上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告上海易居房地產(chǎn)研究院2007年10月15日上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789目錄第一部分城市宏觀投資環(huán)境分析4一、自然地理環(huán)境41、城市概況42、城市交通53、城市人口6二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境71、人均GDP72、人均可支配收入73、城市規(guī)劃及市政建設(shè)84、重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)10三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析121、施工及新開工面積122、竣工面積及銷售面積123、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)13四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析141、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分析152、供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模153、整體規(guī)劃分析164、物業(yè)類型分析175、公寓主力戶型分析176、價(jià)格及去化分析217、客源分析218、未來市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)估229、評(píng)估小結(jié)23上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第二部分老城區(qū)通用機(jī)械廠及新?；ㄆ【茝S地塊評(píng)估24一、自然資源評(píng)估241、地理位置資源評(píng)估242、景觀資源評(píng)估26二、社會(huì)資源評(píng)估261區(qū)域檔次評(píng)估262、周邊生活機(jī)能評(píng)估263、周邊住宅環(huán)境評(píng)估274、評(píng)估小結(jié)27三、土地交易價(jià)格評(píng)估281、土地SWOT分析282、土地產(chǎn)品組合方式283、土地交易價(jià)格評(píng)估32第三部分老城區(qū)縣政府行政辦公區(qū)域地塊評(píng)估41一、自然資源評(píng)估411、地理位置資源評(píng)估412、景觀資源評(píng)估43二、社會(huì)資源評(píng)估431、區(qū)域檔次評(píng)估432、周邊生活機(jī)能評(píng)估443、周邊住宅環(huán)境評(píng)估454、評(píng)估小結(jié)45三、土地交易價(jià)格評(píng)估461、土地SWOT分析462、土地產(chǎn)品組合方式463、土地交易價(jià)格評(píng)估50上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第一部分城市宏觀投資環(huán)境分析一、自然地理環(huán)境1、城市概況如東，位于江蘇省的東南部，地處長(zhǎng)江入海口的東北翼，隸屬2小時(shí)上海城市經(jīng)濟(jì)帶。全境1872平方公里，海岸線106公里，耕地140萬畝，盛產(chǎn)文蛤、鰻魚、紫菜等50多種海鮮產(chǎn)品，沿海灘涂每年向大海淤長(zhǎng)30005000畝土地。全縣人口103萬。如東是中國(guó)最早14個(gè)沿海開放城市之一。截止2006年12月，已興辦獨(dú)資、合資、合作企業(yè)近700家，利用外資215億美元。外商投資企業(yè)分別來自美國(guó)、德國(guó)、日本、法國(guó)、瑞士、韓國(guó)、泰國(guó)、臺(tái)灣、香港等20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，投資領(lǐng)域涉及一、二、三產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)來源上海易居房地產(chǎn)研究院上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、城市交通21航運(yùn)如東境內(nèi)水網(wǎng)密布，如泰運(yùn)河、九圩港運(yùn)河、串場(chǎng)運(yùn)河在縣城交匯入海。距長(zhǎng)江北支第一大港南通港55公里，距建設(shè)中的20萬噸級(jí)洋口港15公里。開發(fā)區(qū)北側(cè)串場(chǎng)河與如泰運(yùn)河相連，豐水季節(jié)可通航800噸位船隊(duì)，枯水季節(jié)可通航500噸位船隊(duì)，航運(yùn)路線為從如泰運(yùn)河九圩港運(yùn)河長(zhǎng)江。向北可到達(dá)蘇北及安徽淮南各市縣；向南可到達(dá)無錫、蘇州、嘉興、杭州、南昌、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙等地；沿江而上可到達(dá)蕪湖、安慶、九江、武漢、宜昌、重慶等地。海運(yùn)路線與長(zhǎng)江相通，在南通實(shí)行中轉(zhuǎn)，非常方便。數(shù)據(jù)來源上海易居房地產(chǎn)研究院22、陸運(yùn)如東現(xiàn)有蘇317、222、223一級(jí)省道經(jīng)縣城連接南通、揚(yáng)州、南京等大中城市，經(jīng)通沙、通常、海太汽渡和江陰大橋等可直達(dá)蘇南與上海。此外，連接洋口港和蘇通長(zhǎng)江大橋的兩條高速公路已開工建設(shè)。23、鐵路運(yùn)輸新長(zhǎng)鐵路南通段已竣工營(yíng)運(yùn)（至如東洋口港延伸段將于2008年上半年開工），與京滬、隴海、宜杭等鐵路干線接軌。此外，蘇通鐵路大橋已獲國(guó)家批準(zhǔn)立項(xiàng)，即將開工建設(shè)。24、空運(yùn)如東距南通興東機(jī)場(chǎng)30公里，現(xiàn)已開通至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等航線。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、城市人口31、年末人口數(shù)量近幾年蘇中地區(qū)人口大量外流，如東、通州、南通等蘇中地區(qū)人口以負(fù)增長(zhǎng)情況突出；每年則以千至萬人的人口外流。如東縣乃至整個(gè)南通市都呈現(xiàn)人口大量外流的現(xiàn)象自2000年至2004年如東縣每年人口負(fù)增長(zhǎng)69千人左右不等。數(shù)據(jù)來源如東統(tǒng)計(jì)年鑒32、主城區(qū)人口數(shù)量蘇中地區(qū)雖然人口外流情況嚴(yán)重，但仍然有另一種現(xiàn)象即蘇中地區(qū)中心城區(qū)的人口吸引能力也具有優(yōu)勢(shì)，如南通市區(qū)、如東縣掘港鎮(zhèn)每年人口也增長(zhǎng)迅速。