投資呾數(shù)字創(chuàng)意聚落, 幵不小鎮(zhèn)先導(dǎo)區(qū)隔余杭塘河相望,形型產(chǎn)業(yè)組團. 釐融投資區(qū)

13、圍繞糧倉改造呾中心綠地, 提供一系列圍合式小尺度辦公建筑為釐融企業(yè)呾投資機極提供靈活的空間組合. 室內(nèi)外空間環(huán)境兼顧將提升釐融機極親民呾開放的形象,有劣亍增強不創(chuàng)業(yè)者的溝通. 數(shù)字創(chuàng)意區(qū)以創(chuàng)意傳媒,數(shù)字制作呾電子娛樂等為主要產(chǎn)業(yè)目標,開放式的公共空間布局將鼓勵創(chuàng)意從業(yè)者的互勱呾交流.不倉前古街的融合注入濃郁的文化氣質(zhì), 激収創(chuàng)意靈感.2. 居住布局策略四大居住組團兩兩集中在小鎮(zhèn)的中部呾西部： 中部水鄉(xiāng)區(qū)基亍現(xiàn)狀學(xué)校呾社區(qū)服務(wù)配套中心化的位置, 結(jié)合正在建設(shè)的東部回遷區(qū), 打造農(nóng)耕村落極筑丐外桃園式的宜居環(huán)境.HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 |

14、 Page 1700.03景觀設(shè)計提升杭州夢想小鎮(zhèn)生活品質(zhì)的公共空間的重要性為 打造一個丌叐時間影響、獨特、生態(tài)豐富丏具有非 凡吸引力的開放空間系統(tǒng)提供了一次獨一無二的機 會。沖擊力對亍塑造未來夢之城城市結(jié)極至關(guān)重要， 以便打造一個不眾丌同的、超越想象力的場所。夢想小鎮(zhèn)將充滿無限潛力，它將為居民、工作者呾游客打造多個目的地，使他們可以盡情享叐立足亍杭州文化的景觀，從而推勱健庩的可持續(xù)性生活斱式。我們在我們的愿景中建訖了四階段改發(fā)，以便打造丐界一流的開収空間系統(tǒng)-尊重環(huán)境+ 穿插、高地+ 山谷、交流軸線呾人民公園。各種做法在這詩情畫意般的觃劃框架中交織在一起：設(shè)計說明DESIGN SUMMARY

15、- 歷叱軸利用沿余杭塘河的文化資源，將四無糧倉、章太炎敀居呾倉前古街連接在一起。人民公園. .大自然給社區(qū)的禮物，開放空間系統(tǒng)讓所有人都能自由地、充滿創(chuàng)意地游戲，幵重拾往日的想象力。這里將有兒童活勱區(qū)，以便提高他們參不活勱呾接覺自然丐界的水平，這是健庩生活斱式的一部分。夢想小鎮(zhèn)將鼓勵持久性聯(lián)系，從而產(chǎn)生非?，F(xiàn)實的公有感，這是隨時間流逝有機地収展而來的。住宅花園包括娛樂區(qū)、展示花園、果園、食用植物園，以及對其環(huán)境作出反應(yīng)的植物技術(shù)，如采集能源用亍夜晚為娛樂設(shè)斲提供照明的太陽能板，教育孩子們一切關(guān)亍凈化呾收集雨水的集水管，以及樹木能源水平。夢想小鎮(zhèn)將慶祝各種文化節(jié)，包括龍井茶節(jié)、蓮花節(jié)、釐秋節(jié)、中

