1、開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)用用地地研研究究報報告告 目目錄錄開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)定定義義 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)土土地地相相關(guān)關(guān)政政策策 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)形形成成模模式式 環(huán)環(huán)渤渤海海、長長三三角角、珠珠三三角角區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)情情況況匯匯總總分分析析 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)成成功功案案例例 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資機(jī)機(jī)會會分分析析總總結(jié)結(jié) 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)情情況況概概要要開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)：要要開開發(fā)發(fā)的的地地區(qū)區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)、保保稅稅區(qū)區(qū)、工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)、物物流流園園區(qū)區(qū)等等等等 區(qū)區(qū)域域人人均均GDPGDP高高 規(guī)規(guī)劃劃先先進(jìn)進(jìn),易易于于

2、實實現(xiàn)現(xiàn) 土土地地價價格格相相對對便便宜宜 上上漲漲空空間間比比較較大大 商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)用用地地競競爭爭不不激激烈烈 到到目目前前為為止止，20372037個個各各類類開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，面面積積11.1717萬萬平平方方公公里里，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)用用地地規(guī)規(guī)模模占占全全國國城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建建設(shè)設(shè)用用地地1/31/3左左右右：國國家家級級開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)用用地地指指標(biāo)標(biāo)占占18%18%，省省級級開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)用用地地指指標(biāo)標(biāo)占占56%56%，省省級級以以下下開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)用用地地占占26%26%。目目前前存存在在的的主主要要問問題題開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的飛飛速速發(fā)發(fā)展展也也產(chǎn)產(chǎn)生生了了嚴(yán)嚴(yán)重重的的問問題題。開開發(fā)發(fā)區(qū)

3、區(qū)過過多多過過濫濫，功功能能重重疊疊，超超出出了了經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的需需 要要。 有有的的開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的功功能能主主要要就就是是進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā) 設(shè)設(shè)立立開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)過過多多，開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)級級別別很很亂亂 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)土土地地相相關(guān)關(guān)政政策策工工業(yè)業(yè)項項目目投投資資強(qiáng)強(qiáng)度度必必須須符符合合規(guī)規(guī)定定容容積積率率控控制制指指標(biāo)標(biāo)應(yīng)應(yīng)符符合合規(guī)規(guī)定定建建設(shè)設(shè)密密度度應(yīng)應(yīng)大大于于30%30% 工工業(yè)業(yè)項項目目所所需需行行政政辦辦公公及及生生活活服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用 地地面面積積不不得得超超過過工工業(yè)業(yè)項項目目總總用用地地面面積積的的 7%7%，嚴(yán)嚴(yán)禁禁在在工工業(yè)業(yè)項項目目用

4、用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)建建成成套套住住宅宅、專專家家樓樓、賓賓館館、招招待待所所和和培培訓(xùn)訓(xùn)中中心心等等非非生生產(chǎn)產(chǎn)性性配配套套 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)歷歷史史發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢20052005年年/2006/2006年年中中國國利利用用外外資資行行業(yè)業(yè)分分類類開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)全全國國分分布布情情況況匯匯總總開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的形形成成模模式式第第一一類類：北北京京及及周周邊邊開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)中中心心城城區(qū)區(qū)的的形形成成； 中中心心城城區(qū)區(qū)“攤攤大大餅餅”式式地地向向外外擴(kuò)擴(kuò)張張； 中中心心城城區(qū)區(qū)主主要要發(fā)發(fā)展展金金融融服服務(wù)務(wù)、保保險險、研研發(fā)發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)新新等等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)； 勞勞動動密密集

5、集型型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)被被移移至至中中心心城城市市的的邊邊緣緣或或周周邊邊城城市市； 周周邊邊開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)逐逐漸漸形形成成中中心心城城市市所所需需服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)、配配套套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)； 產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)在在區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)合合理理分分工工、重重新新布布局局； 協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)，形形成成大大城城市市群群。開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的形形成成模模式式泰泰達(dá)達(dá)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)利利用用所所處處的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢，和和港港口口、公公路路、鐵鐵路路等等便便捷捷條條件件，新新區(qū)區(qū)從從一一開開始始建建設(shè)設(shè)就就定定位位成成為為獨獨立立的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域，是是都都市市副副中中心心或或新新城城的的概概