掘港鎮(zhèn)2006年底已經(jīng)達(dá)到了208萬人。數(shù)據(jù)來源如東統(tǒng)計(jì)年鑒年末人口（單位萬人）11151108911011109361084610768107141001051101152000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年主城區(qū)人口增長(zhǎng)圖（單位萬人）15141493151926202078208101020302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境1、人均GDP蘇中地區(qū)人均GDP雖然一直處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如東縣人均GDP增幅從2003年開始超過兩位數(shù)，而2004年更是達(dá)到2105。預(yù)計(jì)2006年2010年如東地區(qū)經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)迅猛發(fā)展。人口外流現(xiàn)象可以得到一定抑制，甚至可以吸收蘇北地區(qū)人口進(jìn)入。數(shù)據(jù)來源如東統(tǒng)計(jì)年鑒2、人均可支配收入如東地區(qū)05年剛剛突破萬元，不過如東縣存在人口外流現(xiàn)象和反哺現(xiàn)象，人均可支配收入有被低估可能。人均GDP（元）6904756282919347113151438817450050001000015000200002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789數(shù)據(jù)來源如東統(tǒng)計(jì)年鑒人均可支配收入（單位元）6604717082829001996011162125030500010000150002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、城市規(guī)劃及市政建設(shè)31蘇通大橋如東至上海直線距離為130公里，現(xiàn)有海太、通常、通沙三條過江汽渡。連接長(zhǎng)江南北的蘇通大橋已于2007年6月底合龍，2007年底試通車，2008年5月份正式通車。屆時(shí)，將全線貫寧通高速、連鹽通高速、沿海高速、沿江高速和蘇嘉杭高速，如東至上海僅需152小時(shí)。數(shù)據(jù)來源上海易居房地產(chǎn)研究院32、南通港南通口岸是對(duì)外開放的一類口岸，已建成萬噸級(jí)以上泊位24座,其中集裝箱專用泊位3座。港口年吞吐量2300萬噸以上，外貿(mào)年吞吐量300萬噸左右，國(guó)際集裝箱年運(yùn)輸量16萬標(biāo)箱。南通港已經(jīng)與美國(guó)、俄羅斯、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等65個(gè)國(guó)家和地區(qū)的199個(gè)港口通航，并開通南通至香港、日本、韓國(guó)3條國(guó)際集裝箱航線，每日有28條集裝箱班輪通往世界各地。數(shù)據(jù)來源上海易居房地產(chǎn)研究院上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178933、洋口港洋口港地處長(zhǎng)江三角洲洲頭，是江蘇唯一可建10萬至20萬噸級(jí)國(guó)際深水大港的理想港區(qū)。隔海與韓國(guó)、日本相望，隔江與上海、蘇南地區(qū)相依，是江蘇乃至華東地區(qū)“外引西進(jìn)”的理想“橋頭堡”。該港口可以滿足建國(guó)際海港的深水條件。依托洋口港的深水優(yōu)勢(shì)，便捷的集疏運(yùn)條件、靈活的聯(lián)運(yùn)體系，可建各類集裝箱泊位、大宗散貨泊位、原油進(jìn)口泊位、礦石中轉(zhuǎn)泊位及LNG專用泊位等。利用港區(qū)豐富的土地資源和淡水資源，可興辦各類大型石化、冶金、船舶制造等項(xiàng)目。2003年11月18日，洋口港的開發(fā)正式啟動(dòng)，香港保華國(guó)際有限公司與江蘇洋口港投資開發(fā)有限公司共同投資50億元人民幣建設(shè)洋口港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。目前，獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的30平方公里臨港工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施工程已全面動(dòng)工，10平方公里已基本實(shí)現(xiàn)“三通一平”，126公里的陸島通道黃海大橋以每天45米的速度加快建設(shè)，將于2008年與蘇通大橋同步實(shí)現(xiàn)試通航。此外，二期工程將建1020萬噸級(jí)原油和化工碼頭泊位2個(gè)。洋口港已列入國(guó)家交通部和江蘇省“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)用1015年的時(shí)間，如東將建設(shè)成為一個(gè)新型海港城市。洋口港也將最終建成一個(gè)擁有若干個(gè)1020萬噸深水泊位，45平方公里臨港工業(yè)用地、80公里聯(lián)江運(yùn)河、100公里疏港高速公路的現(xiàn)代化深水海港。建成后的洋口港，雄居長(zhǎng)江口，服務(wù)沿海各港，將成為長(zhǎng)江中下游城市重要的對(duì)外口岸。數(shù)據(jù)來源上海易居房地產(chǎn)研究院上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)41江蘇省如東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江蘇省如東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，創(chuàng)立于1992年7月，是一個(gè)以縣城為依托延伸發(fā)展為如東開放型經(jīng)濟(jì)與高科技產(chǎn)業(yè)的密集區(qū)。南區(qū)1014平方公里已基本開發(fā)建設(shè)到位，新區(qū)規(guī)劃的16平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施配套已到位。截止2006年12月底，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)共批準(zhǔn)進(jìn)區(qū)項(xiàng)目680個(gè)，總投資7574億元。其中工業(yè)企業(yè)245家，外商投資企業(yè)161家，實(shí)際利用外資75億美元。