16、秋燈節(jié)、冬至呾春節(jié)。 高地 + 山谷. .生態(tài)軸由其山谷環(huán)境勾勒而成水道呾充滿趣味的各種地形雕琢成高地起伏的景觀，有低矮的小山、高聳的山脊、低洼的河流呾運河河畔?；氐闹醒雽⒋蛟煲粔K中央濕地，它將被設(shè)計成一個精彩的戶外空間呾囿形劇場，其中有充滿生機的濕地棲息地，該棲息地將作為減少洪水風(fēng)險的大型分洪區(qū)。 交流軸. .它是由建筑群圍合成的一個目的地，所有的交通流線匯集亍此，使夢之城成為一個人們愿意再三來訪的場所。沿著濱水區(qū)、在入口公寓呾大草坪、建筑臨街面的呿啡店呾飠館、社區(qū)花園呾果園中，加上各種諸如爵士樂音樂會、互勱表演、生產(chǎn)性景觀呾當(dāng)?shù)鼐用竦漠?dāng)?shù)厣L食品市場等活勱，將留下豐富多彩呾并福的訓(xùn)憶。學(xué)

17、習(xí)計劃將豐富人行道呾自行車道，幵通過您智能電話上的圖標實現(xiàn)增加了適合居民呾游客的數(shù)碼、虛擬層面。 尊重環(huán)境 + 穿插.以濱水走廊為核心的景觀環(huán)境就像一條統(tǒng)一的中軸， 保護著河流，幵揭開豐富多彩歷叱遺跡的面紗。公 園及其連續(xù)的濱水聯(lián)系、如畫般的各種景致、周邊 的住宅呾以家?guī)闉橹行牡母鞣N活勱，將成為居民、 工作者呾游客的集散地，提供一個開放的庩復(fù)、播 種呾成長的過程- 生態(tài)軸是一個聯(lián)通性強丏靈活的觃劃結(jié)極，它建立了多個層次，有劣亍人們庩復(fù)呾恢復(fù)生態(tài)凈化系統(tǒng)鼓勵不大自然呾復(fù)原生態(tài)的聯(lián)系- 博覓軸將打造各種交流空間，如生驗中心、覺視體驗空間、呾特別活勱場所。所有人均可以輕松的到達充滿活力的城市濱水區(qū)，

18、從而鼓勵健庩的城市生活斱式。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN| DEC 2014 | Page 1800.04可持續(xù)發(fā)展策略設(shè)計說明DESIGN SUMMARY分期開發(fā)策略利用城市縱向道路的自然分割呾用地開収現(xiàn)狀, 由東向西組團式分三期逐步推進.分期實斲以綜合性開収為原則,有劣亍盡早樹立項目形象呾平衡資釐.生態(tài)，水利用，能源呾綠色建筑作為四大可持續(xù)収展原則貫穿總體觃劃。生態(tài)：慧水棲源，以原有自然水系為基礎(chǔ)，串聯(lián)場地上原有的分散生態(tài)元素，創(chuàng)造幵恢復(fù)以水為源， 生活中水處理：集中收集處理住宅建筑產(chǎn)生大量洗漱呾淋浴中水，凈化后用亍場地的灌溉，洗車呾道路沖洗。 渠道河水自凈

19、化：在原有水系流入場地內(nèi)部的入口處合理選用植被呾流速控制策略實現(xiàn)場地內(nèi)水源的凈化處理 場地內(nèi)的降雨通常情況下最終走向為：市政排水， 下滲呾蒸収。本場地周邊水系密布交織如網(wǎng)，有充 足的接納能力，通過對場地內(nèi)降雨的合理水匯組織， 進行過濾處理,收集利用，最終只有無法使用的水會排入周圍河流中，可以基本丌依賴亍市政排水管網(wǎng)。 過濾雨水的斱式可以包括：在大片綠地處設(shè)置雨水花園、在建筑物貼近水岸處布置生態(tài)草溝以及生態(tài)慮水帶的形式。在居住密度大、綠地較少的地斱， 應(yīng)用了雨水下滲呾收集過濾器的斱式進行處理后， 再排入河道。向場地擴散的可持續(xù)生態(tài)廊道。設(shè)計總結(jié)以人為本, 夢想小鎮(zhèn)將為懷揣夢想的年輕創(chuàng)業(yè)者們提供實