6、念念開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的形形成成模模式式北北京京第第二二機(jī)機(jī)場場臨臨港港工工業(yè)業(yè)園園此此類類開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)完完全全是是由由于于國國家家新新建建大大型型基基礎(chǔ)礎(chǔ) 設(shè)設(shè)施施（機(jī)機(jī)場場、港港口口）帶帶來來相相應(yīng)應(yīng)新新開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的 建建設(shè)設(shè)，會會展展、酒酒店店、餐餐飲飲等等商商業(yè)業(yè)活活動動比比較較頻頻繁繁，此此類類開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)用用地地的的價價值值和和大大型型 基基建建投投資資的的有有效效性性、成成功功性性有有密密切切關(guān)關(guān)系系。中國開發(fā)區(qū)情況匯總分析開發(fā)區(qū)名成立時間 位置發(fā)展階段/稱1992年98年Nokia投資開發(fā)區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展階段北京南五環(huán)和南北京經(jīng)濟(jì) 六環(huán)之間技術(shù)開發(fā)區(qū)大興工業(yè)位于五環(huán)和六環(huán)

7、環(huán)境一般，沒有大型企開發(fā)區(qū)之 間 ， 京 開 高 業(yè)，野生動物園、高爾速、京石高速京 夫球場、昆明湖度假村塘高速 泰達(dá)經(jīng)濟(jì) 1984年，距新港2 發(fā)展快速，總量大技術(shù)開發(fā) 公里 區(qū)規(guī)模知名企業(yè)地價水平累計吸引外資Nokia/商業(yè)用地（萬元 畝）60 億美元，到中興國際100-1302010 年 最 終190平方公里周邊居住遠(yuǎn)期 28 平方公/商業(yè)用地（萬元 畝）里、北京軟件150-190園等周邊居住開 發(fā) 區(qū) 33 平Motorola,三商業(yè)用地（萬元 畝）/方，化學(xué)工業(yè)星，松下，頂100-180園 10 平方，武新食品等周邊居住清逸仙園 10 平/方，西青微電1.8（萬元 畝）子 平方/工業(yè)

8、用地（萬元 畝）30-40中國開發(fā)區(qū)情況匯總分析開發(fā)區(qū)名稱成立時間 位置發(fā)展階段規(guī)模知名企業(yè)/天津塘沽高產(chǎn)業(yè)92年成立，海洋產(chǎn)業(yè)為95年成為國家級開發(fā)目標(biāo)面積25平房公里中海油，波音飛機(jī)主，距天津港0.8公園區(qū)區(qū)，累計投資超里10過 億美元天津津南開發(fā)區(qū)年成立 省級開發(fā)區(qū)距生活服務(wù)總體較差雙一般富港榮漢榮成鋼鐵97,2天津市區(qū) 公里港開發(fā)了十公里2,雙橋 平方公里天津靜海開發(fā)區(qū)94,500,6,11,年成立 距靜?？h城總體環(huán)境較差沒有發(fā)開發(fā)了平房規(guī)劃沒有大型企業(yè)主要從米展起來平方公里,規(guī)劃比事醫(yī)藥 , 回收 , 鋼較亂鐵秦皇島開發(fā)區(qū)84,1.52000,年成立 據(jù)秦皇島港年與山海關(guān)開發(fā)分東西兩

9、區(qū)目前開發(fā)渤海鋁首鋼板材耀華公里區(qū)合并面積超過40平方玻 璃 , 正 大 雞公里肉,LG中國開發(fā)區(qū)情況匯總分析開發(fā)區(qū)名稱成立時間 位置發(fā)展階段規(guī)模知名企業(yè)/廊坊開發(fā)區(qū)40,15,距北京公里緊靠高速公路干自然環(huán)境好但遠(yuǎn)離城市開發(fā)了平方山特維克中油中線鐵路公里糧日清 , 和眾多家具企業(yè)昆山開發(fā)區(qū)85年成立,距上海50公里,距蘇州作為也縣級市,資金量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過IT產(chǎn)業(yè),臺灣制造業(yè)37公里,海陸空交通方便一些沿海特區(qū),成為國家級基地,眾多500強(qiáng)企業(yè)東莞松山湖84年成立,距深圳20分鐘車程,機(jī)堅實的基礎(chǔ),對外貿(mào)易額多年居超過 100 平方鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),主要場30分鐘,大中城市前列公里以低附加價的家具、電

10、子、玩具為主開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)成成功功案案例例 -蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢： 地地處處中中國國東東南南沿沿海海長長三三角角東東部部，距距上上海海8080公公 里里，水水陸陸空空交交通通方方便便，與與蘇蘇州州新新區(qū)區(qū)構(gòu)構(gòu)成成“一一城城兩兩翼翼”格格局局； 蘇蘇州州歷歷史史上上就就是是江江南南富富饒饒之之地地，為為開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展提提供供強(qiáng)強(qiáng)大大后后盾盾 位位于于上上海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈內(nèi)內(nèi)，充充分分享享受受人人才才，技技術(shù)術(shù)，信信息息等等方方面面的的輻輻射射 規(guī)規(guī)劃劃優(yōu)優(yōu)勢勢從從一一開開始始蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園就就借借鑒鑒新新加加坡坡裕裕廊廊工工業(yè)業(yè)園園的的規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)經(jīng)經(jīng)