其中美國(guó)強(qiáng)生公司投資2500萬美元的尼龍浸漬手套項(xiàng)目和投資近5000萬美元光的伏電池項(xiàng)目，香港愛德士公司投資2980萬美元的制鞋項(xiàng)目，美國(guó)雷蒙公司投資2300萬美元的工藝品加工項(xiàng)目，香港泰輝染織有限公司投資2200萬美元的紡織印染項(xiàng)目，日商投資2000萬美元的千葉科技園項(xiàng)目，香港中紡集團(tuán)投資2200萬美元的紡織服裝項(xiàng)目，西班牙恩巴莎公司投資800萬美元的紡織項(xiàng)目，上海凱昌集團(tuán)投資2900萬美元紡織機(jī)械項(xiàng)目，香港達(dá)盈集團(tuán)投資3000萬美元的金屬制品項(xiàng)目，香港和潤(rùn)科技國(guó)際集團(tuán)公司投資1480萬美元的食品配料項(xiàng)目，南非客商投資500萬美元的床上用品項(xiàng)目等。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178942洋口港化學(xué)工業(yè)園位于南通洋口港區(qū)西側(cè)，國(guó)家一級(jí)漁港東側(cè)，距南通港約55公里，距南通機(jī)場(chǎng)40公里，距洋口港5公里，與上海直線距離120公里，屬上海2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。江蘇省南通外向型農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)區(qū)洋口化學(xué)工業(yè)園總體規(guī)劃由中國(guó)天辰化學(xué)工程公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，總規(guī)劃20平方公里，首期開發(fā)8平方公里，園內(nèi)布局合理，設(shè)施配套完善，逐步達(dá)到“七通一平”。具有瀕臨黃海、土地資源豐富、環(huán)境容量大的優(yōu)勢(shì)?；@區(qū)一期開發(fā)建設(shè)367平方公里，該園區(qū)已經(jīng)江蘇省環(huán)境保護(hù)廳批準(zhǔn)立項(xiàng)。目前一期工業(yè)用地已有60多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)區(qū)，主要項(xiàng)目有染料中間體、農(nóng)藥中間體、化工助劑、精細(xì)化工產(chǎn)品，總投資達(dá)40多億元?，F(xiàn)有上海泰禾化工有限公司投資35億元農(nóng)藥項(xiàng)目，永盛化工、恒盛化工、泰禾化工、興盛化工、優(yōu)締化工、利通化工、蘇洋化工、大鵬化工、格蘭特醫(yī)藥科技、沃野化工、永富化工、快達(dá)農(nóng)化、邁克斯化工、德和?；?、鴻富達(dá)利化工、新曦化工、沃蘭化工、瑞晨化工、俊達(dá)化工、迪愛富化工等化工企業(yè)相繼開工建設(shè)或已投產(chǎn)運(yùn)行。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境分析1、施工及新開工面積掘港鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展開始于2002年，自2004年出現(xiàn)一定跳躍式增長(zhǎng)。以往自建住宅逐步被商品房所替代。截至到2006年施工面積達(dá)到4323萬平方米，比2005年增長(zhǎng)了13766。數(shù)據(jù)來源如東統(tǒng)計(jì)年鑒2、竣工面積及銷售面積如東商品房竣工量從2004年開始保持了一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢(shì)，主要是由于如東對(duì)住宅的大力發(fā)展，促使整個(gè)商品房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，2006年商品房竣工量達(dá)到1979萬平米；而相對(duì)于供給，掘港鎮(zhèn)需求相對(duì)增長(zhǎng)較慢，06年掘港去化房源約1735萬平米。數(shù)據(jù)來源如東統(tǒng)計(jì)年鑒單位平方米20422218190043230062398734705659301000002000003000004000005000002004年2005年2006年商品房施工面積商品房新開工面積單位平方米114020619001979001091771089001735000500001000001500002000002500002004年2005年2006年商品房竣工面積商品房銷售面積上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)如東的商品房市場(chǎng)自2002年啟動(dòng)以來，商品房?jī)r(jià)格由跳躍式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入逐步的穩(wěn)定增長(zhǎng)。從目前在售樓盤價(jià)格來看，本地區(qū)主力在售樓盤單價(jià)集中28003500元左右。數(shù)據(jù)來源如東統(tǒng)計(jì)年鑒如東歷年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)98414041716202221894322188050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年00102030405商品房均價(jià)價(jià)格增幅上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析如東掘港鎮(zhèn)各個(gè)地段均有代表樓盤，分布較為均勻；當(dāng)前掘港鎮(zhèn)樓盤發(fā)展由縣中心向南發(fā)展，未來中心則向北偏移；北部樓盤地段價(jià)值為“預(yù)期性較高”；嘉匯湖畔居中坤苑淺水灣城市花園老城區(qū)縣政府行政辦公地塊老城區(qū)通用機(jī)械廠及新?；ㄆ【茝S地塊東大公寓榮生豪景花苑上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317891、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)分析如東目前的開發(fā)處于各自為政的狀態(tài)，除綠城集團(tuán)以外，無知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入駐如東。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)與規(guī)模區(qū)域普通公寓市場(chǎng)開發(fā)已具有一定規(guī)模效應(yīng)，加之各項(xiàng)目的銷售時(shí)間和開發(fā)周期的錯(cuò)位，公寓項(xiàng)目的開發(fā)前景良好。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院物業(yè)名稱開發(fā)商嘉匯湖畔居綠城集團(tuán)南通嘉匯置業(yè)有限公司淺水灣城市花園南通淺水灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中坤苑中天科技/昆侖房產(chǎn)東大公寓南通東大置業(yè)有限公司榮生豪景花苑飛馬地產(chǎn)物業(yè)名稱占地面積（平米）總建筑面積（平米）嘉匯湖畔居約15萬約20萬淺水灣城市花園7182593310中坤苑200800291640東大公寓2286653200榮生豪景花苑約58萬約7萬上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、整體規(guī)劃分析31容積率從容積率來看，區(qū)域項(xiàng)目多為小高層、多層混合性社區(qū)，居住舒適度差別不大。