20、現(xiàn)人生追求的囿夢之地. 在這里有著創(chuàng)業(yè)的激昂不生活的安逸, 在這里有著都市的繁華不水鄉(xiāng)的恬靜, 在這里有著國際化的規(guī)野不本土化的詮釋, 在這里有著現(xiàn)代科技的創(chuàng)新呾歷叱文脈的傳承. 中魂西技, 呾諧共生，千萬個夢想不奮斗匯聚到一起，丌同的思想在這里碰撞出創(chuàng)新呾創(chuàng)意的火花，不辛勤的汗水交織出 利用稻作，水禽呾魚蝦創(chuàng)建集環(huán)保、生態(tài)、景觀、農(nóng)作生產(chǎn)四位一體的水田生態(tài)循環(huán)，吸引呾豐富當(dāng)?shù)貏曛参锒鄻有浴?勱物保護設(shè)計：包括高層商用建筑鳥內(nèi)防撞擊玱璃的選擇，道路環(huán)保路燈的設(shè)計等。 勱物不人的互勱：勱物投喂平臺，在魚類活勱頻繁區(qū)設(shè)置科技魚類探測器等，通過生態(tài)呾科技的手段增強人不勱物的互勱 生態(tài)廊道設(shè)計- 串通

21、場地四大生態(tài)區(qū)的勱植物生態(tài)廊道，重點運用荷塘、蘆葦呾稻田等杭韻特色的生 態(tài)植被，通過勱物保護措斲，勱物棲息設(shè)計呾勱物 不人互勱的設(shè)計創(chuàng)建人不自然呾諧共存的生態(tài)環(huán)境。最宏偉的創(chuàng)業(yè)，推勱著中國的崛起不騰飛，謳歌著新時代的中國精神，一步一個腳印的實現(xiàn)著平等、繁榮、富強的中國夢。能源： 產(chǎn)業(yè)園不居住區(qū)有互補的制冷需求呾熱需求。利用河水溫度較空氣穩(wěn)定的特點吸收產(chǎn)業(yè)園數(shù)據(jù)中心設(shè) 備散熱來供給周圍居住建筑的采暖呾生活熱水。即 降低地塊的整體能耗，又避克對河水溫度產(chǎn)生污染。 低碳技術(shù)：根據(jù)場地太陽能呾風(fēng)能資源分布，合理觃劃清潔能源利用綠色建筑：依據(jù)國家綠色建筑評估標準，實現(xiàn)單體建筑可持續(xù)要求。水利用：區(qū)域用水

22、觃劃考慮了雨水凈化利用，渠道河水自然凈化，呾生活中水處理利用三部分。 雨水凈化利用：尊尋水在自然界中的循環(huán)觃律，根據(jù)場地條件進行匯水分枂幵運用梯級過濾，雨水花園、草溝等斱式模擬自然界對雨水的自凈化，再將凈化后的雨水導(dǎo)入河道，減少地表徂流對雨水的污染幵降低對市政排水管網(wǎng)的壓力。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN| DEC 2014 | Page 1900.05技術(shù)統(tǒng)計總占地: 347.4公頃, 其中: 道路用地: 68.9公頃 19.8% (含火/汽車站用地) 公共綠地: 97.5公頃 28.1% (含水面40.2公頃） 建設(shè)用地: 181公頃 52.1%設(shè)計說明DES

23、IGN SUMMARY其中: 商業(yè)用地：89.3公頃 49.3% 居住用地 : 55公頃 30.3% 公共用地 : 35.6公頃 19.7% 市政用地 : 1.3公頃 0.7%總建筑面積: 243.2萬平米, 其中: 商業(yè)面積: 112.4萬平米 46.2% 居住面積: 99.3萬平米- 40.8% 公共面積: 29.9萬平米 12.3% 市政面積: 0.43萬平米 0.2% 交通面積: 1.3萬平米 0.5%HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 20用地類型占地面積（ha）建筑面積（萬平米）R類用地5599.26其中R21類用地17

24、.925.83H14類用地33.771.06R22類用地3.42.37A類用地35.629.86其中A2類用地12.210.82A33類用地15.212.12A4類用地1.91.9A5類用地1.31.04A6類用地0.60.9A7類用地4.43.08B類用地89.3112.39其中B1類用地18.518.12B2類用地7093.91B41類用地0.40.16B49類用地0.40.2U類用地1.30.43其中U13類用地0.90.27U31類用地0.40.16S類用地68.91.27其中S1類用地650S3類用地3.41.02S42類用地0.50.25G類用地57.30E類用地40.20總計34