11、驗驗進(jìn)進(jìn)行行高高起起點點，高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的園園區(qū)區(qū)整整體體規(guī)規(guī)劃劃，分分期期建建設(shè)設(shè)，成成功功打打造造現(xiàn)現(xiàn)代代化化、國國際際化化、園園林林化化的的工工業(yè)業(yè)與與生生活活休休閑閑的的新新城城。 按按小小區(qū)區(qū)理理論論進(jìn)進(jìn)行行組組織織 鄰鄰里里單單位位理理論論為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)以以小小學(xué)學(xué)、托托幼幼、商商店店為為中中心心布布置置住住宅宅群群現(xiàn)現(xiàn)在在逐逐漸漸向向外外向向發(fā)發(fā)展展蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃總總圖圖開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)成成功功案案例例-新新加加坡坡裕裕廊廊工工業(yè)業(yè)園園裕裕廊廊工工業(yè)業(yè)園園經(jīng)經(jīng)過過4040年年的的建建設(shè)設(shè)，現(xiàn)現(xiàn)已已發(fā)發(fā)展展成成 為為新新加加坡坡最最大大的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化工工業(yè)業(yè)基

12、基地地，工工業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn) 值值占占全全國國的的三三分分之之二二 。 開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的的建建設(shè)設(shè)分分成成55個個階階段段，開開發(fā)發(fā)的的重重點點也也從從側(cè)側(cè)重重于于園園區(qū)區(qū)的的基基本本建建設(shè)設(shè)和和管管理理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向使使園園 區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展成成為為一一個個創(chuàng)創(chuàng)新新的的、自自我我發(fā)發(fā)展展的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)動動機(jī)機(jī) 裕裕廊廊工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展的的55個個階階段段裕裕廊廊工工業(yè)業(yè)園園-現(xiàn)現(xiàn)狀狀描描述述成成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)管管理理模模式式最最突突出出的的特特點點是是圍圍繞繞著著服服務(wù)務(wù)客客戶戶和和為為客客戶戶創(chuàng)創(chuàng)造造價價值值這這一一基基本本理理念念，已已達(dá)達(dá)到到“雙雙贏贏”的的局局面面： 在在園園

13、區(qū)區(qū)的的整整體體規(guī)規(guī)劃劃上上，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)建建立立完完善善的的生生活活設(shè)設(shè)施施和和優(yōu)優(yōu)美美的的工工作作和和居居住住環(huán)環(huán)境境，形形成成完完整整的的綜綜合合工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)； 再再招招商商政政策策上上，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)通通過過優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)為為客客戶戶創(chuàng)創(chuàng)造造價價值值，如如建建立立信信息息服服務(wù)務(wù)中中心心，物物流流中中心心等等為為客客戶戶降降低低成成本本； 在在土土地地資資源源使使用用上上，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)土土地地的的優(yōu)優(yōu)化化配配置置和和使使用用，制制定定了了一一整整套套針針對對土土地地使使用用者者的的評評審審體體系系，例例如如園園區(qū)區(qū)為為投投資資者者建建造造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的廠廠房房，意意在在節(jié)節(jié)約約土土地地； 鼓鼓勵勵投投資資的的政政策策優(yōu)優(yōu)惠惠。 中中國國開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的機(jī)機(jī)會會分分析析很很多多已已經(jīng)經(jīng)比比較較成成功功的的開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)已已經(jīng)經(jīng)提提出出了了未未來來55年年內(nèi)內(nèi)加加大大發(fā)發(fā)展展第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，目目標(biāo)標(biāo)是是達(dá)達(dá)到到園園區(qū)區(qū)總總體體GDPGDP的的40%40%以以上上 我我國國已已實實現(xiàn)現(xiàn)了了加加入入世世貿(mào)貿(mào)組組織織后后商商業(yè)業(yè)全全面面開開放放，政政策策上上拆拆除除了了外外商商進(jìn)進(jìn)入入的的藩藩籬籬 中中國國正正在在從從“世世界界工工廠廠”擴(kuò)擴(kuò)展展為為全全球球矚矚目目的的“巨巨大大市市場場”，消消費費潛潛力力