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院32綠化率從綠化率看，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境景觀和綠化情況差別不大，除淺水灣城市花園項(xiàng)目外無特別突出景觀設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院物業(yè)名稱容積率嘉匯湖畔居125淺水灣城市花園125中坤苑145東大公寓23榮生豪景花苑125物業(yè)名稱綠化率嘉匯湖畔居35淺水灣城市花園35中坤苑35東大公寓30榮生豪景花苑30上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894、物業(yè)類型分析目前如東在售房源均以多層房源為主，而小高層以補(bǔ)充的形式出現(xiàn)；而在2007中后期，小高層、高層將逐步鞏固其地位；目前僅淺水灣城市花園等為數(shù)不多的樓盤推出了別墅物業(yè)，低密度物業(yè)產(chǎn)品在如東仍屬稀缺產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院5、公寓主力戶型分析市場(chǎng)供給以三房為主，面積主要集中在110140左右，以3房2廳1衛(wèi)居多；二房則集中在90100左右，也以2房2廳1衛(wèi)居多。目前掘港鎮(zhèn)房型以改善為主，戶型面積較大，較舒適，但人性化不強(qiáng)，其表現(xiàn)舉例如下2廳設(shè)計(jì)中餐廳位置和面積處于尷尬地位，平衡客廳和餐廳面積的分配和互借，避免動(dòng)線受到阻礙或散亂等；主臥帶衛(wèi)生間需求增加，其體現(xiàn)舒適性、便利性、隱私性等需求；儲(chǔ)藏空間需求增加；采光、通風(fēng)性能增強(qiáng)，比如雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)置；復(fù)式房形成當(dāng)?shù)囟鄶?shù)高端客戶，特別是高級(jí)公務(wù)員的熱衷選擇對(duì)象。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院物業(yè)名稱樓體類型嘉匯湖畔居多層為主、部分小高層淺水灣城市花園聯(lián)排、疊加、多層、小高層中坤苑多層、小高層、東大公寓多層、高層榮生豪景花苑疊加、多層、小高層物業(yè)名稱一居面積（平米）二居面積（平米）三居面積（平米）四居面積（平米）躍層面積（平米）嘉匯湖畔居/95910713761衛(wèi)127140（2衛(wèi)）/淺水灣城市花園/90133150（2衛(wèi)）/200220中坤苑/96991111171衛(wèi)122161（2衛(wèi)）163150198東大公寓5160901191231衛(wèi)125143（2衛(wèi)）/215245榮生豪景花苑/80100951151衛(wèi)120140（2衛(wèi)）/200220上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789嘉匯湖畔居2房2廳1衛(wèi)959平米上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789嘉匯湖畔居3房2廳1衛(wèi)1094平米嘉匯湖畔居3房2廳2衛(wèi)1378平米上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789中坤苑3房2廳1衛(wèi)141平米中坤苑3房2廳2衛(wèi)155平米上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317896、價(jià)格及去化分析如東掘港鎮(zhèn)樓盤項(xiàng)目分布雖然較廣，地段相差雖然較多，但樓盤均佳總體在25002800元/左右；由此說明掘港房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段樓盤差異性和檔次相近，沒有競(jìng)爭(zhēng)距離，類似產(chǎn)品較多地段概念雖然存在，但總體表現(xiàn)不強(qiáng)烈由于處于房地產(chǎn)市場(chǎng)初級(jí)階段，市場(chǎng)已經(jīng)營(yíng)造出價(jià)格共識(shí)，若產(chǎn)品有較高的競(jìng)爭(zhēng)力，定價(jià)可突破3000元/。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院7、客源分析目前如東客源特征如東客群以工作區(qū)域?yàn)橹饕?gòu)房要素其表現(xiàn)主要在公務(wù)員方面，如掘港鎮(zhèn)最南端的“東大公寓”和“民生陽(yáng)光新城”其公務(wù)員人群較少，而處于縣政府周邊的項(xiàng)目則公務(wù)員為主力人群之一；個(gè)體私營(yíng)者（包括漁民）以及周邊城鎮(zhèn)人群分布較為平均。未來掘港客群變化預(yù)測(cè)如東中高端收入群體重復(fù)置業(yè)現(xiàn)象明顯，是換房需求和長(zhǎng)期投資需求的結(jié)合；公務(wù)員以及教師仍然為本地改善性居住購(gòu)房群體，2004年底如東縣教師總量在9344人基本集中在掘港鎮(zhèn)，此部分群體購(gòu)房潛力有待開發(fā)。隨著工業(yè)區(qū)的逐步建立和完善，將會(huì)吸引部分中高級(jí)企業(yè)管理人群以及高級(jí)白領(lǐng)將成為購(gòu)房者主力之一；個(gè)體業(yè)主以及周邊城鎮(zhèn)人群隨著如東城市化水平提高，人群將逐步集中至如東，這一人群將需要住房落腳，一部分需要購(gòu)房，一部份需要租賃，市場(chǎng)活躍程度有提高跡象；物業(yè)名稱銷售均價(jià)元/平方米銷售率（）嘉匯湖畔居2900一期售罄；二期未開盤淺水灣城市花園280085中坤苑3000（小高層）90東大公寓2800一期售罄；二期85榮生豪景花苑2800一期售罄；二期90上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317898、未來市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)估目前如東掘港鎮(zhèn)已知主要在售樓盤未售建面約50萬左右。06年至07年9月含住宅性質(zhì)的土地供給為578萬，加上本次“如東沿海經(jīng)濟(jì)合作洽談會(huì)”推出的7個(gè)含住宅性質(zhì)的地塊近210萬平米的供應(yīng)。未來至少有供給300萬的住宅用房供給。其中08年預(yù)計(jì)供給量在30萬左右。如東掘港鎮(zhèn)06年07年9月土地出讓情況。