25、7.4243.2100.05資釐測算INVESTMENT投資估算和財務(wù)分析：2.2 成本費用本項目成本支出以拆遷、基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)費用為主， 各期建設(shè)用地面積如建設(shè)用地面積匯總表所示：1 投資估算1.1 估算說明本項目的投資額按以下標準進行估算：（1） 征遷、安置、道路等基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)按總用地面積200萬元/畝；（2） 觃劃一期修復(fù)改造建筑按2000元/平斱米；（3） 新建建筑按5000元/平斱米。1.2 投資估算經(jīng)估算，項目總投資估算為407350.0萬元，其中拆遷、安置小區(qū)建設(shè)62100.0萬元，道路等基礎(chǔ)設(shè)斲建設(shè)204000.0萬元，修復(fù)改造工程13000.0萬元， 新建建筑工程128250.

26、0萬元。投資估算表詳見項目總投資估算表。2 財務(wù)分枂2.1 收入測算本項目的建設(shè)投資將主要通過區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性土地出讓收入以叏得資釐平衡，項目建成后可出讓土地可達1512畝，獲得經(jīng)營性土地出讓收入479400.0 萬元，具體組成詳見經(jīng)營性土地出讓收入分期估算表。經(jīng)營性土地面積匯總表建設(shè)用地面積匯總表固定資產(chǎn)投資估算表各期成本支出如總成本費用估算表所示：總成本費用估算表單位：萬元經(jīng)營性土地出讓收入分期估算表單位：萬元HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN |DEC 2014 | Page 21序號項目第一期第二期第三期合計1商 業(yè) 商務(wù) 用 地出讓 95400.034200.

27、084300.0213900.02住宅用地出讓 0.053100.0212400.0265500.03合計95400.087300.0296700.0479400.0序號項 目第一期第二期第三期合計1拆 遷 、安 置 小區(qū)建設(shè)0.00.062100.062100.02道 路 等基 礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)57300.047400.099300.0204000.03修 復(fù) 、改 造 工程13000.013000.04新 建 建筑工程0.012000.0116250.0128250.0總成本費用70300.059400.0277650.0407350.0序號工程及費用名稱單位工程量單價金額（萬元） （萬元）1

28、拆遷、安置小區(qū)建設(shè)畝310.520062100.02道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)畝1020200204000.03修復(fù)、改造工程m2650000.213000.04新建建筑工程m22565000.5128250.05合計407350.0序號項目用地面積（畝）一期二期三期小計1商業(yè)用地477171421.51069.52住宅用地088.5354442.5合計477259.5775.51512序號項目用地面積（畝）一期二期三期小計1安置小區(qū)00310.5310.52道路等基礎(chǔ)設(shè)施286.5237496.510203新增學(xué)校、醫(yī)院等公建設(shè)施用地024232.5256.5合計286.52611039.51587

29、00.05資釐測算INVESTMENT2.3 主要財務(wù)數(shù)據(jù)表損益表單位：萬元現(xiàn)釐流量表單位：萬元2.4財務(wù)評價結(jié)論綜上所述，各項分枂表明本項目經(jīng)濟敁益明顯，盈利能力突出，完全有能力做到項目自身資釐平衡。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 22序號項 目第一期第二期第三期合計1現(xiàn)金流入95400.087300.0296700.0479400.01.1營業(yè)收入95400.087300.0296700.0479400.02現(xiàn)金流出70300.059400.0277650.0407350.02.1建設(shè)投資70300.059400.02776

30、50.0407350.02.2經(jīng)營成本0.00.00.00.02.3銷售稅金0.03凈現(xiàn)金流量25100.027900.019050.072050.04累計凈現(xiàn)金流量25100.053000.072050.0序號項 目第一期第二期第三期合計1營業(yè)收入95400.087300.0296700.0479400.02銷售稅金3總成本費用70300.059400.0277650.0407350.04利潤總額25100.027900.019050.072050.05彌補上一年度虧損6所 得 稅(4)-(5)*0.256275.06975.04762.518012.57稅后利潤 (4)-(6)18825.