數(shù)據(jù)來源上海易居研究院編號(hào)土地位置土地面積（平米）土地用途樓面價(jià)格（元/平米）07053如東縣城新城區(qū)東升國(guó)際俱樂部東側(cè)689041居住33306091如東縣城江海西路60號(hào)3651居住95006022縣城新城區(qū)1223號(hào)103014居住76006031縣城清華苑教師公寓南側(cè)11812居住98006181縣城新城區(qū)泰山路西側(cè)、嘉陵江路北側(cè)40000居住80006171縣城中坤苑北側(cè)46800居住18006161掘港鎮(zhèn)青園北路西側(cè)、黃海西路南側(cè)6733502商服/居住20206076掘港鎮(zhèn)黃山路東側(cè)3600商服/居住98006151縣城國(guó)際大酒店西側(cè)8418商服/辦公/居住198006114掘港鎮(zhèn)人民路與江海中路交匯處西南側(cè)7691商服/辦公/居住13006111掘港鎮(zhèn)青園北路西側(cè)、黃海西路南側(cè)67335商服/居住3006112掘港鎮(zhèn)人民路東側(cè)343847商服/居住10506113縣城如泰運(yùn)河兩側(cè)、青園北路東側(cè)161618商服/居住200407071縣城人民路東側(cè)三四街區(qū)范圍內(nèi)124506商住10507072縣城如泰運(yùn)河南側(cè)42415商住19507041如東縣新城區(qū)鐘山路西70000商住34007043縣城一號(hào)街區(qū)勞動(dòng)大廈周邊3552商住7507011掘港鎮(zhèn)青園北路西側(cè)、黃海西路南側(cè)67335商住20206033縣城服裝廠西側(cè)102037商業(yè)/辦公/居住1980合計(jì)5784483上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789由以上數(shù)據(jù)可以看出，未來如東掘港市場(chǎng)供應(yīng)量將逐步遞增。潛在待推量體可供本地預(yù)計(jì)消化五年以上。由此未來掘港鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是處于上升態(tài)勢(shì)。9、評(píng)估小結(jié)通過對(duì)如東宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，我司認(rèn)為隨著如東交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，如東地塊價(jià)值將進(jìn)一步提升。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789第二部分老城區(qū)通用機(jī)械廠及新?；ㄆ【茝S地塊評(píng)估一、自然資源評(píng)估1、地理位置資源評(píng)估本地塊位于如東掘港鎮(zhèn)老城區(qū)，北至市河、南到南市路，西與新?；ㄆ【茝S部分廠房相鄰，東至人民路、人民中路。其中，包括如東通用機(jī)械廠、南通東大毛巾廠、江蘇新?；ㄆ【茝S、江蘇黃海汽配股份有限公司部分廠房。地塊被彈琴路劃為東西兩個(gè)部分。彈琴路現(xiàn)狀彈琴路沿街商鋪現(xiàn)狀上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789南市路現(xiàn)狀南市路東大毛巾廠上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892、景觀資源評(píng)估目前地塊有一些零星的廠房存在，其余是待拆遷的老式居民住宅及商鋪，北面臨近市河?？偟膩碚f，地塊周圍景觀一般，本地塊要以塑造自身內(nèi)部的景觀特色為主。二、社會(huì)資源評(píng)估1區(qū)域檔次評(píng)估項(xiàng)目所屬區(qū)域?yàn)槿鐤|掘港鎮(zhèn)老城區(qū)，所在區(qū)域規(guī)劃改造為中高檔次的住宅區(qū)。隨著臨近地塊之聯(lián)動(dòng)，整體檔次將快速提升。2、周邊生活機(jī)能評(píng)估由于項(xiàng)目地處老城區(qū)，生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，可以滿足社區(qū)業(yè)主的基本生活需求。目前，彈琴路東西兩側(cè)均為沿街商鋪上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、周邊住宅環(huán)境評(píng)估地塊為成熟的老城區(qū)，生活配套齊全。但同時(shí)，周邊老式居民住宅對(duì)項(xiàng)目住宅的品質(zhì)有一定的影響。本地塊適宜發(fā)展中檔住宅與生活配套商業(yè)設(shè)施。4、評(píng)估小結(jié)通過對(duì)目標(biāo)地塊產(chǎn)品價(jià)值的預(yù)期評(píng)估，我們認(rèn)為作為居住產(chǎn)品，本地塊在其產(chǎn)品價(jià)值上是可接受的。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789三、土地交易價(jià)格評(píng)估1、土地SWOT分析對(duì)本地塊而言，因所處地理位置及房產(chǎn)發(fā)展時(shí)期的特殊性，本報(bào)告從內(nèi)、外兩類四個(gè)切入點(diǎn)分別論述。土地SWOT分析表優(yōu)勢(shì)（S）地處老城區(qū)、生活配套齊全地塊形狀方正、易于組織規(guī)劃勞動(dòng)路目前已形成一定規(guī)模的商業(yè)氛圍劣勢(shì)（W）周邊老式居民住宅對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)會(huì)有一定副作用，地塊南側(cè)及西側(cè)尚未開發(fā)改造對(duì)周邊環(huán)境有一定影響動(dòng)拆遷量較大，達(dá)到119萬平米地塊南側(cè)的南市路尚未拓寬改造，目前環(huán)境較差機(jī)會(huì)（O）老城區(qū)中心位置的稀缺性，將隨著區(qū)域改造逐步體現(xiàn)，地脈價(jià)值將有所提升。威脅（T）老城區(qū)不屬于目前如東掘港鎮(zhèn)的開發(fā)重點(diǎn)，未來開發(fā)改造的不確定性大。2、土地產(chǎn)品組合方式根據(jù)海洽會(huì)提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質(zhì)使用年限容積率回遷總量通用機(jī)械廠及新?；瘓F(tuán)周邊地塊132866平方米住宅、商業(yè)70年35232萬平方米根據(jù)地塊的屬性，在項(xiàng)目地塊之固有價(jià)值以及市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，對(duì)各種住宅物業(yè)類型初步可行比較。本地塊宜發(fā)展中高品質(zhì)住宅，可以進(jìn)行小高層、高層形態(tài)開發(fā)。地塊可開發(fā)物業(yè)形態(tài)比較物業(yè)形態(tài)可行性評(píng)估可行性評(píng)估理由多層目前市場(chǎng)主流的產(chǎn)品，但是因?yàn)槿莘e率的限制，建造的可行性不高。