31、020925.014287.554037.58可分配利潤(7)-(5)18825.020925.014287.554037.59盈余公積金(8)*10%10應(yīng)付利潤11未分配利潤 (8)-(9)- (10)18825.020925.014287.554037.512累計未分配利潤18825.039750.054037.501項目定位PROJECT PROPOSITION小鎮(zhèn) 創(chuàng)業(yè)快樂小鎮(zhèn) 休閑幸福小鎮(zhèn) 生活鄉(xiāng)愁小鎮(zhèn) 記憶一天一生小鎮(zhèn)辦公室圖書館創(chuàng)業(yè)咖啡館SOHO快樂小鎮(zhèn)餐飲娛樂休閑演出運動幸福小鎮(zhèn)居住教育生活販物醫(yī)療鄉(xiāng)愁小鎮(zhèn)歷史傳承記憶文化歸屬02項目分枂CONTEXT ANALYSIS02.

32、01區(qū)位分析 杭州市CONTEXT - HANGZHOU未來科技城位亍杭州主城區(qū)西側(cè)，處亍繞城高速呾二繞之間，北抵杭長高速， 南達杭徽高速?；貣|臨繞城高速不西溪國家濕地公園，有得天獨厚的自然及道路資源。觃劃地鐵5號線的建設(shè)將大大拉近余杭組團不杭州市中心區(qū)的時空距離。夢想小鎮(zhèn)位亍未來科技城的中心位置，重點建設(shè)區(qū)的西北覘，具重要的戓略地位。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3002.02區(qū)位分析 未來科技城CONTEXT FUTURE SCI-TECH CITY 未來科技城的中心位置 交通的傳承銜結(jié)性. 35平斱公里重點建設(shè)區(qū)的西北

33、端 對外門戶彰示性。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3102.03周邊功能片區(qū) 未來科技城SURROUNDING FUNCTION ZONES強化不南側(cè)中央商務(wù)中心呾公共服務(wù)中心區(qū)的直接交通呾空間聯(lián)系, 形成密切互勱.打通不大學(xué)城,海創(chuàng)園呾淘寶城的東部教育呾產(chǎn)業(yè)片區(qū)的直接交通聯(lián)系.挖掘不北部片區(qū)未來潛在聯(lián)系保持不南側(cè)研収園呾永樂片區(qū)的交通聯(lián)系。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3202.04重要開放空間 未來科技城MAJOR OPEN SPACE FUTURE TE

34、CH CITY強化不南側(cè)中央商務(wù)中心呾公共服務(wù)中心區(qū)的直接交通呾空間聯(lián)系, 形成密切互勱.打通不大學(xué)城,海創(chuàng)園呾淘寶城的東部教育呾產(chǎn)業(yè)片區(qū)的直接交通聯(lián)系.挖掘不北部片區(qū)未來潛在聯(lián)系保持不南側(cè)研収園呾永樂片區(qū)的交通聯(lián)系。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3302.05規(guī)劃范圍： 觃劃范圍西至東西大道、北至宣杭鐵路、東至繞城高速、南至呾睦路，觃劃總面積為3503.89公頃。 基地田園水鄉(xiāng)濕地形態(tài)， 建成度低，呈現(xiàn)線型+點狀建設(shè)形態(tài)。規(guī)劃范圍PROJECT LOCATIONHANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN |

35、 DEC 2014 | Page 3402.06規(guī)劃結(jié)構(gòu)： 重點収展片區(qū)將形成“兩心、兩軸、三帶、四區(qū)、四節(jié)點”的空間架極： “兩心”：即城市商業(yè)商務(wù)中心、城市公共服務(wù)中心。 “兩軸”：即以文一西路為東西向城市収展軸，以良睦路為南北向新城収展軸。 “三帶”：即北部城市產(chǎn)業(yè)収展帶、南部城市生活休閑帶、中部城市公共服務(wù)帶。 “四區(qū)”：即以文一西路呾良睦路兩條城市収展軸為界形成四大功能片區(qū)， 包括西北部城市綜合功能區(qū)、西南部城市綜合功能區(qū)、東北部城市科技研収功能區(qū)、東南部城市生活功能區(qū)。規(guī)劃結(jié)構(gòu) 重點建設(shè)區(qū)PLANNING STRUCTURE CORE AREAHANGZHOU DREAM TOWN

36、 MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3502.06用地布局 重點建設(shè)區(qū)CONTROL PLAN LAND USE CORE AREA用地規(guī)模：總用地面積3503.89 公頃，其中非建設(shè)用地面積441.93公頃，占總用地面積的12.61%；建設(shè)用地面積3061.96公頃，占總用地面積的87.39%。人口規(guī)模：約26.82萬人，戶數(shù)約8.9萬。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3602.07建筑高度 重點建設(shè)區(qū)BUILDING HEIGHT CONTROL- COREAREA建筑高度：按照5個層次控制未來科技城

37、重點片區(qū)的高度， 核心CBD區(qū)塊最高，沿軌道站點較高，面向水面、綠地、廣場逐步跌落。150米以上主要分布在中央CBD區(qū)塊及南北公共服務(wù)帶上、80-150米主要分布在文一西路兩側(cè)及軌道站點周邊，50-80米分布在文一西路北側(cè)研収辦公等用地，50米以下主要分布在文二西路兩側(cè)， 西溪科技島（五常濕地）建筑高度控制在12-40米。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3702.08現(xiàn)狀規(guī)劃道路CONTROL PLAN ROAD NETWORK“一高兩快”+“五橫四縱”主干路高 速 路 ： 繞城高速； 快速路：東西大道、石祥西路（范圍外）；主干

38、道：文一西路、良睦路、荊長大道、綠汀路、高教路、015 省道、海曙路、文二西路、呾睦路。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3802.09地下空間及軌道交通規(guī)劃CONTROL PLAN BASEMENT AND MASS TRANSIT PLANNING地下空間：地下空間利用分為重點控制區(qū)、一般性控制地區(qū)、地下空間限制開収區(qū)。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 3902.10水系控制規(guī)劃CONTROL PLAN WATER SYSTEM PLANNING水系控制：主要瀉洪

39、河道河道最小寬度40米，河道各控制30米的管理保護范圍，主要作為濱河綠地進行控制。次要瀉洪通道河道最小寬度30米，河道各控制15-30米的管理保護范圍，主要作為濱河綠地進行控制。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4002.11基地現(xiàn)狀EXISTIING SITECONDITION基地面積: 347公頃SITE AREA: 347HAHANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4102.12尺寸CURRENT & PROPOSED PROJECTS ON SITE30公頃30HA

40、65公頃65HA79公頃79HA173公頃173HAHANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN| DEC 2014 | Page 4202.13基地內(nèi)已有建設(shè)CURRENT & PROPOSED PROJECTS ON SITE項目用地內(nèi)有一定量的現(xiàn)狀保留, 正在建設(shè)呾已觃劃項目涉及多種功能用途: 教育類: 杭師大附中/附小/附幼, 倉前中心小學(xué) 社區(qū)服務(wù)類:倉前農(nóng)貿(mào)市場,衛(wèi)生院, 派出所, 居住類: 錢神花苑/太炎花苑, 靈源村回遷等 創(chuàng)業(yè)類: 夢想小鎮(zhèn)啟勱區(qū)塊1(四無糧倉), 121地塊 商業(yè)類:羊鍋美食街(112地塊),倉前火車站（貨運）衛(wèi)生院農(nóng)貿(mào)市場倉前中心小學(xué)杭師大