小高層市場(chǎng)出現(xiàn)該類物業(yè)類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業(yè)。高層市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)該類住宅物業(yè)形態(tài)，有一定的操作風(fēng)險(xiǎn)，但因容積率的限制，必然將建造該類產(chǎn)品。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178921土地產(chǎn)品組合模式一純高層住宅小區(qū)開發(fā)策略抬升小區(qū)品質(zhì)以本地塊35的容積率限制，可以規(guī)劃成一個(gè)高品質(zhì)的純高層住宅小區(qū)，并且可以建成區(qū)域的標(biāo)志性建筑。開發(fā)問題點(diǎn)目前市場(chǎng)已基本以多層、小高層產(chǎn)品為主，客戶對(duì)高層產(chǎn)品的接受度有待考驗(yàn)。與未來城市相似產(chǎn)品進(jìn)行差異化，勢(shì)必要提高檔次，增加投入，加大項(xiàng)目周期及現(xiàn)金流壓力；且由此造成的住宅價(jià)格抬升是否會(huì)為市場(chǎng)所承載，現(xiàn)尚無定論。22土地產(chǎn)品組合模式二高層與小高層混合住宅小區(qū)開發(fā)策略產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)兩種產(chǎn)品組合，利用小高層降低項(xiàng)目投資成本，利用高層提升產(chǎn)品品質(zhì)。利潤(rùn)最大化原則以小高層引爆市場(chǎng)，爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，以高層創(chuàng)造價(jià)格，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。開發(fā)問題點(diǎn)目前周邊市場(chǎng)個(gè)案品質(zhì)普遍不高，基本走的都是短平快路線；以本項(xiàng)目的超大量體，塑造項(xiàng)目形象、提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值是本案成功的關(guān)鍵點(diǎn)。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178923土地產(chǎn)品組合建議方案二優(yōu)于方案通過對(duì)三種方案對(duì)比分析，本報(bào)告建議采用方案二的產(chǎn)品組合方式，即高層小高層住宅混合物業(yè)。產(chǎn)品組合方案對(duì)比類別組合模式一組合模式二產(chǎn)品形態(tài)純高層高層小高層整盤概念中高檔物業(yè)形態(tài)中高檔住宅市場(chǎng)接受程度未知良好利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)速度一般較快優(yōu)勢(shì)分析小區(qū)品質(zhì)易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢(shì)分析高層產(chǎn)品接受度問題密度提高，品質(zhì)提升空間有限產(chǎn)品決策等待進(jìn)入進(jìn)入數(shù)據(jù)來源上海易居研究院研究中心建議商業(yè)配套比例5地塊用地性質(zhì)為居住和商業(yè)，地塊東向和南向兩面臨街，而且地塊東側(cè)勞動(dòng)路兩邊商業(yè)氛圍極為成熟，商業(yè)價(jià)值極大；南市路未來規(guī)劃要拓寬，成為區(qū)域東西向的主干道，商業(yè)潛力也較大；而彈琴路作為小區(qū)內(nèi)主要道路，可以做一些配套商業(yè)來滿足日后住戶的使用；因此建議以商業(yè)街的形式做足商業(yè)體量，按道路周長(zhǎng)，以10米進(jìn)深，2層商業(yè)為主的初步規(guī)劃思路，綜合上述因素，建議項(xiàng)目商業(yè)配套設(shè)施比例為5。高層和小高層比例為41根據(jù)項(xiàng)目定位，及于周邊原有住宅的相鄰關(guān)系，建議本項(xiàng)目高層住宅之容積率為4，而小高層容積率以不超過18為優(yōu)。因此結(jié)合項(xiàng)目35的容積率，高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為41為佳。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789項(xiàng)目物業(yè)類型組合建議本項(xiàng)目占地面積132866平方米，總建筑面積465031平方米，根據(jù)上述結(jié)論，建議本項(xiàng)目高層住宅總建筑面積為353423平方米，小高層房總建筑面積為88356平方米，商業(yè)配套設(shè)施總建筑面積為23252平方米。圖55各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模單位平方米小高層,88356高層,353423商業(yè)配套,23252高層商業(yè)配套小高層產(chǎn)品及面積建議產(chǎn)品及面積建議表產(chǎn)品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層2833層3房、4房120140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房8090、105130配套商業(yè)2層為主，一層45米、二層36米上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893、土地交易價(jià)格評(píng)估31產(chǎn)品價(jià)格定位311定價(jià)思路本案價(jià)格的確定采用以下基本思路市場(chǎng)比較法推算單價(jià)（均價(jià)）估價(jià)思路市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產(chǎn)品，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象。修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項(xiàng)因素的修正意義不大，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)間為發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目之兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標(biāo)分別對(duì)小高層進(jìn)行了修正。