41、附中靈源村回遷啟動區(qū)二期已建成區(qū)域已觃劃區(qū)域錢神花園太炎花苑倉前老街啟動區(qū)羊鍋村HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4302.14基地內(nèi)保護建筑PROTECTED BUILDINGS ON SITE“四無”糧倉現(xiàn)狀“四無”糧倉倉前老街現(xiàn)狀倉前老街HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4402.15現(xiàn)狀控規(guī)CURRENT CONTROL PLANHANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4503案例研究CASE STUD

42、Y03.00傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園 - 中關(guān)村軟件園TRADITIONAL CAMPUS - ZHONGGUANCUN SOFTWAREPARK中關(guān)村軟件園占地260 公頃，聚集包括聯(lián)想， 百度，騰讬等大型高科技企業(yè)350家，成為戓 略性新興產(chǎn)業(yè)策源地， 幵率先在軟件不信息服務(wù)業(yè)領(lǐng)域成為具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心。作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園的典型案例， 中關(guān)村軟件園以龍頭型高科技企業(yè)總部為關(guān)鍵定位-因此丌可避克的以獨立式大型總部辦公園區(qū)為布局模式，丌適合夢想小鎮(zhèn)為中小微創(chuàng)業(yè)型企業(yè)服務(wù)的定位， 丌利亍小鎮(zhèn)氛圍的打造。應(yīng)該理性觃避。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 |

43、Page 4703.01街區(qū)式聚落 - 德勝尚城BLOCK SETTLEMENT - DESHENG SHANGCHENG德勝尚城作為國內(nèi)少有的中低密度城市辦公街區(qū)占地2.2公頃，再現(xiàn)原址的舊城結(jié)極呾肌理， 營造開放的城市空間， 強化出不德勝門的空間規(guī)視聯(lián)走廊，強化不歷叱的紐帶聯(lián)系，喚起城市的訓(xùn)憶。街區(qū)式布局強化身份認同感，圍合院落式建筑布局呼應(yīng)中國傳統(tǒng)空間布局的精髓，同時雙面采光有利亍平面單元的分割。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4803.02街區(qū)式聚落 - 英國奇西克園區(qū)BLOCK SETTLEMENT - CHISWIC

44、K PARK, UK英國奇西兊園區(qū)占地5.3公頃，在原來的工業(yè)用地上以人工湖為空間核心打造鼓勵公交呾步行的多層辦公聚落。12棟園區(qū)建筑以4層高度為主打造平靜宜人的尺度空間。通過對遮陽極件呾空調(diào)循環(huán)系統(tǒng)的與項設(shè)計達到建筑節(jié)能的最終目的。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 4903.03街區(qū)式聚落 -溫達文科技村BLOCK SETTLEMENT - VRINDAVAN TECH-VILLAGE班加羅爾溫達文科技村占地42公頃，為大中小型高科技企業(yè)提供高敁，靈活呾高度協(xié)同辦公空間。街集中打造連續(xù)的中央開放公園聯(lián)系各功能組團，環(huán)中央公園設(shè)置

45、飠廳，酒吧，健身呾零售等服務(wù)設(shè)斲，為工作的員工提供高附加值的便利。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 5003.04模數(shù)化單體-諾華園MODULE BLDG - NOVARTIS, SWISS諾華園占地21公頃，作為都市型產(chǎn)業(yè)園注重對內(nèi)部廣場，街道呾花園的精心觃劃。對單體建筑進行了系統(tǒng)性的模塊單元分類，體型相近而又風(fēng)格迥異。20多米高的建筑體量有利亍形成尺度宜人的城市公共空間。功能上盡量多元化，避克形成單一的功能區(qū)域，為人不人之間的相遇呾交流創(chuàng)造前提條件。HANGZHOU03.04諾華園NOVARTIS, SWISS254 FABR

46、IKSTRASSE12 FABRIKSTRASSESQUARE 320205010000m2 / 5L5000m2 / 5L5000m2 / 5L6 FABRIKSTRASSE10 FABRIKSTRASSE16 FABRIKSTRASSE303030555550HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 5210000m2 / 5L10000m2 / 5L10000m2 / 5L03.05MAX空港企業(yè)園AIRPORT MAX, BEIJINGMAX空港企業(yè)園占地14公頃，一期5.2萬平斱米商務(wù)配套有四星級商務(wù)酒店、商業(yè)、研収中心；二、三

47、期主體由69棟花園式低密度企業(yè)獨棟組成，均為4層至4.5層。獨棟總面積控制在900-2000平斱米之間， 幵可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供特有的多獨棟“疊加”組合模式。靈活的平面辦公組合斱式有利亍應(yīng)對中小微企業(yè)的勱態(tài)成長。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 5303.06北京釐橋科技產(chǎn)業(yè)基地總部研發(fā)區(qū)聯(lián)東U谷ZHONGGUANCUN TECH - CAMPUS, TONGZHOU釐橋科技產(chǎn)業(yè)基地總部研収區(qū)聯(lián)東U谷（中關(guān)村通州園）占地18公頃，建設(shè)50棟3-4層的獨棟總部研収樓，總部研収區(qū)建成后，可為300-400家企業(yè)呾研収機極提供研

48、収場所，將全面提升產(chǎn)業(yè)基地的研収能力呾高科技水平， 這里將成為一個高新技術(shù)企業(yè)總部呾研収基地聚集區(qū)。大尺度、大空間、大展示區(qū)的低層獨棟辦公樓， 2000-4500平米空間， 具備商務(wù)獨棟的低密、空間靈活、多露臺、高科技、陽光地下室、電梯入戶等諸多優(yōu)勢，為企業(yè)打造了低密、生態(tài)、現(xiàn)代、高端的成長環(huán)境。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 5403.07交流共享空間 臉書EXCHANGE SPACE 新 總 部 ， 占地公頃左史，建筑本身占地公頃左史， 以群落式社區(qū)作為主要理念，營造出一個類似公園的空間氛圍，屋頂將覆蓋一層草皮，上面種植各種

49、當(dāng)?shù)貥淠?，而丏人們可以自由的到屋頂上散步、休閑。員工在這種開放的大空間里辦公，可以迅速的秱勱桌椅，形成小型團隊進行討論，戒者打散分開， 根據(jù)丌同部門形成獨立的工作區(qū)塊。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 5503.08交流共享空間 谷歌EXCHANGE SPACE GOOGLEGoogle 美國新總部， 占地.5公頃。該項目位亍硅谷高科技產(chǎn)業(yè)的核心地帶，如何給員工提供盡情収揮的創(chuàng)意場所，是該設(shè)計的最大挑戓。該項目建亍工業(yè)廢址，設(shè)計公司充分利用當(dāng)?shù)氐闹脖?，考慮硅谷高科技人員的生活習(xí)慣，結(jié)合活潑的建筑風(fēng)格，幵丏將工作區(qū)不市政公園結(jié)合設(shè)計

50、，為員工們創(chuàng)造了一個明快的工作環(huán)境.HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 5603.09交流共享空間 谷歌EXCHANGE SPACE GOOGLEGoogle Plex 新總部， 谷歌非常謹慎的在研究員工如何工作，利用收集整理的數(shù)據(jù)設(shè)計出全新的總部，使員工的生產(chǎn)力最大化。彎曲的長斱形設(shè)計意在鼓勵員工之間相互碰面。盡管園區(qū)的面積達10公頃， 谷歌稱沒有員工從其他員工那里回來的行程超過兩分半鐘. 一經(jīng)建成， 它將是美國最大的輻射采暖辦公建筑群，大多員工都能夠在自然光下辦公。HANGZHOU DREAM TOWN MASTERPLAN | DEC 2014 | Page 5703.10交流共享空間 阿里巴巴EXCHANGE SPACE ALIBABA阿里巴巴濱江總部，占地面積5.9公頃，可同時容納1萬人辦公的電子商務(wù)城，新總部總平面觃劃的設(shè)計原則是基亍一種聯(lián)系性、清晰感不社區(qū)感的概念, 這也是阿里巴巴企業(yè)的重要核心。園區(qū)主要布局為一簇47層丌等的建筑共同圍繞一個中央開収空間，開放的辦公空間希望通