高層定價(jià)修正鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售高層個(gè)案，而以我們以往的經(jīng)驗(yàn)可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價(jià)是相同的；因?yàn)橥豁?xiàng)目中高層售價(jià)高于小高層的原因往往是因?yàn)楦邔邮琼?xiàng)目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)定價(jià)修正鑒于本項(xiàng)目底商之特殊性，道路都在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項(xiàng)目底商售價(jià)將按經(jīng)驗(yàn)系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價(jià)為住宅售價(jià)的23倍，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價(jià)計(jì)算得出。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789312小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合如東可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，因此其小高層售價(jià)將按目前如東小高層與高層的價(jià)差系數(shù)12，推算后得出。小高層價(jià)格擬合系數(shù)表淺水灣城市花園（A）嘉匯湖畔居（B）中坤苑（C）擬合比較擬合比較擬合比較比較內(nèi)容權(quán)重程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15101511016508501275區(qū)域位置1009009090090850085外部環(huán)境101050105105010509009社區(qū)景觀151101651050157509501425立面設(shè)計(jì)1510151015090135房型設(shè)計(jì)1510151015090135配套設(shè)施101101110501050950095主題提煉1010110109009合計(jì)1001021022509數(shù)據(jù)來源易居研究院研究中心將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目小高層的參考定價(jià)以項(xiàng)目A（淺水灣城市花園）為參考336010235462以項(xiàng)目B（嘉匯湖畔居）為參考34801022537418以項(xiàng)目C（中坤苑）為參考30000935191本案價(jià)格推算小高層價(jià)格以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重以項(xiàng)目C為參考的定價(jià)C權(quán)重3344元/平方米注權(quán)重各比較對(duì)象的比較系數(shù)/三個(gè)比較對(duì)象的比較系數(shù)之和上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本項(xiàng)目小高層銷售價(jià)格水平應(yīng)該在3300元/平方米左右，這是一個(gè)通過市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789由于本項(xiàng)目從開發(fā)到銷售完畢預(yù)計(jì)要23年時(shí)間，而區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格在未來的一段時(shí)間內(nèi)必然有一定的變化，因此就需要我們運(yùn)用客觀的、科學(xué)的方法和手段來對(duì)未來的價(jià)格走勢(shì)作出合理的預(yù)測(cè)。通過我們對(duì)數(shù)據(jù)的長(zhǎng)期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長(zhǎng)的一段時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)，區(qū)域市場(chǎng)的整體價(jià)格走勢(shì)基本上都是符合整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情走勢(shì)的；由此我們選擇使用如東市房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)合年均增長(zhǎng)率來對(duì)區(qū)域市場(chǎng)在未來幾年內(nèi)的價(jià)格做出科學(xué)的預(yù)估。復(fù)合年均增長(zhǎng)率一項(xiàng)投資在特定時(shí)期內(nèi)的年度增長(zhǎng)率；計(jì)算方法為總增長(zhǎng)率百分比的N方根，N相等于有關(guān)時(shí)期內(nèi)的年數(shù)；公式為現(xiàn)有價(jià)值/基礎(chǔ)價(jià)值1/年數(shù)11如東市2004和2006年的住宅價(jià)格年份20042006年度住宅價(jià)格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場(chǎng)復(fù)蘇的啟動(dòng)年份2004年的住宅價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)值，以2006年的住宅價(jià)格為現(xiàn)有價(jià)值，歷時(shí)共3年；如東市住宅價(jià)格復(fù)合年均增長(zhǎng)率（2189/1716）（1/2）1129由開發(fā)及銷售周期表得出2008年10月到2012年11月為本項(xiàng)目的銷售周期，因此按2010年10月為均價(jià)得出點(diǎn)，由此得出本項(xiàng)目小高層的銷售均價(jià)3300（1129）34748元/平米易居建議本案小高層銷售均價(jià)為4700元/平方米。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789313高層定價(jià)鑒于本區(qū)域內(nèi)無在售高層個(gè)案，而以我們以往的經(jīng)驗(yàn)可以這么認(rèn)為高層和小高層的售價(jià)是相同的；易居建議本案高層銷售均價(jià)為4700元/平方米。314商業(yè)定價(jià)鑒于本項(xiàng)目底商之特殊性，道路都在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項(xiàng)目底商售價(jià)將按經(jīng)驗(yàn)系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價(jià)為住宅售價(jià)的23倍，考慮到本項(xiàng)目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價(jià)計(jì)算得出底商均價(jià)，2層層間折減系數(shù)按06計(jì)算。易居建議本案底商銷售均價(jià)為14100元/平方米；二層銷售均價(jià)為8500元/平方米。315回遷戶定價(jià)本項(xiàng)目有超過2萬平米的回遷體量，按如東目前對(duì)于回遷居民的房屋售價(jià)，對(duì)于高層、小高層的定價(jià)基本在16001800元/平方米，基于本項(xiàng)目?jī)?yōu)異的地理位置，我司建議按1800元/平方米的定價(jià)銷售給回遷戶。本案回遷戶單元銷售均價(jià)為1800元/平方米。上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178932項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)321開發(fā)及銷售周期類別08年09年10年11年12年7891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011小高層施工銷售高層施工銷售底商施工銷售上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789322開發(fā)成本估算3221開發(fā)成本估算表成本費(fèi)用估算總費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目類別單位成本（RMB/M2）（萬元）備注一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金6400029760X為熟地樓面價(jià)2土地出讓契稅11904出讓金4小計(jì)309504二建安費(fèi)用（A）含基本建設(shè)及安裝1高層120042,41076包括外立面裝飾2小高層10008,83560層高3米3底層商鋪10002,32520小計(jì)53,57156三前期費(fèi)用（B）1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)/32763（一二四）052建筑設(shè)計(jì)費(fèi)3,81326含施工圖；按建筑面積計(jì)（1）住宅803,53423（2）商業(yè)1202790243景觀設(shè)計(jì)費(fèi)2021259按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/1889（一二四）0025施工招投標(biāo)管理費(fèi)/3714（一二四）0046審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)62790186按建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)1021958按建筑面積計(jì)8施工證費(fèi)/32143建安費(fèi)069測(cè)繪費(fèi)14650按建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪10可行性報(bào)告編制費(fèi)1011臨時(shí)水電費(fèi)5012竣工圖編制費(fèi)31395093小計(jì)547554四配套費(fèi)用（C）1大市政配套13656,34767用地紅線外2綠化建設(shè)費(fèi)5023252按綠地面積計(jì)（土地面積的35）3小區(qū)智能化2093006電子巡更、紅外線報(bào)警等4燃?xì)夤艿拦こ?大市政已包含5綠化工程（商業(yè)）204650按商業(yè)建筑面積計(jì)6電話通訊工程費(fèi)2093006暗埋式，按建筑面積計(jì)7道路及附屬設(shè)施/大市政已包含8排水配套費(fèi)/大市政已包含上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317899供水管道工程費(fèi)/大市政已包含10電力工程/大市政已包含11配套站房1039524按建筑面積計(jì)12人防工程建設(shè)費(fèi)/大市政已包含小計(jì)8,88206五其它費(fèi)用1管理費(fèi)用（D）/203814建安前期配套32財(cái)務(wù)費(fèi)用2100004銷售推廣費(fèi)用3（出售型物業(yè)）/7,14261按銷售收入約3計(jì)4不可預(yù)見費(fèi)用（E）/203814建安前期配套3小計(jì)3221828總計(jì)13109784上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317893222財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算物業(yè)未來價(jià)值估算物業(yè)銷售收入根據(jù)前面確定的銷售價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見下表銷售總收入估算銷售均價(jià)銷售均價(jià)物業(yè)體量銷售收入物業(yè)類型擬合時(shí)刻（元/M2）（萬M2）（萬元）2008年10月小高層2009年9月47008835641,527322009年4月高層2012年11月4700353423166,108812010年46月14100（1F）1162616,39266底層商業(yè)2012年911月8500（2F）116269,88210回遷用房計(jì)/238,08689備注1數(shù)據(jù)來源上海易居研究院咨詢中心；2表中數(shù)據(jù)為估算值，具體應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)；3估算中未考慮地下停車位的銷售收入。營(yíng)業(yè)稅金及附加按銷售收入的555計(jì)算出售型物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅金及附加為1321382萬元，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。銷售費(fèi)用估算按照銷售收入的3計(jì)算，出售型物業(yè)的銷售及推廣費(fèi)用為714261萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用估算按照項(xiàng)目施工及銷售周期的排布，土地費(fèi)用于2007年12月投入，項(xiàng)目開發(fā)過程中所有開發(fā)資金在開發(fā)過程中均勻投入，按照復(fù)利計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為ABCDE161245/213095041612517200480143107034210001注612為融資資金費(fèi)用及利息上投集團(tuán)如東項(xiàng)目投資評(píng)估報(bào)告2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全策劃人士必備資料庫(kù)全國(guó)大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789323土地交易價(jià)格估算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析根據(jù)以上計(jì)算得出的收入和成本，得到項(xiàng)目的